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gaussan
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 Posté - 28 nov. 2014 : 19:47:11
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Bonjour,
Dans le cadre de la liquidation de la communoté lors de notre divorce mon ex conjointe a eu la propriété de notre appartement mais m'en a laissé l'usufruit.
En ma qualité d'usufruitier est ce que je peux la représenter en AG sans son pouvoir et être membre du conseil syndical ?
Merci pour vos réponses
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JPM
Modérateur
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1
Posté - 29 nov. 2014 : 00:11:08
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L'usufruitier et le nu propriétaire doivent désigner un mandataire commun d'un commun accord. En principe c'est l'un d'entre eux mais il peut s'agir d'un tiers. C'est le mandataire commun qui reçoit la convocation.
Vous ne pouvez donc représenter votre ex épouse sans son accord.
L'usufruitier peut être membre du conseil syndical. Dans la pratique il faut l'accord du nu propriétaire car ils ne peuvent être tous les deux membres du CS.
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sigebert
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Posté - 04 mars 2015 : 21:21:33
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Bonsoir,
Dans le cas où l'usufruitier est le syndic bénévole, qui peut être désigné comme mandataire commun ?
Merci par avance. |
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Posté - 08 mars 2015 : 09:57:19
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citation: Initialement posté par sigebert
Bonsoir,
Dans le cas où l'usufruitier est le syndic bénévole, qui peut être désigné comme mandataire commun ?
Merci par avance.
Les deux choses sont indépendantes, mais il est plus logique que ce soit le même, puisque c'est lui qui incarne alors le "copropriétaire"... |
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andre78fr
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4
 Posté - 08 mars 2015 : 11:15:51
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Plus logique ou obligatoire ?
Formulé autrement, un indivisaire qui n'est pas le mandataire désigné peut-il être syndic bénévole ?
Et pour les plus fortiches, la question difficile du dimanche ; dans un ensemble immobilier de 4 syndicats avec une loge et une sous-station commune mais sans aucune structure (ASL, union...), chaque copropriétaire est "en quelque sorte" propriétaire en indivision de ces deux éléments, est-ce que ça leur donne le droit d'être syndic non professionnel dans les 4 syndicats ? |
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nefer
Modérateur
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5
Posté - 08 mars 2015 : 11:29:49
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citation: Initialement posté par andre78fr
Plus logique ou obligatoire ?
Formulé autrement, un indivisaire qui n'est pas le mandataire désigné peut-il être syndic bénévole ?
Et pour les plus fortiches, la question difficile du dimanche ; dans un ensemble immobilier de 4 syndicats avec une loge et une sous-station commune mais sans aucune structure (ASL, union...), chaque copropriétaire est "en quelque sorte" propriétaire en indivision de ces deux éléments, est-ce que ça leur donne le droit d'être syndic non professionnel dans les 4 syndicats ?
il y a donc 4 syndicats principaux
a qui appartient la loge? |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 08 mars 2015 : 11:35:34
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Le problème exposé par GAUSSAN est justement très proche d'une situation similaire dont j'ai connaissance (et qui se joue actuellement par devant le TGI)
Donc je me permets de rajouter quelques points utiles... au cas ZOU...
citation: Initialement posté par JPM
L'usufruitier et le nu propriétaire doivent désigner un mandataire commun d'un commun accord. En principe c'est l'un d'entre eux mais il peut s'agir d'un tiers. C'est le mandataire commun qui reçoit la convocation.
Je rajouterais ici que bien que le mandataire commun (connu du syndic) reçoit la convocation, il n'empêche que le PV d'AG doit être envoyé/notifié (le cas échéant) tant au nu-propriétaire(s) qu'a/aux usufruitier(s) (je sais qu'il existe un cas de jurisprudence qui s'articule de la sorte).
citation: Initialement posté par JPM
Vous ne pouvez donc représenter votre ex épouse sans son accord.
Et si le divorce n'a pas été très facile, il est peu probable que l'ex-conjoint donne son accord, ce qui complique l'affaire d'autant.
Et si en plus l'usufruitier devient pdt de séance de l'AG (car personne n'avait connaissance du divorce au jour de l'AG alors que le divorce était prononcé depuis déjà plusieurs mois), c'est bien toute l'AG qui risque d'être annulée, en attente d'une décision de justice donc.
citation: Initialement posté par sigebert
Dans le cas où l'usufruitier est le syndic bénévole, qui peut être désigné comme mandataire commun ?
Balaise celle là , effectivement. Mes sincères compliments : cela va nous faire remuer le peu de neurone qui nous reste. En tout cas félicitation pour avoir trouvé la question qui plombe.
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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Édité par - Luc Standon le 08 mars 2015 11:37:10 |
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andre78fr
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Posté - 08 mars 2015 : 11:39:40
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@nefer ; la loge appartient à tout le monde ! aux 4 syndicats ou à la totalité des copropriétaires mais sans structure, c'est un peu flou quoi comme situation...
