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zaroc
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 Posté - 15 nov. 2014 : 17:03:12
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Bonjour
Ci-aprés une question d’AG à laquelle j’ai du mal à trouver la réponse :
Installation d’une clôture barreaudée ( disons une grille ) au droit de la façade de notre immeuble dont bénéficiera un local commercial situé dans un renfon-cement en retrait d’1,50 mètre de la façade, ce commerce étant le demandeur. Question : qui prend en charge ces travaux? le commerce ou le syndicat? art 24 ou 25? 25 selon moi et d’après mes infos « google » : devanture de magasin = partie privative mais on est en façade au droit du trottoir.
Merci pour vos lumières
Cordialement
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Posté - 15 nov. 2014 : 18:03:23
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première question : ce commerce demandeur est-il le propriétaire ?
deuxième question : cette clôture est-elle implantée sur le lot du demandeur ou sur une partie commune devant son lot ?
troisième question : comment a été notifié et formulé la demande ? le demandeur a t il mis un projet de résolution ?
vous posez la question en tant que syndic pour faire un ordre du jour ou autre ? |
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zaroc
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Posté - 15 nov. 2014 : 19:58:22
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Merci Rambouillet. Ma réponse risque d'être insuffisante mais...
1-oui, le commerce est propriétaire
2-clôture au droit de la façade de l'immeuble devant le commerce qui est en retrait ( renfoncement devant le commerce utilisé seulement par le commerce )
3-projet de résolution par le syndic avec devis en attente de réalisation...
4- je ne suis pas syndic mais copro avec une AG début décembre et je n'ai pas envie de payer car utile au commerce seulement, mais ? c'est toute ma question....
Cordialement |
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Posté - 15 nov. 2014 : 20:07:23
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pour la question 2 vous avez répondu sur l'emplacement "géographique", mais pas sur l'implantation "juridique".
sur la majorité requise le président de séance devra utiliser,
soit la majorité 24-a :
"a) Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat ;" et dans ce cas, sauf particularités du RdC, ce sera tout le syndicat qui paie...
soit la majorité 25-b :
"b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;" et dans ce cas aux frais du copro/commercant/demandeur
d'oĂą l'importance de savoir qui est Ă l'origine de la demande... |
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zaroc
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Posté - 15 nov. 2014 : 22:11:35
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Merci Rambouillet pour cette réponse . je m'étonne pourtant que l'imputation dépende presque exclusivement de celui qui est à l'origine de la demande.Selon moi, travaux au bénéfice d'un seul copropriétaire à la charge de ce copro même s'il s'agit de travaux sur parties communes, travaux qui apportent un plus ( amélioration ou sécurité par exemple ) à tout ou partie des copros à la charge de la coproriété. Dans le cas présent et pour l'instant devant le manque de précision de l'OJ, j'ai du mal à dire qui est demandeur même si la proposition a l'air d'émaner du syndic, les copros se défossant souvent sur le syndic pour rédiger la résolution et demander des devis....
Cordialement |
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Posté - 16 nov. 2014 : 07:54:06
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je ne dis pas que l'imputation "dépende presque exclusivement de celui qui est à l'origine de la demande.", je dis seulement que si le syndic est à l'origine d'une demande perso sans qu'il y ait eu auparavant une demande officielle notifiée, a un peu outrepassé sa mission.
En effet, si ce barreaudage ne concerne qu'un seul copro et en plus est installé sur une partie privative, le syndic ne doit pas être à l'origine de cette demande car il induit en erreur les copros....
Donc en séance d'AG, faites vous préciser (et pour vos collègues) la genèse de cette "histoire" et ainsi vous en déduirez en commun ce qu'il convient de faire, le président de séance entérinant à quelle majorité ce pb doit se traiter et qui doit payer. |
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zaroc
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Posté - 16 nov. 2014 : 09:45:16
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Merci, Rambouillet, de s'intéresser à mon petit problème. J'ajoute mais dites moi si je me trompe, que je considère ces travaux comme une amélioration qui se vote à l'art 25 ( Alur) ce que prévoit l'OJ de mon AG, amélioration dont le cout doit être réparti en fonction de l'avantage pour chacun. Or, selon moi, le seul copro qui tire un avantage de ces travaux, c'est le commerce....De toute façon, j'attends des précisions de mon syndic sur cette résolution : qui a demandé? en quoi consiste exactement ces travaux? Aujourd'hui, pas de devis ni donc connaissance précise de sur quoi on doit voter...
