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JB22
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21
 Posté - 20 janv. 2015 : 16:40:27
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De Gedehem:
"On n'achete pas "une partie privative" : cela ne veut rien dire.
On (le syndicat) achête un lot de copropriété, qui comprend indivisiblement une "partie privative ET une fraction de parties communes".
L'achat de ce lot n'entraine aucune modification des charges, des tantièmes affectés à chaque lot.
Même chose pour la vente "d'une partie commune" !
Cette "partie" n'étant pas affectée de tantièmes, cette vente n'entraine aucune modification.
Sauf, et cette précision est absente, si cette acquisition a pour conséquence de modifier (agrandissement) un lot.
C'est la modification de "volume/consistance" du lot qui entraine ajout de tantièmes correspondant à ce seul lot.
Les autres lots sont sans changement
Article 16 de la loi du 10 juillet 1965:
"Tous actes d'acquisition ou d'aliénation des parties communes ou de constitution de droits réels immobiliers au profit ou à la charge de ces dernières, à la condition qu'ils aient été décidés conformément aux dispositions des articles 6, 25 et 26, sont valablement passés par le syndicat lui-même et de son chef.
Le syndicat peut acquérir lui-même, à titre onéreux ou gratuit, des parties privatives sans que celles-ci perdent pour autant leur caractère privatif. Il peut les aliéner dans les conditions prévues à l'alinéa précédent. Il ne dispose pas de voix, en assemblée générale, au titre des parties privatives acquises par lui.
La vente d' une partie commune, par exemple la loge et son parking, entraine la création d' un ou plusieurs lots affectés de tantièmes qui s' ajoutent aux tantièmes existants lesquels ne sont pas modifiés.
*** Modération : pose de balises pour compréhension de texte ****
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Édité par - Gédehem le 20 janv. 2015 19:06:12 |
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Gédehem
Pilier de forums
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 22
Posté - 20 janv. 2015 : 19:04:42
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OUI, ... et alors ????? 
Méconnaissance du rédacteur, comme c'est le cas un peu partout, ici dans la loi de 65. C'est d'un "lot" dont il s'agit, certainement pas une "partie privative" seule, qu'on ne peut acquérir.
Le fait, pour le syndicat, d'acquérir un ou des lots (et non "des parties privatives" !  ) n'entraine aucun vote, aucune décision pour modifier des tantièmes, que tous les lots conservent !
Même chose pour les "parties communes", transformées en "lots de copropriété" ou ajoutées en "privatif" à un lot existant, dont la cession n'entraine adjonction de tantièmes qu'au seul lot receveur. Les autres lots ne changent pas leurs tantièmes.
Tout ceci n' a rien à voir avec une modification de tantièmes "à froid" de l'ensemble des lots, d'une grille de charges conforme aux textes, qui impose l'unanimité. Tel est le cas exposé par 9720fm.
Rien à voir avec la 'mise en conformité' d'une grille de charges illicite, réputée "non écrite", qui relève de la maj.art.24, comme c'est le cas sans doute chez Puitsjamet.
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Édité par - Gédehem le 20 janv. 2015 19:12:56 |
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puitsjamet
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23
Posté - 23 janv. 2015 : 14:21:21
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Bonjour,
Merci pour ces échanges constructifs qui m’ont éclairé sans toutefois lever complètement mes interrogations. En dehors des points concernant la modification ou la mise en conformité du RDC dont on ne pourra faire l’économie, je souhaite reprendre vos réponses sur les clés de charges, les rapprocher de notre pratique et reposer certaines questions pour lesquelles je n’ai pas encore de certitudes.
1. Ce que j’ai compris :
? - Puisqu’il existe une clé « Bâtiments » cela suppose une spécialisation des charges par bâtiment, autrement il ne serait pas nécessaire de créer cette clé bâtiment puisque les dépenses concernant le ou les bâtiments seraient alors affectées en fonction des tantièmes de la colonne 1 sur l’ensemble des copropriétaires.
