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 Posté - 29 sept. 2014 : 09:45:38
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piovem : SDC Jardins Mystère
Chez Cabinet Syndic KK
66, Av. des Krocs
06456 La Canette
C'est un RIB de compte séparé, pas de catastrophe chez vous  , sauf que l'AZG n'a aps à voter le maintien du compte séparé sui est une obligation !
On adopte ou rejette la dérogation d'ouverture pas le compte séparé.
L'importan-t dans cette histoire est la gérantie financière pour les comptes séparés. "Quand il y a du flou, c'est louche" |
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alan2
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Posté - 29 sept. 2014 : 11:06:58
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JPM citation:
Que le syndic encaisse un chèque important sur un autre compte c'est précisément le risque qui subsiste en cas de disparition de la garantie financière, justifiée par le fait qu'avec un compte séparé le syndic ne détient plus les fonds.
A noter d'ailleurs qu'en cas de détournement d'un chèque, dans le système actuel de garantie financière, on ne sait pas très bien si la garantie jouerait ???????
je pense effectivement que la garantie financière aurait du mal à jouer, surtout que la banque est seule responsable de l'encaissement d'un chèque sur le compte à l'ordre duquel il à été emis.
L'endos translatif de propriété n'existe plus depuis au moins 40 ans, et la banque est seule responsable, bien sûr comme la vérification des signatures tout cela n'existe plus et la banque accepte ce risque. |
Édité par - Emmanuel Wormser le 30 sept. 2014 18:30:30 |
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PROSPER83
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Posté - 29 sept. 2014 : 16:55:34
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PHILIPPE388 : (voir, par exemple, Cour d’appel de PARIS, 23ème Chambre, Section B, 19 février 2009, RG : 08/05938).
Pourriez-vous m'indiquer où ou comment me procurer cet arrêt : AJDI, Loyers et copropriétés, Administrer ? ou toute autre revue accessible en B.U vu que par légifrance ou Jurisdata c'est impossible.
Merci d'avance  |
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andre78fr
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 Posté - 29 sept. 2014 : 18:26:01
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Pourquoi ça serait impossible ? Dans le cas d'un compte séparé la convention est un contrat qui concerne la copropriété et tombe sous le coup de l'article 21 :
citation: Il (le conseil syndical) peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété.
Si c'est un compte individualisé ou si on parle de la convention entre le syndic et la banque c'est bien sûr une autre histoire... |
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Posté - 29 sept. 2014 : 19:22:46
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andre78fr :cette histoire de convention d'ouverture et de RIB "bizarrement" flou gĂŞne manifestement beaucoup de syndic - surtout les grands groupes -, et JPM !
andre78fr : Je suis d'accord avec vous, cette convention d'ouverture du compte séparé EST un document important du SDC. Le syndic a OBLIGATION de le fournir au CS.
Il est abérrant que la seule solution serait de lancer une action en justice pour recevoir ce document, de la part du mandataire du syndicat. Le CS ne peut pas effectuer sa mission de controle, le syndic sera condamné.
Cette profession n'avance pas beaucoup sur ce débat, c'est une évidence.
Et quand aux banques elles n'y connaissent rien, mélangent syndic et syndicat,........
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Piovem
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Posté - 29 sept. 2014 : 22:57:31
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citation: Initialement posté par philippe388
Il est abérrant que la seule solution serait de lancer une action en justice pour recevoir ce document, de la part du mandataire du syndicat. Le CS ne peut pas effectuer sa mission de controle, le syndic sera condamné. Comme tout ce qui touche la copro: il faut passer par la case Justice, procès, constats, batailles picrocoulines pour faire valoir son droit de regard sur ses propres affaires. Ici il ne s'agît pas de transparence, mais d'obscurantisme organisé, voulu et pratiqué part une profession dont le but essentiel est de disposer des fonds sans avoir à rendre compte. Les fonds qui nous appartiennent, bien sûr. |
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Stéphane
Contributeur vétéran
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Posté - 30 sept. 2014 : 09:35:35
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Obtenir un RIB est plutôt facile : il suffit par exemple de le demander pour régler par virement (je trouverais étonnant qu'on puisse refuser ce mode de paiement).
A partir de là , l'intitulé du compte suffirait parait-il à prétendre qu'il s'agit d'un vrai compte séparé ou non. Je trouve personnellement cette histoire d'intitulé assez peu rassurant au vu de l'enjeu.. les raccourcis utilisés pour l'identité de la copro (ne peut-on réellement faire simplement autrement?), par exemple "Syndicat des copropriétaires de la résidence Les magouilles, 11-11bis rue du général Bygma 69001 Lyon", et autres "C/O", ne semblant pas très officiels...
