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Michel
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 Posté - 03 déc. 2014 : 12:21:18
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Bonjour,
En décembre 2013, l'AG a voté des travaux de réfection de l'entrée de l'immeuble et de la cage d'escalier (décapage des murs, traitement des fissures et mise en peinture). Les travaux ont été réalisés début novembre, mais, constatant que la remise en état des murs nécessiterait probablement davantage de temps que ce qu'elle avait imaginé, l'entreprise, avec l'accord du syndic et d'un membre du CS, a appliqué (très mal) sur les murs un crépi grossier (beaucoup moins cher que la peinture), et par ailleurs très acéré, risquant donc de blesser. Pour le syndic, cette "adaptation" en cours de travaux est normale et dans ses attributions et dans celles du CS. Pour moi, ni le syndic ni le CS ne devaient accepter cette modification "substantielle" par rapport avec ce qui avait été voté. Qu'en pensez-vous? Merci infiniment.
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 03 déc. 2014 : 12:39:32
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Il est assez fréquent de rencontrer de l'imprévu lors des travaux, le syndic doit alors décider de la suite à donner après avoir pris l'avis du CS. Le risque d'imprévu (davantage de préparation que prévu) doit être intégré au devis sous forme de coût supplémentaire car ce n'est pas en cours de travail qu'on change le prix. Dans votre cas, le "davantage de préparation que prévu" se traduit par un changement fondamental du cahier des charges voté par l'AG. Le syndic n'avait pas à accepter ce changement et le CS aurait dû donner un avis défavorable.
Il faudrait que nombre de copropriétaires réagissent au près du syndic et du CS pour que le travail soit repris comme prévu avec la pression sous forme d'une prévision d'AG houleuse et/ou de non reconduite du syndic et du CS.
Cdlt. Louis92. |
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nefer
Modérateur
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 Posté - 03 déc. 2014 : 12:47:26
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si le devis indiquait un revetement en peinture, ce n'est pas un crépi...qui modifie complètement l'aspect des murs
il faut faire un courrier en RAR au syndic lui indiquant que la prestation n'est pas conforme au devis voté, qu'il est de la responsabilité de l'entreprise d'établi correctement un devis, voir de prévoir un poste "aléa" si nécessaire et qu'en aucun cas il ne peut modifier la nature du revetement
l'AG s'st prononcé sur ce devis et pas sur cette modification qui est substantielle
il faut le mettre en demeure de rectifier sa prestation
vous pouvez préciser qu'à défaut vous saisirez la juridiction compétente |
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Posté - 03 déc. 2014 : 16:58:27
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Syndic bénévole ou syndic professionnel? |
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Posté - 03 déc. 2014 : 17:03:43
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il appartient au professionnel d faire le devis en fonction du CdC fourni. Il ne peut par la suite revenir sur cela.
le syndic devait surseoir jusqu'à avis d'une nouvelle AG qui déciderait, en connaissance de cause, ou non de ce qu'il faut faire. Le syndic exécute les décisions de l'AG ; il n'en fait pas qu'à sa tête, sinon à quoi sert l'AG.
Le syndic a fait une faute professionnelle |
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Michel
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Posté - 03 déc. 2014 : 17:35:22
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A Ribouldingue: il s'agit d'un syndic professionnel, ayant pris ses fonctions en avril à la suite d'un syndic bénévole ... Mauvaise pioche, je pense. Toutes les remarques des autres intervenants semblent aller dans le même sens, et accessoirement ... le mien. Un grand merci à tous ceux qui ont déjà répondu! Vous êtes formidables. |
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Gédehem
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Posté - 03 déc. 2014 : 21:20:10
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"L'imprévu" dont parle Louis est par nature "imprévisible" !
Cela arrive parfois pour certains travaux, après démontage d'une étanchéité, d'un équipement.
Rien de tel ici.
Il semble y avoir eu une mauvaise estimation de l'entreprise due à une mauvaise analyse du revetement existant par le conducteur de travaux, métreur ou autres, en charge de l'élaboration du projet.
Qui plus est ici pour modifier la nature et l'aspect du revetement proposé par l'entreprise, le tout accepté par l'AG.
Et sans doute du prix convenu correspondant au revetement intialement convenu.