? - La grille ascenseurs (progressivité des tantièmes et exclusion du R.D.Chaussée) qui sont des éléments équipements communs concerne également les escaliers alors que ceux-ci font partie des parties communes (répartition colonne 1) car indistinctement partie du gros œuvre.
? - Il est possible de créer une clé par cage d’escalier, mais il faut alors spécifier les parties communes par cage. (cour de cass.4.07.2006 pourvoi n°05-11058 Pas de charges spéciales sans parties spéciales.
? - Avec la création d’une clé par cage d’escalier cela suppose que tous les lots de cette cage participent aux charges de l’escalier sans exonération de certains. Si on reprend mon exemple, la cage d’escalier refaite du 1er au 3 ème étage n’aurait pas dû exclure le R. D. Chaussée dans l’affectation des dépenses. L.art.10 alinéa 2 et cour de cass.8.07.1998 pourvoi n°96-21629.
?- Les dispositions conventionnelles au RDC, légales ou pas, prévalent. Si elles sont illégales on peut mettre en conformité par AG (majorité simple) ou par saisine du juge par 1 ou plusieurs copropriétaires
2. Vos explications appliquées à l’état actuel de notre RDC
(sans dénonciation des clauses)
? - La clé charges « ascenseurs, escaliers » s’applique (Les dispositions conventionnelles au RDC, légales ou pas, prévalent).
? - Elle s’applique à la totalité des lots même si les dépenses ne concernent que certains lots de la résidence (pas de spécification de lots affectés par cage d’escalier)
3. Le questionnement qui subsiste
Ci-dessous un extrait de notre RDC
« chapitre 8 : Enumération et répartition des charges communes
Les charges communes à l’ensemble ou à des groupes de copropriétaires réparties dans 5 colonnes :
Colonne 1 (charges communes générales - 80 000 ième): Toutes les charges qui sont communes à l’ensemble des copropriétaires, c’est-à -dire :
Les dépenses afférentes ….. aux halls d’entrée communs à leurs portes, à leur décoration, à leur éclairage…….
Colonne 2 (10 000 ième) : Charges de chauffage
Colonne 3 (77 500 ième) : Toutes les charges afférentes aux choses et parties communes à l’ensemble des copropriétaires des bâtiments A B et C : Elles concernent l’ossature des bâtiments, le gros œuvre des planchers de chaque bâtiment, les couvertures de chaque bâtiment…., dans chaque bâtiment, l’entrée particulière à celui-ci, ses portes, les escaliers (sauf ce qui fait l’objet des répartitions prévues dans les colonnes 4 et 5), couloirs de service, descente et couloirs de caves)…….
Colonne 4 (10 020 ième) : Toutes les charges afférentes aux ascenseurs des bâtiments A, B et C, y compris leur remplacement total ou partiel, les dépenses afférentes aux marches, aux contre-marches, à la rampe, à la main-courante et à la peinture de chaque bâtiment (à l’exclusion des travaux intéressant le gros œuvre desdits escaliers)
Colonne 5 (2 500 ième) : garages et parkings »
? - Concernant ce RDC ne peut-on parler de spécialisation de charges concernant les escaliers à partir du moment où il existe une clé fut-elle erronée ?
? - Il est fait référence à chaque fois « dans chaque bâtiment … » cela ne vient-il pas conforter votre analyse sur l’existence d’une clé par bâtiment ? Notre Président maintient que la clé concerne l’ensemble des bâtiments puisque lorsque les tantièmes "bâtiments" sont énumérés par lot aucun sous-total n’est fait par bâtiment ?
? - En fonction de ce RDC et de la clé ascenseur/escalier, puisqu’il existe une clé par bâtiment, les dépenses d’entretien de certaines cages d’escaliers ne devraient-elles pas être supportées par les lots du bâtiment à défaut de l’ensemble des lots de la résidence ?
? -Qu’entendez-vous par « spécialiser les parties communes par cage » ?
? - Qu’entendez-vous par classer l’escalier en équipement spécial ou partie commune spéciale ?
