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Luc Standon
Contributeur vétéran
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 Posté - 23 févr. 2015 : 21:18:07
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citation: Initialement posté par Pcg84
Oui, vous avez raison Luc Standon : faire une mise en demeure, une injonction de faire ou un référé ne sont pas chronophages et la requête n'est pas examinée par des fonctionnaires payés par nos impôts. Pourquoi vouloir absolument judiciariser la demande alors que nos impôts ont déjà financé ce service des taxes foncières et participer au bien connu encombrement de nos juridictions ?
N'inversons pas la chronologie pour simplement changer la nature des événements : C'est pas "moi" qui souhaite "judiciariser" la demande amiable de la feuille de présence si le syndic (et accessoirement représentant légal du syndicat) refuse de la fournir et n'entend répondre à aucune demande formulée malgré les dispositions réglementaires des articles combinés 14 et 33 du Décret d'application de 1967. Et donc objet de la procédure  .
Avant d'en arriver à une injonction de faire ou un simple référé exécutoire, je présume que le copropriétaire demandeur à l'instance aura effectivement fait une première demande verbale au syndic, puis une demande écrite à l'amiable en lettre simple, puis une demande en LRAR pour au final faute de réponse du syndic, en arriver regrettablement à faire une demande par LRAR valant mise en demeure.
Donc la judiciarisation de la demande de la feuille de présence de l'AG n'est là qu'à cause de la réponse silencieuse du syndic ou autrement dit à cause de sa non réponse  . Si cela n'est déjà pas chronophage.... Que de temps perdu effectivement, autant directement assigner plutôt que de concilier. 
Concernant le choix de la procédure entre l'injonction de faire et le référé pour obtenir la feuille de présence de l'AG par le syndic...
A - L'injonction de faire...
Grosso modo, (je schématise grossièrement) l'injonction de faire est une procédure pratiquement unilatérale à l'initiative du demandeur... sans principe du contradictoire.
D'autre part, l'injonction de faire peut être mise en œuvre si un professionnel ou un particulier avec lequel un contrat a été passé refuse d'exécuter son engagement. En ce sens, la procédure consiste à saisir le juge afin d'obtenir l'exécution du contrat par l'autre partie.
Toutefois :
1 - Le contrat de mandat liant le syndic est conclu avec le syndicat et non pas avec le copropriétaire demandeur de l'injonction de faire devant l'instance.
2 - Il n'est pas certain que les dispositions contractuelles du mandat fassent clairement apparaître pour le syndic une obligation de publication de la feuille de présence (accompagné des mandats/pouvoirs); celles ci étant précisé de part la combinaison conjointe des articles 14 et 33 du Décret du 17 mars 1967.
Dès lors, il y a déjà une possibilité que l'injonction soit déjà caduque si le demandeur tombe sur un juge assez formaliste.
Bref,
Considérons que le copropriétaire demandeur gagne l'instance et qu'une injonction de faire soit rendu par le juge à l'encontre du syndic....
Si le juge estime la requête justifiée, il rend une ordonnance d'injonction de faire. L'ordonnance est notifiée aux deux parties par lettre recommandée avec accusé de réception (ou par voie électronique, si les parties sont d'accord). L'ordonnance précise les délais et les conditions d'exécution de l'injonction quant à fournir la feuille de présence (accompagné des mandats/pouvoirs). Elle précise également une date d'audience en cas de non-respect de cette ordonnance.
Poursuite de la procédure...
a) Si le syndic exécute son obligation dans les délais impartis, de fournir la feuille de présence au copropriétaire demandeur, le greffe est informé par le plaignant et l'audience prévue n'a pas lieu.
b) Si le syndic n'exécute pas volontairement l'ordonnance, l'affaire est étudiée lors de l'audience dont la date et l'heure figurent sur l'ordonnance. (donc retour à la case départ avec en prime un débat contradictoire.... par principe ).
Et quand bien même... En dépit des points (a) et (b) sus exposés...
L'injonction de faire étant une procédure pratiquement unilatérale, il est possible au syndic de former opposition permettant ainsi de contester l'ordonnance d'injonction rendue à son encontre par un tribunal : à cet effet une simple LRAR au tribunal par le syndic suffit pour renvoyer l'affaire en audience.
Il y a fort à parier que s'il y a une erreur dans la feuille de présence (accompagné des mandats/pouvoirs), risquant de faire annuler l'AG, rien que pour gagner du temps, et convoquer une autre AGE (ou simplement attendre la prochaine AGO) le syndic n'hésitera nullement à contester l'ordonnance de l'injonction de faire rendu à son détriment de manière non contradictoire.
