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alaska
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 Posté - 02 déc. 2014 : 20:35:46
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Bonjour,
Je suis nouvelle propriétaire, la gardienne a été licenciée pour inaptitude professionnelle il y a deux ans suite à ses arrêts maladies.
En 2013, nous n'avons pas réussi a voter la suppression du poste de gardiennage inscrit au règlement du copropriété faute de quorum.. personne n'a été averti du quorum et de la double majorité... il avait été parlé de vendre ou de louer l'appartement, mais rien n'a été rédigé en ce sens sur le PV.
En 2014, nous avons voté des travaux de rénovation de la loge sans voter la résolution concernant la suppression de ce poste de gardiennage... Un sondage en 2012 aurait été fait, mais sur une dizaine de personnes.. alors que nous somme une grosse copropriété...
il a été inscrit sur le PV que le sondage confirmait la nécessité d'avoir une gardienne...
Nous arrivons en fin d'année, j'ai appris par des bruits de couloirs que des CV de gardiennes circuleraient.. je n'ai pas réussi à avoir la feuille de présence auprès du syndic pour contacter les propriétaires à ce sujet.. Nous avons du militer à plusieurs pour que le conseil syndical nous fournisse cette fameuse feuille..
On se rend compte qu'une partie des copropriétaires pensaient que la rénovation de l'appartement de la gardienne était destinée à la vente, et non à un futur recrutement..
Or, le syndic nous dit qu'il peut à tout moment recruter une gardienne car le poste est inscrit au règlement de copropriété, sans faire voter le budget, et contrat en Assemblée Générale ... est- ce vrai ???
Comme l'ancienne gardienne fait un recours pour licenciement abusif en ce moment, le syndic nous a fortement déconseillé de faire voter la résolution concernant la suppression de ce poste, malgré que depuis deux ans, des boites aux lettres on été posées, une porte SAS votée et qu'une société de nettoyage s'occupe de notre bâtiment...
Il ne faudrait pas parler de suppression de poste ou de la nécessiter de recruter ou non une gardienne.. alors que le sondage que je fais actuellement prouverait que la copropriété ne trouve pas opportun d'avoir une gardienne
Je me suis retrouvée a retirer la résolution sur la suppression du poste de gardienne car le syndic m'a expliqué que si la gardienne gagne le procès et utilise cet argument dans sa défense, la copropriété pourrait se retourner contre moi... (!!??)
Donc voila, je sais qu'une petite parties des membres du conseil syndical souhaiterait à priori le recrutement une gardienne... je n'ai plus accès à ce conseil, car j'ai oublié en 2014 de renouveler mon mandat en donnant ma procuration....
SI vous avez des connaissances je suis preneuse
car la convocation partirait dans 10 jours Ă peine..
BIen cordialement,
ALaska
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Édité par - alaska le 03 déc. 2014 10:26:23 |
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nefer
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 Posté - 02 déc. 2014 : 21:51:44
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si le poste de gardien est inscrit dans le réglement de copropriété, le syndic doit pourvoir ce poste
un sondage n'a aucune valeur autre que celle....d'un sondage
seuls comptent les votes faits en AG
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alaska
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Posté - 02 déc. 2014 : 22:00:43
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Merci pour ces précisions...le syndic peut donc pouvoir ce poste à tout moment... ok...
Je ne pensais pas, du coup ... ca peut se faire rapidement... et on ne pourrait pas voter la suppression de ce poste lors de l'AG qui vient puisque la copropriété passe devant le tribunal..
impressionnant, si tout le monde avait su que voter les travaux de la loge aurait eu cet impact, il est fort probable que le vote n'ait pas atteint la majorité... on n'a pas été averti... dommage... |
Édité par - alaska le 02 déc. 2014 22:10:32 |
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andre78fr
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Posté - 02 déc. 2014 : 22:21:41
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Les travaux sur la loge n'ont aucun impact sur le fait que votre règlement prévoit un(e) gardien(ne) et la procédure avec l'ancienne gardienne non plus...
