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sorgho
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 Posté - 15 janv. 2015 : 06:04:24
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Bonjour,
Lors de l'A.G de Mai 2014, les copropriétaires d'une cage de notre immeuble qui en comporte huit, ont voté la rénovation du hall d'entrée et des marches d'escalier. Les appels de fonds étaient fixés au 1er septembre 2014, ce qui a été fait. A ce jour, les travaux n'ont toujours pas commencés. Le conseil syndical a pris attache avec le syndic, et rend compte de la situation suivante : une copropriétaire qui était contre ces travaux, n'a pas réglé cet appel de fonds apparemment pour bloquer la réalisation. Le conseil syndical après ce contrôle a constaté, que 1/ aucune relance n'a été faite par le syndic au prés de ce copropriétaire et 2/plus grave à mon sens, affecté les sommes percues pour ces travaux pour combler des impayés de charges et de factures de l'ensemble de la copropriété.
Quelles actions les copropriétaires de cette cage peuvent par l'intermédiaire du conseil syndical engager auprès du syndic fautif de cette situation. Merci.
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Posté - 15 janv. 2015 : 07:51:35
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il y a faute professionnelle de la part du syndic ; le CS doit déjà lui "notifier" officiellement et lui demander de mettre en oeuvre tous les moyens de recouvrer le du.
d'un autre côté, le syndic ne peut lancer les travaux s'il n'a pas la totalité des fonds.... |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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 2
Posté - 15 janv. 2015 : 10:59:41
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Votre RDC prévoit-il la spécialisation des parties communes, ici "escalier par escalier", avec la spécialisation des charges qui en découle ?
Sous quelle forme a été prise la décision des travaux, des provisions à verser ??, Lors sd'une AG, le RDC prévoyant que seuls les copropriétaires concernés par cette escalier "partie commune spéciale" avaient droit de vote ?
Pour relancer, éventuellement en sollicitant le juge, il faut que tout soit bien bordé, faute de quoi le syndic est piégé, n'ayant pas de "bille" à présenter ....
Rambouillet rappelle justement un principe : le syndic ne peut passer contrat, un marché pour travaux, que s'il dispose de la totalité des fonds pour en assurer le financement.
"..... pour combler des impayés de charges et de factures de l'ensemble de la copropriété."
Et selon vous, comment le syndic doit-il faire si le syndicat n'a pas les fonds pour régler "les factures de la copropriété " ????
Avec quoi fait-il tourner la boutique ???
Avant de s'en prendre au syndic, le CS devrait très sérieusement se pencher sur ce problème des impayés, des procédures de recouvrement, tache qui doit-être l'une des première de tout CS, les impayés (les retards) éta nt la 1ère plaie des copropriété.
"Sans fonds on est au fond" !  |
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3
Posté - 15 janv. 2015 : 11:10:24
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citation: Avant de s'en prendre au syndic, le CS devrait très sérieusement se pencher sur ce problème des impayés, des procédures de recouvrement, tache qui doit-être l'une des première de tout CS, les impayés (les retards) éta nt la 1ère plaie des copropriété
certes vous avez raison, gedehem... ùmais le premier fautif est tout de même le syndic :" 1/ aucune relance n'a été faite par le syndic au prés de ce copropriétaire "
et dans le cas présent, il semble que le CS ait commencé à faire son travail :
" Le conseil syndical a pris attache avec le syndic, et rend compte de la situation suivante : une copropriétaire qui était contre ces travaux, n'a pas réglé cet appel de fonds apparemment pour bloquer la réalisation. Le conseil syndical après ce contrôle a constaté,"
Il y a quelques part détournement de l'argent des copros de l'escalier au profit de tous, sans que le syndic ait fait son travail de base : mettre en oeuvre les procédures de recouvrement d'impayés : double faute professionnelle ! |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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4
Posté - 15 janv. 2015 : 11:58:21
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Il ne faudrait pas inverser les choses .....
"Décision d'AG mai 2014, exigibilité 1 septembre 2014...
A ce jour ....."
En mai 2014 les copropriétaires savaient ce qu'ils avaient à payer à partir du 1er septembre 2014.
Les 1er responsables sont les copropriétaires .....
Par ailleurs le " ....des impayés de charges et de factures de l'ensemble de la copropriété...." ne date pas d'hier ni d'avant-hier !
La aussi, ceux qui ne payent pas leurs provisions pour charges, ce n'est pas "le syndic" !
Certes, le syndic se doit de procéder aux relances.
