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 Posté - 11 janv. 2015 : 15:04:51
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Bonjour,
Loueur en meublé non professionnel en régime réel simplifié, je souhaite reporter le déficit annuel sur la feuille 2042CK Pro en case 5NY.
Mon déficit se monte à :
* à 2729€ sans les amortissements (seulement avec les charges)
* à 6329€ avec les amortissements.
Quelle somme dois-je reporter en case 5NY, les amortissement sont-ils à prendre en compte pour les revenus ?
De même pour les déficits des années antérieures non encore déduits, puis-je inclure les amortissements ?
Merci de votre aide
Cordialement,
Bruno
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 Posté - 11 janv. 2015 : 15:44:11
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Je ne comprends pas vos deux déficits.
Votre résultat fiscale se compose:
1/ D'un résultat fiscal, donc dans votre cas d'un déficit. Il est de combien? IL se reporte en 5NZ sauf si vous avez un CGA auquel cas 5NY
2/ D'une constatation d’amortissements excédentaires non utilisés et reportables indéfiniment. De combien sont ces amortissements dits ARD
Ceux-ci se constatent sur une feuille annexe a la 2033
Les déficits antérieurs en régime LMnP non utilisés s'inscrivent en 5GA a 5GJ sur la même feuille juste un peu plus bas.
Je ne comprends de même pas votre question.
Vous reportez ici le résultat d'un calcul fiscal, le résultat de chaque 20131 de chaque année en question, du moins la part de ces déficits qui n'auraient pas été utilisés. |
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Posté - 11 janv. 2015 : 15:54:11
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Je débute donc je ne maitrise pas tout. Sur mon feuillet 2033B, j'obtiens un déficit de 6329€. Ce déficit résulte d'une part de charges importantes plus les amortissements. Pour le report en 5NZ, puis-je mettre l'ensemble du déficit ? Il me semble que les amortissements ne doivent pas être reportés.
Sur mon feuillet 2031, le déficit tient compte des amortissements d'où ma deuxième question, puis-je reporter l'ensemble du déficit en incluant les amortissements.
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Posté - 11 janv. 2015 : 16:49:34
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la question ne se pose pas.
Su la 2033 vous calculez un déficit comptable, dont vous ne tenez pas compte pour autre chose que les calculs, puis un déficit fiscal incluant la réintégration des Amortissements non acceptés/
C'est ce second qui est le déficit fiscal qui se reporte sur la 2031. Sur la 2031 il est traité et donne la valeur a prendre en compte dans votre 2041 Pro
Pour faire ce calcul vous avez écarté une partie ou tout de vos dotations aux amortissements, et cette partie écartée représente les ARD de l'année, qu'il faut ajouter aux ARD des années précédentes; |
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Posté - 11 janv. 2015 : 17:39:22
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Si je comprends bien, j'ai :
* Un résultat comptable déficitaire de 6229€ (feuillet 2033, ligne 314 reportée en 354 et 372 puisque c'est ma première année)
* Un résultat fiscal déficitaire de 2729€ (feuillet 2031, ligneC1 col2 et 7b)
Après, je peux me tromper sur le report dans le feuillet 2013 |
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Posté - 11 janv. 2015 : 18:37:15
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Si vous avez un résultat comptable déficitaire de 6 229 euros et un déficit fiscal de 2 729 euros, c'est que vous avez réintégré 3 500 euros.
Que sont ces 3 500 euros? Je suppute qu'il s'agisse des ARD de cette année....
Pour ce qui est des indications de déficits, sur la 2033-B n'apparait que ce qui est nécessaire d'etre prélevé sur l’ensemble de vos déficits BIC précédents traqué sur la 2045 pro pour diminuer ou annuler les bénéfices de l'année |
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Posté - 11 janv. 2015 : 18:42:24
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Je m'embrouille un peu, voici mes chiffres pour mieux expliquer mon cas :
ligne 218 (recettes) : 8070€
ligne 242 (charges) : 6164€
ligne 244 (foncier) : 822€
ligne 352 (amortissements) : 3600€
ligne 270 (résultat d'exploitation) : -2516€
ligne 294 (charges financières) : 3813€
ligne 310 et 314 (perte) : - 6329€
A partir de là , je ne sais plus très bien. Dois-je reporter l'ensemble des amortissements soit les 3600€ en ligne 318 ou seulement la part supérieure à la dotation soit (ligne 218 - (ligne242 + ligne 244) ? ce qui ferait 2516€.