Il y a une situation ; "copropriété avec un gardien" dont vous ne pouvez sortir qu'avec un vote à la majorité 26. En attendant le syndic doit faire respecter le RDC et donc recruter si le poste n'est pas assuré. Si la question de la suppression est en discussion, je pense que la convention collective permet un recrutement en CDD plutôt qu'en CDI mais il est évidemment plus simple de supprimer le poste pendant que le poste n'est pas pourvu.
Je ne vois pas du coup pourquoi le recours de l'ancienne gardienne vous empêcherait aujourd'hui de proposer une résolution pour supprimer le poste...
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pimpon
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Posté - 03 déc. 2014 : 03:10:25
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Je confirme que le syndic peut, et doit recruter un(e) gardien(ne) si le poste est inscrit au RC.
Le recours à un prestataire extérieur aurait d’ailleurs dû rester de courte durée et un recrutement engagé par le syndic depuis bien longtemps (2 ans d’après ce que vous dîtes).
D’après vos écrits je comprends aussi que la suppression du poste a bien été proposée en AG en 2013 mais n’a pas remporté la majorité des voix requises, donc votre copropriété doit se pourvoir d’un(e) gardien(ne) salarié(e) et son coût être prévu au budget annuel voté.
Ceci dit cela ne vous vous empêche pas, à titre personnel ou à plusieurs demandeurs qui le souhaitez, et vous en avez parfaitement le droit, de remettre à l’ordre du jour de la prochaine AG le vote de cette suppression du poste.
Le syndic ne peut vous en empêcher ou vous forcer à retirer cette question : si vous avez demandé son inscription aux résolutions d’AG dans les règles, elle doit être votée dans les règles pour que chacun puisse s’exprimer. Soit les copropriétaires se prononcent « pour » cette suppression du poste dans les conditions de majorité requise, sinon ce sont les dispositions du RC qui continuent à s’appliquer et le poste de gardien(ne) salarié(e) doit être pourvu.
Quant au conseil syndical, peu importe ce qu’il souhaite : cet organe "de contrôle" n’a aucun pouvoir exécutif et ses membres ne peuvent exprimer leurs choix qu’au travers de leurs votes en AG, comme chacun des copropriétaires.
L’AG est « souveraine » en copropriété, ce que semblent souvent oublier/ignorer bon nombre de syndics et de conseillers syndicaux :-(
Concernant la liste des copropriétaires, un lien sur vos droits :
http://www.asib.fr/textes-articles/...s-generales/
Je ne comprends pas le rapport entre le fait que vous n'ayez plus "accès" au conseil syndical » et votre « non renouvellement de mandat avec votre procuration » (?).
Pourquoi n’essayez-vous pas de contacter un de ses membres pour avoir des informations plus précises ?
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Posté - 03 déc. 2014 : 08:06:43
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alaska, pouvez vous copier/coller dans le forum, la réponse privée que je vous ai faite, car je ne peux pas la récupérer et j'ai la "flemme" de la refaire, merci   |
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alaska
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Posté - 03 déc. 2014 : 09:57:24
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Bonjour,
A savoir la l'appartement de la gardienne suite à son départ devait être rénové, car il était très vétuste... Le syndic avait proposé de le renouveler tous les 8 ans mais cela ne s'est pas fait, suite à un arrangement verbal avec l'interessée...
Voici ce qui est écrit dans le règlement de copropriété :
Le services des bâtiments composant respectivement les groupes A et B et formant l'ensemble de la copropriété sera assuré par un concierge qui sera engagé et congédié par le syndic, dans les conditions réglementaires de cette profession.
Le concierge sera logé gratuitement dans les locaux existant à cet effet dans le bâtiment A.
Le concierge sera rémunéré au taux réglementaire prévu par les règlements ou la législation en vigueur. (etc etc)
Est-ce qu'un concierge peut être de catégorie A ou B, car notre règlement ne le précise pas.. j'ai pu lire dans ce forum, qu'il y a plusieurs catégories de gardien ce qui entrainerait un salaire différent... Avec notre type de règlement il serait donc possible d'engager un concierge en CDD ? et donc de le licencier à la fin du contrat ?