Ce que doit controler le CS après avoir constaté l'état des impayés.
A l'évidence, et ce n'est pas lui jeter la pierre, ces impayés ne datent certainement pas de septembre 2014, ni même de mai 2014. Il y a de façon récurrente des impayés dans ce syndicat, qui oblige le syndic a "boucher les trous" avec ce qu'il peut, sans doute sans ce casser la tête puisque sur le fond "ce ne sont pas ses oignons".
On ne peut pas, parfois systématiquement, s'en prendre au syndic pour des impayés, les copropriétaires en étant les 1er et seuls responsables.
Les actions en recouvrement sont un moyen palliatif de faire rentrer "les sous", faute pour certains copropriétaires d'avoir répondu à leur obligation.
Il ne faut pas ici inverser le sens des responsabilités.
Ni de la passivité ou du "manquement" du CS qui serait passé à coté du suivi de ce type d'affaire, suivi de la rentrée des fonds, suivi des impayés, et au final suivi du syndic pour le recouvrement.
Il est très simple de voter des dépenses, des travaux !
Qui se préoccupe des moyens financiers des copropriétaires, qui se préoccupe ensuite de la bonne rentrée des fonds nécessaires ????
NB : le Cs doit se faire remettre chaque trimestre un état des comptes individuels des copropriétaires, état que tient le syndic pour suivre les impayés et établir les avis (ou appel) préalablement à l'exigibilité des provisions.
Combien de CS le demandent ????  |
Édité par - Gédehem le 15 janv. 2015 12:13:52 |
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sorgho
Contributeur débutant
88 message(s)
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5
Posté - 15 janv. 2015 : 13:21:30
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Merci de ces réponses à ma question. Effectivement, seuls les copropriétaires de la cage ont voté pour cette rénovation d'une partie commune à cette cage comme le prévoit le RDC. Au 1er septembre 2014 tous les copropriétaires de la cage ont versé la totalité de leur part en une seule fois sauf un qui lui avait voté contre à l'A.G de Mai 2014. Notre C.S nouvellement nommé à l'A.G de Mai a commencé son travail de contrôle des impayés et a découvert entre autres des impayés de charges dans l'ensemble de la copropriété et cet impayé de l'appel de fonds pour travaux dans cette partie commune spéciale. Il agit actuellement pour que le syndic mette en œuvre toute les procédures de relance. Je voudrai avoir une confirmation : les sommes versées pour des travaux précis sur une partie commune spéciale, votées et payées par les seuls propriétaires de la cage, comme prévu sur RDC, peuvent-elles servir, sous prétexte qu'un seul de ces copropriétaire refuse de verser cet argent et que l'on ne peut commencer les travaux, à payer des retards de charges ou de factures concernant toute la copropriété. |
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Posté - 15 janv. 2015 : 14:23:01
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citation: les sommes versées pour des travaux précis sur une partie commune spéciale, votées et payées par les seuls propriétaires de la cage, comme prévu sur RDC, peuvent-elles servir, sous prétexte qu'un seul de ces copropriétaire refuse de verser cet argent et que l'on ne peut commencer les travaux, à payer des retards de charges ou de factures concernant toute la copropriété.
certainement pas, ces fonds ont eu une affectation de par le vote de l'AG : l'affectation doit être respectée ! |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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7
Posté - 15 janv. 2015 : 14:52:05
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Bien entendu !
Il y a là une bourde monumentale du syndic, qui doit reconstituer cette quasi "réserve" !
Le problème ici : avec quels fonds ??
Certainement pas de sa poche.
Sur l'impayé travaux, la provision unique étant exigible le 1.09 (*), le 5 c'était la relance, le 20.09 la MED sous 8 jours, le 1.10 l'injonction de payer.
C'est ce type de procédure que doit engager tout syndic, provisions travaux ou charges courantes, sans attendre, ce que doit suivre tout CS.
Il faut le rabacher : s'il y a un impayé, son auteur doit être "poursuivi" très rapidement, mis "devant un juge" dans les 30 ou 40 jours qui suivent.
(*) lorsqu'on décide en mai de faire des travaux n septembre ou octobre, on appelle les fonds aussitot dès juin, avec fractionnement sur 3 ou 4 mois. C'est une folie que d'attendre le dernier moment et un versement unique de ce qui n'est quasi plus une provision. |
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sorgho
Contributeur débutant
88 message(s)
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8
Posté - 15 janv. 2015 : 16:18:14
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Merci pour tous vos conseils de bonne gestion. |
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