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Kfée
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 Posté - 12 janv. 2015 : 10:26:39
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Bonjour,
je viens attirer votre attention sur les supercheries utilisées en assemblées...pour faire passer des travaux inutiles.
la résolution "fourre tout" (voir ci-dessous)..
4 Décision à prendre concernant les travaux de ravalement des facades
4.1 Vote de principe sur l'ensemble des lots n°1 (E chafaudage tibulaire), n°2 (Ravalement des facades) ,
n°3 (Etanchéité des balcons), n°4 (Zinguerie de fac ades), et n°5 (Serrurerie)
(majorité art. 24)
4.2 Choix de l'entreprise pour les lots n°1 et n°2
(majorité art. 24)
4.3 Choix de l'entreprise pour le lot n°3
(majorité art. 24)
4.4 Choix de l'entreprise pour le lot n°4
(majorité art. 24)
4.5 Choix de l'entreprise pour le lot n°5
(majorité.
le piège a bien fonctionné, la question posée a été " êtes vous pour ou contre le ravalement des façades" ouiiiiiiii (à la majorité)..... on passe directement au point 4.2 etc...choix des entreprises et on prend pour 12000€ de travaux inutiles (lot n°4) accepté de "principe" par l'acceptation du ravalement ....astucieux non?
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 Posté - 12 janv. 2015 : 11:06:05
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Il s'agit tout de même d'une supercherie (comme vous dites) dans laquelle
1/ Le président de séance donne son entière complicité en toute connaissance de cause
2/ Le conseil syndical apporte son concours par abstention apparemment en toute connaissance de cause
3/ La majorité qualifiée des copropriétaires payeurs en plus apporte son concours rapide et spontané..
A ce niveau de complicité, on ne peut plus guère parle de supercherie, tout le monde est d'accord... et je ne vois aucun piège
j'ajoute que la question n'arrive pas toute seule au milieu d'une discussion sur un coin de table, chacun possède les clés de sa décision en main 21 jours au moins (en pratique souvent 30) avant de décider. Donc chacun est grand et fait ce qu'il doit faire; S'il dépense son argent inutilement, mais volontairement, c'est qu'il le veut.
Peut-etre que le sydnic est 'intéressé' encore que vous ne le démontrez nullement (par exemple en quoi ces travaux sont inutiles?) mais les copropriétaires ne sont pas très malins, et ce sont eux les responsables.
Qu'est-ce que les copropriétaires ont négocié comme maitrise d'oeuvre, et comme frais pris par le syndic pour sa participation? |
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Posté - 12 janv. 2015 : 11:26:19
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personnellement, je ne vois pas où est la supercherie et il faut être en assemblée pour bien comprendre le déroulement.
je ne sais pas si cela a été fait comme cela, mais en tant que président de séance j'aurais fait ainsi :
4.1 : etes vous d'accord ou non pour ces travaux de ravalement qui comprendront plusieurs lots différents et distincts : on vote : réponse OUI à la majorité, on pour suit ; vote NON à la majorité : on ne regarde pasles points suivants.
Si OUI :
On vote pour le point 4.1 (ils semblent indissociables...) : Vote majoritaire OUI sur une entreprise : on poursuit ; si vote majoritaire NON sur toutes les entreprises, la résolution n'est pas voté : le ravalement ne sera pas fait....
Le vote 4.1 étant fait : on vote le point 4.2 : si aucune entreprise n'a la majorité l'étanchéité des balcons ne sera pas fait...
etc...
Pour le vote de la zinguerie 4.4 : même principe : un vote a du avoir lieu pour ces 12000 € que les copros pouvaient refuser. Où est le piège ?
etc...
Pour moi il n'y a pas de supercherie, il y a la conduite normale des votes pour chaque entreprise sur un dossier constitué d'améliorations potentielles : parfaire l'étanchéité des façades par de la zinguerie est une bonne opportunité lors d'un ravalement.
Les copros pouvaient tout à faire s'en tenir aux lots 1 et 2. ils leur suffisait de ne choisir aucune entreprise pour les lots 3, 4 et 5.
Je dirai même, au contraire, vous auriez pu avoir une seule série d 'entreprises qui auraient tout fait dans un seul lot.
Donc pour moi, rien d'anormal, si la séance s'est déroulée comme je l'ai explicité.
PS : bien sur il faut d'autres résolutions : le MO et son financement, le financement des travaux, les honoraires du syndic, l'éventuel mandat pour déclaration des travaux en mairie (si nécessaire) etc...
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Gédehem
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Posté - 12 janv. 2015 : 11:47:10
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Sur le fond, je partage l'avis de Rambouillet ! Rien d'extraordinaire dans cette affaire. Dans la mesure ou "le principe" est levé par le choix d'une proposition, d'un devis, de la réalisation praique, du financement, il n'y a plus de 'principe'.
Toutefois, il s'agirait sans doute d'une affaire mal préparée, comme c'est hélas souvent le cas, syndic comme CS n'ayant aucune 'visibilité' quant au positionnement des copropriétaires, à leur information préalable.
