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PROSPER83
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 Posté - 30 sept. 2014 : 14:41:40
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KIKILADOUCETTE
Oui, et plutĂ´t sous forme d'une assignation au fond en vertu de l'Art.18 de la Loi de 07/1965.
C'est par là qu'il faut commencer !! Après, si bien sur gain de cause, oui, une AG pour impliquer le syndicat en demande de dommages.
Vous ne pourrez éventuellement demander au juge du fond de constater la nullité de plein droit du mandat du syndic que si vous avez également assignée le SDC et le syndic pour l'annulation de l'assemblée générale qui l'a désigné mais ce dans le délai de 2 mois prévu par l'art. 42 de la loi.
Or, le syndic disposant de 3 mois pour ouvrir le compte séparé après sa désignation, il n'est donc pas possible d'assigner pour ce motif dans les 2 mois sans savoir s'il va ouvrir ou pas ce compte séparé.
C'est entre autre la raison pour laquelle la procédure pour reconnaissance de la nullité de plein droit du mandat du syndic échappe à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et qu'il faut donc saisir le juge des référés, sauf à vouloir créer une situation encore plus compliquée car qui dit procédure au fond dit également délais plus longs avec à la clé probablement plusieurs AG subséquentes qui seront annulées le jour lointain où le juge du fond statuera enfin.
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Stéphane
Contributeur vétéran
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 42
 Posté - 30 sept. 2014 : 14:44:35
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Prosper : Il n'y a pas besoin de motif pour révoquer ! (entendu qu'une simple désignation par une AG d'un nouveau syndic en cours de mandat d'un autre constitue une "révocation". Sissi, c'est dans le texte :) )
(je parlais bien sûr d'une AG pour "révoquer" le syndic, au lieu d'entamer une procédure judiciaire pour en changer)
Mais je suis d'accord avec vous, je n'avais pas du tout compris, de votre post plus haut.
Merci pour vos précisions instructives, je vois mieux comment cela peut s'articuler avec le principe de la constatation.
... Plus question de se soustraire à la justice !! ;) (et dire que je voulais faire la leçon à Vivianne!)
On va y arriver
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43
Posté - 30 sept. 2014 : 15:13:36
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stéphane : : Il n'y a pas besoin de motif pour révoquer !
FAUX : l'AG qui révoque son syndic DOIT motivier cette révocation. le syndic attaquera le SDC si rien n'est motivé ET il gagnera son proçès.
Le fait de ne pas avoir ouvert de compte séparé au nom du SDC dans les 3 mois suivant l'AG entraine la NULIITE du mandat. Pas besoin de convoquer une AG pour cela; et qui va la convoquer puisque le syndic n'a plus de mandat  
C'est donc la case AP. Le juge constatera que le SDC est dépourvu de syndic, car son mandat est NUL n'ayant pas ouvert de compte séparé, et qui nommera cet AP.
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Stéphane
Contributeur vétéran
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44
Posté - 30 sept. 2014 : 15:38:38
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"PULL !"
Philippe : Vous ne connaissez encore pas le L18 par cœur ?
Quand l'assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic.
..... Si c'est injustifié, et que le syndic se retourne contre le SDC, oui je suis d'accord, il devra gagner...
"PULL!"
Philippe : Vous le faites exprès !..., le psd de CS peut convoquer une AG :((((
mais trĂŞve de hors sujet.. |
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45
Posté - 30 sept. 2014 : 15:50:18
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stéphane : PULL !!!
Il ne s'agit pas de changer de syndic, il n'y a plus de syndic car son mandat est nul !!
ET le président du CS ne peut pas convoquer une AG, c'est l'article 47 qui s'applique ici; le syndic est dépourvu de syndic pour nullité de son mandat.
Plus de syndic pour répondre ou non à la demande du CS ou de +de 25% des copros.
Pour rappel et un peu de lecture sur les articles du décret de mars 1967 :
Article 8
Modifié par Décret n°2010-391 du 20 avril 2010 - art. 5
La convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée est demandée.
Dans les cas prévus au précédent alinéa, l'assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s'il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.