@luc ; sur le principe d'envoyer le PV à tous les indivisaires, ça passe pour un divorce avec 2 personnes mais ça se complique légèrement dans une succession complexe où vous pouvez en avoir des dizaines !!! |
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Luc Standon
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Posté - 08 mars 2015 : 11:46:43
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citation: Initialement posté par rédaction Universimmocitation: Initialement posté par sigebert
Dans le cas où l'usufruitier est le syndic bénévole, qui peut être désigné comme mandataire commun ? Les deux choses sont indépendantes, mais il est plus logique que ce soit le même, puisque c'est lui qui incarne alors le "copropriétaire"...
Oui mais là sigebert souligne le cas ou c'est l'usufruitier qui est syndic bénévole, alors que vous répondez dans le cas du nu-propriétaire.
Or les droits du nu-propriétaire sont différents de ceux de l'usufruitier.
Le mandataire commun n'est là que pour représenter la position commune, mais en cas de position contradictoire entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, la logique ne semble plus être la même, et on en revient à une question de droit, d'après ce que j'ai compris (mais là je n'ai ni exemple ni connaissance de cas de jurisprudence).
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 08 mars 2015 : 11:57:22
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nefer
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Posté - 08 mars 2015 : 13:26:14
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andre: dans le cadre d'une succession, tant que le partage n'est pas fait, c'est au notaire qu'il faut envoyer la convocation et le PV d'AG |
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Posté - 08 mars 2015 : 13:34:17
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si on s'en tient à cet article :
"Article 17-2
Tout syndic non professionnel, bénévole ou coopératif, doit être copropriétaire d'un ou plusieurs lots ou fractions de lots dans la copropriété qu'il est amené à gérer."
un usufruitier ne peut être syndic.... car il n'est pas copropriétaire. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 08 mars 2015 : 16:47:32
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citation: un usufruitier ne peut être syndic.... car il n'est pas copropriétaire.
Ce qui est inexact.
Sont copropriétaires tous les titulaires d'un droit réel sur la partie privative du lot, à l'exclusion du commodataire car la loi énonce que celui qui donne en prêt à usage conserve la propriété du bien.
Pour les usufruitiers, dans la pratique ils ont toujours pu être membres du conseil syndical, avec l'accord du nu-propriétaire, et cela est confirmé maintenant dans l'article 21 de la loi.
Même solution pour le titulaire du droit d'usage et d'habitation puisqu'il s'agit d'un usufruit restreint.
Un usufruitier peut être syndic bénévole
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Posté - 09 mars 2015 : 15:56:37
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je soumets à sagacité cet extrait d'un CR d'une réunion à laquelle participait M. Capoulade
citation: Compte-rendu de la réunion du 11 juin 2014 de la Commission Immobilier du barreau de Paris, réalisé par Anne-Lise Lonné-Clément, Rédactrice en chef de Lexbase Hebdo - édition privée
Commission ouverte : Immobilier
Co-responsables : Jehan-Denis Barbier et Jean-Marie Moyse, avocats au barreau de Paris
Sous-commission : Copropriété
Responsable : Patrick Baudouin, avocat au barreau de Paris
Intervenant : Pierre Capoulade, conseiller honoraire à la Cour de cassation
....
3. Les nouveautés relatives à la gouvernance du syndicat
Il est relevé à titre préliminaire que la "gouvernance du syndicat" vient remplacer les termes d'"organisation de la copropriété".
3.1. La désignation du syndic
Tout d'abord, le syndic peut être bénévole ou coopératif, auquel cas il doit être propriétaire d'un ou plusieurs lots, ce qui constitue une régression par rapport à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (N° Lexbase : L7536AIX), dans la mesure où le conjoint, quel que soit son régime matrimonial, pouvait être syndic, et ce sans qu'il ait besoin de la carte professionnelle ; désormais, sauf à être un époux commun en biens, le conjoint d'un copropriétaire ne pourra pas être syndic. De même, un nu-propriétaire, ou un usufruitier ne peut être désigné syndic, dans la mesure où il n'est pas considéré comme copropriétaire. Le gérant d'une SCI copropriétaire ne devrait également pas pouvoir être désigné comme syndic.
.....
peut-être faudra-t-il attendre de la jurisprudence à la suite de cette loi Alur, à ce sujet... |
Édité par - rambouillet le 09 mars 2015 15:57:21 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 09 mars 2015 : 17:08:08
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Il faudra surtout attendre les décrets.
Jusqu'à présent c'est au pied de l'article 28 du décret que figure l'expression " qui peut être syndic ?"
Il faut rappeler que l'ARC est intervenue très vigoureusement dans la rédaction de cet article pour faire évincer la restriction du projet initial réservant au propriétaire d'un local à usage d'habitation, professionnel ou commercial la possibilité d'être syndic non professionnel.
