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BIBI
Contributeur vétéran
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 Posté - 11 nov. 2014 : 20:39:40
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Dans une copropriété de 13 lots, face aux problèmes rencontrés avec le syndic actuel .. qui impose ses prestataires.. ne fait rien à propos des impayés.. etc..
Le président du CS , avec l'unanimité des conseillers et soutien d'une grande partie des autres résidents : veulent prévoir une demande au syndic , de convocation d'A G spéciale ( à défaut de réponse ds les 8 jours ..) la convocation sera faite par le président .. avec révocation du syndic, au profit d'un syndicat coopératif (prévu ds leur RDC )..
Sachant que le syndic pourra réclamer le paiement de ses honoraires jusqu'à la fin du contrat voté ( soit 1000 € ) mais que l'avocat consulté par le C S se rapprochera du syndic : en dénonçant les fautes.. irrégularités .. pour tenter un accord amiable ..
Qu'en pensez vous ?
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GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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1
Posté - 11 nov. 2014 : 21:08:17
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Que c'est à priori une mauvaise idée dans les précipitation, et pour les 2 parties.
- pour le syndic, la révocation du mandat devant être vue comme un licenciement.
Pour le moment vous n'avez rien à lui reprocher officiellement, si ce n'est vote mécontentement. Fautes, irrégularités, etc : constatées par qui, ou, sansctionnées par une AG avec abattement sur des honorairs, avec demande de réparation d'un préjudice auprès de son assereur RCP, etc ???
Vous n'avez rien du tout.
Révocation injustifiée, donc abusve, dont il demandera réparation pour le préjudice subit, qui ira bien plus loin que les 1000 auxquels vous pouvez au moins ajouter un 0 ...
- pour le syndicat, la création d'un syndixat coopératif ne pouvant s'improviser, car il nécessite un autre engagement personnel des conseillers, au moins de 3 principaux, bien plus que celui d'être "simple" conseiller syndical.
Echéance du mandat de votre syndic actuel ?
Si c'est dans quelques mois, profitez en pour vous former, monter le système cmtable, administratif, formez vous davantage, plongez vous dans la documentation juridique (Dalloz, Litec) faites le tour de la ccopropriété pour en lister tous les éléments techniques, etc etc ....
Et dans 6 mois, il sera temps de changer de système lors de l'AG anuelle 2015.
Ajout :
Si l'échéance du mandat du syndic est (exemple) en juin 2015, son mandat sera échu à la date de convocation de l'AG appelée à le renouveler, mettons en mars ou avril 2015. (voir D.art.46).
Dans un tel cas, la date de l'AG entraine échéance du mandat du syndic, serait-il prévcu jusqu'en juin, son non renouvellement n'étant en rien une 'révocation'. |
Édité par - Gédehem le 11 nov. 2014 21:12:47 |
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andre78fr
Pilier de forums
France
3183 message(s)
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 2
 Posté - 11 nov. 2014 : 21:20:31
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Vous pouvez toujours tenter un accord amiable et voir ce que ça donne... ça mettra de toute façon la pression sur le syndic pour la fin du mandat.
Pour le syndicat coopératif, c'est à mon avis une très bonne idée :-) à condition...
De bien connaître et comprendre les implications et les responsabilités des membres du conseil syndical et de son président syndic.
De bien connaître la copropriété dans ses aspects techniques, comptables et juridiques mais il me semble que BIBI est un contributeur senior...
Sur le plan comptable, il est parfois plus simple de reprendre en début d'exercice que 5 ou 6 mois plus tard où la répartition se mélange aux opérations de l'année en cours...
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BIBI
Contributeur vétéran
France
1227 message(s)
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3
Posté - 12 nov. 2014 : 05:15:21
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Merci pour vos avis et remarques .. Je ne suis pas perso résident dans cette copropriété ..
J'ai minimisé le détail des carences et problèmes rencontrés et constatés ...