SI le syndic nous recrute un concierge en CDI, sans faire voter le poste, la copropriété serait en droit de demander à ce que le contrat soit établi en CDD, mais une fois le contrat signé, on ne peut plus rien faire pour le modifié en CDD... Comme vous m'avez expliqué qu'il pourrait effectivement recruter sans notre accord et donc il pourrait choisir le type de budget et contrat également sans notre accord ?
Je n'ai pas pu rester membre du conseil syndical, car lors de l'AG 2014, il y a eu une refonte du conseil, de nouveaux membres, et je n'ai pas été "injectée" dans celui-ci puisque je n'avais pas formulé avec ma procuration une demande de renouvellement ... je n'ai pu participer au conseil que pendant un an, et comme je venais juste d'être propriétaire, je n'étais que spectateur à ce moment là ... et malheureusement en fin d'année, pour des raisons personnelles, je n'ai pas pu assister à la fameuse réunion du CS où l'ordre du jour est mis sur la table...
Le syndic m'a fortement déconseiller de laisser cette résolution de suppression de poste puisque que la copropriété est attaquée... Je n'ai pas pu connaitre les motifs réels qui pousse l'ancienne gardienne ... mais le conseil syndical les auraient..
Quand on s'est renseigné auprès du conseil syndical, nous avons eu très peu de réponses de leur part... et il nous a été proposé d'aller plutôt vers le syndic...
En ce moment je plus l'impression que je les dérange, puisque la présidente du conseil syndical n'est plus disponible pour me recevoir. Je dois les contacter par mail... j'ai très peu de réponse à ce jour, à part aller voir le syndic...
Merci en tout cas pour vos réponses !! |
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alaska
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Posté - 03 déc. 2014 : 09:59:21
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REPONSE DE M. RAMBOUILLET (merci donc il y a bien un vote en AG sur les caractéristiques de l'emploi !!!!!!)
citation:
Or, le syndic nous dit qu'il peut à tout moment recruter une gardienne car le poste est inscrit au règlement de copropriété, sans faire voter le budget, et contrat en Assemblée Générale ... est- ce vrai ???
ceci est exact :
* l'emploi existe de par le RdC (en général les caractéristiques de l'emploi ne sont pas définies dans le RdC)
* l'AG vote les caractéristiques de l'EMPLOI
* le syndic est chargé du recrutement et de la gestion de l'EMPLOYE (le contrat doit refléter les caractéristiques de l'emploi voté par l'AG)
* tant qu'une AG ne modifie les caractéristiques de l'emploi, celles définies antérieurement persistent.
QUESTION DE ALASKA : Le syndic pourrait recruter un concierge sans faire voter les caractéristiques de l'emploi en AG, s'il ne souhaite pas modifié le type de contrat qui avait été proposé à l'ancienne concierge... (???)
Car dans le discours du syndic a tout moment il peut recruter sans rien faire passer en AG....
citation:
Je me suis retrouvée a retirer la résolution sur la suppression du poste de gardienne car le syndic m'a expliqué que si la gardienne gagne le procès et utilise cet argument dans sa défense, la copropriété pourrait se retourner contre moi... (!!??)
Cela par contre, est une c*****....
La gardienne licenciée peut effectivement utiliser cet argument devant le juge des prudhomme, mais le juge ne suivra pas, car celui-ci vérifiera si les conditions de licenciement DE L'EPOQUE sont justifiées ou non. Or vous dites que le licenciement repose sur les absences dues à sa maladie, le juge s'en tiendra à cela pour apprécier les faits. Donc pas de risques.
Vous pouvez demander à mettre ce point (suppression du poste/emploi) à l'ordre du jour, MAIS également un second point "l'aliénation du local logement". Il faut 2 résolutions !!!
