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uncopro
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 Posté - 01 nov. 2014 : 17:20:03
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La limitation de voix d'un copropriétaire majoritaire prévue par l'article 22 s'applique elle mutatis mutandis aux parties communes spéciales?
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Posté - 01 nov. 2014 : 18:38:14
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uncopro : comme seuls les copros concernés par des parties communes spéciales votent les résolutions, les voix de ce copro. devrait être réduite à la totalité des voix des autres copros.
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uncopro
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Posté - 02 nov. 2014 : 18:33:20
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Posté - 02 nov. 2014 : 18:39:06
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et bien sur cela n'est valable (sauf particularités de votre RdC) que pour des travaux d'entretien du bâti ou entretien et fonctionnement d'un équipement.... qui se votent à la majorité 24.
ceci ne s'applique pas à des travaux d’amélioration, modification, etc...
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andre78fr
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 Posté - 03 nov. 2014 : 16:31:09
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heu... et pourquoi donc rambouillet ?
J'ai beau relire l'article 22 je ne vois pas où apparaît que la réduction des voix ne s'applique qu'aux majorités 24... |
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nefer
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Posté - 03 nov. 2014 : 16:52:44
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citation: Initialement posté par philippe388
uncopro : comme seuls les copros concernés par des parties communes spéciales votent les résolutions, les voix de ce copro. devrait être réduite à la totalité des voix des autres copros.
j'aimerai savoir sur quel article fondez vous cette réduction pour les parties communes spéciales |
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andre78fr
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Posté - 03 nov. 2014 : 17:02:19
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Je me réponds à moi-même... il y a bien dans l'article 24 un alinéa explicite avec "Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses." mais il semblerait quand même que la doctrine et la jurisprudence élargissent quelque peu cette problématique :
http://www.blogavocat.fr/space/thie...cb2ce7387031
citation: Cette position est l'application du principe posé par l'article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, selon lequel chaque copropriétaire vote en fonction de son nombre de tantièmes de parties communes, sans que l'on doive distinguer s'il s'agit de parties communes générales ou de parties communes spéciales, principe qui a pour corollaire que ceux qui n'ont pas de tantièmes des parties communes spéciales d'un bâtiment ne peuvent participer au vote des décisions concernant ce bâtiment.
La jurisprudence postérieure semble être majoritairement dans le même sens.
Cette articulation entre assemblées spéciales, scrutins restreints et syndicats secondaires n'étant pas toujours aussi évidente...
http://www.jpm-copro.com/Etude%203-4-3.htm
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Posté - 03 nov. 2014 : 18:03:23
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euh... andré, je me suis pas bien exprimé en effet et m remarque n'a pas de rapport effectivement avec l'article 22, mais je faisais un simple rappel pour uncopro que lorsque l'on vote sur des charges communes spéciales, c'est un vote uniquement pour de l'entretien (vote majorité 24).
je me suis égaré sur un autre sujet pour notre ami uncopro, car souvent on oublie ce petit point....
"III.-Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses." |
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andre78fr
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Posté - 03 nov. 2014 : 18:11:11
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Mais c'est bien cette question qui a éveillé mon attention et qui est discutée dans l'article "Blog d'un avocat"... Autant on comprend qu'on ne va pas laisser un bâtiment voter tout seul des travaux et changer la couleur ou l'aspect de l'ensemble immobilier, autant la question est plus délicate sur d'autres questions, certains équipements, et c'est bien l'objet de la jurisprudence abondante de l'article... Par exemple, si le bâtiment C veut installer un ascenseur à ses frais est-ce que c'est aux copropriétaires des bâtiments A et B d'en décider ?
Accessoirement ça m'intéresse aussi sur un plan logiciel par rapport à la possibilité de sélectionner une clé autre que tantièmes généraux pour des majorités autres que 24...
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Posté - 03 nov. 2014 : 18:24:28
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(sauf avis contraire du RdC)...
la copropriété appartient à TOUS les copros en indivis. Donc s'il y a volonté d'installer un ascenseur dans un bâtiment, cela augment la valeur du bien de tous. C'est donc à tous de voter l'installation et de le payer, ensuite l'entretien peut (voir RdC) être pris en charge uniquement par les copros du bâtiment concerné.
le principe de ce petit morceau d'article 24, c'est de dire tout ce qui augmente la valeur du bien est à voter par tous et tout ce qui maintient le bien en l'état peut être voté par seulement ceux du bâtiment et qui en paient habituellement l'entretien. |
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andre78fr
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Posté - 03 nov. 2014 : 18:41:10
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Heu... non, l'installation d'un ascenseur dans le bâtiment C ne va pas augmenter substantiellement la valeur du bâtiment A justement... vous semblez dire que c'est soit des ascenseurs partout soit nulle part mais... dans cet exemple c'est la partie spéciale du bâtiment qui décide, indépendamment des tantièmes et des modifications qui en découlent pour l'entretien de l'ascenseur... Vous avez lu les différentes jurisprudences évoquées dans l'article ?
