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Pcg84
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 Posté - 24 nov. 2014 : 11:38:04
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Bonjour,
Copropriétaire dans un petit immeuble depuis un an, je me suis depuis aperçue d'un certain nombre d'irrégularités dans la gestion du syndic. J'ai été nommée au Conseil syndical lors de la dernière AG et récemment ai demandé au syndic par mail un rendez-vous afin d'avoir accès à tous les documents relatifs à la copropriété. Sans réponse, je l'ai mis en demeure de confirmer la date proposée sous 48 h, chose qu'il n'a pas faite. Je m'apprête donc à déposer une requête en injonction de faire. Afin que celle-ci ne soit pas rejetée, quel documents, outre mon recommandé, me conseillez-vous de joindre ?
Cordialement,
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Sunbird
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 Posté - 24 nov. 2014 : 12:16:07
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Une injonction de faire sans LRAR, mise en demeure.... Elle ne va pas aller loin.
Commencer par envoyer un LRAR de mise en demeure en reprenant l'historique de vos mails, et en proposant 2 ou 3 dates, en finissant que si ou 8aine ou 15 aine il n'y a pas de réponse il aura le droit à une injonction de faire soumise à astreinte.
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Posté - 24 nov. 2014 : 12:50:00
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Pcg84 :" J'ai été nommée au Conseil syndical lors de la dernière AG et récemment ai demandé au syndic par mail un rendez-vous afin d'avoir accès à tous les documents relatifs à la copropriété. "
Avez vous été élu président de ce CS ? Avez vous été habilité par le CS pour vérifier les comptes et demander tous les docs comptables ?
Avez demandé aux autres membres et au président copies des documents que vous souhaitiez ?
Le CS a accès à tous les docs du SDC et le syndic a obligation de les communiquer.
Si votre CS n'a pas les docs que vous souhaitez consulter pour effectuer votre mission de controle des comptes par exemple, une mise en demeure du président du CS sera plus efficace; normalement ! 
Quels sont les docs dont vous souhaitez copies ? quelles seraient les irrégularités de gestion que vous avez découvert ?
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Pcg84
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Posté - 24 nov. 2014 : 13:30:29
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Sunbird, je l'ai déjà mis en demeure, comme indiqué dans ma question.
Pour philippe388, notre Conseil syndical n'a pas élu de président et aucun membre n'a le moindre document.
Ce syndic a pris cet immeuble en gestion voici près de 3 ans, dans des circonstances assez douteuses, en profitant de la crédulité et de l'ignorance de la plupart des copropriétaires (petit immeuble de 12 lots, habité majoritairement par des personnes non francophones). Il n'a pas tenu d'AG pendant 2 ans et refuse de se justifier sur le fondement de certains appels de fonds "travaux urgents". Je souhaite avoir accès à l'ensemble des documents, pièces comptables et autres depuis 3 ans. |
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GĂ©dehem
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Posté - 24 nov. 2014 : 14:38:10
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Dans la mesure où votre CS n'a pas désigné de pdt, il (le CS) n'est pas en mesure d'agir en tant que "CS".
Même chose si le CS est dépourvu de règles de fonctionnement (RFCS), au moins par le RDC.
L'action d'un des membres est irrecevable.
Une "injonction de faire" est déposée au greffe du tribunal de votre secteur (TI), avec saisine soit du juge de proximité soit du TI dont il dépend.
Le greffier vois détaillera la procédure, les pièces à présenter pour justifier la demande.
Le préalable obligé est une "Mise en demeure" par LRAR restée sans effet plus de 15 jours.
MAIS, dans votre affaire, ce n'est pour le moment que la démarche personnelle du copropriétaire X (Pcg84) et non celle du "collège CS" dans son ensemble, sous la signature de son pdt mandaté par une décidion collective.
Autrement dit, faute d'un CS organisé, avec des règles de fonctionnement et pour le moins un président agissant en son nom, votre demande individuelle n'est pas recevable.
Organisez une réunion, présentez-vous comme président, qui est une obligation, et ensuite agissez à ce titre : demande > MED si rien > injonction de faire auprès du TI si pas de réponse.
PS : a quelle date la désignation du syndic, pour un mandat de quelle durée, quelle échéance ? |
Édité par - Gédehem le 24 nov. 2014 14:40:37 |
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Posté - 24 nov. 2014 : 14:46:31
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Pcg84 : " notre Conseil syndical n'a pas élu de président et aucun membre n'a le moindre document."
Pour commencer élir très rapidement le président du CS, c'est une OBLIGATION.