Dans les mêmes cas, s'il n'existe pas de conseil syndical ou si les membres de ce conseil n'ont pas été désignés ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation de l'assemblée, tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l'article 50 du présent décret.
Lorsque l'assemblée est convoquée en application du présent article, la convocation est notifiée au syndic.
Les dispositions des alinéas précédents ne sont pas applicables lorsque l'administrateur provisoire est investi par le président du tribunal de grande instance, sur le fondement de l'article 62-7, de tous les pouvoirs de l'assemblée générale. Lorsqu'il n'est investi que d'une partie de ces pouvoirs, les dispositions des alinéas précédents ne s'appliquent que dans la limite des pouvoirs conservés par l'assemblée générale et le conseil syndical.
Article 46
A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou, en cas de syndicat coopératif, sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical.
La même ordonnance fixe la mission du syndic et, sous réserve des dispositions du dernier alinéa du présent article, la durée de celle-ci ; la durée de cette mission peut être prorogée et il peut y être mis fin suivant la même procédure.
Indépendamment de missions particulières qui peuvent lui être confiées par l'ordonnance visée à l'alinéa 1er du présent article, le syndic ainsi désigné administre la copropriété dans les conditions prévues par l'article 18 de la loi susvisée du 10 juillet 1965 et par le présent décret. Il doit notamment convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic deux mois avant la fin de ses fonctions.
La mission du syndic désigné par le président du tribunal cesse de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale.
Article 47
Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans le délai éventuellement fixé par l'ordonnance et sous réserve de l'application des dispositions de l'article 9 ci-dessus, de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic.
Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale. |
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JPM
Modérateur
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46
Posté - 30 sept. 2014 : 15:59:47
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Pour le lien gênant ? c'est réparé. Pour Alan je précise néanmoins que l'auteur d'un message peut cliquer sur éditer pour faire une rectification.
Pour la révocation au sens propre du terme elle doit être motivée. Toute révocation manifestement abusive peut permettre au syndic évincé d'obtenir une indemnité. Souvent l'équivalent des honoraires perdus.
Le mot révocation dans l'article 18 ? Une bourde énorme  . La solution est satisfaisante, c'est le terme qui est inapproprié. Il fallait écrire extinction du mandat.
Il faudra certainement une réforme législative car on ne peut pas laisser subsister une erreur aussi importante.
**modération**
affichage corrigé
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Édité par - Emmanuel Wormser le 30 sept. 2014 18:32:47 |
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Stéphane
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47
Posté - 30 sept. 2014 : 16:13:28
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Philippe : A vous lire ("Il ne s'agit pas de changer de syndic"), ce SDC n'aurait pas besoin de changer de syndic : FAUX !!!
Philippe : A vous lire ("il n'y a plus de syndic car son mandat est nul"), aucun syndic n'exercerait dans l'illégalité : FAUX !!!
Philippe : A vous lire ("ET le président du CS ne peut pas convoquer une AG"), vous maintenez que le psd CS ne peut pas convoquer d'AG, alors que vous citez la loi en pointant le fait qu'il le peut. FAUX !!!!
Stéphane : Arrêtes d'encombrer en vain ce forum !!!!!!!
edit.: ortho. de l'impératif.
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Édité par - Stéphane le 30 sept. 2014 16:17:06 |
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andre78fr
Pilier de forums
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48
Posté - 30 sept. 2014 : 16:16:39
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Le bon terme pour le non respect de l'ouverture d'un compte c'est la nullité dans ce paragraphe de l'article 18 :
citation: La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation.
Le mot "révocation" arrive tout à la fin de l'article et concerne la désignation d'un nouveau syndic... |
Édité par - Emmanuel Wormser le 30 sept. 2014 18:33:12 |
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Posté - 30 sept. 2014 : 16:26:09
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stéphane : relisez au moins les 3 articles de loi, en essayant de les comprendre
Nous parlons de compte séparé et de la nullité de plein droit du mandat de syndic, et non de la révocation ou du renouvellement du syndic.
1. pas de changement de syndic, son mandat est nul ! pas de syndic c'est la case AP obligatoire qui convoquera une AG afin de nommer un nouveau syndic.