Mais le litige a commencé, lorsque le syndic a proposé une réunion du cs , en y imposant la présence de son avocat ( annonçant à la fin de la réunion que ce serait "payant" .. )
Les C S n'ont pas apprécié d'être ainsi , mis devant un fait accompli ... mais aussi et surtout parce qu''à près la réunion :
- le CS a découvert dans une pochette une LR/AR trés importante du promoteur ( expédiée :4 mois avant ) .. à propos du permis de construire initial attaqué par la mairie .. ) et dans laquelle le promoteur annonçait qu'il joignait une copie du permis initial( que personne ne possède) et une copie de son projet du nouveau permis
Or ,
il n'y avait aucune copie, aucun document dans l'enveloppe .. Le syndic a simplement dit : je vais les réclamer ...
Sans aucun explication sur le fait qu'il n'avait pas lu cette LR/AR , ni pris la peine de la diffuser .. Le CS se serait dès lors aperçu qu'il n'y avait aucune copie des documents trés importants et attendus par tous .
En effet , le promoteur est assigné au pénal par la mairie et cherche à présenter un nouveau permis qui va affecter les parties communes et m^me des parties privatives .
De plus , après 4 mois de silence , le promoteur ( pas net) va dire que les documents étaient joints !!!
- Bien entendu , la porte Ă©tait encore "entr'ouverte"jusqu'Ă il y a 15 jours .
Mais depuis le syndic ne prend plus aucun CS au téléphone, ne répond plus aux mails, et son adjoint a annoncé que si le syndicat ne prenait pas son avocat , son patron ne voulait plus être leur syndic ...
Parmi les 5 C S , il y en a deux qui sont capables de mener à bien l'adoption d'un syndicat coopératif ( ils prévoient de sous traiter la comptabilité et faire avaliser par un expert en fin d'exercice) ils ont un avocat qui va prendre en main la procèdure urgente ( demande de désignation d'un expert judiciaire , compte tenu de 18 dossiers D O - malfaçons .. pas de rampe d'accés /handicapés .. dans une résidence récente .. pas de PV de réception ..)
Le président est trés au fait des lois et formalisme en matière de copropriété ..
Je pense que cette résidence à "problèmes " est un boulet pour les syndics ..
De plus, il y a urgence à assigner le promoteur , compte tenu des délais à respecter en matière de malfaçons.. selon l'assureur de la D.O...
En 8 jours , après la réunion le C S a lui même constitué un dossier technique ( avec photos .. détails techniques ciblant les malfaçons avec l'aide d'un résident (BTP) et ensuite déclenché un constat d'huissier .. le syndic y a été représenté par un adjoint qui ne connaissait pas le dossier .. qui n'a fait que suivre les uns et les autres ( 150 € ... en vacation , quand même !!)
A présent , il leur faut trancher ... ils ont encore demandé par LR/AR au syndic de préciser sa position .. Si il démissionne .. sachant que le CS est contre le fait de confier la procèdure à son avocat .. Que le choix du C S sera à avaliser par l' A G
Sans nouvelle : ils lui demandent de convoquer une AG .. et sans réponse ds les 8 jours, le président convoquera .. |
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Posté - 12 nov. 2014 : 07:54:27
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si le CS n'a fait aucune MeD au syndic pour chacune de ces "carences", il y a de grandes chances que la révocation soit retoquée et que vous soyez obligé de payer la fin de ses honoraires + des DI + les frais d'avocat.
et ce président du CS a t il pensé au commissaire aux comptes, à l'ordre du jour qui comporte X résolutions, etc...
A mon avis, comme le dit gedehem c'est précipité et il vaut mieux attendre la désignation "naturelle" du syndic lors de l'AG prévue à cet effet. |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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5
Posté - 12 nov. 2014 : 10:02:43
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Dans le cas d'un licenciement pour faute, l'employeur doit être à même de démontrer la faute, mais surtout la procédure mise en œuvre pour la sanctionner.
Faute de quoi ce sera un licenciement abusif.
Dans la mesure où ce CS n'a fait aucune MED, qu'il n'existe aucun document, PV d'AG ou autre démontrat que ce syndic a été mis en cause, qu'il y a des manquements relevé, des actes contestés, il n'y a rien qui puisse justifier une révocation.