Celui-ci demandera un RDV en urgence afin de mettre au point une gestion normale de votre SDC, et pour récupérer tous les docs nécessaires au bon fonctionnement du CS :
1. RDC
2. PV des dernières AG
3. Liste des dépenses des 3 dernières années
4. Grand livre de comptes des 3 dernières années
5. Balances des 3 dernières années
6. Copies des relevés de compte bancaire des 3.......
7. copie de tous els contrats : entretien, assurance, .... syndic.
...................
Voire plus si nécessaires, c'est à dire de voir les factures des 3 ......
Pas de Président pas de CS qui fonctionne; c'est pourquoi votre syndic dort tranquille car votre injonction de faire va faire pschitttt.
1. élection du président pour mettre votre CS en conformité avec la loi.
2. prise de RDV avec un Odj et la liste des docs
3. si rien ne bouge MED en RAR en précisant que le CS lancera une injonction de faire avec astreinte journalière.
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Pcg84
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Posté - 24 nov. 2014 : 16:07:33
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Je suis surprise de votre interprétation de l'article 21. Le contrôle de la gestion du syndic est faite par le Conseil syndical, de manière générale et non pas par son président uniquement. Par ailleurs, le Conseil syndical est dépourvu de personnalité morale, donc à ce titre ne peut ester en justice.
Si l'on part du principe que mon action individuelle, Pcg84, membre du Conseil syndical est vouée à être irrecevable, que me reste-t-il comme solution, en sachant que les cinq membres du Conseil syndical ne s'entendent pas suffisamment pour désigner un président ? |
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Posté - 24 nov. 2014 : 17:01:04
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Pcg84 : nous allons revenir sur un sujet "brulant"sur UI : le CS doit élir son président parmi ses membres !!
Vous ne pouvez élir de président, votre CS ne peut pas fonctionner.
Un CS est un collège ou les décisions et les avis émis sont collégiales. Ces avis et décisions sont transmises par des CR au syndic par le président du CS qui est l'interlocuteur privilégié du CS.
Les membres d'un CS ne fonctionnent pas tout seul dans leur coin. Vous êtes cinq copros qui ont fait acte de candidature pour etre au CS et effecteur cette mission fixée par la loi, et pour cela il faut se réunir, élir un président, se pencher sur les problèmes du SDC et des débats sortira des avis, des demandes à faire au syndic, et en particulier exiger les docs du SDC .
Il n'est pas possible que les 5 membres ne s'entendent pas pour élir un président, et exiger les docs du SDC.
Pourquoi alors être au CS ! on peut avoir des divergences sur des dossiers, mais pas sur le fonctionnement, la mission et le respect des textes de loi, du RDC, sur l'obligation d'élir un président, ...
Pcg84 : réunissez le SDC et proposez vous comme président, vous serez élu puisque les autres ne veulent pas de ce poste. C'est la seule solution à votre problème.
Comment allez vous faire si vous désirez changer de syndic ?? ce changement demande un CS sérieux, pugnace, uni, ..... ce CS est mal parti. 
Référé en injonction de faire est possible sans avocat ET c'est GRATUIT. les formulaires sont sur le net.
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GĂ©dehem
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Posté - 24 nov. 2014 : 17:05:58
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"Le contrĂ´le de la gestion du syndic est faite par le Conseil syndical"
Oui !
Mais ĂŞtes-vous toute seule "le conseil syndical" ???
D.art.26
"(....)
Un ou plusieurs membres du conseil syndical, habilités à cet effet par ce dernier, peuvent prendre connaissance et copie, au bureau du syndic, ou au lieu arrêté en accord avec lui, des diverses catégories de documents mentionnés au troisième alinéa de l'article 21, de la loi du 10 juillet 1965.
(...)
Ce n'est donc pas systématiquement le président du CS, qui est censé agir avec l'aval d'une majorité des conseillers.
Mais comme il en est dans tout groupement, il faut bien un signataire ou représentant qui s'exprime au nom de la collectivité.
Ici par délégation.
On ne le dira jamais assez : faute d'être organisé, avec des règles de fonctionnement et un pdt, le CS est de fait paralysé, dans l'impossibilité d'exercer sa mission. Ce qui est préjudiciable au syndicat.
Il faut tenter de mobiliser ces 5 membres, de leur expliquer calmement les choses, d'en trouver 3 qui se mettent d'accord pour désigner l'un d'eux pdt, et de faire ce qui doit être fait. |
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Posté - 24 nov. 2014 : 17:20:42
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Pcg84, en tant que conseiller syndical vous n'avez pas accès a ces documents, sans etre mandaté par le conseil.