De plus, comment calculer la limite 39C avec mes chiffres ?
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Posté - 11 janv. 2015 : 19:07:03
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je m'aperçois que mon problème vient de l'annexe 4. j'aurais,
B : 0€ (c'est ma première année)
C : 3600€
D : 3600€
F : Recettes -charges (242+244+294) = résultat négatif donc limite = 0€
G : 0€
H : 3600€
donc ligne 318 : 3600€
d’où un résultat fiscal de 6329-3600= 2729€
Est-ce correct ?
Merci de ton aide |
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Posté - 11 janv. 2015 : 21:09:14
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On ne sait pas ce que sont vos amortissements donc on ne peut pas répondre. S'il y a dedans des frais de premiers établissement, il ne sont pas réintrégrables par exemple.
La limitation du reste des amortissements doit être recalculé en refaisant un calcul de charges purement liés aux actifs et non a l'exploitation, c'est juste 'plus compliqué que cela'
Si on dit que ce ne sont que des dotations aux amortissements liés a des actifs autres que les frais de premier établissement, et que les charges sont toutes liées à l'actif, dans votre cas il faut réintégrer ce qui n'est pas autorisé/
Son autorisés 8 070 - 6 164 - 822 = 388
On réintègre 3 600 - 388 = 3 212
Correction tardive pour erreur notée post suivant |
Édité par - ribouldingue le 12 janv. 2015 07:35:26 |
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Posté - 12 janv. 2015 : 05:42:47
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Pour être sur les bons chiffres, voici mes amortissements :
* Constructions : 906€
* IGT : 566€
* Agencement : 1527€ (1133€+394€ de travaux)
* Mobilier : 601€
Mes amortissements sont liés à priori qu'aux actifs.
Pour le calcul de la limite, pourquoi vous ne tenez pas compte des charges financières ? J'avais cru comprendre que la limite se calculer en enlevant toutes les charges aux recettes soit dans mon cas : 8070-6164-822-3813. De fait, le résultat avant amortissement et après charges financières <0 donc je diffère tous mes amortissements de l'année.
Dernière question, pour le tableau en page 2031ter, résultat de l'exercice, est-ce la ligne 314 ou 354 qui doit être reportée ? J'ai mis le résultat obtenu en ligne 354 tenant compte des amortissements excédentaires. |
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Posté - 12 janv. 2015 : 07:46:33
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Pas de doute en effet sur les amortissments, ils sont tous corporels
Je vous présente mes excuses pour cette erreur due a l'oubli des frais financiers (intérets et assurance d'emprunt pour les biens amortissables):
Si on dit que ce ne sont que des dotations aux amortissements liés a des actifs autres que les frais de premier établissement, et que les charges sont toutes liées à l'actif, dans votre cas il faut réintégrer ce qui n'est pas autorisé/
Son autorisés 8 070 - 6 164 - 822 - 3 813 = négatif
On réintègre 3 600 - 0 = 3 600 €
En revanche, ce calcul simpliste suppose que vos 6 164 euros de charges ne contiennent que des charges afférentes aux biens, ce qui me parait certainement abusif:
Ces 6 164 euros doivent certainement comprendre des frais de timbre poste et de papier, d'enveloppe, des assurances loyers impayés, des cartouches d'encre pour l'imprimante et des piles pour vos appareils photos, des frais de téléphone et d'internet pur la recherche des locataires et autres activités de ce genre, bref tout ce qui de manière générale ne sont pas celles qui ont été supportées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu locatif, ainsi que le précise le paragraphe 60 du BOI Les charges venant en diminution du loyer pour la détermination de l’amortissement déductible sont celles qui ont été supportées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu locatif.
Pour ma part j'exclus donc a ce titre les consommations d'eau et d'électricité des parties communes, mais aussi la CFE (en revanche les taxes foncières sont incluses) ou les frais de comptabilité si vous en exposez.
Le même BOI indique que les frais compris dans les charges de copropriétés relatifs à la tenue des assemblées générales, par exemple, n'en font pas parie.
J'exclus de même les frais de contentieux locatifs.
