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GĂ©dehem
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 Posté - 22 déc. 2014 : 14:18:32
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 ..100 fois sur le métier .....
S'il y a "charge" c'est qu'il y a "partie" .
Question : où sont (ou que sont) les parties communes sur lesquelles il y a des dépenses/charges ??
Si vous avez une charge "assurance voiture" c'est que vous avez une voiture.
Si vous n'avez pas de voiture, vous ne pouvez en aucun cas avoir une charge "asurance voiture".
C'est le sens de la jurisprudence : une spécialisation des charges implique nécessairement une spécialisation des parties communes.
Pas de spécialisation des parties communes = charges parties communes spéciales illicite.
Ce n'est pas "assurance voiture" qui fait que vous avez une "voiture". Cela se saurait ! 
C'est parce que vous avez une "voiture" qu'il y a la charge "assurance voiture".
Ce n'est pas la charge commune qui fait la partie commune.
C'est la partie commune qui fait la charge commune.
Pas de partie commune = pas de charge commune possible.
Pas de voiture = pas de charge "assurance voiture".
Dixit le juge .... Ă juste raison, du moins pour les parties communes.. |
Édité par - Gédehem le 22 déc. 2014 14:23:52 |
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Posté - 22 déc. 2014 : 15:54:04
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eh bine nous sommes en désaccord... |
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zaroc
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Posté - 22 déc. 2014 : 16:43:31
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Alors vous dites quoi , cher Rambouillet? Qu'il peut y avoir des charges communes spéciales ( à certains lots ) même si le RdC ne fait état nulle part de parties communes spéciales et que ne figurent dans le RdC que des tableaux de charges communes spéciales ( à certains lots ) avec le petit texte qui va avec ?La jurisprudence, au moins celle des dernières années, semble claire : pas de charges spéciales si pas de parties communes spéciales! Bien sûr, on peut arguer que c'est sous entendu mais bon....un peu tiré par les cheveux...mais c'est vrai que je me pose la question de savoir pourquoi mon rédacteur de RdC en 1997 a fabriqué toutes ces grilles de charges spéciales sans jamais faire état de parties communes spéciales? mystère et boule de gomme....
Cordialement |
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Posté - 22 déc. 2014 : 17:41:09
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eh bien le cher rambouillet (pas cher, c'est gratuit ) estime que les conditions de textes sont remplies pour que ces grilles soient applicables : le quoi est présent (l'escalier et l'entretien), les "destinataires", si on peut dire, sont identifiés et les tantièmes indiqués, donc pour moi un juge saisi, devrait dire que ces charges spéciales sont conformes.
ceci n'est pas contraire Ă dans la logique de l'article 10
Mais ce n'est que mon avis qui est effectivement différent de celui de gedehem, mais nous n'avons jamais été d'accord sur cela .... |
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GĂ©dehem
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25
Posté - 22 déc. 2014 : 18:04:44
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Au cas où cela aurait échappé, ce que j'expose n'est pas 'mon' avis, mais celui que tous devrait avoir au regard de la jurispridence sur ce point, reprise par divers auteurs ici et là , sans doute contestables eux aussi, comme Bouyeure, Capoulade, Atias pour ne citer qu'eux, ou encore ces juges de la C de cass qui n'y entendent rien, qui se sont fourvoyé dans ce arret du 6 mai 2003, déclarant par erreur 'non écrite' une clause RDC prévoyany des charges spéciales pour un escalier, alors que cet escalier n'est pas défini par le RDC comme "partie commune spéciale" ..
Leur avis personnel, sans doute, dont il ne faut tenir aucun compte.
Alors que c'est tout bĂŞte : il ne peut exister de charges sur quelque chose que si ce quelque chose existe.
Pas besoin de 6 années de droit pour cela.
Dans la mesure où le RDC ne précise pas ce que serait telle partie commune spéciale à certains, ici cet escalier, il ne peut en aucun cas y avoir de charge spéciale sur cette partie non identifiée "spéciale".
D'où la grille de charge spéciale sans partie spéciale déclarée 'non écrite'.
L'opinion personnelle diférente que l'on peut en avoir induit en erreur les lecteurs.