Par ailleurs l'absence de président est une erreur du conseil syndical voire une faute. Avant de remettre le syndic 'droit sans ses bottes' il faudrait y remédier, le sydnic ne va pas s'adresser individuellement à chaque conseiller quand chacun d'entre vous en a envie.
Ensuite, faites voter par le conseil un avis demandant au syndic de fournir une liste de documents, et alors transmettez au syndic; puis réitérez pas RAR si pas d'action.
citation: Ce syndic a pris cet immeuble en gestion voici près de 3 ans, dans des circonstances assez douteuses, en profitant de la crédulité et de l'ignorance de la plupart des copropriétaires (petit immeuble de 12 lots, habité majoritairement par des personnes non francophones) Peu importe s'il a été désigné puis non contesté. Il n'y a pas la d'argument.
citation: Il n'a pas tenu d'AG pendant 2 ans et refuse de se justifier sur le fondement de certains appels de fonds "travaux urgents". Je souhaite avoir accès à l'ensemble des documents, pièces comptables et autres depuis 3 ans. En tant que conseiller, vous ne pouvez pas vouloir grand chose, mais en tant que propriétaire vous pouvez refuser de payer des appels non votés ou si urgence non confortés par un vote en AG
En tant que conseiller, vous devriez faire partie d'un conseil qui aurait deja du mettre en demeure le syndic de faire une AG depuis belle lurette
Pourquoi le conseil ne se saisit pas de l'ensemble de ces problèmes? |
Édité par - ribouldingue le 24 nov. 2014 17:25:17 |
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Pcg84
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Posté - 24 nov. 2014 : 17:48:41
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Quant à l'organisation du Conseil syndical, avec, à sa tête un président et des écrits, vous prêchez auprès d'une convaincue. Cependant, notre Conseil ne peut fonctionner comme cela, tout simplement parce que certains membres ont une culture différente, où la parole prime et qui sont, de plus, analphabêtes. A moins d'organiser mon élection fictive, en sachant que sur les cinq membres, deux me sont acquis, je ne vois pas d'autre solution.
Pour répondre à philippe388, certains membres sont au Conseil syndical, parce que leur candidature a été proposée par le syndic (!) lors de l'AG et que personne ne se voyait voter contre ces "candidatures". Ces personnes-là n'ont aucune idée de leur rôle et malheureusement, c'est comme cela dans bien des immeubles où beaucoup de conseillers syndicaux ne servent à rien et ne se manifestent jamais. |
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vazy
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Posté - 24 nov. 2014 : 18:02:36
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Telle que vous présentez la situation: "Deux me sont acquis" avec vous ça fait trois, donc vous êtes élue présidente !
Vous n'avez plus qu'à convoquer une réunion de CS sans tarder... |
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Posté - 24 nov. 2014 : 18:02:39
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OK Pcg84
En ce cas il me semble difficile d'exiger au nom du conseil syndical, ce que vous tentez de faire.
Agissez au nom de l'obligation légale d'une AG annuelle, et d'une justification des appels de fonds. En tant que simple copropriétaire.
citation: c'est comme cela dans bien des immeubles où beaucoup de conseillers syndicaux ne servent à rien et ne se manifestent jamais. <== Il y a des véhicules qui roulent et d'autres qui sont en pannes, des immeubles neufs et d'autres qu'on détruit, il ne faut pas en tirer uen ghénéralité. |
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GĂ©dehem
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Posté - 24 nov. 2014 : 18:12:25
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"A moins d'organiser mon Ă©lection fictive, en sachant que sur les cinq membres, deux me sont acquis, je ne vois pas d'autre solution."
Il n'y aura rien de 'fictif' !
Vous prenez l'initiative de convoquer une réunion (chez vous : apéro !!!) des 5 conseillers, après vous être concertée (au moins avec les 2 "acquis") pour une date, avec à l'ODJ désignation du Pdt.
En ayant préalablement expliqué qu'il est obligatoire.
Même si vous n'êtes que 3 à la réunion (Vs et les 2), vous procédez au vote, vous êtes élue, vous faites un PV de réunion, copie aux 2 absents et au syndic, et pour ce dernier une lettre de d'envoi (LRAR) lui faisant part de votre désignation ("Ci-joint le PV de réunion du Cs en date du ... au cours de laquelle il a été procédé à la désignation du Pdt ainsi qu'il est prévu par l'art. 21 de la loi de 1965 modifiée. Cordialement"")
Et vogue la galère pour fonctionner.
Avec dans les jours qui suivent une demande de documents (il faut les lister). Si rien c'est la MED sous 15 jours (mm liste de docs),
Si rien sous ces 15 jours c'est l'injonction de faire, avec demande d'astreinte par jour de retard.
