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jmr91200
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 Posté - 15 janv. 2015 : 18:40:19
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Bonsoir,
Je me permets de rebondir sur cette recommandation de Gédehem sur ce topic :
citation:
NB : le Cs doit se faire remettre chaque trimestre un état des comptes individuels des copropriétaires, état que tient le syndic pour suivre les impayés et établir les avis (ou appel) préalablement à l'exigibilité des provisions. Combien de CS le demandent ????
- Y'a t-il un article à citer pour le réclamer (en tant que membre et/ou président(e) de C.S.) ?
- Pour les appels trimestriels, quel est le meilleur moment (par rapport à la date d'appel) pour le réclamer ?
- Pour les appels travaux, est-ce que le syndic peut fournir un état spécialement pour cet appel ?
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Édité par - Numero6 le 29 janv. 2015 17:24:54 |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 15 janv. 2015 : 19:12:46
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Pardon de froisser, mais la question est surprenante si elle vient d'un membre du CS !!!!
Pas besoin d'un texte spécifique puisque déja prévu depuis au moins 1986 (!!), L.art.21, que tout CS se doit de connaitre par cœur, ou presque :
"Il peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété. "
Tout syndic se doit de suivre les versements provisionnels, majoritairement trimestriels, ainsi que ceux pour travaux, avec éventuellement rappel d'impayés passés.
Il dispose donc d'un moyen (état ou autre appellation) pour suivre cette situation. Si cet état n'existe pas, le CS doit le demander : l'informatisation le permet, l'état sort en 2 clics.
L'exigibilité de telle provision tombe de par la loi le 1er jour du 1er mois de chaque trimestre (ou d'une autre modalité fixée par l'AG : L.art.14-1)
Le 2 du 1er mois de chaque trimestre c'est un "retard de paiement"
Le 5 de ce mois c'est un impayé, objet d'une lettre de rappel.
Le 20 c'est une dette, objet d'une "Mise en demeure" de payer sous 8 jours.
le 2 du mois suivant c'est l'action devant le juge par "Injonction de payer" avec demande d'astreinte.
Autrement dit, provision pour charges courantes ou provision pour travaux, même règle, même 'punition'. Ne rien laisser passer, l'affaire devant être suivie et donc traiter dans les 30 jours qui suivent la date d'exigibilité des provisions.
Pour le CS, l'édition d'un état le 15 du 2ème mois de chaque trimestre permet de suivre les versements, la situation des comptes individuels, les impayés ou retards, avec pour conséquence de poser au syndic la question qui fache : "Qu'en est-il des procédure en recouvrement pour untel, untel et untel ???", et d'en obtenir copie ... |
Édité par - Gédehem le 15 janv. 2015 19:16:57 |
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Posté - 15 janv. 2015 : 19:36:01
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un membre du CS constitué normalement, peut accéder à tous documents concernant le syndicat (voir l'artilce 21 cité par gedehem).
mais plus qu'un état des comptes trimestriels des copropriétaires, qui n'a pas beaucoup d’intérêt, c'est le grand livre que vous pouvez demander (j'allais dire exiger...). Sur ce document, vous aurez entre autres, l'éta des comptes de chaque copro depuis le début de l'exercice et vous y trouverez dessus les débits des provisions pour charges courantes et travaux, ainsi que ceux des avances. En face de ces débits, vous noterez normalement, les crédits à chaque fois qu'un copro fournit un paiement.
si vous devez le demander trimestriellement, demander le à J+30, la date d'exigibilité des fonds, ainsi vous verrez entre autres 2 choses :
* si le copro paie
* si le syndic agit quand le copro ne paie pas... |
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jmr91200
Contributeur senior
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 Posté - 15 janv. 2015 : 21:06:03
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Pas de problème, gedehem, je cherche "juste" à bien faire. Je me doutais bien que c'était l'article 21 qui me le permet mais je tenais à créer ce topic car cette question me semble importante et intéressante pour d'autres.
J'analyse plus précisément vos réponses et je reviens :) |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 15 janv. 2015 : 22:02:47
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jmr91200, demandez le grand-livre au syndic comme le recommande rambouillet : en une demande, vous pourrez avoir la réponse à toutes autres questions de comptabilité.