Je sépare dans mes frais de déplacement la part relative a l'acquisition et au maintien du revenu locatif concernant donc les biens (je me déplace pur un travail) de ceux relatifs aux états des lieux d'entrée et de sortie (je fais un aller-retrour pour signer un EDL |
Édité par - ribouldingue le 12 janv. 2015 07:53:05 |
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Posté - 12 janv. 2015 : 08:51:26
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Mes charges sont de 6164 €:
* frais d'acquisition (notaire...) : 2755 € (étalés sur 5 ans)
* Taxes de séjour : 93€
* Charges de copropriétés : 619€
* EDF + eau + tél et internet : 739€
* Frais d'entretien et de réparation : 389€
* Frais de publicité : 344€
* Assurance propriétaire : 228€
* Frais généraux au démarrage de l'activité (linges, vaisselles...) : 995€
A moins que je me trompe, l'ensemble de mes charges est lié à l'acquisition ou à la conservation du revenu locatif.
Pour les frais de déplacement, je ne les ai pas compté. Puis-je déduire tous les aller-retour pour les EDL ? Dans ce cas, il ne rentre pas en compte pour le calcul de la limite.
Merci de votre aide, le nuage s’éclaircit drôlement. |
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Posté - 12 janv. 2015 : 10:30:33
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citation: * frais d'acquisition (notaire...) : 2755 € (étalés sur 5 ans) Ce sont donc des frais que vous avez requalifiés comptablement en frais d'établissmeent, donc un actif amortissable et incorporel normalement et que vous avez donc amorti sur 5 ans mais sans le dire ni l'écrire
Voir par exemple ici: http://fr.wikipedia.org/wiki/Frais_...tablissement
Le simple étalement sur cinq ans pratiqué dans la version précédente de la comptabilité n'est plus possible.
Il faut les amortir, donc pour cela les mimmobliser, donc qu'ils apparaissent tel que en premier tableau de la 2033-C en actifs incorporels
Le problème est à mon avis que ce ne sont pas des frais de premier établissement, mais ce sont des frais d'acquisition d'un actif immobilisé, dont vous ne pouvez exercer qu'une seule option, et une seule fois dans la vie de votre entreprise (après, toutes les acquisitions suivantes devront être traitées identiquement)
1/ Les passer en charge l'année ou vous les exposez
2/ Les assimiler a l'immobilisation sous-jacente et les amortir (en fait en amortir 85% pour la partie relative au terrain n'est pas amortissable)
citation: * Taxes de séjour : 93€
* Charges de copropriétés : 619€
* EDF + eau + tél et internet : 739€
Frais de publicité : 344€ Ceux-ci sont donc des frais à écarter pour le calcul de l'article 39C
citation: Frais généraux au démarrage de l'activité (linges, vaisselles...) : 995€ La vaisselle ne peut pas être passée en charge, elle doit être immobilisée et amortie. Je soupçonne que le linge dont vous parlez fait partie de l'activité de location, et c'est alors pareil.
citation: Puis-je déduire tous les aller-retour pour les EDL ? Dans ce cas, il ne rentre pas en compte pour le calcul de la limite. S'ils sont justifiés oui, donc note d'essence mais difficile d'amortir le véhicule si vous êtes en comptabilité normale, barème kilométrique si vous etes en supersimplifié, le post de bailleurxX et fluo doit en parler me semble t'il.
Pour ma part je loue les véhicules, donc la facturation s'en trouve très simplifiée. |
Édité par - ribouldingue le 12 janv. 2015 10:45:09 |
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Posté - 12 janv. 2015 : 18:50:11
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En prenant en compte vos remarques, j'ai repris mes données. Voici ce que j'obtiens :
242 (charges) : 2414€ (93€ de taxes de séjour + 620€ de charges de copropriétés+739€ d'abonnement et conso edf, eau et tél+390€ de réparation+344€ de publicité+ 228€ d'assurance)
244 (foncier) : 822€
254 (Amortissements) : 6076€ : j'ai inclus 2342€ des frais d'acquisition sur l'immobilisation corporelles
294 : (charges financières) : 3814€
310 : J'obtiens une perte de 5056€
Maintenant pour l'annexe 4 :
* Résultat avant amortissement et après charges financières : 1021€
* Limite 39C : 2816€
* De fait, pour moi je peux amortir qu'à concurrence d'un résultat à 0€ donc je réintègre 5056€ de dotations d'amortissements à la ligne 318€
j'obtiens :
B : 0€
C : 5056€
D : 6076€
F : 2816€
G : 0€
H : 5056€
Suis-je dans le vrai ? |
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Posté - 12 janv. 2015 : 19:54:46
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citation: 254 (Amortissements) : 6076€ : j'ai inclus 2342€ des frais d'acquisition sur l'immobilisation corporelles Je ne comprends pas comment vous passez de 3 600 à 6 076.