"Il apparaît donc que la jurisprudence est établie dans un sens favorable aux assemblées particulières - ce terme devant être préféré à celui de spéciales, qu'il convient de réserver aux cas expressément prévus par la Loi."
Mais attention, le mécanisme est bel et bien différent entre l'assemblée (particulière ou spéciale) où seuls certains copropriétaires sont convoqués et le scrutin restreint, limité à la majorité 24, et où seuls certains votent. En même temps, ça alourdit quand même considérablement les choses...
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Posté - 03 nov. 2014 : 21:26:41
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l'installation d'un ascenseur dans le bat C augmente la valeur de toute la copro dont tous les copros sont copros indivis de la dite copropriété (cela fait beaucoup de "copro" ) |
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uncopro
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Posté - 04 nov. 2014 : 20:05:41
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Je réalise à vous lire que j'ai posé une question gigogne:
- la limitation des voix s'applique elle aux parties communes particulières?
- les questions concernées peuvent être abordées en AG plénière ou doivent elles faire l'objet d'une AG particulière? |
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andre78fr
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Posté - 04 nov. 2014 : 20:14:11
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D'après le lien ci-dessus et l'avocat Thierry Guilleminet qui cite plusieurs arrêts ; OUI la limitation s'applique aux parties spéciales.
C'est également mon opinion, si d'autres souhaitent défendre le point de vue contraire qu'ils argumentent et donnent leurs références...
Si elles sont votées à la majorité 24, elles font partie de l'ordre du jour de l'AG plénière et seuls les copropriétaires concernés prennent part au vote...
Si elles sont votées à une autre majorité, ça devient plus compliqué :-)
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Posté - 04 nov. 2014 : 20:41:37
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citation: Si elles sont votées à une autre majorité, ça devient plus compliqué
là , pas de problème puisque tout le monde vote (sauf particularité de votre RdC  ) |
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Gédehem
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Posté - 04 nov. 2014 : 23:27:32
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Même avec une lecture rapide, il me semble y avoir des confusions !
Il faut distinguer la participation aux charges selon ses tantièmes et la réduction des voix du majoritaire lors du vote.
Que l'on soit en parties communes générales ou spéciales.
Concernant la pose d'un ascnseur dans le bâtiment C, le sujet a été moulte fois abordé.
Si chaque bâtiment est "spécial", le C est maitre chez lui.
Si ce n'est pas le cas (A B et C ne forment qu'UN selon RDC), il y a vote de l'ensemble du syndicat pour autoriser cett pose demandée par C (similaire à une autorisation tvx privatifs au profit de certains), seuls les demandeurs (bât. C) supportant les travaux.
Dans ce dernier cas, il convient de préciser (RDC) que cet ascenseur est un élément qu'équipement spécial au seul bâr.C
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Édité par - Gédehem le 04 nov. 2014 23:32:06 |
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uncopro
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Posté - 11 nov. 2014 : 18:54:35
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Qu'entendez vous par "si chaque bâtiment est spécial"? |
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Gédehem
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Posté - 11 nov. 2014 : 19:06:40
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C'est dans la réponse plus haut !
Si le RDC précise que chacun des 3 bâtiments est défini comme "spécial" ("parties communes spéciales" à chacun des ses copropriétaires), les copropriétaires du C peuvent décider unilatérailement, et eux seuls, de la pose d'un équipement chez eux et pour eux.
En revanche, si le RDC ne précise rien et que l'ensemble des bât. A, B et C forme une même unité, c'est l'ensemble des copropriétaires qui vote, l'équipement de concernerait-il que le bât.C.
On ne voit pas trop pourquoi ils s'y opposeraient, en particulier parce qu'ils ne sont pas concernés par la dépense. |
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uncopro
Contributeur senior
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Posté - 12 nov. 2014 : 10:02:26
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pepa
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Posté - 12 nov. 2014 : 11:10:40
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Autant la réponse est simple concernant la question de uncopro, avec toutefois la réserve que le copro majoritaire soit habilité à voter sur les parties spéciales suivant le RC, autant :
comme le dit Rambouillet et aussi andré 78, le reste me paraît plus compliqué
citation: Initialement posté par andre78fr
Si elles sont votées à la majorité 24, elles font partie de l'ordre du jour de l'AG plénière et seuls les copropriétaires concernés prennent part au vote...
Si elles sont votées à une autre majorité, ça devient plus compliqué :-)
Par exemple dans mon RDC il y a une partie spéciale à usage de jardin d'agrément. Le RDC mentionne que les charges d'entretien sont payées et votées par les copros concernés.
Mais cette partie spéciale a été détournée par un copro (concerné) à son avantage et utilisée à usage de box. Il me semble donc que là l'article 24 ne s'applique pas puisqu'il y a modification.
Décidément ces parties spéciales sont d'un compliqué ... !
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art 22 et parties communes spéciales 