L'AG votera .....
REPONSE DE ALASKA : Il aurait été voté que l'appartement et la loge soient séparés... je crois en 2013 ou 2014.
rappel de l'article 26 : (double majorité) :
* d) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale. |
Édité par - alaska le 03 déc. 2014 10:15:23 |
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alaska
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Posté - 03 déc. 2014 : 10:05:52
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Édité par - alaska le 03 déc. 2014 10:16:36 |
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alaska
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Posté - 03 déc. 2014 : 10:07:11
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REPONSE PRIVEE DE MONSIEUR JPM :
Je suppose que le règlement de copropriété prévoit l'existence d'un service de conciergerie ? OUI EFFECTIVEMENT
Il n'y a plus de concierge actuellement
Le conseil syndicat pouvait faire inscrire à l'ordre du jour d'une assemblée la suppression du service, la réorganisation des services par intervention d'une entreprise extérieure, éventuellement la vente de la loge (ce qui est déconseillé avant expérimentation d'une externalisation des services)
A défaut du CS, chaque copropriétaire pouvait demander cette inscription.
Rien n'a été fait ! Le syndic est tenu de faire respecter le règlement de copropriété. Il est donc tenu de maintenir le service de conciergerie à défaut de décision contraire de l'assemblée. IL EST POSSIBLE QUE LE SYNDIC RECRUTE SANS FAIRE VOTER DE BUDGET EN AG. La copropiete ne peut donc pas contrer de recrutement en ag ??
En embauchant une nouvelle concierge, le syndic n'est pas seulement dans son plein droit, il est dans le respect des obligations professionnelles. Le critique constituerait une faute grave. |
Édité par - alaska le 03 déc. 2014 14:06:00 |
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Posté - 03 déc. 2014 : 10:26:18
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le syndic peut recruter sans passer par l'AG, c'est sur et je dirai qu'actuellement, il doit.
aparté: d'ailleurs si la gardienne a été licenciée depuis 2 ans, comment cela se passe-t-il aujourd'hui ? car si un employé n'a pas été recruté depuis le licenciement, le syndicat va PERDRE a TOUS coups au prd'hommes. En effet, la jurisprudence est constante en ce sens : on peut licencier sous couvert d'absences maladies, à la condition que soit recruté un autre employé en CDI dans les 6 mois.... car en fait le licenciement n'est pas fait à cause des absences pour maladie, mais parce que les absences répétées et continues (pour cause de maladie) gênent le service...
vous dites citation: Il aurait été voté que l'appartement et la loge soient séparés... je crois en 2013 ou 2014.
vous dites SEPARES ou REPARES ????
je rappelle qu'un logement de concierge doit être rénovée environ tous les 7 ans (convention collective).
pour en revenir Ă votre souci : vous pouvez sans crainte faire mettre Ă l'OJ :
* suppression du poste de concierge : majorité 26
* aliénation du logement de concierge : majorité 26
* (éventuellement) vente de l’ancien logement concierge : majorité 26,
* etc... prix de vente, mandat, etc... |
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alaska
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Posté - 03 déc. 2014 : 10:40:39
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Une société de nettoyage assure le service. Ce qui convient parfaitement à la copropriété...
Comme la loge Ă©tait vĂŞtuste, il Ă©tait impossible de recruter une gardienne...
En 2014, sur la résolution portant sur les travaux de l'appartement de la gardienne, un budget a été voté car les devis présenté étaient trop cher... (cuisine de luxe etc)... Bref, un membre du conseil syndical aurait trouvé une entreprise qui entrerait dans ce budget, puisque que la copropriété verse en un an ce budget, les travaux on pu être lancé dès qu'il y avait suffisamment de somme en jeu pour que la société entreprenne les travaux..
Après je ne sais pas si c'est normal... je ne m'y connais pas assez, je pensais qu'en votant un budget, on ne pouvait pas lancer de travaux si le devis n'était pas validé en AG..
En achetant, on nous avait expliqué que l'appartement serait certainement vendu...