Bientôt une référence d'identité au registre des copros ?
Si le doute persiste, il faudrait en sus obtenir de la banque (via le syndic) une réponse écrite comme quoi ce compte pourrait changer de mandataire sur simple demande (avec PV d'AG désignant le mandant) sans autre modification.
Si pas de réponse à cette deuxième question, alors la révocation n'est pas loin... Pas d'autre procédure à prévoir à mes yeux, sauf si l'on tient à garder ce syndic... |
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Posté - 30 sept. 2014 : 10:03:34
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prosper83 :" pourriez-vous m'indiquer oĂą ou comment me procurer cet arrĂŞt "
Pour compléter ce fil sur juritravail.com :
Comment justifier de l’ouverture d’un compte séparé ?
Pour rapporter la preuve de l’ouverture d’un compte séparé, le syndic (ou le syndicat des copropriétaires) doit présenter une copie de la convention d’ouverture du compte mentionnant expressément que le titulaire de ce compte est le syndicat des copropriétaires.
Il convient de souligner que le syndic (ou le syndicat des copropriétaires) ne saurait soutenir valablement qu’il ne dispose pas d’une convention d’ouverture de compte écrite.
En effet, une convention d’ouverture d’un compte séparé doit être constatée sous la forme d’un écrit signé par le syndic (elle ne peut pas être conclue tacitement).
Sur ce point, il faut préciser qu’en principe, une convention de compte bancaire n’est pas soumise à une condition de forme et que sa preuve est libre (Cour d'appel de BESANCON, 27 novembre 1998, juris-data n°046115, JCP 1999, IV, 2107).
Cependant, le compte d’un syndicat des copropriétaires est un « compte de dépôt ».
Or, la convention d’ouverture d’un compte de dépôt est soumise aux conditions de forme définies par l’article L312-1-1 du Code monétaire et financier (modifié par l’ordonnance n°2009-866 du 15 juillet 2009, art. 4).
Cette disposition prévoit que la convention de compte de dépôt doit être conclue sous la forme d’un écrit précisant les modalités de gestion du compte et qu’elle doit être signée par le titulaire du compte :
« I.- (…) La gestion d'un compte de dépôt des personnes physiques n'agissant pas pour des besoins professionnels est réglée par une convention écrite passée entre le client et son établissement de crédit ou les services financiers de La Poste.
Jusqu'au 31 décembre 2009, les établissements de crédit et les services financiers de La Poste sont tenus d'informer au moins une fois par an les clients n'ayant pas de convention de compte de dépôt de la possibilité d'en signer une.
(…) L'acceptation de la convention de compte de dépôt est formalisée par la signature du ou des titulaires du compte. »
Cette convention doit donc être signée par le titulaire du compte lui-même (si ce titulaire est une personne physique) ou par son représentant légal (lorsqu’il s’agit d’une personne morale).
La convention d’ouverture d’un compte séparé d’un syndicat des copropriétaires doit donc être signée par son syndic.
La méconnaissance de ces conditions de forme est pénalement réprimée par l’article L351-1 du Code monétaire et financier :
« Est puni de la peine d'amende prévue pour les contraventions de la cinquième classe le fait de méconnaître l'une des obligations mentionnées au premier alinéa du I, au II de l'article L. 312-1-1 et au VII de l'article L. 314-13 ou l'une des interdictions édictées au I de l'article L. 312-1-2. »
Le syndicat des copropriétaires et son syndic sont ainsi présumés être en possession d’un exemplaire écrit et signé de la convention d’ouverture du compte séparé ouvert au nom de la copropriété.
Dès lors, à défaut de communication d’une copie de la convention écrite mentionnant que le titulaire du compte est le syndicat des copropriétaires, il convient de considérer que la preuve de l’ouverture d’un compte séparé n’est pas rapportée.
En pratique, on constate que les syndics communiquent rarement la copie des conventions d’ouverture de compte.
Ils se contentent généralement de communiquer un relevé d’identité bancaire.
Lorsque ce document mentionne clairement que le « titulaire » du compte sur lequel sont déposés les fonds de la copropriété est le syndicat des copropriétaires, la jurisprudence admet que ce document est un élément de preuve suffisant pour justifier de l’ouverture d’un compte séparé dans les conditions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Toutefois, ce document sera jugé insuffisant en cas de contestation concernant la date d’ouverture du compte.