Sauf Ă payer depuis 10 ans une assurance auto ....alors qu'on n'a pas de voiture .... |
Édité par - Gédehem le 22 déc. 2014 18:08:49 |
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Posté - 22 déc. 2014 : 18:13:06
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rien à rajouter de ce que j'ai déjà écrit .... |
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zaroc
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Posté - 22 déc. 2014 : 18:35:42
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Je relance le débat, non pas pour exacerber les passions mais pour être sur que la manip que je vais entreprendre en AG n'est pas vouée à l'échec. Petit copro ignorant, je lisais aujourd'hui dans un no spécial du Particulier ce qu'il racontait sur ces questions. Le Particulier fait référence à un arrêt de Cass du 1/02/06 no 05-10398 qui m'a conduit à me procurer sur internet un commentaire de Capoulade à propos de cet arrêt, commentaire dont la conclusion est :" Une répartition de charges spéciales n'est pas liée à l'existence de parties communes spéciales. Capoulade écrit aussi : " l'article 24 alinéa 4 retient l'hypothèse où le RdC met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble. Cette disposition n'exige pas que cette partie soit en indivision entre ces copropriétaires et constitue une partie commune spéciale." |
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GĂ©dehem
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Posté - 22 déc. 2014 : 19:26:50
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Tout serait simple si parfois ce n'était pas un peu plus compliqué.
Comme toujours, il faut voir le cas d'espèce. Bien que n'ayant pas cet arret en détail, il semble qu'ilporte sur la situation de 2 ou plusieurs bâtiments séparés, dont il n'est pas dit qu'ils sonr chacun "partie commune spéciale" .
Compte tenu de la situation distincte de ces bâtiments, la Cour et le conseiller Capoulade ont estimé qu'il n'était pas nécessaire, dans ce cas précis, que chacun des bâtiment soit par lui-même "partie commune spéciale" pour qu'existe par bâtiment une spécialisation des charges bâtiment pas batiment.
Ceci 'grosso modo" ....
Dans le cas de Zaroc, on est sur un escalier dont le RDC précise qu'il est avec sa cage "partie commune générale"
Une partie commune générale ne peut avoir de grille "charges spéciales", qui de plus exonère certains lots. |
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Posté - 22 déc. 2014 : 19:44:52
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attention zaroc, votre RDC ne dit pas que l'escalier est avec sa cage partie commune générale, mais il est écrit à propos du paragraphe "charges escalier"
"Les charges seront réparties entre les copropriétaires des lots desservis comme il est indiqué dans le tableau ci-après suivant la proportion exprimée en dix millièmes à la rubrique charges spéciales escalier A, escalier B, escaliers A et B sous-sols..." |
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GĂ©dehem
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Posté - 22 déc. 2014 : 23:14:53
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C'est vrai que parfois il faut remonter en arrière .... :
"Voila ce que je peux lire dans mon RdC au sujet des parties communes :
page13 : Constituent des parties communes générales, celles qui sont affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires….
Elles comprennent notamment :
……, les escaliers et leurs cages, …, les sas, couloirs, …, la rampe d’accès aux emplacements couverts, … "
Concernant des "charges spéciales" sans spécilalisation des parties communes, outre pour les bâtiments séparés, elles sont admises par exemple pour un escalier qui ne desservirait pas tous les lots, certains seulement. D'une façon générale, lorsque ce lot (ou ces lots) n'a aucun accès à la partie commune correspondante. Type les bâtiments séparés les uns des autres, de fait spécialisés l'un par rapport aux autres.
On retrouve ce cas pout un bâtiment commun à usage de garages privatifs indépendant du bâtiment habitation, les lots "garages" ne participant pas aux charges d'entretien et de réfection du bâtiment habitation, pas plus que les lots du bâtiment habitation ne participent aux charges du bâtiment garages, bien que ni l'un ni l'autre ne soient classés "partie communes spéciales", sauf les frais d'administration, supportés par tous.
En revanche cela est exclu s'agissant d'un escalier "commum à tous", cette partie commune définie comme "générale" à tous, comme c'est le cas dans le RDC de Zaroc.
A l'absence d'une spécialisation de cette partie commune, pas de grille spéciale possible, qui plus est ici pour exclure certains lots.
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Édité par - Gédehem le 22 déc. 2014 23:21:04 |
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