Nota : vs ne considérez peut être pas ces travaux comme une amélioration mais des travaux en vue d'améliorer la sécurité mais la sécurité de qui? du commerce.... |
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GĂ©dehem
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Posté - 16 nov. 2014 : 11:02:59
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ce commerce Ă©tant le demandeur
et :
"si le syndic est à l'origine d'une demande perso sans qu'il y ait eu auparavant une demande officielle notifiée, a un peu outrepassé sa mission."
Le syndic (celui qui convoque) est maitre de l'Ă©tablissement de l'ODJ de l'AG.
La demande D.art.10 n'a d'importance que pour le demandeur, le syndic étant tenu d'inscrire la ou les question posée. Mais s'il accepte la demande sur un coup de fil ou même entre 2 portes et qu'il y satisfait, il n'y a acun problème.
Sur la question posée.
La pose de cette grille n'a pour but que de sécuriser ce commerce ?
Cette pose sécurise t-elle l'ensemble de l'immeuble dans ses limites avec le domaine public ou des riverains ?
S'il s'agit de sécuriser uniquement ce commerce : "Travaux privatifs affectant les parties communes" (l'aspect extérieur).
Autorisation qui ne peut être refusée, si conformes à la destination de l'immeuble, mais qui sont à charge du ou des demandeurs.
Un dossier descriptif doit être présenté à l'AG (aspect, modèle, couleur, matérieux, hauteur, implantation, schéma, plan, etc ) faute de quoi l'AG ne peut statuer.
S'il s'agit de sécuriser l'ensemble de l'immeuble, ce sont des travaux collectifs de "mise en sécurité des personnes et des biens", supportés par tous.
Outre un chiffrage par présentation d'un devis, il faut également présenter un dossier descriptif comme ci-dessus.
Si cette cloture entraine fermeture des accés aux lots, il faut en plus que l'AG statue sur les modalités d'ouverture/fermeture de cet accés. |
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zaroc
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Posté - 16 nov. 2014 : 11:19:51
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Merci Gedehem
Ma réponse :
Cette grille ne vise qu'à sécuriser ce commerce mais elle sera installée au droit de la façade de l'immeuble, le commerce étant en retrait dans un renfoncement qui selon moi doit être partie commune mais utilisée et utilisable que par ce commerce, commerce qui d'autre part n'a aucune communication avec le reste de l'immeuble
Ma question :
travaux privatifs affectant l'aspect extérieur?
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GĂ©dehem
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Posté - 16 nov. 2014 : 11:52:56
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Si cette cloture ne concerne que ce lot "commerce", et pas les autres lots ou l'accés à l'immeuble/bâtiment, ces travaux sont à l'évidence "privatifs".
Qu'ils affectent (soient réalisés) sur des parties communes et/ou qu'ils modifient l'aspect extérieur de l'immeuble ne change rien : "Travaux privatifs" soumis à autorisation de l'AG, sur la base d'un dossier qui lui est présenté (vous n'en parlez pas), et que supporte le seul demandeur.
Si le syndic présente un devis, c'est qu'il tente de faire supporter ces travaux privatifs par le syndicat.
Toutefois votre descriptif est imprécis (sans doute parce qu'aucun dossier précis n'est joint à la convocation ??).
Si cette cloture est prévue (plan ?) sur la totalité de la façade, elle concerne l'ensemble des lots, et pas uniquement ce commerce (serait-il de fait le seul à en tirer profit).
C'est Ă l'AG d'analyser les choses.
Si elle estime que la pose de cette cloture sécurise l'ensemble des lots, des accés à l'immeuble/bâtiment, elle peut le décider comme "travaux communs" à charge de tous.
Su au contraire elle estime que ces travaux, du fait de l'implantation au droit du seul commerce, n'ont pour but que la sécurisation de ce seul lot commerce, elle soit le préciser, seul le bénéficiaire de l'autorisation supportant les travaux.
Mais dans les 2 cas (tvx communs ou privatifs) il doit y avoir un dossier technique joint à la covocation : forme de la grille/cloture, hauteur, teinte, matière, etc ....).
Vous n'en parlez pas. |
Édité par - Gédehem le 16 nov. 2014 11:57:37 |
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zaroc
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Posté - 16 nov. 2014 : 12:12:38
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Merci Gedehem de toutes ces précisions. Il est vrai que je ne parle pas de dossier descriptif : c'est que pour l'instant je n'ai rien. En tout cas, la clôture n'est pas prévue sur la totalité de la façade mais seulement au droit du commerce. |
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GĂ©dehem
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Posté - 16 nov. 2014 : 12:23:46
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En tout cas, la clôture n'est pas prévue sur la totalité de la façade mais seulement au droit du commerce.