Demandez un fichier pdf sorti directement par une application (pdf-creator par exemple) de sorte que vous puissiez rechercher des chaînes de caractères (nom d'un copropriétaire, montant en €, date) : quand il y a plus de 100 copropriétaires et plus de 200 pages, ce n'est pas du luxe.
Vous apprendrez à rentrer petit à petit dans un GL comme ceux qui l'ont fait avant vous.
Cdlt. Louis92. |
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jmr91200
Contributeur senior
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5
Posté - 15 janv. 2015 : 22:42:41
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Merci Louis92. Pas de problème pour le fichier que le Syndic me donnera, une partie de mon métier est de rendre les PDF accessible donc même un PDF scan est facilement adaptable pour moi.
Si je prends un exemple concret. Je souhaite savoir si tous les copropriétaires ont bien réglé un appel travaux (prévu en un versement le 1er décembre 2014) et si le Syndic a bien fait le nécessaire en cas de retard.
J'écris une demande du type : "En application de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, le Conseil Syndical vous demande de lui transmettre le grand livre à propos de l'appel travaux [sujet] décidé à l'AG du XX/XX/XXXX et dont l'appel est éligible le 01/12/2014)."
Est-ce une bonne formulation? Quels sont vos suggestions ? |
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Gédehem
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Posté - 15 janv. 2015 : 22:46:40
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Il est préférable de personnaliser :
"..... en ma qualité de pdt du CS habilité ....copie à adresser ...... (si le CS n'a pas de boite')." |
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Louis92
Contributeur vétéran
France
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7
Posté - 15 janv. 2015 : 23:03:50
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jmr91200, demandez le grand livre sans dire à propos de l'appel travaux (cela est trop imprécise pour le comptable) mais demandez-le à une date donnée : au 5 janvier 2015 par exemple. Vous aurez ainsi l'état 35 jours après la date d'exigibilité de l'appel travaux qui vous intéresse. Si l'appel de fonds a é"té envoyé 15 jours après la date d'exigibilité, reculez la date d'autant.
Cdlt. Louis92.
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Gédehem
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Posté - 15 janv. 2015 : 23:24:53
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Demander "le grand livre", qui plus est pour suivre le versement des provisions, surtout s'il s'agit uniquement de travaux, pourrait être envisagé ponctuellement, pour un controle.
S'il s'agit comme nous en parlons ici de vérifier chaque trimestre et pour tous les exercices annuels et dans la durée l'état des versements et la situation des comptes individuels, il faut demander au syndic un état récapitulatif spécifique, à sortir chaque trimestre.
Qu'il peut éditer en 2 clics.
"état des comptes trimestriels des copropriétaires, qui n'a pas beaucoup d’intérêt,...."
Surprenante affirmation !!
Outre le versement des provisions pour tel exercice, la situation du compte individuel cumule les exercices passés et permet de vérifier à l'instant T sa situation et son solde depuis 5, 10 ou 25 ans qu'il est membre du syndicat, son historique !
S'en tenir à 1 trimestre ou au seul exercice en cours est très restrictif. |
Édité par - Gédehem le 15 janv. 2015 23:33:46 |
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Posté - 16 janv. 2015 : 07:16:31
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citation: Outre le versement des provisions pour tel exercice, la situation du compte individuel cumule les exercices passés et permet de vérifier à l'instant T sa situation et son solde depuis 5, 10 ou 25 ans qu'il est membre du syndicat, son historique !
le grand livre fournit cette information...
Jmr91200 : vous demandez juste le GL de l'exercice en cours à la date du jour où vous écrivez....
pour info, vous pouvez aussi demander le GL pour chaque exercice précédent  |
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JB22
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Posté - 16 janv. 2015 : 09:27:24
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": quand il y a plus de 100 copropriétaires et plus de 200 pages, ce n'est pas du luxe."
Dans ce cas il est bon de demander, en plus du "grand-livre", une "balance générale" cela facilite le travail, pour la détection des soldes anormaux.