Pour l'ARC, qui a obtenu satisfaction, la propriété d'une cave devait suffire 
L'ARC est ainsi intervenue en faveur de quelques personnes qui font métier de syndic en faisant précisément l'acquisition d'une cave dans 4 ou 5 ensembles immobiliers moyens. Curieux 
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sigebert
Contributeur senior
France
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Posté - 11 mars 2015 : 09:29:33
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Bonjour,
J'ai soulevé quelques points intéressants :
Pour reprendre mon fil, l'usufruitière du lot est aussi propriétaire de 2 autres lots.
Donc, à ce titre, elle peut être syndic bénévole.
Pouvons-nous considérer que la nue-propriétaire représente "forcément" dans ce cas l'indivision ?
Comment cela se matérialise-t-il sur le procès-verbal d'assemblée ?
Est-ce que le PV d'AG doit mentionner que Mme Untel (nue-propriétaire) représente l'indivision du lot n°5 ?
Autre point éclairci ici :
Le conjoint du copropriétaire ne peut être syndic si le bien n'est pas en commun.
Donc, seul le copropriétaire du bien peut présenter sa candidature au mandat de syndic bénévole.
Merci par avance |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 11 mars 2015 : 09:56:45
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citation: Initialement posté par sigebert
Pour reprendre mon fil, l'usufruitière du lot est aussi propriétaire de 2 autres lots.
Donc, à ce titre, elle peut être syndic bénévole. Ah bien là c'est déjà + simple, car effectivement le syndic bénévole le sera au titre de l'article 17.2 de la L.65 sans même aucune référence à sa situation d'usufruitier dans l'autre lot où il y a une indivision/démembrement.
citation: Initialement posté par sigebert
Pouvons-nous considérer que la nue-propriétaire représente "forcément" dans ce cas l'indivision ? Idéalement ce serait le + logique et le + simple. Mais ce n'est pas toujours le cas, le mandataire commun peut aussi être l'usufuitier ou même encore un autre tiers indépendant. C'est pour cela qu'en cas de division et/ou démembre de lot, il est nécessaire pour le syndic d'are certain d'avoir le pouvoir en main fixant qui est le mandataire commun.
citation: Initialement posté par sigebert
Comment cela se matérialise-t-il sur le procès-verbal d'assemblée ? Comme toute rédaction de la résolution d'un syndic bénévole, en précisant que Mme untel a qualité de copropriétaire des lots X et Y conformément à l'article 17.2 de la Loi. Puis aucune référence à son statut d'usufruitière concernant l'autre lot démembré en indivision et sur lequel il st aussi possible qu'elle en soit pourtant elle-même mandataire commun (mais ce n'est pas obligé non plus).
De toute manière c'est la feuille de présence qui indique ces éléments.
citation: Initialement posté par sigebert
Est-ce que le PV d'AG doit mentionner que Mme Untel (nue-propriétaire) représente l'indivision du lot n°5 ? Non ce n'est pas nécessaire, puisque la feuille de présence indiquera les informations nécessaires avec les mandats et les pouvoirs.
citation: Initialement posté par sigebert
Le conjoint du copropriétaire ne peut être syndic si le bien n'est pas en commun. Cas de l'union libre sans même un PACS ?
citation: Initialement posté par sigebert
Donc, seul le copropriétaire du bien peut présenter sa candidature au mandat de syndic bénévole. Idéalement OUI et c'est le cas le + facile et le + commun.
Je préfère l'autre cas + complexe, c'est cela suscite + de réflexion.
Mais nous ne débattons plus ici du cas tel que présenté initialement par gaussan, mais plutôt de celui que vous avez suggéré :
citation: Initialement posté par sigebert
Dans le cas où l'usufruitier est le syndic bénévole, qui peut être désigné comme mandataire commun ? Aussi il serait bon de changé de rubrique pour reposer la question qui plombe (excellent  ).
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Édité par - Luc Standon le 11 mars 2015 10:00:18 |
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sigebert
Contributeur senior
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Posté - 11 mars 2015 : 10:23:18
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Merci, je vais donc ouvrir un nouveau sujet. |
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Posté - 11 mars 2015 : 11:13:36
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citation: Pour reprendre mon fil, l'usufruitière du lot est aussi propriétaire de 2 autres lots.
dans la liste d'émargement/présence, cette personne apparaîtra comme 2 proprios distincts :
* une fois comme propriétaire en pleine propriété (si c'est le cas) de 2 lots
* une fois comme mandataire commun d'un lot démembré
Si par exemple elle est opposante à une résolution, elle devra apparaître 2 fois : l'une au titre de proprio des 2 lots et une seconde fois en tant que mandataire commun d'un autre lot (le démembré). |
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Sujet |
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ex conjoint non copropriétaire 
Fallait bien en sortir une : autant que je m'y sacrifie avec humour 
