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JB22
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 Posté - 11 déc. 2014 : 09:46:45
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De JPM
"Le bâtiment ou était le gardien est une partie commune générale"
C'est la situation la plus courante, mais le syndicat peut être propriétaire d' un lot (Article 16 de la loi) affecté au gardien.
Dans ce cas les charges travaux sont affectés au syndicat pour son lot et ensuite répartis entre tous les autres copropriétaires.
Pour le reste je suis entièrement d' accord. |
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Gédehem
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 22
Posté - 11 déc. 2014 : 10:02:46
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Il ne peut en être autrement !
Il ne faut pas se tromper sur L.art.12 :
".... lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire ..."
Il ne s'agit pas ici, chaque fois que le syndicat décide de travaux, de croire que l'on peut à chaque fois, selon le sens du vent ou de l'humeur, modifier la répartition des charges.
Les travaux dont il s'agit, principalement de construction, d'amélioration, de création de nouveau locaux privatifs, de leur extension, entrainant nécessairement une modification "en surface/volume" telle que la modification de la répartition des charges "est rendue nécessaire" aussi.
C'est bien connu pour la création d'un ascenseur, la grille de répartition des charges 'ascenseur' étant adoptée à la même majorité que celle décidant des travaux.
La réfection de l'ancien logement du concierge, commun, constiturait-il un bâtiment séparé des autres, n'entraine aucune modification de ce 'commun' qui rendrait nécessaire la modification de la répartition, s'agissant de travaux commun d'entretien..
JB : lorsque le syndicat est propriétaire de lots privatifs, ceux-ci sont indistinctement traités comme les parties communes de l'immeuble.
Mettons un syndicat de 1000/1000, le syndicat ayant 150/1000 pour un lot.
Le calcul de la répartition, comme pour les votes en AG, se fait sur 850/850°°, le syndicat n'ayant pas de voix ni de tantièmes au titre de ses parties privatives, AG comme répartition des charges. |
Édité par - Gédehem le 11 déc. 2014 10:10:03 |
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Posté - 11 déc. 2014 : 10:25:52
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citation: JB : lorsque le syndicat est propriétaire de lots privatifs, ceux-ci sont indistinctement traités comme les parties communes de l'immeuble.
Mettons un syndicat de 1000/1000, le syndicat ayant 150/1000 pour un lot.
Le calcul de la répartition, comme pour les votes en AG, se fait sur 850/850°°, le syndicat n'ayant pas de voix ni de tantièmes au titre de ses parties privatives, AG comme répartition des charges. J'y mettrais un petit bémol (annexe) si vous permettez:
Quand le lot est loué, on peut attribuer des charges que le locataire va payer.
Quand une partie commune est louée, on ne peut pas (d'ou bazar indescriptible en général) |
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Posté - 11 déc. 2014 : 11:45:10
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ribouldingue ; ET OUI !!! et l'appartement du gardien et la loge ne sont généralement pas des lots privatifs !!  les charges sont alors calculées à la louche. |
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JB22
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Posté - 11 déc. 2014 : 12:20:53
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Ma proposition de répartition ne concerne que le cas particulier ou le syndicat comporte plusieurs bâtiments et la répartition des charges spécifiques " bâtiment", pour les travaux concernant ce bâtiment ( cas de radiance64).
Dans ce cas, la loge "partie commune" dispose en général de tantièmes spécifiques pour les charges "bâtiment".
De ribouldingue
"Quand une partie commune est louée, on ne peut pas (d' où
un bazar indescriptible en général)"
Dans ce cas on ne peut faire les calculs que hors la gestion courante.
La méthode, attribuer à la loge des tantièmes fictifs de charges.
Prendre un lot similaire, situé au même étage (Charges de chauffage).
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vazy
Contributeur vétéran
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Posté - 11 déc. 2014 : 13:38:52
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citation: Initialement posté par JB22
la répartition des charges spécifiques " bâtiment", pour les travaux concernant ce bâtiment ( cas de radiance64).
Il faudrait que Radiance64 nous cite les dispositions du RdC concernant ce batiment dont pour l'instant on ne sait rien si ce n'est qu'il abrite:citation: un appartement privatif (au 1er étage) et l'ancien logement du gardien
Quid d'une éventuelle répartition des charges spécifique pour ce batiment ?