SI vous achetez 100 000 + 10 000 de frais de notaire, emprunt et divers liés a l'achta
OPTION 1 vous amortissez 100 000 dont 15 000 de terrain et déclarez en charges 10 000
OPTION 2 vous amortissez 110 000 dont 16 500 de terrain et déclarez zero charge |
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Posté - 12 janv. 2015 : 20:03:42
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J'avais une petite erreur dans mon fichier Excel. Ma dotation aux amortissements est :
502 : 2342€ (frais d'acquisition réduit de 15%). je compte dans les frais d'acquisition : le notaire, les frais bancaires et les frais d'agence
520 : 907€
532 : 567€
542 : 1527€ (1133€ de l'achat + 394€ de travaux)
562 : 822€ (mobilier + linges + vaisselles)
Les taxes de séjour doivent-elles considérées en recettes (218) ou en charges (242) compte tenu que mes recettes comprennent déjà les taxes ? |
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Posté - 12 janv. 2015 : 20:24:40
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Si vous louez 567 taxe de séjour incluse, vous comptez 567 euros de recette
Si vous remboursez a la commune 3,50 de taxe de séjour, vous mettez en charge 3,50 euros de taxe séjour
Constructions : 906€
* IGT : 566€
* Agencement : 1527€ (1133€+394€ de travaux)
* Mobilier : 601€
Que sont ces 2342 euros, vous amortissez quel montant sur combien d'année, je ne comprends toujours pas.
ces frais d'acquisition n'existent pas, il se retrouvent normalement dans les terrain, construction IGT et agencement, qui auraient du être un peu plus importants mais qui ne le sont pas.
Vos frais d'acquisition s'amortissement sur l'infini por 15%, puis sur 40 ou 50 ans, 25 ans, 15 ans etc... |
Édité par - ribouldingue le 12 janv. 2015 20:43:13 |
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Posté - 12 janv. 2015 : 20:31:51
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Je les ai considéré comme immobilisations incorporelles amorties sur 5 ans. Donc il vaut mieux que je les répartisse sur les 5 lignes :
*15% pour le terrain non amortissables
le reste réparti en :
* 40% pour le gros oeuvre sur 50 ans
* 20% pour les façades sur 25 ans
* 20% pour les IGT sur 20 ans
* 20% pour les agencements sur 10 ans |
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Posté - 12 janv. 2015 : 20:45:39
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Ce seraient un actif incorporel si c'étaient des dépenses de constitution de l'entreprise, honoraires de comptable, d'avocat pour rédaction des statuts et négociations, frais de dépot de marque ou frais relatifs a une prestation de création d’entreprise (vous sous-traitez l'envoie de la POi) mais ce n'est pas le cas. |
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Posté - 12 janv. 2015 : 20:56:43
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J'ai refait tous les calculs, j'obtiens une dotation aux amortissements de 4182€. De fait en reprenant mes chiffres, j'obtiens :
218 : 8070€
242 : 3065€ (j'ai rajouté les outils que j'ai utilisé pendant les travaux et 150€ de frais sans facture puisque j'achète des fruits pour chaque nouveau locataire)
244 : 822€
254 : 4182€
270 : 1€
294 : 3814€
310 : (3813€)
318 : 3813€
370 : 0€
En annexe 4 :
B : 0€
C : 3813€
D : 4182€
F : 2315€
G : 0€
H : 3813€
Je pense avoir pris en compte l'ensemble de vos remarques |
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Posté - 13 janv. 2015 : 08:33:41
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Bonjour,
Pour les frais kilométriques, j'ai parcouru en 2014 2448km. En tenant compte du barème kilométrique publié au BO, je calcule des frais de 1322€. Puis-je compter cette somme directement en charge au 242 Loc ? |
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LMNP - déficit à reporter 
