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ringot
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 Posté - 14 janv. 2015 : 11:31:01
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Bonjour Ă tous, j'ai une question :
Jusqu'à lors nous avions une enveloppe dite "gros travaux" voté tous les 3 ans et appelés avec les règles de tantièmes générales.
Les fonds étaient affectés en propre à chaque lot et nous nous en servions en cas de besoin soit pour des travaux généraux, soit pour des travaux bâtiment soit pour des travaux escaliers ; donc avec des règles de tantièmes qui pouvaient être différentes de celles de l'appel de fonds.
Pendant près de 15 ans cela a très bien fonctionné et les syndics successifs que nous avons eu n'y ont rien trouvé à redire.
Celui que nous avons élu l'an passé nous dit que c'est illégal et nous a fait voté les fonds "gros travaux" par bâtiment sachant que si des travaux sont a effectués en général ou sur les escaliers ont ne pourra pas s'en servir.
Quelqu'un peut il me dire si c'est vraiment illégal ou si c'est simplement pour se simplifier sa comptabilité ??
Et si possible avec texte législatif à l'appui si vous le connaissez.
Merci Ă tous
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GĂ©dehem
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 Posté - 14 janv. 2015 : 12:52:36
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Un fonds "gros travaux" ne veut rien dire. Il s'agirait ici d'une réserve pour des travaux hors budget(s) prévisionnel(s), qu'ils soient 'gros' ou 'petits', notion totalement subjective.
Il ne faut pas confondre la présence de ce fonds de réserve avec le financement et surtout la répartition de ces travaux, qui peut concerner tel bâtiment ou parties de bâtiment, par exemple sur des "parties communes spéciales" à certains.
Il ne faut donc pas parler "légalité" mais conformité de la répartition, et surtout du financement assuré en partie par ce fonds de réserve.
Si seuls certains son concernés, il ne devraient l'être qu'en proportion de "leur" réserve.
Au CS d'être très attentif à cela, les autres n'ayant rien à supporter.
Mais cela suppose que les parties communes concernées (un escalier, un bâtiment) soient classsées par le RDC "spécilales" à ceux-là .
Et que l'AG décide d'utiliser en tout ou partie la réserve travaux, et non le syndic seul dans son coin, comme il l'entend. |
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JB22
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Posté - 14 janv. 2015 : 13:09:40
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Recommandation N°6 de la commission relative aux comptes du syndicat:
"Considérant qu'une avance travaux peut avoir été faite en tantièmes généraux, alors que les travaux peuvent ne concerner que certains copropriétaires, la répartition devant s'effectuer suivant un nombre de tantièmes différents.
Recommande de créditer les copropriétaires en fonction des tantièmes qui ont servi à l'appel de provisions, et d'appeler le même montant uniquement sur les copropriétaires concernés en fonction de la clé de répartition spéciale."
Votre syndic vous roule dans la farine.
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andre78fr
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3
 Posté - 14 janv. 2015 : 14:27:48
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Autrement dit, vous pouvez utiliser librement ces fonds à condition de traiter comptablement chaque opération selon un principe de justice et conformément aux parties spéciales prévues. Il n'y a rien à voter (en dehors des travaux bien sûr), juste des écritures à passer...
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Posté - 14 janv. 2015 : 16:11:25
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je confirme que votre syndic cherche Ă se simplifier la vie comptable.
par contre ce que faisait vos anciens syndics, on ne sait pas mais si les fonds sont appelés sur des tantièmes généraux, et qu'ensuite il y a des sorties sur des travaux de parties communes spéciales (donc clés spéciales), il y a des opérations très particulières à faire en compta, sinon au bout d'un certain nombre d'opérations on ne connait plus les avances des uns et des autres : attention .... |
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JB22
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5
Posté - 14 janv. 2015 : 17:01:59
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" il y a des opérations très particulières à faire en compta"
Il faut tout simplement affecter les travaux au compte 671 avec les clés charges générales et (ou) charges spécifiques suivant la nature des travaux et passer au crédit du compte 703 Avances travaux, avec la clé charges générales utilisée pour la constitution de l' avance, le montant affecté par l' A/G. à la couverture des travaux. |
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Posté - 14 janv. 2015 : 18:49:26
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JB22 ce n'est pas ce que j'ai voulu dire Ă propos des anciens syndics :
supposons 10000 € d'avances en clé générale, et que l'on en pompe 5000 pour des travaux d'escalier (clé spéciale), cela ne se fait pas aussi simplement que cela, sinon on déséquilibre le montant des avances de chacun... |
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GĂ©dehem
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Posté - 14 janv. 2015 : 19:04:03
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Il est certain que cela nécessite une manipulation comptable dont certains syndics s'affranchissent en allant au plus simple, ce qui ne saute pas aux yeux des copropriétaires et surtout CS peu avertis. |
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JB22
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Posté - 14 janv. 2015 : 22:59:45
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"Il est certain que cela nécessite une manipulation comptable"
Il n' y a pas de "manipulation comptable", mais application des procédures habituelles de remboursements des provisions et avance sur la clé qui a servi à l' appel.
Exemple:
Clé..........Ch; Générales.......clé 2 ch.Escalier
Copro A..........300.........................500
Copro B..........400.............................0
CXopo C.........200..........................200
Copro D..........300..........................300
Totaux...........1000.......................1000
Montant des travaux.....................25000
Montant global avance travaux.......20000
Avance affectée aux travaux..........15000
Copropriétaire A!
Charges travaux clé spécifique 2: 25.000 * 500 / 1000 = 12.500
Remb. avance Cle Ch.Gén. clé 1; 15.000 * 300 / 1000 * 4.500
Net Ă verser..............................................................= 8.000
Copropriétaire B
Charges travaux clé spécifique 2.............................. non concerné
Remb. avance Cle Ch.Gén. clé 1; 15.000 * 400 / 1000 = 6.000
Net à son crédit..........................................................= 6.000
Reste une avance travaux de 20.000 - 15.000 = 5.000 sur clé 1 charges générales.
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Posté - 15 janv. 2015 : 07:48:01
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c'est bien ainsi que je le voyais, mais cela signifie qu'une résolution doit être votée sur le montant à prélever sur les avances ; notre ami ne nous en parle pas.
cela signifie aussi que les avances faites pour partie par B, n'ont servi Ă rien si ce n'est perdre le cout de l'argent...  , c'est un peu dommage... |
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Charges pour gros travaux 