A Radiance64 de nous éclairer sur ce point. |
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radiance64
Contributeur actif
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27
 Posté - 12 déc. 2014 : 17:58:08
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Bonsoir à tous,
merci pour votre aide. Le syndic, très embarrassé est revenu sur sa décision, pas sans mal, et a fait voter cette résolution à l'unanimité et donc leur SDC est revenu à un répartition des charges selon le RCP , aux tantièmes charges générales. Il y a pas mal de choses pas net avec ce syndic. Pas d'honoraires de travaux (hum) et il a prévenu que si les travaux donnent lieu à des imprévus il piocherait sur le budget annuel et que les loyers alimenteraient un futur fonds travaux ( j'espère qu'il le mettra au vote). Pour lui les articles de loi sont du pur "formalismes" et là pour l'empêchait de travailler.
Merci ALUR, j'espère que leur CS va le mettre en concurrence :-)
Bon week end .
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Posté - 12 déc. 2014 : 18:12:09
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radiance64 : Pas d'honoraires de travaux (hum) et il a prévenu que si les travaux donnent lieu à des imprévus il piocherait sur le budget annuel et que les loyers alimenteraient un futur fonds travaux ( j'espère qu'il le mettra au vote)
1. pas de ré"solutions pour ses honoraires, il ne peut donc pas les facturer, tant pis pour lui !!
2. Attention aux travaux imprévus !! existent ils une ligne budgétaire la dessus ? si ce sont des petits travaux d'entretien, pas de problèmes, le fond de roulement est aussi la pour cela. Mais en cas de dépassement du budget et d'un fond de roulement inssufisant, le syndic ne pourra pas appler des fonds sans un accord de l'AG
3. Et c'est la seule AG qui décide de créer un fonds pour travaux futurs, et d'affecter ou non les loyers. Le syndic a obligation de porter ce al à l'OdJ.
Sans accord de l'AG, un syndic ne peut pas appler des fonds !
radiance64 : ce syndic doit être remplacer, et ne pas oublier que TOUT copropriétaire peut proposer un contrat concurrent de syndic à l'OdJ. A notifier au syndic en RAR bien avant l'envoi des convocations.
Ne comptez pas sur ce CS, car mauvais sur ce dossier il prépare l'OdJ avec le syndic. Cherchez un syndic et proposer le à l'AG. Réunissez autour de vous quelques copros mécontents également.  |
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bilunette
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Posté - 21 janv. 2015 : 12:36:24
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Il arrive qu'un syndic avec l'accord de certains conseillers syndicaux, fasse "du passage en force"....on vote à l'art. 24 des choses qui devraient être régulièrement votées à l'art. 25 ou 26, en espérant qu'aucun copropriétaire ne saisisse la justice. Ou c'est le texte de la résolution qui n'est pas conforme.
Le plus souvent ça passe, car aucun copropriétaire ne veut entamer une procédure judiciaire, même en sachant qu'il a raison...car c'est long, et il faut avancer des fonds (avocat, huissiers).
Il faudrait des médiateurs (ou une autorité autre que la justice) ayant compétence pour invalider des résolutions irrégulières, car la justice c'est long et complexe. |
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Posté - 21 janv. 2015 : 13:52:04
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Pas d'accord.
Inutile dans notre beau pays asphyxié par les dépenses inconsidérées de créer encore 'un machin' qui va couter cher et fonctionner comme un emplâtre sur une jambe de bois.
Il faut dans ce domaine comme dans beaucoup d'autres que l'on se décide a faire fonctionner la justice correctement, mais SURTOUT PAS a créer encore un nouveau truc adhoc ou l'on va caser les copains qu'on va payer deux fois le salaire normal pour la moitié des compétences;
La justice juge, personne d'autre. |
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Posté - 21 janv. 2015 : 19:27:19
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citation: Il arrive qu'un syndic avec l'accord de certains conseillers syndicaux, fasse "du passage en force"....on vote à l'art. 24 des choses qui devraient être régulièrement votées à l'art. 25 ou 26, en espérant qu'aucun copropriétaire ne saisisse la justice. Ou c'est le texte de la résolution qui n'est pas conforme.
oui, mais ces quelques conseillers en général ne forment pas la majorité... les copros sont eux mêmes coupables de ne pas faire respecter les textes qu'ils ne cherchent pas à connaitre... |
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Posté - 25 janv. 2015 : 09:48:11
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Les syndics feraient bien de se méfier car, si aujourd'hui il faut aller en justice pour sanctionner ce type de pratiques, demain avec la Commission de contrôle qui devrait être créée d'ici quelques semaines (ou mois), ils pourraient être lourdement sanctionnés sans frais, surtout en cas de récidive... |
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JPM
Modérateur
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Posté - 25 janv. 2015 : 11:24:58
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Dans quelques semaines ? Où en est le Code de déontologie ?
Sans frais ? Pas même de tiers payant.
Mais peu importe, UI a raison de reparler de cette usine à gaz dont les professionnels ne semblent pas avoir lu le régime législatif adopté. A Paris la commission pourra siéger à la Conciergerie.
