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goudejac
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 Posté - 08 déc. 2014 : 16:45:27
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Bonjour.
Avec mon appart au troisième, je dispose d'une terrasse au-dessus de la moitié d'un appart du deuxième. A son arrivée il y a près de dix ans, le locataire de cet appart m'a fait remarquer deux fuites dans sa salle de séjour qu'un peintre a habilement camouflées. Puis plus rien. Ce locataire vient de partir pour un autre monde et la proprio m'a fait remarquer les deux fuites qu'elle entend faire réparer. Incontestablement, ces deux fuites proviennent d'une rupture de l'étanchéité de ma terrasse. Donc la réparation tombe sous le coup de l'assurance RC du syndicat. Mais peut-on réparer ponctuellement ces accidents sans refaire toute l'étanchéité ? Les dalles sont posées sur sable. Peut-on déposer les dalles nécessaires et les reposer sur sable ? Ou au contraire, je me suis laissé dire que l'on ne pouvait plus mettre de sable mais que les dalles doivent reposer sur plots : est-ce exact ? Dans ce cas, il faudrait refaire toute l'étanchéité et modifier les trois évacuations des eaux de pluie. Ma terrasse fait 48 mètres carrés : bonjour la facture. La dépose et la repose des dalles sont-elles prises en charge par l'assurance en cas de réfection complète ? Et au cours des travaux, il pourrait arriver quelque accident, et de toute manière je vais subir un dérangement certain. La loi de 65 dit que je pourrais dans ce cas avoir droit à des indemnités, mais le RDC dit le contraire : qui a raison ?
Merci de vos éclairages. A bientôt.
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Posté - 08 déc. 2014 : 17:07:54
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goudejac :" mais le RDC dit le contraire "
Le RDC a toujours raison en ce qui concerne les parties communes et privatives.
Que dit votre RDC au sujet de cette terrasse : jouissance exclusive donc partie commune ou terrasse privative, ...... possibilité d'aménagement et de pose de dalles lourdes, jardinières, ....
Pour info : l'assurance du SDC ou la votre ne remboursera pas les réparations d'étanchéité de la terrasse étant à l'origine des fuites ni la prise ne charge du dépot et remontage de vos dalles, mais les dégats causé par ce manque d'entretien dans l'appartement du dessous.
Maintenant vous avez aussi un autre souci avec le manque d'entretien des évacuations de pluie; ces fuites datent de 10 ans !!
L'expert mandaté par l'assurance du SDC ou du voisin va chercher la cause de ces fuites et vérifier l'entretien. L'eau de pluie stagne t'elle longtemps sur cette terrasse ?
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goudejac
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 Posté - 08 déc. 2014 : 17:47:53
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Merci Philippe
En fait ces fuites proviennent non pas des évacuations des eaux pluviales qui sont en bon état, mais de fissures dans l'étanchéité (une des deux fuites se trouve exactement à l'endroit d'une fissure dans le mur de gros oeuvre, l'autre à un coin de mur extérieur de mon appart). Mais (peut-être est-ce une question trop technique), peut-on réparer ponctuellement sans tout démonter ? C'est tout de même ce qui serait (provisoirement peut-être) un moindre mal... Quant au RDC, il ne dit ... rien, simplement que mon appart comporte tant de pièces et deux terrasses (l'autre, de 8 mètres carrés, a déjà bénéficié d'une réfection de l'étanchéité, supportée par le syndicat et demandée pour réparer une fuite de la "nourrice" qui reçoit les eaux pluviales qui débordaient sur le mur extérieur : superbe "dégoulinure" noire...J'en ai profité pour changer les dalles, à mes frais bien entendu, et c'est à cette occasion que j'ai appris qu'il fallait remplacer le sable par des plots (mais est-ce bien vrai ?). Le RDC dit aussi que l'on ne devra pas installer d'aménagements qui pourraient porter atteinte à l'aspect, ni qu'on ne pourra faire supporter aux dalles des charges supérieures à leur résistance ! ! ! ! ! (c'est l'histoire du canon du fusil de Fernand Raynaud qui met "un certain temps" pour refroidir !). On est parti dans une belle galère... |
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Posté - 08 déc. 2014 : 18:25:20
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goudejac : Le RDC dit aussi que l'on ne devra pas installer d'aménagements qui pourraient porter atteinte à l'aspect, ni qu'on ne pourra faire supporter aux dalles des charges supérieures à leur résistance ! ! ! ! !