Il s'agirait donc là de travaux privatifs au bénéfice de ce seul lot "commerce", que son bénéficiare devra supporter seul.
Faites le tour des copropriétaures, su CS qui devrait se bouger.
Noter que la proposition faite à l'AG peut être modifiée en séance (Droit d'amendement).
Résolution à préparer (exemple) :
"L'AG autorise le propriétaire du lot n°X à cloturer son emplacement commercial au droit de son lot selon descriptif joint. Il supportera l'intégralité des frais de pose, d'entretien et de réfection,dont il fera son affaire personnelle. Il sera tenu pour seul responsable des dégats et accidents qui pourraient être entrainés par cette cloture." |
Édité par - Gédehem le 16 nov. 2014 12:24:42 |
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Posté - 16 nov. 2014 : 13:01:42
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si on considère ces travaux comme privatifs (et j'en suis d'accord), il faut bien sur que la demande provienne du copro concerné : sinon, comment l'AG pourrait imposer un barreaudage payé par ce copro ?...
On est donc dans ce cas sur la majorité 25-b ....
Si on considère que ce barreaudage protège tout le monde, ce n'est pas une amélioration, mais une protection physique (majorité 24) |
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zaroc
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Posté - 18 nov. 2014 : 12:07:43
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Bonjour
J’en sais un peu plus sur mon barreaudage….suite au mail de mon syndic que je vous livre in extenso et qui remet peut être en cause la position que nous avions imaginée ( affaire privative ) . Merci de vos réponses éclairées.
Mail syndic : « Il s’agit de l’agence immobilière. La demande émane de plusieurs membres du CS suite au squattage de ce renfoncement les week ends, ce qui a entrainé un mini incendie lors du dernier mois du fait que des mégots ont été versés dans la grille de ventilation du parking qui contenait de la végétation sèche. Les travaux consistent à mettre en place une grille barreaudée à 3 battants qui sera fermée tous les soirs. »
En attendant, toujours pas de devis et s’ils viennent que le soir de l’AG, quelle position prendre??? |
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Posté - 18 nov. 2014 : 12:48:09
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zaroc : c'est donc le SDC qui fait cette demande pour des raisons de sécurité. Ce barreaudage ne sera pas seulement devant ce commerce, et de plus il s'agirait d'une fermeture.
pas de devis joints à l'OdJ ! la loi - article 11 du décret de 1967- impose que tous les documents soient joints à l'OdJ - devis, plans, .. - si ce n'est pas le cas c'est une cause d'annulation de l'AG si elle adopte ces travaux.
Le mieux est mettre le syndic ET le CS, puisqu'il est à l'initiative de cette demande de fermeture, devant leur responsabilité ET le non respect de la loi; par conséquent L'AG devra rejeter cette résolution.
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JPM
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Posté - 18 nov. 2014 : 16:26:31
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Posté - 18 nov. 2014 : 17:05:36
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citation: si ce n'est pas le cas c'est une cause d'annulation de l'AG si elle adopte ces travaux.
A mon avis, e sera plutôt une clause d'annulation de la résolution, et non de l'AG.
Il n'en reste pas moins que les devis doivent être joints à la convocation afin que ceux qui pensent être absents, puissent au besoin soit être présents, soit donner leur consigne de vote. |
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zaroc
Contributeur senior
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Posté - 18 nov. 2014 : 18:01:06
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Merci à vous. Oui bien sûr, ce peut être une clause d'annulation de cette résolution et non de l'AG et je pense que c'est ce qu'entend Philippe. Pour ma part, je n'irai pas devant le TGI pour payer un avocat de ma poche mais j'essaierai de faire en sorte qu'on vote sur un principe : oui, on est d'accord ( ou pas ) sur le principe mais pas lors de cette AG sur la réalisation des tx, n'ayant pas disposé en temps utile ( avec l'OJ ) des devis obligatoires et nécessaires pour décider |
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Posté - 18 nov. 2014 : 19:34:11
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zaroc : bien évidemment c'est une cause d'annulation de la résolution et non de l'AG.
Une décision de principe ne sert à rien. L'AG décide ou non des travaux et de l'entreprise sur la base de devis concurrents.
Une décision de principe votée par l'AG n'est pas une "décision".
Il y a une faute du syndic ET du CS demandeur sur l'absence de devis. L'AG ne peut pas voter sur cette résolution. OU elle rejette ou elle ne vote pas faute de devis, et cela figurera au PV. |
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barreaudage devant lot commercial 
