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 Posté - 15 nov. 2014 : 15:28:01
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deux questions que je me pose, malgré une expérience plutot longue de la location, en ce qui concerne les pièces justificatives que l'on demande aux candidats locataires pour compléter le dossier:
Sur les RIB obsoletes:
RIB de Monsieur et madame: J’obtiens les deux RIB, comment suis-je certain que ce rib est celui d'un compte encore actif?
Certes, si le postulant a un salaire, ou se fait payer sa prime a l'emploi par virement, je peux vérifier le numéro de compte, mais tous les employeurs n'indiquent pas forcément les références du compte à créditer. Je n'ai pas le droit de demander un extrait de compte récent
Sur le ou la cautionnaire
Je demande la pièce identité recto verso, les justificatifs des trois derniers revenus, le relevé bancaire, l'avis d’imposition le plus récent.
Je m'apercois que cela n'empêche évidemment pas la personne se portant caution de déménager dans le mois qui suit sans pour autant m'indiquer sa nouvelle adresse
Évidemment, requête en INJ payer, ordonnance, signification à l'ancienne adresse (donc pas a Personne avec le risque qui va avec) puis recherche ficoba payante, etc...
Le précédent compte a été fermé, le nouveau ouvert, on l'a certes retrouvé, je dois changer d'huissier, mais l'un dans l'autre je me demande vraiment si la personne se portant caution reste une garantie compétitive par rapport à une assurance loyer impayé, certes payante, mais quand on a payé deux fois l’huissier, c'est pire :-)
Avez-vous des astuces pour contrer ces problèmes?
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Édité par - ribouldingue le 15 nov. 2014 15:34:31 |
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Posté - 16 nov. 2014 : 11:02:57
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L'assurance loyers impayés ! La caution est de toute évidence une garantie illusoire et les informations demandées à un locataire ne valent (pour autant qu'elles ne soient pas des faux ce qui n'est pas si facile à détecter) qu'au moment de l'entrée dans les lieux. Le meilleur locataire qui a l'avenir devant lui l'aura dans le dos chaque fois qu'il se retournera (d'après Pierre Dac) : en clair, le plus brillant et prometteur des jeunes cadres dynamiques peut se retrouver du jour au lendemain malade, célibataire et au chômage (ça s'appelle les accidents de la vie...)... |
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vazy
Contributeur vétéran
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 Posté - 16 nov. 2014 : 11:36:59
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Posté - 16 nov. 2014 : 14:27:15
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La caution bancaire n'est possible que pur des personnes fortunées.
C'est un comble, parce que c'est la tranche de population qui est majoritairement... propriétaire de son logement.
C'est une obligation couteuse et complexe, très peu usitée de ce fait, et la quasi-totalité des bailleurs ne l'ont jamais utilisée.
Pour rebondir sur la réponse de Rédaction universimmo, la cation bancaire ne garantie pas aussi bien qu'une assurance loyers impayés. Elle est d'en général 6 mois de loyer auxquels il faut peut etre ajouter le mois de dépôt de garantie.
Un locataire qui pose problème commence a générer de gros soucis au bout de deux ou trois mois d'impayé. La loi lui garantie quasiment un an de maintien dans les lieux sans souci, donc on a deja bien dépassé le total en garantie.
Sur les sommes dues qu'on suppose pouvoir se faire rembourser, l'huissier exerce son article 10. Autant dire qu'une partie de ce qui est du n'est pas forcément remboursé.
Enfin les article 700 ne compensent que rarement les frais d'avocat; il en reste donc pour le bailleur.
En général, l’assurance loyer impayé prend en compte tous ces frais qu'il règle directement, le bailleur subrogé n'ayant plus rien à faire. |
Édité par - ribouldingue le 16 nov. 2014 14:29:54 |
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vazy
Contributeur vétéran
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Posté - 16 nov. 2014 : 14:58:18
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je me disais bien aussi ... pour que les banques acceptent de prendre un risque, c'est uniquement avec des candidats sans risque !