AIE !! c'est technique et important. Vous avez posé du sable qui est un produit lourd ! |
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vazy
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Posté - 08 déc. 2014 : 21:24:40
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On peut toujours tenter de faire des réparations ponctuelles, mais rien ne dit que la partie réparée intègrera bien tous les défauts !
Si il y a une fissure verticale elle peut se prolonger à l'horizontale sous la membrane d'étanchéité (jusqu'où...?)
La membrane c'est déchirée, mais si le désordre qui génère la fissure n'est pas stabilisé avant réparation (totale ou partielle) c'est risquer de devoir recommencer.
Le sable est lourd, encore plus quand il est mouillé. Il retient l'humidité et les matières organiques (feuilles etc...) qui finissent par le colmater.
Les plots permettent un assèchement plus rapide et facilitent les visites de controle.
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Posté - 09 déc. 2014 : 08:25:31
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citation: Le sable est lourd, encore plus quand il est mouillé. Il retient l'humidité et les matières organiques (feuilles etc...) qui finissent par le colmater.
Les plots permettent un assèchement plus rapide et facilitent les visites de controle.
en général, on met du gravillon qui augmente la surface de chauffe par le soleil et permet une évaporation des "flash" d'eau. En génral, il n'y a pas d'évacuation d'eau autre que l'évaporation et le trop plein.
Quant aux plots, il sont là pour le phénomène inverse : ne pas provoquer des différences de température trop brutales néfastes aux revêtements actuels. En général, il y a des évacuations d'eau par conduites intégrées au revêtement.
Donc remplacer le gravillon (et non le sable) par des dalles sur plots nécessitera de trouver le moyen d'évacuer l'eau par "pissettes" par exemple sur les côtés et à ras du plancher terrasse   |
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Gédehem
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Posté - 09 déc. 2014 : 10:26:30
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Avant de partir dans tous les sens, il faudrait revenir au statut de cette terrasse.
Etant à l'évidence constitutive de la toiture de la partie d'immeuble en dessous, elle ne peut être que "commune". L'objet d'une toiture étant d'assurer le couvert, elle se doit d'être étanche.
On peut donc sans risque de se tromper affirmer que cette toiture dans sa totalité, y compris le complexe étanche, est "partie commune", dont l'entretien et la réfection est à charge du syndicat.
Que cette toiture soit en "terrasse" est sans effet ici, terrasse dite "privative" ou "Ã usage exclusif" par le RDC ne changeant rien.
Ce qui est "privatif" ou à usage exclusif sur une toiture-terrasse, c'est l'usage lui-même, éventuellement le revêtement de surface. Ici les dalles posée sur sable (!!) feraient partie du complexe de protection de la toiture.
Certainement pas la dalle constituant "toiture" de l'immeuble ainsi que son complexe étanche et sa protection (le sable/gravier), les 2 étant indissociables, "parties communes" de l'immeuble.
On peut relever qu'une étanchéité est "garantie" 10 ans, et que son entretien ou sa réfection dans ce délai doit être l'objet d'une grande attention du syndicat afin d'éviter les litiges comme celui soulevé ici.
L'indemnité dont parle Goudejac serait fonction des nuisances liées au défaut d'utilisation de "sa" terrasse, en hiver ce n'est pas trop grave, mais plutôt au passage des entreprises par son logement, si la terrasse n'est pas accessible par un autre moyen (en drone ?  ).
Quant aux travaux, c'est au syndicat de les assumer, après décision d'AG sur un devis.
NB : il conviendrait de bien vérifier ce que précise le RDC !
Car la technique utilisée (Dalle sur sable/gravier) ne correspond pas à une terrasse "marchante", pour une utilisation courante. Il s'agirait là d'une technique pour assurer la maintenance ponctuelle d'installations communes en toiture (cheminées, aérations/VMC, autres ...). |
Édité par - Gédehem le 09 déc. 2014 10:37:15 |
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goudejac
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Posté - 09 déc. 2014 : 14:50:13
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Bonjour tous.
d'abord pour Philippe : "le RDC a toujours raison". Donc, le syndic doit respecter le délai de 15 jours pour la convocation de l'AG ! Et je devrais être automatiquement assesseur à toutes les AG puisque je suis détenteur du plus gros protefeuille de tantièmes. Et aussi (et c'est le pire) je n'aurais pas droit à indemnités pour les dérangements et nuisances induits par les travaux éventuels, comme le précise la loi de 65, et comme l'évoque Gedehem. . . Et il y a sans doute d'autres dispositions obsolètes dans notre RDC qui date des années 80. Et ce n'est pas moi qui ait posé du sable/gravier, c'est d'origine dans l'immeuble qui date de 1981, et je n'y suis arrivé qu'en 99. Je dois dire que, probablement, ces fuites existaient déjà à mon arrivée, mais la locataire très âgée à ce moment n'avait probablement rien signalé, et c'est seulement au décès de son successeur (fils de la propriétaire actuellle) que cette dernière s'est décidée à intervenir.