Si le résultat ne correspond pas à la commande (l'action du syndic/CS hors décision d'AG est inopérante), il faut remettre l'entreprise dans les clous.
Et botter les fesses du syndic.
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Michel
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Posté - 03 déc. 2014 : 21:47:23
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Gedehem:
Oui à l'évidence il y a eu une mauvaise estimation du temps nécessaire à la remise en état des murs ... D'où le repli sur un crépi, beaucoup moins exigeant que la peinture pour ce qui est de la préparation.
"Le tout" n'a pas été accepté par l'AG mais par le syndic (verbalement) et un membre du CS par ailleurs non concerné par ces travaux (propriétaire d'un box n'ayant pas d'accès au couloir et à la cage d'escalier).
Le rendez-vous sur le chantier, qui devait être une réception des travaux, a été très très chaud ..., le syndic, le membre du CS et l'entreprise satisfaits d'un travail de sagouin et moi, seul contre tous. J'ai réclamé une AG au syndic. Pas de réponse.
Merci encore et bonne soirée. |
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Posté - 04 déc. 2014 : 07:18:58
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citation: Oui à l'évidence il y a eu une mauvaise estimation du temps nécessaire à la remise en état des murs ... D'où le repli sur un crépi, beaucoup moins exigeant que la peinture pour ce qui est de la préparation.
eh, oui, il est bien connu que le crépis est un cache misère qui demande beaucoup moins de travail que la préparation de la peinture (surtout quand le crépis est projeté  )
je vous conseillerai d'écrire en LRAR au syndic pour contester officiellement les travaux et SURTOUT, le non respect de la décision d'AG. Vous lui rappellerez que sa responsabilité est engagée et vous en profitez pour lui notifier de mettre à l'OdJ de la prochaine AG, la question de la réception des travaux non conformes à la résolution de l'AG (que vous rédigerez). En attendant vous refusez de payer ces travaux non décidés par une AG ou vous retenez la somme sur les futurs avis à payer..
A vous tout seul, vous ne pouvez exiger la réunion d'une AG, si vous ne détenez pas 25% des tantièmes... |
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Posté - 04 déc. 2014 : 09:13:40
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MIchel : mais, constatant que la remise en état des murs nécessiterait probablement davantage de temps que ce qu'elle avait imaginé, l'entreprise, avec l'accord du syndic et d'un membre du CS, a appliqué (très mal) sur les murs un crépi grossier (beaucoup moins cher que la peinture), et par ailleurs très acéré, risquant donc de blesser.
L'entreprise, le syndic et le CS vont devoir rendre des comptes sur ce chantier.
L'entreprise a mal estimé le travail, alors c'est à elle de prendre en charge le supplément de travaux, ET au syndic d'exiger que le devis soit respecté ET au CS de controler que les travaux correspondent aux devis et que e syndic a bien exécuté la décision de l'AG.
L'entreprise, le syndic et le CS n'ont aucun pouvoir de modifier ce devis et la décision de l'AG.
Refus de payer votre quote-part sur ces travaux; avertissez le syndic en RAR de votre position, et passez un mémo dans toutes les BAL.
Le syndic ne pourra pas vous poursuivre car il n'a pas respecter la décision de l'AG en ne respectant pas le cahier des charges et le devis. Le juge demandera le PV d'AG afin de vérifier le texte de la résolution et le devis. 
Mauvaise entreprise, syndic mou, et CS nul !!
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Michel
Nouveau Membre
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Posté - 09 déc. 2014 : 17:41:14
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Bonsoir,
Merci à tous pour vos réponses. N'ayant pas eu de réponse du syndic à deux courriers recommandés, j'ai pris rendez-vous avec un avocat pour voir comment agir. Je vais aussi aller au commissariat pour tenter de faire une main courante sur le danger de blessures que présente ce crépi.
Michel |
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Michel
Nouveau Membre
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Posté - 10 déc. 2014 : 15:57:35
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Bonjour,
Une question me tourmente ... Un copropriétaire qui aurait 201 millièmes aurait-il la majorité a lui seul face à un copropriétaire disposant de 200 millièmes seulement (par exemple) si ces deux seuls copropriétaires sont présents à une AG qui doit décider à "l'article 24" (et que bien sûr aucun absent n'a donné pouvoir de le représenter à l'un ou l'autre des présents)? |
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Posté - 10 déc. 2014 : 16:12:28
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la réduction des voix s'applique au fonctionnement des AGs (pour faire court), ensuite on utilise cette réduction des voix quelle que soit la majorité à utiliser.