Le syndic pourrait donc ĂŞtre en tort dans cette histoire ??? |
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alaska
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Posté - 03 déc. 2014 : 10:46:32
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Et donc on ne peut recruter que en cdi ? Impossible en cdd ?...
L'appartement et la loge ont été séparés par une cloison (porte murée) |
Édité par - alaska le 03 déc. 2014 10:47:53 |
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Posté - 03 déc. 2014 : 10:52:05
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citation: Une société de nettoyage assure le service. Ce qui convient parfaitement à la copropriété...
Comme la loge Ă©tait vĂŞtuste, il Ă©tait impossible de recruter une gardienne...
donc là il y a de grandes chances que l'employé obtienne gain de cause, vous pourrez le dire en AG (1 an de salaire + des Di + art 700 + dépens   environ....). on est loin d'avoir fait des économies....
j'ose espérer que l'avocat du syndicat a mis dans la défense qu'un salarié ne pouvait être trouvé tant que la loge n'était pas rénovée... avec cela peut être une chance de passer à côté de la sanction... mais deux ans....
citation: En 2014, sur la résolution portant sur les travaux de l'appartement de la gardienne, un budget a été voté car les devis présenté étaient trop cher... (cuisine de luxe etc)... Bref, un membre du conseil syndical aurait trouvé une entreprise qui entrerait dans ce budget, puisque que la copropriété verse en un an ce budget, les travaux on pu être lancé dès qu'il y avait suffisamment de somme en jeu pour que la société entreprenne les travaux..
Après je ne sais pas si c'est normal... je ne m'y connais pas assez, je pensais qu'en votant un budget, on ne pouvait pas lancer de travaux si le devis n'était pas validé en AG..
c'est effectivement un peu flou et il est difficile de se positionner : budget voté, devis non retenu, y e t il eu mission donné à quelqu'un, etc.... |
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alaska
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Posté - 03 déc. 2014 : 10:52:45
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Je comprends pas certains bâtiment supprime le poste de concierge et j'ai cru lire que parfois cela peut traîner 6 ans...
Mmm sauf que nous on a un procès (?)... Du coup on est dans le collimateur (???)
Comment les autres copropriétés faut traîner les choses pour rassembler les tantièmes quand c'est une grosse propriété .... ?
La loge était vraiment à refaire, quand je dis vétuste, elle était presque insalubre.... voyez vous.....
donc le syndic ne pouvait pas recruter... maintenant il pourra bientôt puisque la rénovation de l'appartement va toucher à sa fin...
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Édité par - alaska le 03 déc. 2014 11:02:55 |
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JPM
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Posté - 03 déc. 2014 : 11:01:42
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Quand j'Ă©cris "il n'y a plus de concierge actuellement" c'est dans votre immeuble !!!
Il faut savoir ce que votre règlement de copropriété stipule à propos du service de gardiennage ou de conciergerie, peu importe.
Ce qui est indiqué dans cette clause doit être respecté, abstraction faite de ce qui n'est plus permis par la convention collective.
Ne tombez pas dans le mauvais pli de compliquer les situations simples.
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alaska
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Posté - 03 déc. 2014 : 11:06:18
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citation: Initialement posté par JPM
Quand j'Ă©cris "il n'y a plus de concierge actuellement" c'est dans votre immeuble !!!
Il faut savoir ce que votre règlement de copropriété stipule à propos du service de gardiennage ou de conciergerie, peu importe.
Ce qui est indiqué dans cette clause doit être respecté, abstraction faite de ce qui n'est plus permis par la convention collective.
Ne tombez pas dans le mauvais pli de compliquer les situations simples.
Mmmm désolé j'avais mal compris... oui il n'y a plus de concierge actuellement et c'est une société de nettoyage qui s'occupe d'entretenir l'immeuble ..
Voici ce qui est écrit dans le règlement de copropriété :
Le services des bâtiments composant respectivement les groupes A et B et formant l'ensemble de la copropriété sera assuré par un concierge qui sera engagé et congédié par le syndic, dans les conditions réglementaires de cette profession.