2. Nous sommes dans le cas de l'article 47, et non de l'article 8 ou le président du CS peut convoquer une AG. Le SDC étant toujours pourvu d'un syndic.
3. quand à la révocation, nous sommes encore dans du "Duflot"; JPM le confirme.
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JB22
Pilier de forums
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50
Posté - 30 sept. 2014 : 16:45:13
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"quand à la révocation, nous sommes encore dans du "Duflot";
Du flottement.
et cela ne fait que commencer. |
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Posté - 30 sept. 2014 : 17:31:43
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"......car qui dit procédure au fond dit également délais plus longs avec à la clé probablement plusieurs AG subséquentes qui seront annulées le jour lointain où le juge du fond statuera enfin."
Permettez moi, Proper de ne pas partager cet avis. La triste expérience que je vis depuis #5 ans me démontre que l'Assignation au fond art.18 Loi 1965 n'a aucune influence sur les assignations Art.42 des AG qui évoluent selon leur propre tempo. |
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| Signature de kikiladoucette |
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Stéphane
Contributeur vétéran
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52
Posté - 30 sept. 2014 : 17:39:03
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Philippe,
Nous sommes d'accord : il s'agit de faire en sorte que le syndic en place ne respectant pas les critères de ce qu'est un compte séparé, ne soit plus exerçant.
D'une manière ou d'une autre (seule la bonne sera retenue), il faut le "virer".
L'évidence apparaît comme étant de faire constater la nullité du mandat, et d'appliquer D47.
Mon idée (qu'une copro pourrait décider de faire une AG (dans ce cas, ce SDC se sera préalablement assuré de la possibilité de se défendre contre une assignation du syndic sortant pour "révocation" abusive en cours de mandat en invoquant sa faute lourde, celle de son manquement au "compte séparé"), pour "virer" le syndic en place et en désigner un nouveau ne tiendrait que si la nullité n'a pas été constatée. ) n'est certainement la meilleure, tant que le SDC est assuré se voir rembourser les frais dus à la procédure judiciaire. |
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JPM
Modérateur
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53
Posté - 30 sept. 2014 : 18:13:35
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C'est dans la phrase " Quand l'assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic "
Il faut écrire " Quand l'assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut extinction du mandat de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic "
Le texte actuel laisserait entendre que l'assemblée pourrait être convoquée en cours de mandat du syndic X avec à l'ordre du jour " Désignation du syndic Y en qualité de syndic ".
Et la désignation de Y entrainerait la révocation de X 
Ce n'était pas tout dans les intentions du législateur et par ailleurs il y aurait contraction frontale avec le texte non abrogé de l'article 25 .
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Posté - 30 sept. 2014 : 18:39:37
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stéphane :" D'une manière ou d'une autre (seule la bonne sera retenue), il faut le "virer"."
NON !! cela ne fonctionne pas comme vous le souhaitez Vous ne comprenez pas le articles du décret citées.
Si au bout de 3 mois le syndic n'a pas ouvert de compte séparé, son mandat est NUL DE PLEIN DROIT.
Par conséquent, pas besoin de le " virer", il s'est viré tout seul !!
Pas d'AG à convoquer, tout copro peut saisir le TGI pour la nomination d'un AP, car 3 mois après la décision d'AG, et sans apporter de preuve que le compte séparé a été ouvert, il n'est PLUS le syndic de ce SDC.
stéphane :" Mon idée (qu'une copro pourrait décider de faire une AG (dans ce cas, ce SDC se sera préalablement assuré de la possibilité de se défendre contre une assignation du syndic sortant pour "révocation" abusive en cours de mandat en invoquant sa faute lourde, celle de son manquement au "compte séparé"), pour "virer" le syndic en place et en désigner un nouveau ne tiendrait que si la nullité n'a pas été constatée. ) n'est certainement la meilleure, tant que le SDC est assuré se voir rembourser les frais dus à la procédure judiciaire."