Ces dysfonctionnements resembleraient donc à une malfaçon au départ, non plus couverte par la garantie trentenaire, ou alors causés par le vieillissement naturel de l'immeuble. Quant aux syndics successifs, surtout le dernier, ils brillent par leur inefficacité. J'ai bien essayé de réagir en me présentant au CS il y a quatre ans et en y ayant essayé d'avoir une actiivté le moins inefficace possible étant donné que je n'étais pas trop préparé à toutes ces manoeuvres , mais le syndic, se disant "harcelé" le pôvre, a réussi à monter tout le monde (ou presque) contre moi, et il a pu ainsi continuer à gérer dans la plus grande tranquillité. Et le RDC, comme je l'ai dejà dit, note simplement "un appartement de 2 pièces avec 2 terrasses". Et c'est tout. probablememnt trop imprécis... (pour compréhension, je possède également un lot de deux pièces contiguës; ce qui explique mon portefeuille de tantièmes). |
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Posté - 09 déc. 2014 : 15:06:34
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goudejac : il manquait ces précisions !!
goudejac : blue]Donc, le syndic doit respecter le délai de 15 jours pour la convocation de l'AG[/blue]
Le RDC propose 15 jours, mais la loi dit maintenant 21 jours, le SDC peut modifier le RDC Ã ce sujet.
le RDC a raison sur l'EDD et il peut être en retard de quelques lois ! c'est votre cas.
goudejac : le syndic a obligation de résoudre le problèmes de fuites et de tenir l'immeuble en bon état, article 18 de la loi de 1965 : -e syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous ....................d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;
Ces fuites perdurent depuis de très nombreuses années. Le syndic doit veiller à la bonne étanchéité du toit et de proposer aux votes de l'AG des devis concurrents, le gros oeuvre étant partie commune.
L'assurance du SDC ne remboursera pas ces réparations à l'origine des fuites.
Vous allez aussi devoir retirer ces dalles à vos frais.
Votre nouvelle voisine va certainement demandé à son assureur de nommer un expert, et mettre en demeure le SDC de réparer ces fuites. ET si le syndic ne bouge pas cela sera une injonction de faire avec des DI, .....
Je me joindrais à cette mise en demeure et injonction de faire. C'est le SDC qui sera reconnu responsable; le syndic étant son mandataire, il y a un défaut d'entretien évident. |
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goudejac
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Posté - 09 déc. 2014 : 15:56:53
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philippe 338 : merci de me tradudire EDD, avec mes excuses pour mon ignorance ! |
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Posté - 09 déc. 2014 : 19:15:07
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EDD :l'Etat Descriptif de Division décrit la nature et la quantité de chaque lot.
Exemple :
1. 1 lot n° XXX , appartement de 2 pièces avec mezzanine,...
et 2 terrasses de 48 m2
......
ET 320/10000 èmes des charges communes générales |
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vazy
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Posté - 09 déc. 2014 : 22:05:46
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citation: d'abord pour Philippe : "le RDC a toujours raison". Donc, le syndic doit respecter le délai de 15 jours pour la convocation de l'AG ! Et je devrais être automatiquement assesseur à toutes les AG puisque je suis détenteur du plus gros protefeuille de tantièmes. Et aussi (et c'est le pire) je n'aurais pas droit à indemnités pour les dérangements et nuisances induits par les travaux éventuels, comme le précise la loi de 65, et comme l'évoque Gedehem. . . Et il y a sans doute d'autres dispositions obsolètes dans notre RDC
citation: philippe 338 : merci de me tradudire EDD,avec mes excuses pour mon ignorance !
Ne vous excusez pas, le second degré n'est pas toujours compris...
Pour ma part, je résume ma position: prise en charge par le sdc de l'étanchéité sur la totalité de la surface de la terrasse (après analyse des désordres structurels [fissure]) et réfection du revètement circulable (dalles sur plots) par Goudejac.