En effet, le relevé d’identité bancaire ne mentionne pas la date d’ouverture du compte (il ne permet donc pas de vérifier que le compte a bien été ouvert dans le délai de trois mois prévu par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965).
En tout état de cause, la jurisprudence prend soin désormais de vérifier que le relevé d’identité bancaire désigne clairement le syndicat des copropriétaires en qualité de « titulaire » du compte.
Les tribunaux et les cours d'appel relèvent systématiquement que le syndic a manqué à son obligation d’ouverture d’un compte séparé et que son mandat est donc nul, lorsqu’ils constatent que le relevé d’identité bancaire versé aux débats désigne le syndic en qualité de « titulaire » du compte (voir, notamment, T.G.I de PARIS, 8ème Chambre, 1ère Section, 2 mars 2010, deux jugements, RG : 07/1637 et RG : 14/681).
La solution est identique lorsque le relevé d’identité bancaire est revêtu de mentions ambigües sur l’identité du titulaire du compte.
Ainsi, la rubrique « Titulaire du compte » de certains relevés d’identité bancaire mentionne à la fois le nom du syndic et le nom du syndicat des copropriétaires.
Un document de cette nature n’établit pas l’existence d’un compte séparé.
Il laisse apparaitre qu’en réalité, le syndic loge les fonds qu’il perçoit pour le compte de la copropriété, sur un sous-compte individualisé d’un compte ouvert à son propre nom.
Ne répond pas à la définition du compte séparé le compte ouvert au nom du « cabinet X - Résidence Saint-Léonard, le client de la banque étant alors l’administrateur de biens et non pas le syndicat des copropriétaires »
Cour d'appel de PARIS, 23ème Chambre B, 29 juin 2000 : AJDI 2000, 846
En tout état de cause il convient de préciser que l’existence d’un compte séparé ne peut pas être prouvée par des attestations.
Il importe peu que ces attestations Ă©manent de professionnels.
Ainsi, ont été jugées impropres à établir l’existence d’un compte séparé deux attestations établies par l’expert comptable et le commissaire aux comptes du syndic, lesquels déclaraient de concert que :
- le compte litigieux fonctionnait séparément de tous les autres comptes ouverts par le syndic auprès de la même agence bancaire et n'enregistrait que les opérations propres à cette copropriété,
- les intitulés et les numéros de comptes étaient nettement distingués entre le syndic et le syndicat des copropriétaires,
- il s'agissait bien d'un compte bancaire séparé ouvert pour le syndicat des copropriétaires et non d'un sous-compte individualisé dans le cadre du compte ouvert au nom du syndic,
Civ.3, 9 avril 2008, Bulletin 2008, III, N° 66 (précité ci-dessus)
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...38&fastPos=1
http://www.courdecassation.fr/juris...o_11493.html; http://www.unarc.asso.fr/site/abus/.../abus368.htm
Est également dépourvue de force probante, une attestation de « non fusion » rédigée par l’établissement bancaire dans les livres duquel a été ouvert le compte.
En effet, ce document ne démontre pas qu’un compte séparé a été ouvert au nom du syndicat des copropriétaires.
Il confirme seulement que le syndic a respecté les dispositions de l’article 55 décret d’application n°72-678 du 20 juillet 1972, qui interdit à un professionnel de la vente et de la location immobilière de compenser ou de fusionner son compte spécial d’intermédiaire avec un autre compte bancaire en signant une convention ayant pour effet :
- de ménager au banquier le droit de réunir unilatéralement les soldes des différents comptes ouverts par un même titulaire (convention de « fusion » ou de « compensation »),
- de réunir ab initio, en un compte bancaire unique, les différents comptes d’un même titulaire, lesquels comptes constituent dès lors de simples sous comptes individualisés (convention d’unité de compte). |
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PROSPER83
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Posté - 30 sept. 2014 : 10:04:16
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Si pas de réponse à cette deuxième question, alors la révocation n'est pas loin... Pas d'autre procédure à prévoir à mes yeux, sauf si l'on tient à garder ce syndic..
Bien sur que si ! Une demande invoquant la nullité de plein droit du mandat du syndic présentée devant le juge des référés par n'importe quel copropriétaire associée à une demande de désignation d'un AP conformément à l'art. 47 du décret.
Une demande de révocation pour nullité de plein droit du mandat du syndic ne pouvant pas être soumise à l'approbation d'une assemblée générale. Et ce d'autant que l'on imagine mal ce syndic inscrire cette demande dans l'ODJ.