???? pas très clair. Le syndic n'a pas ouvert de compte séparé dans les 3 mois après l'AG, son mandat est NUL. Il n'est plus syndic, et donc pas besoin de partir dans des histoires d'assignation pour révocation abusive 
Le souci c'est que sans syndic ( article 47) plus personne ne peut convoquer une AG , sauf l'AP désigné par le juge.
Les copros ne peuvent pas décider de convoquer une AG pour changer de syndic alors qu'il n'y a plus de syndic.
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Stéphane
Contributeur vétéran
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Posté - 30 sept. 2014 : 19:57:40
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Qu'est-ce que vous voulez que je vous dise... si vous prétendez qu'"il s'est viré tout seul", y'a même plus besoin de faire constater la nullité... m'enfin! |
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Posté - 30 sept. 2014 : 20:29:56
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stéphane : ???? comprenez quelque chose à la copropriété.
Pour demander la nomination de l'AP, il faut que ce syndic n'ai apporté aucune preuve que le compte séparé fut bien ouvert dans les 3 mois de la décision de l'AG (la convention d'ouverture)
La nullité du mandat est de PLEIN DROIT si le syndic n'a pas ouvert de compte séparé, autrement dit de par le seul effet de la loi et avant même qu'une décision judiciaire constate cette irrégularité
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Stéphane
Contributeur vétéran
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57
Posté - 30 sept. 2014 : 21:16:36
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Le syndicat ne sera dépourvu de syndic qu'alors la nullité du mandat demandée.
Expliquez-moi ce qui est faux lĂ -dedans. |
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JPM
Modérateur
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58
Posté - 30 sept. 2014 : 23:03:39
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Ce qui est faux, c'est le terme " demandée "
Le syndicat ne sera dépourvu de syndic qu'alors la nullité du mandat constatée.
Il est demandé au juge des référés de constater :
1) le défaut d'ouverture du compté séparée
2) le cas échéant, par voie de conséquence, la nullité du mandat
Cette formalité contradictoire ayant été remplie, il est possible de désigner un administrateur provisoire. Le juge des référés peut effectuer cette désignation si cela lui a été demandé dans l'assignation.
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Piovem
Contributeur senior
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Posté - 30 sept. 2014 : 23:25:52
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citation: Initialement posté par Stéphane
Qu'est-ce que vous voulez que je vous dise... si vous prétendez qu'"il s'est viré tout seul", y'a même plus besoin de faire constater la nullité... m'enfin! Là , pour une fois, je suis entièrement d'accord avec Philippe338: vous n'avez pas compris les conséquences du manque de professionnalisme du syndic et le danger qui le guette s'il n'ouvre pas un compte séparé dans les 3 mois.
Son mandat est nul d'office et la seule chose Ă constater c'est de faire appliquer l'Article 47 du DĂ©cret et attendre que l'Administrateur provisoire ou judiciaire convoque la prochaine AG pour Ă©lire un nouveau syndic.
Mais si je comprends bien, cette nullité peut être invoquée bien plus tard, surtout si 2-3 ans après la situation est la même et la gestion pas la meilleure.
Je crois que vous vous centrez sur les Ă©conomies Ă tout va, pour sauter la case Administrateur juridique. Ce n'est pas le meilleur choix, ce n'est mĂŞme pas un choix |
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Posté - 01 oct. 2014 : 09:56:16
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stéphane :" Le syndicat ne sera dépourvu de syndic qu'alors la nullité du mandat demandée.
Expliquez-moi ce qui est faux lĂ -dedans."
On ne demande pas la nullité du mandat, car elle est de plein droit !! ce que vous zappez encore une fois.
Le syndic a 3 mois pour ouvrir ce compte séparé; il ne respecte pas la loi; il ne donne aucune preuve de cette ouverture, ALORS son contrat est NUL.
La non ouverture de ce compte séparé entraine immédiatement la nullité de ce mandat. Le juge constatera cela et nommera un AP.
Stéphane : Pas d'autres solutions dans ce cas de figure. Pas d'AG possible.
Le SDC devra assigner ce syndic afin qu'il rembourse tous les frais de justice et de l'AG. Et pour cela il faudra une décision de l'AG convoquée par le nouveau syndic élu par une AG convoquée par l'AP.
Vous aurez enfin 2 AG !!
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