Après tout s'il a été de mauvaise fois en ne donnant pas réponse à l'amiable pour fournir la feuille de présence en dépit des dispositions des article 14 et 33 du D.1967, pourquoi le syndic ne s'appliquerait pas alors à continuer sa résistance abusive au grand damne du copropriétaire demandeur de ladite feuille de présence.
B - Le simple référé exécutoire... pour demander de délivrer la feuille de présence de l'AG... par devant le TGI (procédure contre le syndic et non contre le syndicat)
C'est une question de choix de la procédure... qui ne concerne donc à peine que 5% de la population française selon rédaction Universimmo Cela vaut bien "une bonne paire de claques" comme le dirait Boris VIAN...
Lien vers une vidéo une bonne paire de claques de Boris VIAN
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Édité par - Numero6 le 20 mars 2015 18:22:45 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 20 mars 2015 : 17:53:41
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alan2
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France
300 message(s)
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Posté - 20 mars 2015 : 20:08:26
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Luc Standon
citation: CQFD. Mais il y a effectivement une astuce.citation:
oui mais laquelle ?
D'avance merci |
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24
Posté - 21 mars 2015 : 07:28:45
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Luc Standon dixit; " CQFD. Mais il y a effectivement une astuce."
Dites nous, Mr Standon !!!!! |
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| Signature de kikiladoucette |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 25 mars 2015 : 03:28:02
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Faites voter par l'AG une résolution mettant hors de cause le syndicat.
Ainsi si le syndic essaie de rejeter la faute sur le syndicat, vous n'avez plus qu'à ressortir ladite résolution d'AG devant le juge, et démontrer qu'il appartient bien au syndic d’exécuter la décision des AG.
Aussi ce n'est donc pas le syndicat qui s'oppose à la demande mais bien le syndic qui d'une part ne respecte pas les dispositions réglementaires du décret d'application de la Loi, et d'autre part ne respecte pas non plus les décisions du syndicat quant à l'application stricte de la Loi.
Dans notre exemple, le syndicat doit voter en AG une résolution portant acceptation de l'intégralité des dispositions d'ordre public du D.67 pris pour application de la L.65, dont les articles 14 et 33 dudit décret.
Si par la suite, malgré une LRAR valant MED, le syndic refuse toujours de communiquer les pièces annexes du PV (feuilles de présence et mandats), conformément aux disposition d'ordre public des articles 14 et 33 du D.1967, vous initiez alors la procédure d'assignation c/ le syndic (mais pas contre le syndicat).
Évidement, le syndic mandatera un avocat pour se défendre (bien souvent le même qu'il mandate lui-même pour défendre le SDC, comme quoi...), cet avocat sera généralement pris en charge par l'assurance RCP du syndic.
En aparté, n'oubliant pas de signaler que si vous auriez attaqué le syndicat (à la place du syndc), le syndic aurait alors mandaté (art. 55 du D.67) au nom et pour le compte du syndicat un avocat (le même comme par hasard) mais là c'est le SDC qui aurait payé les honoraires surfacturé de l'avocat (à présent vous voyez le loup ou toujours pas ?).
Bref, lors de la procédure, l'avocat du syndic essayera d'invoquer le vice de forme en prétendant que la procédure est dirigée c/ le syndic alors qu'elle devrait l'être c/ le SDC. invoquant justement la relation mandant / mandataire. Preuve de la bonne déontologie et de l’éthique du syndic à l'égard de ses propres clients (syndicats).
Dès lors, il vous faut souligner dans l'argumentation contradictoire que le syndicat est quant à li favorable aux dispositions d'application du D.67 puisqu'il a voté voter pour lors de l'AG (fut elle une AG antérieur à la demande).
Dès lors, c'est bien le syndic qui s'oppose tant à l'application réglementaire des textes du Décret que de l'application des décision de l'AG.
C'est quasi imparable juridiquement : le syndic étant pris la main dans le sac.
Voilà pourquoi les syndics refusent aussi de faire voter les articles stricto sensus du Décret d'application de la Loi lors des AG en prétendant que cela ne sert à rien.
Alors qu'en fait cela sert à protéger le syndicat contre les abus et les dérives d'interprétation des textes par le syndic qui en cas de procédure par un copropriétaires rejettera alors la faute sur son client (le syndicat) dans le cadre de la relation mandat/mandataire.
Évidement si lors de l'AG, les copropriétaires sont trop débiles pour voter les articles d'ordre public du D.67 pris pour application de la L.65, dans ce cas, c'est bien le syndicat qu'il faudra enjoindre, car lors d'une procédure le syndic prétendra qu'en ne respectant pas les dispositions réglementaires il ne fait que de se soumettre à la position de son client (le syndicat) qui s'oppose à l'application de la Loi.