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Stéphane
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Posté - 30 sept. 2014 : 10:32:08
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Oui, donc pas d'autre procédure à prévoir... avec demande de DI (frais liés à l'AP) |
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JPM
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Posté - 30 sept. 2014 : 11:54:41
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Sur Juritravail il y a aussi :
La Cour de cassation a donc été amenée à préciser qu’un « compte séparé » au sens de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 est un compte bancaire ouvert au nom du syndicat des copropriétaires et dont celui-ci est seul titulaire :
« le syndicat des copropriétaires doit être titulaire d'un compte bancaire ou postal séparé ouvert à son nom »
Civ.3, 9 avril 2008, N° de pourvoi: 07-12268, Bulletin 2008, III, N° 66, Décision attaquée : Cour d'appel de Paris du 7 décembre 2006
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...38&fastPos=1
http://www.courdecassation.fr/juris...o_11493.html;
Cette décision a permis de clarifier définitivement la notion de compte séparé, en rappelant expressément qu’un compte séparé est tout simplement un compte bancaire dont le titulaire est le syndicat des copropriétaires.
Il en résulte qu’un compte bancaire ne peut pas être qualifié de compte séparé, s’il apparait que le titulaire de ce compte est le syndic.
A cet égard, il importe peu qu’un tel compte ait été utilisé pour recueillir les fonds d’une seule et unique copropriété ou que ce compte ait été affecté de « sous comptes individualisés » : le « sous compte » d’un compte ouvert au nom du syndic n’est pas un « compte séparé » (Cour de cassation, Civ. 3, 3 mai 2001 Rev. Administrer, octobre 2001).
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Stéphane
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Posté - 30 sept. 2014 : 12:03:35
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A la suite des éléments apportés par Philippe ci-dessus, "la procédure" (en attendant de me faire corriger) :
. LRAR du CS (ou d'un de ses membre habilité, au nom du CS) au syndic pour demander copie de la convention d'ouverture de compte, ou de la convention à jour
. Vérifications : du titulaire de ce compte, par une désignation complète claire et sans ambiguïté sur son identité ; de l'objet du compte ("compte de dépôt") ; identité du mandaté habilité aux opérations ; ...
. Révocation du syndic et assignation (frais d'AP) si constat d'illégalité
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Posté - 30 sept. 2014 : 12:30:12
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Stéphane : pas de révocation, pour cela il faut convoquer une AG !!
Les tribunaux et les cours d'appel relèvent systématiquement que le syndic a manqué à son obligation d’ouverture d’un compte séparé et que son mandat est donc nul, lorsqu’ils constatent que le relevé d’identité bancaire versé aux débats désigne le syndic en qualité de « titulaire » du compte (voir, notamment, T.G.I de PARIS, 8ème Chambre, 1ère Section, 2 mars 2010, deux jugements, RG : 07/1637 et RG : 14/681).
Le mandat est NUL. C'est donc la nomination d'un AP qu'il faut demandé au TGI. |
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Stéphane
Contributeur vétéran
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Posté - 30 sept. 2014 : 13:44:46
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Oui, on ne saurait révoquer un mandat nul... , mais qui (et quand) décrète cette nullité ?
... Une AG demandée par le CS ne pourrait-elle pas le faire (D8) ? ...ça me paraît tellement plus simple qu'une procédure judiciaire!
...si demande d'AG infructueuse, le président du CS convoque, si toujours infructueux, on en reviendrait au TGI (D50), mais là , maintenant qu'on y est, autant invoquer le D47.
Serait-ce une façon de faire qui pourrait être vue comme une "volonté (condamnable) de se soustraire à la justice" ?
Donc, sentant que "la justice de Stéphane" ne serait pas très recommandable, 3ième point (temporaire) de "la procédure" :
. Adresser (n'importe quel intéressé le peut) une requête motivée au président du TGI pour application du D47.
Une AG ultérieure pourra assigner le syndic (éventuellement pour dommages et aux dépens) ?
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Posté - 30 sept. 2014 : 14:08:47
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".....présentée devant le juge des référés par n'importe qu...."
Il me semble qu'une assignation au fond sera plus adaptée à la situation.