Votre copro qui détient 201/1000, ne possède pas la majorité des voix du syndicat. S'il se retrouve dans la salle d'AG avec seulement un collègue qui lui en possède 200/1000 (et qui n'aurait pas de pouvoir), dans ce cas en ce qui concerne la majorité 24, le copro à 201/1000 emporte toujours la décision avec son propre vote. |
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Gédehem
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Posté - 10 déc. 2014 : 18:01:12
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La règle de "copropriétaire majoritaire" s'entend et s'applique au regard du total des tantièmes du syndicat.
Mettons qu'il ai 501 sur les 1000 que compte le syndicat.
Tous les autres totalisant 499/1000°, le majoritaire est "réduit" pour les votes à ces mêmes 499/1000° (il "payera" su 501)
Si parmi "les autres", qui comptent 499, seuls X copropriétares se présentent porteurs de 253/1000°, dommage : le 'majoritaire' et ses 499/1000° sera majoritaire.
Comme expliqué, le copropriétaire qui porte (mettons) 300/1000° lors de l'AG alors que "les autres" présents ne portent ensemble que 180/1000, il n'y a pas application de la réduction des voix : le "300" n'est pas majoritaire vis à vis du syndicat de "1000". |
Édité par - Gédehem le 10 déc. 2014 18:06:25 |
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Michel
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Posté - 10 déc. 2014 : 22:48:53
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Donc, si je comprends bien, un copropriétaire qui disposerait de 501/1000 se verrait réduit à 499 et ne pourrait donc pas décider seul si tous les autres (499 au total) sont présents ou représentés. Mais si un seul parmi "les autres" est absent et non représenté, alors le 501, même réduit à 499, devient majoritaire et décide seul ... |
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andre78fr
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Posté - 10 déc. 2014 : 23:10:14
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Pour les articles 24 et 25 oui... |
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Posté - 11 déc. 2014 : 07:01:49
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Michel :
citation: Donc, si je comprends bien, un copropriétaire qui disposerait de 501/1000 se verrait réduit à 499 et ne pourrait donc pas décider seul si tous les autres (499 au total) sont présents ou représentés. Mais si un seul parmi "les autres" est absent et non représenté, alors le 501, même réduit à 499, devient majoritaire et décide seul ...
andré :
citation: Pour les articles 24 et 25 oui...
euh, andré, ....... seulement pour l'article 24 ; à l'article 25, il n'est pas majoritaire à lui tout seul  |
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andre78fr
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Posté - 11 déc. 2014 : 09:30:33
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Non mais comme il a plus du tiers et que la passerelle 25.1 joue ça revient au même non ?
A l'exception des points n. et o. cependant... |
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Michel
Nouveau Membre
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Posté - 11 déc. 2014 : 10:41:07
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Merci à Rambouillet et André pour leurs derniers éclaircissements. Pour en revenir au coeur du problème (travaux réalisés de manière non conforme à ceux votés en AG: modifications en cours de travaux acceptées par le syndic = peinture remplacée par crépi), j'ai indiqué en CR que je ne paierai pas ma quote part tant qu'une solution ne serait pas trouvée lors d'une AG dûment convoquée. Ceci étant dit, cela (ne pas payer) revient en quelque sorte à faire justice soi-même, ce qui est un peu délicat. J'ai rendez-vous avec un avocat la semaine prochaine. Pour info, mais cela ne surprendra personne, le commissariat ne s'intéresse pas à un danger potentiel (risque de blessure due à un crépi trop "vif"), et cela relève du civil et non du pénal. Donc pas question de main courante. |
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Posté - 11 déc. 2014 : 12:19:08
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citation: Non mais comme il a plus du tiers et que la passerelle 25.1 joue ça revient au même non ?
A l'exception des points n. et o. cependant...
dans ce cas, oui....
Pour Michel, vous ne pouvez refuser de payer les montants votés par une AG ; c'est seulement si le syndic demandait une rallonge sans passer par une AG que vous pourriez refuser de payer... |
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Travaux non conformes à ceux votés en AG 