Le concierge sera logé gratuitement dans les locaux existant à cet effet dans le bâtiment A.
Le concierge sera rémunéré au taux réglementaire prévu par les règlements ou la législation en vigueur. (etc etc)
Est-ce qu'un concierge peut être de catégorie A ou B, car notre règlement ne le précise pas.. j'ai pu lire dans ce forum, qu'il y a plusieurs catégories de gardien ce qui entrainerait un salaire différent... Avec notre type de règlement il serait donc possible d'engager un concierge en CDD ? et donc de le licencier à la fin du contrat ?
SI le syndic nous recrute un concierge en CDI, sans faire voter le poste, la copropriété serait en droit de demander à ce que le contrat soit établi en CDD, mais une fois le contrat signé, on ne peut plus rien faire pour le modifié en CDD... Comme vous m'avez expliqué qu'il pourrait effectivement recruter sans notre accord et donc il pourrait choisir le type de budget et contrat également sans notre accord ?
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Édité par - alaska le 03 déc. 2014 11:07:08 |
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nefer
Modérateur
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17
Posté - 03 déc. 2014 : 11:14:23
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alaska
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Posté - 03 déc. 2014 : 12:13:16
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Merci Nefer !!
j'ai commencé à parcourir la convention collective, durée et droit... effectivement il y a bien différent types de contrat envisageables. Mais le syndic doit proposer un type de contrat en AG ou bien se fonder sur le contrat de l'ancienne gardienne ... ?
en tout cas je vous remercie tous pour vos informations précieuses !!!
Alaska. |
Édité par - alaska le 03 déc. 2014 12:14:20 |
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fripone
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 Posté - 03 déc. 2014 : 16:33:37
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citation: Initialement posté par alaska
Une société de nettoyage assure le service. Ce qui convient parfaitement à la copropriété...
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Vous avez donc satisfaction de votre société de ménage, pas certaine que cela convienne à tous les copros!! combien de lot avez-vous dans votre résidence? |
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GĂ©dehem
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Posté - 03 déc. 2014 : 17:57:17
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Comme cela a été souligné, le syndic étant chargé d'appliquer (et faire appliquer) le RDC, se DOIT de pourvoir le poste vacant de "gardien-concierge", tant en nombre que catégorie décidés a l'origine par une AG (donc il y a XX années ..).
Ceci étant, rien n'interdit à un copropriétaires de demander l'inscription de la suppression de ce poste prévu au RDC, et de proposer une utilisation du logement de fonction devenu vacant.
généralement sa vente, ce qui passe par la création d'un nouveau lot privatif.
Pour ne pas se mélanger les crayons, il faut disssocier la suppression du poste et le passage à un prestataire extérieur, du devenir (vente) du logement.
Pour l'inscription e la question "Suppression du poste de concierge prévue au RDC et " Contrat d'entretien avec prestatire extérieur"", voir D.art.10.
Il faut y joindre au moins 1 proposition détallée.
Voila bien un travail que devrait engager le CS.
S'agissant de la "feuille de présence", elle ne peut être demandée seule. D'autant que le syndic n'a, dans ce cas, aucune obligation de la fournir.
Il faut la demander avec le PV d'AG, étant une annexe de ce dernier, ainsi que le précise D.art.33, et selon la pocédure prévue, cad en LRAR.
LRAR au Syndic.
Ainsi qu'il est prévu à l'art.33 du décret du 17.03.1967 modifié, vous voudrez bien me faire parvenir copie du PV de l'AG di (la dernière), ainsi que de ses pièces annexes, feuille de présence et mandats annexés.
Remerciements.
Groupez-vous, mutualisez vos moyens pour faire de l'information : réunions apéro, note dans les boites, etc ... |
Édité par - Gédehem le 03 déc. 2014 18:03:05 |
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le syndic peut il recruter un gardien sans vote ? 