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| Signature de kikiladoucette |
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PROSPER83
Contributeur senior
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Posté - 30 sept. 2014 : 14:14:03
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STEPHANE :
. LRAR du CS (ou d'un de ses membre habilité, au nom du CS) au syndic pour demander copie de la convention d'ouverture de compte, ou de la convention à jour
. Vérifications : du titulaire de ce compte, par une désignation complète claire et sans ambiguïté sur son identité ; de l'objet du compte ("compte de dépôt") ; identité du mandaté habilité aux opérations ; ...
. Révocation du syndic et assignation (frais d'AP) si constat d'illégalité
Vous n'avez l'air d'avoir bien retenu ce que je vous ai indiqué plus haut. Il ne peut pas y a avoir de demande de révocation pour ce motif.
Pas plus le Pdt du CS, que n'importe quel membre du CS ne peut engager une procédure en nullité de plein droit du mandat au nom du CS. Si l'un d'entre le fait, ce ne pourra donc qu'être en son nom propre.
La violation par le syndic de l'art.18 de la loi du 10 juillet 1965 engage sa responsabilité délictuelle ou quasi délictuelle envers chaque copropriétaire.
Chaque copropriétaire est donc tout à fait habilité à exiger du syndic la communication d'une copie de la convention ouverture de compte (COC) relative au compte séparé et d'un RIB dudit compte sans avoir à solliciter le CS.
S'agissant de la violation d'une loi d'ordre public, la nullité de plein droit du mandat du syndic pour défaut d'ouverture d'un compte séparé avec désignation d'un AP doit donc être demandée par n'importe quel copropriétaire devant le juge des référés appelé à la constater car la nullité de plein droit du mandat du syndic doit être constatée et non pas prononcée par le juge et une assemblée générale n'est absolument pas habilitée à statuer sur ce point.
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Posté - 30 sept. 2014 : 14:18:27
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".....une requête motivée...."
Oui, et plutĂ´t sous forme d'une assignation au fond en vertu de l'Art.18 de la Loi de 07/1965.
C'est par là qu'il faut commencer !! Après, si bien sur gain de cause, oui, une AG pour impliquer le syndicat en demande de dommages. |
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| Signature de kikiladoucette |
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PROSPER83
Contributeur senior
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Posté - 30 sept. 2014 : 14:20:34
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PHILIPPE388
Les tribunaux et les cours d'appel relèvent systématiquement que le syndic a manqué à son obligation d’ouverture d’un compte séparé et que son mandat est donc nul, lorsqu’ils constatent que le relevé d’identité bancaire versé aux débats désigne le syndic en qualité de « titulaire » du compte (voir, notamment, T.G.I de PARIS, 8ème Chambre, 1ère Section, 2 mars 2010, deux jugements, RG : 07/1637 et RG : 14/681).
Ok. Mais voir oĂą ?
Je crois me souvenir que vous n'êtes pas le dernier à fustiger les intervenants sur ce forum qui donnent juste des articles de loi sans en fournir les références permettant de les consulter. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 30 sept. 2014 : 14:21:22
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Temps et argent perdus.
L'extrait ci dessus de Juritravail :
La Cour de cassation a donc été amenée à préciser qu’un « compte séparé » au sens de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 est un compte bancaire ouvert au nom du syndicat des copropriétaires et dont celui-ci est seul titulaire. est clair :
Le compte bancaire dont le RIB est ainsi conçu : {b]
Synd. Copro 22 rue des Roses
Chez Cabinet Dupont
12 place de la RĂ©publique
nnnnn Truchis sur mer
[b]est un compte séparé ouvert au nom de ce syndicat.
Si, lors de l'assemblée du 14 octobre 2014 l'assemblée ne renouvelle pas le mandat sur syndic X et désigne Y comme syndic :
Le syndic X ne peut plus effectuer le moindre mouvement sur le compte Ă compter de cette date
Le syndic Y doit présenter le procès verbal certifié conforme de l'assemblée général et se faire enregistrer comme représentant légal du syndicat ayant la signature. Il pourra manier le compte, en ouvrir un autre dans sa banque habituelle, transférer les fonds et clôturer le compte initial.
Toute réticence de la banque ou tentative d'invoquer une clause quelconque doit faire l'objet d'une sommation interpellative par huissier et, si nécessaire, d'une assignation appropriée (à jour fixe, voire d'heure à heure si la résistance opposée est susceptible de gravement perturber le fonctionnement du syndicat).
Il convient de diffuser aussi largement que possible la jurisprudence sanctionnant de tels abus bancaires.
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JPM
Modérateur
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Posté - 30 sept. 2014 : 14:29:36
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VRAI ou FAUX COMPTE SEPARE 