Merci pour les infos complémentaires. |
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Posté - 16 nov. 2014 : 16:35:17
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En dessous de 10 milliards, aucune banque ne prend aucun risque. |
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domsez
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Posté - 17 nov. 2014 : 18:31:37
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Non, la banque ne prend aucun risque. Le montant de x mois de loyer est bloqué sur un compte. Il coute 1 à 2% au locataire et seul le bailleur peut débloquer les fonds
Le pb, c'est que souvent les bailleurs oublient de demander Ă la banque de clĂ´turer cette garantie et de restituer l'argent au locataire quand il quitte le logement
Ce type de caution est souvent demandé aux étrangers et pour les locations meublées.
Si j'étais bailleur et qu'un locataire me propose ce type de caution, je lui demanderai des explications (héritage, vente d'un bien, chèque de licenciement)
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Posté - 17 nov. 2014 : 21:03:29
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merci de ces informations |
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criss
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Posté - 23 nov. 2014 : 10:42:48
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Bonjour,
Et que pensez-vous du bail notarié avec garant ?
Si j'en ai bien compris le principe, le bail notarié permet de procéder au recouvrement via l'huissier sans passer par le tribunal que ce soit contre le locataire ou contre le garant.
Après, pour la résiliation du bail, le tribunal est certes obligatoire.
Bien choisir son locataire reste la règle n°1 mais peut-on vraiment "choisir" en quelques minutes ?
Cordialement |
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Posté - 23 nov. 2014 : 12:35:49
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Le bail notarié est plutot cher, c'est le prix au minimum de deux ans d'assurance loyer impayé.
Il permet en effet un recouvrement accéléré dans sa première phase, par le fait que le bail a valeur exécutoire, on gagne presque quatre mois par rapport a une injonction de payer (qu'il faut signifier avant d'en obtenir la formule exécutoire.
Il ne fait rien gagner en terme de référé expulsion.
Donc, vu le prix, je n'en suis pas un fort défenseur hormis pour les baux commerciaux.
Maintenant on nous dit que les marché non concurrentiels vont exploser, que les couts vont baisser vertigineusement, si je n'ai pas le vertige, je regarderais à nouveau évidemment. |
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criss
Contributeur actif
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Posté - 23 nov. 2014 : 14:28:52
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Bonjour,
Su un loyer a 600€, j'ai une Gli qui me coûte environ 350€/an.
Sur un loyer a 700€, j'ai opte pour le bail notarié. Cela m'a couté 300€ (bail et états des lieux inclus mais il est vrai que le vlocataire doit s'acquiter de la meme somme.
Après, je ne sais pas ce qui est le mieux car heureusement pas de sinistre a ce jour.
Cordialement
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Posté - 23 nov. 2014 : 14:47:26
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Le mieux des 3 c'est de ne pas avoir de sinistre
Votre GLI vous coute 350 pour un loyer de 7 200 euros soit presque 5% ce qui me parait cher. N'avez vous pas inclus une assistance juridique et une assurance vacance locative?
Une GRL couterait 3,5% soit environ 220 euros |
Édité par - ribouldingue le 23 nov. 2014 14:48:31 |
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criss
Contributeur actif
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Posté - 23 nov. 2014 : 17:04:41
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J'ai souscrit pour les impayés et les dégradations avec prise en charge de la procédure.
Je n'ai pas souscrit l'option vacance locative.
Mes logements etant conventionnes, j'ai eu du mal a trouver un assureur en GLi et effectivement je trouve la cotisation elevee.
De plus, compte tenu des contraintes lies a la déclaration de sinistre en cas d'impayés, je me suis tournée récemment vers le Bail notarié avec garant.
Je n'ai pas beaucoup de recul pour vous dire si c'est bien ou non car la série noire semble terminée et tout se passe bien. Il est vrai que je n'ai que quatre logements et que j'ai repris la gestion en direct.
Cdlmt
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Justificatif de Candidat Locataire: RIB et Adresse 