Des travaux importants, en particulier un ravalement des façades, ne s'envisagent pas un beau matin au saut du lit 3 mois avant l'AG annuelle.
Ils doivent être très largement anticipés, non seulement pour ce qui concerne les aspects techniques, mais surtout pour en assurer le financement.
Sortir 3, 5 ou 6000 € pour ces travaux en quelques mois rend de nos jours quasi impossible pour de nombreux copropriétaires la réalisation de tels travaux. Il y a là de la part des syndics en général, mais aussi des CS, une sérieuse dose d'inconscience, d'irresponsabilité.
Ces travaux engagés périodiquement (décennale) sont au moins anticipés 1 an à l'avance. Si un vote "de principe" (c'est un sondage) intervient 1 ou 2 ans à l'avance, il permet en particulier de décider d'un fonds de réserve pour ces travaux, d'en assurer "à petite dose" le financement, en tout ou partie, rendant la facture finale moins indolore ...
Délai qui permet au syndic comme au CS de très bien monter le dossier avec les entreprises. |
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Kfée
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Posté - 12 janv. 2015 : 16:52:20
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rassurez vous ce dossier a été préparé de longue date et je sais de quoi je parle pour y avoir participé.
présenté tel que impossible de voter contre ...
ce que j'ai voulu faire au moment du vote de l'entreprise "non vous avez voté pour au point 4 "
eh! oui.... on est passé direct du point 4 au point 4.2 ai-je répondu est-ce normal?
une résolution ne doit porter que sur un seul vote il me semble?
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Gédehem
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Posté - 12 janv. 2015 : 17:40:15
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Oui, mais ici tout découle de la décision générale de réaliser des travaux, qui est l'objet de la question n°4, réalisation approuvée à la majorité requise.
Ce qui fait sauter le point 4-1, sans objet puisque "non décisionnel", et le passage aux points qui suivent, très classique lorsqu'il y a pluralité de propositions.
Qui sont parfois un piège si on ne gère pas bien l'assemblée, mais c'est une autre question. |
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Posté - 12 janv. 2015 : 17:59:26
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citation: une résolution ne doit porter que sur un seul vote il me semble?
euh ... je dirai plutôt "un vote ne doit porter que sur une résolution", et c'est ce que vous avez fait.
Le point 4.1 n'apporte rien, puisque qu'il n'y a pas de décision : vote de principe.
Par contre vous avez du voter pour choisir l'entreprise du 4.2, puis un deuxième vote pour l'entreprise du 4.3, puis un troisième vote pour l'entreprise du 4.4 et un quatrième vote pour l'entreprise du 4.5.
Si oui, tout s'est déroulé normalement : si la majorité n'avait approuvé aucune entreprise proposée au 4.2, il n'y aurait pas ravalement (et vraisemblablement pas les 4.3, 4.4 et 4.5).
PS : je rejoins l'avis de gedehem, pour un ravalement, on commence par prévoir des fonds plusieurs années à l'avance... et on monte le dossier technique tranquillement. |
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Kfée
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Posté - 13 janv. 2015 : 11:31:36
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Rambouillet vous avez bien saisi le problème quand vous dites:
"On vote pour le point 4.1 (ils semblent indissociables...) : Vote majoritaire OUI sur une entreprise : on poursuit ; si vote majoritaire NON sur toutes les entreprises, la résolution n'est pas voté : le ravalement ne sera pas fait....
Le vote 4.1 étant fait : on vote le point 4.2 : si aucune entreprise n'a la majorité l'étanchéité des balcons ne sera pas fait...
etc...
Pour le vote de la zinguerie 4.4 : même principe : un vote a du avoir lieu pour ces 12000 € que les copros pouvaient refuser. Où est le piège ?
"
sauf que : arrivé au vote de l' entreprise du lot 4 (vote 4.4) j'ai bien dit "si on ne veut pas de ce lot?" réponse: "pas possible vous avez voté pour au point 4".... le vote du point 4.4 ne porte QUE sur le choix de l'entreprise....
c'est très subtil ....
je n'entrerai pas dans les détails du dossier ici en MP si vous le souhaitez,
je tiens à témoigner de l'importance du libellé des résolutions: les 5 lots sont présentés de telle sorte dans la résolution 4.1 qu'ils sont indissociables....
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Posté - 13 janv. 2015 : 13:13:11
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Il ne faut quand même pas exagérer, quand on lit la proposition de résolution, on voit bien et vite qu'il y a cinq lot.
On ne peut pas énoncer en arriver qu lot 5 qu'on est surpris d'avoir découvert ce lot 5. il fallait contester la rédaction de la première résolution. Il s'agit surtout d'une discussion entre gens qui n'ont rien préparé. |
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Posté - 13 janv. 2015 : 14:04:31
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citation: sauf que : arrivé au vote de l' entreprise du lot 4 (vote 4.4) j'ai bien dit "si on ne veut pas de ce lot?" réponse: "pas possible vous avez voté pour au point 4".... le vote du point 4.4 ne porte QUE sur le choix de l'entreprise....
c'est très subtil ....
Il suffit que la majorité vote contre le choix de l'entreprise (ou alors vous avez des collègues "moutons"...). |
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