Bien entendu, les autres membres seront informés de cette démarche, que vous (les 3) aurez décidé lors de la réunion désignan le Pdt (vous ), mention de la décision dans le PV de la réunion CS, ce qui vous donne cette fois toute légitimité pour procéder à la demande au nom du CS et engager éventuellement l'action devant le juge.
Ajout sur : "et refuse de se justifier sur le fondement de certains appels de fonds "travaux urgents"."
Principe : TOUS les fiods nécessaires au syndicat, gestion courante ou travaux hors gestion courante), sont obligatoirement décidés par une AG (L.art.14.1 et 14.2)
Si "travaux urgents" (la définition en est précise), une AG "en urgence" doit être convoquée "sans délai", c'est à dire dans les quelques jours qui suivent, pour ratifier ou non les fonds engagés.
A défaut, les copropriétaires ne sont tenus à rien. Il faut refuser de verser quoi que ce soit.
Le syndic n'a pas moyen pour recouvrer des fonds qui n'ont pas été décidés par une assemblée.
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Édité par - Gédehem le 24 nov. 2014 18:20:44 |
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Posté - 24 nov. 2014 : 18:20:05
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Du bon usage de l'apéritif dans le monde en général et pour huiler le fonctionnement des conseils syndicaux en particuliers.
Y'a t'il des apéritifs plus efficaces que d'autres? Ceux des iles?
Blague a part je me rallie au conseil de Gdm |
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GĂ©dehem
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Posté - 24 nov. 2014 : 18:23:10
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Si en plus du bourbon il y a du homard grillé, vous pensez bien que les décisions sont enlevées haut la main !
Ceci Ă©tant, mĂŞme avec un jus d'orange cela marche ..... |
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Posté - 24 nov. 2014 : 18:28:22
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Certes, mais avec le homard grillé, on tangente la faute de gout |
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GĂ©dehem
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Posté - 24 nov. 2014 : 18:36:27
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Faute de goût je ne sais pas (tous les goûts sont dans la nature ...) mais "graissage de patte", certainement ... |
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JPM
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Posté - 24 nov. 2014 : 18:57:13
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Un point net et clair : le CS ne peut pas fonctionner correctement sans président ni règlement de fonctionnement.
Le plus urgent est la désignation du président.
Pour voir les réactions, vous pouvez mettre une LRAR au Syndic en lui demandant de provoquer la désignation du président, au besoin en convoquant les membres à son cabinet que réalisation du scrutin.
LRAR assortie d'une menace d'action judiciaire à défaut d'exécution dans le mois.
Pour la suite c'est Ă voir. Carence du syndic ? A priori non.
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 Posté - 24 nov. 2014 : 18:57:25
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Pcg84 :" [blue]Cependant, notre Conseil ne peut fonctionner comme cela, tout simplement parce que certains membres ont une culture différente, où la parole prime et qui sont, de plus, analphabêtes.[/blue]"
Que voulez vous dire par "une culture différente" ??
Quel jugement sur vos voisins !!! mais qui rejoint aussi ces " "analphabêtes" " sur la connaissance de la copropriété et du fonctionnement du CS
Votre CS ne peut pas fonctionner avec de tels arguments et de tels propos sur ses voisins membres du CS ! si loin des problèmes du bien commun à TOUS les copros du SDC, ce qui devrait préoccuper le CS.
Commencer par appliquer la loi et élir le président du CS.
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Pcg84
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Posté - 24 nov. 2014 : 19:57:47
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Philippe388 vous semblez sous-entendre que mes propos qualifiant des personnes de culture différente et d'analphabêtes sont teintés de xénophobie. Loin de moi cette pensée, mais force est de constater que les modes de raisonnement, notamment juridiques sont différents, selon les cultures. Et constater que des membres du Conseil syndical sont analphabêtes n'est qu'une malheureuse réalité, contre laquelle je ne peux rien. Déjà l'expression "appliquer la loi" est un principe qui hérisse lesdits membres, pour lesquels les relations sont basées essentiellement sur la parole donnée à autrui. Leur faire entendre, par exemple, qu'une assemblée générale tous les deux ans est illégal et qu'ils ont réglé des honoraires à un syndic sans mandat est impossible, car ils ont une confiance (pour l'instant inébranlable) en ce syndic...
En attendant, après avoir bien débattu sur "ai-je qualité pour déposer une injonction ?", je rappelle que je n'ai aucune réponse à ma question initiale, à savoir quels documents joindre à cette demande.
Merci. |
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Injonction de faire 