Si cette démarche est engagée, ce syndicat va au devant d'ennui(s). |
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nefer
Modérateur
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6
Posté - 12 nov. 2014 : 10:52:40
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le CS a t il envoyé un courrier en RAR au syndic lui faisant part de son choix de prendre Maitre x pour défendre les interets du syndicat dans la procédure ? (en espérant qu'un président de CS a bien été désigné par le CS)
Si ce n'est fait, il faut envoyer ce courrier en urgence
si le syndic maintient sa position , il devrait donc démissionner
parallelement le CS doit aussi envoyer un autre courrier en RAR pour rappeler les faits concernant ce permis de construire en indiquant que ni le CS ni les copropriétaires n'ont été informés par le syndic que la mairie "attaquait"le permis de construire( il faut vérifier les termes de la procédure) et des problèmes liés à cette procédure: défaut d'information |
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BIBI
Contributeur vétéran
France
1227 message(s)
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7
Posté - 13 nov. 2014 : 08:36:16
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Merci pour vos remarques et conseils.
Oui , il y a bien un président du C S. Il a fait LR/AR demandant des explications face aux carences constatées .. défaut d'information et relatant les faits ..
+ une LR/AR : avec les décisions du C S et demande au syndic de confirmer officiellement sa démission.
Pour l'ordre du jour :
- il va être effectué prochainement,
( Dans le cadre d'adoption d'un syndicat coopératif (article 25) : il leur faut donc prévoir le coût d'un commissaire aux comptes , pour avaliser la compta en fin d'exercice ..) - ouverture d'un compte séparé - une protection juridique pour le CS et ++ ( président/syndic) ..
Voyez vous( SVP) encore une autre formalité ou obligation à prévoir et à respecter ?
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Posté - 13 nov. 2014 : 09:03:29
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euh.... avant de passer en syndicat coopératif, il faut en connaitre le fonctionnement :
le commissaire aux comptes peut ĂŞtre un copro
il faut voter le passage en syndicat coopératif, le changement d’appellation, etc... il y a x résolutions à faire.... cela ne s'improvise pas |
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9
Posté - 13 nov. 2014 : 09:20:16
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BIBI:" + une LR/AR : avec les décisions du C S et demande au syndic de confirmer officiellement sa démission. "
le syndic désire démissionner ?? vous parliez de " révocation " par une AG ?
Si le syndic désire démissionner, il faut qu'il convoque une AG afin d'élir un nouveau syndic. Cela évitera les problèmes futurs et surtout les risques d'une assignation du SDC par ce syndic révoquer sans causes réelles et sérieuses, ou un non respect de la loi de la copro. par des copros. ne désirant que se débarrasser de lui sans réflexion sur la méthode.
Un syndic non-pro ( peut être le futur président/syndic d'un SDC coop. ) pourra être élu et prendre ainsi le temps de créer ce SDC coopératif sans commettre d'erreur dans cette précipitation et la méconnaissance des textes.
Réagir ainsi dans la précipitation avec la seule vision d'un SDC coopératif va amener ces copros dans des soucis.
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Louis92
Contributeur vétéran
France
2795 message(s)
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10
Posté - 13 nov. 2014 : 10:46:15
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BIBI, je milite sur UI pour promouvoir :
- le caractère décisif d'un CS actif sur le fonctionnement d'une copropriété,
- 3 ans de mandat pour un CS : car il faut 1 an d'activité pour faire le tour de la problématique puis 1 an de plus pour commencer à entreprendre des actions de fond bien ciblées puis 1 an pour accompagner ces actions jusqu'à leur terme,
- mettre en pratique 1 an un RFCS avant que le CS ne le propose à l'AG pour faire voter un RFCS assez près des réalités.
Passer directement d'un CS très peu actif à un CS coopératif est totalement irréaliste.
Que le CS remplisse déjà sa mission de CS classique : contrôler le syndic (contrôler les comptes) et l'assister sur les gros dossiers comme localement sur les petits qui par leur nombre sont aussi une source de dépenses excessives pour la copro en l'absence d'activité du CS.
CDlt. Louis92.
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