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Gédehem
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Posté - 16 janv. 2015 : 11:58:17
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Concernant les impayés ou retards de paiements, il faut distiguer ce qui relève de l'approbation des comptes annuels, donc du solde des comptes, du versement des provisions pour charges.
Pointer 80, 100 ou120 lots sur le "grand livre" pour ces 2 aspects, (et non l'ensemble des comptes) je vous souhaite bien du plaisir.....
Comme il en est pour les consommatuions diverses, qui doivent être suivies non seulement du syndic mais aussi du CS, il faut demander l'établissemen d'un étant des comptes individuels, par trimestre, état qui est édité chaque année pour chaque lot ! Chacun devant avoir la situation de son compte individuel sans rechercher dans le "grand livre" !
Dont le syndic ne va pas se dessaiir chaque trimestre.
L'édition d'un tel état, avec celui du versement des provisions n'a rien d'une montagne. Il doit être à la base du suivi de tout CS.
Si l'on se place du coté "syndic", on ne peut raisonner pour son seul syndicat.
Syndic qui ne controle pas le "grand livre" des 50 ou 70 syndicats de 80 ou 100 lots chacun qu'il a en portefeuille pour s'assurer du versement des provisions trimestrielles et de la régularisation des comptes débiteurs, sauf à y passer ses nuits et ses we !!!
Il travaille sur la base d'un état récapitulatif édité par son comptable, certainement pas en utilisant les 50 ou 70 "grands livres" .....
Il ne faut pas mélanger controle des comptes avec suivi des impayés, ou encore suivi des consommations.
S'il n'y a pas de relance rapide de la part du syndic c'est bien souvent parce qu'il n'y a aucun suivi régulier dans les jours qui suivent la date d'exigibilité des provisions.
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Édité par - Gédehem le 16 janv. 2015 12:04:03 |
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JB22
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Posté - 16 janv. 2015 : 12:33:41
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"Syndic qui ne controle pas le "grand livre" des 50 ou 70 syndicats de 80 ou 100 lots chacun qu'il a en portefeuille pour s'assurer du versement des provisions trimestrielles et de la régularisation des comptes débiteurs, sauf à y passer ses nuits et ses we "
Tout bon logiciel professionnel fait ce travail automatiquement suivant les critères fixés. |
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Gédehem
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Posté - 16 janv. 2015 : 14:27:10
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Bien entendu, avec édition du tableau récapitulatif correspondant : en 2 clics on a un bel état !  |
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mimo26
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Posté - 23 janv. 2015 : 16:44:09
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Je ne sais pas si ma question entre dans le cade de ce sujet, mais elle concerne le paiement des charges par les copros :
Est-ce qu'un copropriétaire qui n'est pas à jour de ses charges, de façon récurrente, peut être élu comme membre du conseil syndical ? On m'oppose le fait qu'il soit en indivision ?...
Et en tant que tel peut-il recevoir des pouvoirs en blanc pour l'A.G. ? |
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Posté - 23 janv. 2015 : 17:49:14
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mimo26 : un copro. mauvais payeur peut se présenter au CS, c'est à l'AG de décider de voter NON.
Comme tout autre copropriétaire il peut évidemment recevoir des mandats de vote dans les limites fixées par la loi.
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Posté - 23 janv. 2015 : 17:50:29
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Il n'y a aucune impossibilité légale.
Disons que c'est juste pas loin d'une mauvaise idée de la part des électeurs.
L'indivision est un autre problème, elle doit nommer un représentant à l'AG, lequel peut fort bien recevoir des pouvoirs.
le pouvoir en blanc ou pas est encore un autre problème qui lui non plus n'a pas de point commun avec le fait d'etre créditeur un débiteur du syndicat. |
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mimo26
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Posté - 30 janv. 2015 : 08:24:07
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Je vous prie de m'excuser, je ne retrouvais pas ma question et donc vos réponses. J'ai pensé que je ne l'avais pas envoyée et c'est pourquoi je l'ai posée à nouveau. Je peux vous assurer que lorsque je pose une question j'attends impatiemment vos réponses et je les lis attentivement. |
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Sujet |
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Etat des comptes individuels des copropriétaires 