L'observation de UI fait clairement apparaître que l'un des buts des auteurs de la loi ALUR a été d'évincer le Juge civil de tout le contentieux concernant l'activité des syndics professionnels. Si un syndic bénévole commet une faute, l'instance ira devant le TGI !
Dans ce fourbi : pas même d'instruction contradictoire ! La commission statue par décision motivée, dans des conditions définies par décret en Conseil d’État. Avant toute décision, la commission informe la personne mise en cause de la sanction envisagée à son encontre, en lui indiquant qu’elle peut prendre connaissance des pièces du dossier et se faire assister par le conseil de son choix et en l’invitant à présenter, dans le délai de soixante jours, ses observations écrites ou orales.
On en reparlera bien sur mais il n'est pas vain de rappeler dès maintenant les principales dispositions du texte :
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« Art. 13-4. – Tout manquement aux lois, aux règlements et aux obligations fixées par le code de déontologie mentionné à l’article 13-1 ou toute négligence grave, commis par une personne mentionnée à l’article 1er dans l’exercice de ses activités, l’expose à des poursuites disciplinaires.
« Art. 13-5. – Il est créé une commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières, qui connaît de l’action disciplinaire exercée à raison de faits commis dans son ressort par les personnes mentionnées à l’article 1er.
« Art. 13-6. – La commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières comprend :
« 1° Des représentants de l’État, désignés conjointement par le ministre de la justice, et par le ministre chargé du logement ;
« 2° Un magistrat de l’ordre judiciaire ;
« 3° Des membres d’une profession juridique ou judiciaire qualifiés dans le domaine de l’immobilier ;
« 4° Des personnes ayant cessé d’exercer les activités mentionnées à l’article 1er ;
« 5° Des personnes représentant les cocontractants des personnes mentionnées à l’article 1er dans l’exercice des opérations citées au même article.
« Le président de la commission de contrôle est désigné conjointement par le garde des Sceaux, ministre de la justice, et par le ministre chargé du logement, parmi les représentants de l’État mentionnés au 1°.
« Art. 13-7. – La commission statue par décision motivée, dans des conditions définies par décret en Conseil d’État. Avant toute décision, la commission informe la personne mise en cause de la sanction envisagée à son encontre, en lui indiquant qu’elle peut prendre connaissance des pièces du dossier et se faire assister par le conseil de son choix et en l’invitant à présenter, dans le délai de soixante jours, ses observations écrites ou orales.
« Art. 13-8. – Les sanctions disciplinaires sont, compte tenu de la gravité des faits reprochés :
« 1° L’avertissement ;
« 2° Le blâme ;
« 3° L’interdiction temporaire d’exercer tout ou partie des activités mentionnées à l’article 1er, pour une durée n’excédant pas trois ans ;
« 4° L’interdiction définitive d’exercer tout ou partie des activités mentionnées au même article 1er.
« En cas d’urgence, et à titre conservatoire, le président de la commission peut prononcer la suspension provisoire de l’exercice de tout ou partie des activités d’une personne mentionnée audit article 1er.
« Lorsqu’elle prononce une sanction disciplinaire, la commission peut décider de mettre à la charge de la personne sanctionnée tout ou partie des frais occasionnés par l’action disciplinaire.
« Art. 13-9. – Les décisions de la commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières et de son président sont susceptibles de recours de pleine juridiction devant la juridiction administrative.
Cela bien sur méritera un autre sujet.
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Posté - 25 janv. 2015 : 22:20:14
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citation: Initialement posté par JPM
Dans quelques semaines ? Où en est le Code de déontologie ?
Le CNTGI va commencer à travailler sur le Code de déontologie, mais de l'avis de tous, ce devrait être rapide ! Il devrait sortir d'ici avril mai au plus tard... |
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Posté - 26 janv. 2015 : 07:41:50
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Je suis comme JPM, je préfèrerais quand même le juge aux pseudo-tribunaux d'exceptions sous forme de commissions, comités, etc dont les fonctionnements ne sont pas toujours transparents (cf TASS, cf commission informatique et liberté, etc....) et fonctionnent sans greffe, avec des modes d'acceptation des demandes (et non pas d'enregistrement des assignations) variés et peu fiables (pas d'obligation de réponse ni d'obligation d'enregistrement) qui sont de gros inconvénients pour le justiciable.
Je note avec surprise en effet la différence de traitement entre un syndic non professionnel et un syndic professionnel
Quand la profession est juge et partie, c'est comme quand l'UCI lutte contre le dopage dans le cyclisme. |
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Sujet |
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Vote pour changer clé de répartition - Travaux 