Position facilité par le fait que je ne gère pas le compte en banque de Goudejac 
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Gédehem
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Posté - 09 déc. 2014 : 22:40:18
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Les dalles sur plots sont indissociables du revêtement étanche, dont elles assurent la protection tout en assurant le "marchant".
Tout est à charge du syndicat, ces dalles n'étant pas "revêtement de confort".
Le compte de Goudejac peut dormir tranquille, et lui aussi.
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Posté - 10 déc. 2014 : 07:10:12
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"Tout est à charge du syndicat, ces dalles n'étant pas "revêtement de confort".
sauf s'il est démontré que notre ami goudejac a fait un usage intensif ou anormal d'une terrasse dite "inaccessible". |
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goudejac
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Posté - 10 déc. 2014 : 09:23:13
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Eh non, ma terrasse n'est pas réputée "inaccessible" puisqu'elle figure dans le descriptif de l'appart et que j'y accède par deux grandes portes-fenêtres d'origine, bien sûr. Et il ne s'y trouve que quelques jardinières et une table pique-nique...
Pour résumer, je pense que si les deux locataires successifs qui ont subi ces fuites (sans toutefois d'inondation, simplement de la peinture au plafond écaillée) n'ont rien dit à la propriétaire, ou si celle-ci n'est pas intervenue auprès du syndic, moi je n'ai rien à voir avec tout cela, sinon que je ne peux refuser les désagréments du chantier car effecivement l'entrepreneur devra traverser mon appartement, ou alors louer un "Manitou" de grande portée, car l'immeuble est entouré de jarcinets inaccessibles, eux, sauf à défoncer la haie ! ! Mais cela coûtera peut-être moins cher que de m'indemniser ! De toute mnière, je pense que c'est une histoire qui va durer "un certain temps", comme le canon du fusil ! J'ajoute que pour la réfection de mon autre terrasse (8 mètres carrés seulement), l'entreprise s'est occupée de tout : débarras du sable et anciennes dalles, pose des nouvelles que j'ai payées, bien sûr, puisque j'étais demandeur. Je pense que cela peut constituer un précédent qui me protège des frais annoncés plus haut.
Merci à tous pour vos commentaires et conseils. Mais ce n'est peut-être pas fini... ! ! |
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Louis92
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Posté - 10 déc. 2014 : 10:01:05
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goudejac citation: si les deux locataires successifs qui ont subi ces fuites (sans toutefois d'inondation, simplement de la peinture au plafond écaillée) n'ont rien dit à la propriétaire, La preuve ne semble pas apportée qu'il s'agit d'un manque d'étanchéité. Une toiture-terrasse rectangulaire présente généralement 2 angles saillants vers l'extérieur c'est-à -dire vers le vent froid d'hiver. Si la peinture s'écaille au plafond de l'appartement de dessous dans un de ces angles saillants, la cause peut être un "point froid" c'est-à -dire une zone où la vapeur d'eau de l'air ambiant de l'appartement va se condenser et abimer la peinture à la longue.
L'usine à gaz de la réfection d'étanchéité dans votre copropriété me fait réagir car ce serait trop bête de dépenser pour refaire l'étanchéité s'il y a un problème thermique.
Ma remarque tombe bien sûr si la peinture est écaillée au milieu du plafond.
Cdlt. Louis92. |
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goudejac
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Posté - 10 déc. 2014 : 11:18:10
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Merci Louis92
C'est le cas pour l'une des deux fuites : elle se trouve sous l'angle saillant de ma cuisine orienté nord-ouest. Mais l'autre est en plein milieu non pas du plafond, mais du grand mur extérieur (sud-oouest), angle plafond-mur et déborde de quelques centimètres sur le mur : là je pense qu'il s'agit plus probablement de l'étanchéité, d'autant qu'elle correspond à une fisure verticale mur extérieur. J'ai connu ce problème moi-même dans ma chambre : on a accusé l'étanchéité, deux interventions ponctuelles sans résultat, mais intervention sur une fissure verticale du coin de l'acrotère (plaques de béton désolidarisées), rebouchage au silicone, et cela semble résolu (sous réserve de confirmation au bout de quelques saisons, tout de même !) |
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Gédehem
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Posté - 10 déc. 2014 : 12:04:26
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En conclusion, les fuites chez le voisin concernent ce voisin, qui doit régler la question avec le syndicat et son assureur, Goudejac étant étranger au litige. |
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réparation fuite terrasse 