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alan2
Contributeur actif
France
300 message(s)
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Posté - 25 mars 2015 : 08:33:31
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Merci Luc Standon pour avoir pris le temps d'expliquer votre position.
Je trouve vos démonstrations argumentées toujours très intéressantes et j'ai plaisir à vous lire. |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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27
Posté - 25 mars 2015 : 09:31:55
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L'argumentaire de Luc est attirant, sauf qu'il ne tient pas la route juridiquement.
L.art. 14 est très clair : le syndicat est responsable de tout, vis à vis des copropriétaires mais aussi des tiers, et notamment des vices de construction. Des choses survenues alors même que le syndicat n'existait pas encore. C'est dire s'il est aussi responsable au premier chef des actes de son syndic ....
Voter une résolution selon laquelle il accepte les dispositions légales qui s'imposent à lui est donc "plaisant" ....
En revanche, dans le cadre de son mandat, des prérogatives (pouvoirs) particulières, personnelles, sont dévolus au syndic "de par la loi", comme le recouvrement des créances, ou les actions en défense : s'il n'y satisfait pas il engage sa responsabilité personnelle.
La délivrance des copies de pièces, au CS comme au copropriétaires, lui incombe personnellement. C'est le cas des points listés section IV du décret, intitulé "Le syndic", histoire de rappeler que cela le concerne, lui, personnellement, de sa personne "intuitu personae".
Ainsi de la tenue de la liste des copropriétaires, de l'embauche des employés, de leur management (point souligné par ailleurs "Il est seul à ...), de la tenue des archives, de la délivrance de copies de pièces au CS.
Et du PV d'AG et des pièces annexes aux copropriétaires, ainsi que le précise D.art.33.
Certains ont mis en avant l'absence de lien syndic><copropriétaire. Sauf que cet article en créait un s'agissant de la demande qui est faite par l'un d'eux qui oblige le syndic, "gardien des archives", à la satisfaire. |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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28
Posté - 25 mars 2015 : 10:35:19
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citation: Initialement posté par Gédehem
L'argumentaire de Luc est attirant, sauf qu'il ne tient pas la route juridiquement.
Le Tribunal n'a pas l'air d'être de votre avis, et m'a donné gain de cause, dans mon argumentation, et conclusions, et partiellement dans mes demandes financières. J'aurais aimé gagné + car je sais que pour le syndic condamné cela ne représente rien (la procédure étant couverte par son assurance juridique RCP, et le reste il se refera la main sur le SDC lors du prochain mandat), aussi je ne suis pas dupe.
Le reste de la polémique n'étant ici d'aucun intérêt (pour ma part).
Sur ce...
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
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Posté - 25 mars 2015 : 11:32:23
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Il n'y a pas de polémique !
Vous avez monté un dossier avec certains arguments, introduit une action en référé, obtenu gain de cause, point.
On ne peut en faire un copier/coller.
Ce qui est classique s'agissant pour le syndic de répondre à une obligation qui s'impose à lui personnellement.
Avancer qu'un syndicat devrait décider en AG de respecter les dispositions légales, ici pour répondre à l'obligation faite au syndic, parait particulièrement osé : pourrait il en être autrement ??
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pataubagne
Contributeur actif
France
231 message(s)
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Posté - 03 sept. 2017 : 17:27:31
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citation: Initialement posté par Gédehem
La délivrance des copies de pièces, au CS comme au copropriétaires, lui incombe personnellement. C'est le cas des points listés section IV du décret, intitulé "Le syndic", histoire de rappeler que cela le concerne, lui, personnellement, de sa personne "intuitu personae".
C'est toujours vrai aujourd'hui? La délivrance des copies gratuite ou moyennant finances?
**modération**
merci de ne pas déterrer des fils vieux de 2 ans !
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Édité par - Emmanuel Wormser le 03 sept. 2017 17:39:47 |
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Sépia
Contributeur actif
477 message(s)
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Posté - 04 sept. 2017 : 00:33:21
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Modérateur, ce fil est très intéressant et je suis reconnaissant à pataubagne de l'avoir fait remonter.
En plus, j'adore les clins d'oeil de Luc Standon...
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 Posté - 04 sept. 2017 : 07:26:53
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**modération**
fil clos
rien n'interdit d'en ouvrir un autre ou de le relire sans le commenter aussi inutilement |
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33
Posté - 04 sept. 2017 : 10:22:10
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Quitte à mettre un lien sur le précédent pour faire d'une pierre deux coups... |
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Demande au Syndic de la feuille de présence 