? - La clé de la colonne 4 est-elle illégale au regard de la loi et donc peut-elle être dénoncée comme t-elle ?
Merci d'avance de votre réponse
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Gédehem
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24
Posté - 23 janv. 2015 : 15:24:43
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"Dans chaque bâtiment" prime sur "tous les copropriétaires" s'agissant ici de la spécialisation des parties communes.
Il importe peu qu'une totalisation soit précisée.
Le diviseur (xxx/10.000°° ou xxx : 9345°°) résulte du cumul des tantièmes considérés, ici de la totalité du syndicat, là de la totalité d'un bâtiment, ailleurs de ce qui est prévu au RDC. Une cage d'escalier par exemple.
Pour ce qui concerne l'escalier, il est indistinctement "partie commune", donc charges communes générales. Il peut être prévu qu'un élément d'équipement commun qui concerne cet escalier (cas classique du tapis 'rouge' installé tout du long) soit réparti selon le critère "utilité".
Mais pas le gros œuvre constitutif de l'escalier, ni la cage elle même.
La grille "colonne 3" précise bien "chaque bâtiment" : la spécialisation des parties communes et donc des charges existe bien chez vous, depuis toujours.
"Pour la 'colonne 4', "les dépenses afférentes aux marches, aux contre-marches, à la rampe, à la main-courante et à la peinture de chaque bâtiment (à l’exclusion des travaux intéressant le gros œuvre desdits escaliers)"
De quoi sont fait ces escaliers ?
Sauf cas très particulier, aucun des éléments listés n'est "élément d'équipement commun", la marche d'un escalier n'étant pas détachable ou accessoire à cet escalier. Quant à "la peinture de chaque bâtiment", il s'agit là sans doute des murs et plafonds de la cage d'escalier. Ici aussi, ce ne sont pas des "éléments d'équipement communs" mais indistinctement des parties communes.
"-Qu’entendez-vous par « spécialiser les parties communes par cage » ?
? - Qu’entendez-vous par classer l’escalier en équipement spécial ou partie commune spéciale ?"
C'est la même chose !!
Dans la mesure ou serait ajouté à la désignation des parties communes que la (les) cage d'escalier de chaque bâtiment est spéciale aux lots de ce bâtiment, la cage dans son ensemble est spécialisée à ces seuls lots, et donc les charges qui en découlent. Selon les tantièmes généraux des lots concernés, sans qu'il soit nécessaire d'inventer une autre grille.
? - La clé de la colonne 4 est-elle illégale au regard de la loi et donc peut-elle être dénoncée comme t-elle ?
Elle n'est pas licite pour ce qui concerne uniquement les éléments listés de l'escalier, lesquels ne sont pas "élément d'équipement commun" permettant d'exonérer les lots du RdeChaussée.
Pour l'ascenseur elle ne pose pas problème.
La "mise en conformité" de cette "colonne 4" consiste à supprimer ce qui concerne l'escalier, qui rentrera en totalité dans le "commun", à charge de tous. De ceux du bâtiment considéré s'il n'y a qu'une seule cage et donc un seul escalier.
Ajout : s'il y a plusieurs "cage/escalier" par bâtiment, il sera nécessaire de préciser les lots concernés, cage par cage. Les travaux de la cage 1 du bâtiment B ne concerneront que les lots de la cage 1 du bât.B.
Il sera nécessaire d'adopter une clause précisant que "pour décider de travaux sur une parties communes spéciales, bâtiment, cage d'escalier, etc (garages), seuls les propriétaires des lots concernés auront droit de vote." |
Édité par - Gédehem le 23 janv. 2015 15:32:54 |
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Louis92
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25
Posté - 23 janv. 2015 : 15:56:47
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puitsjamet citation: Colonne 3 (77 500 ième) : Toutes les charges afférentes aux choses et parties communes à l’ensemble des copropriétaires des bâtiments A B et C : Elles concernent l’ossature des bâtiments, le gros œuvre des planchers de chaque bâtiment, les couvertures de chaque bâtiment…., dans chaque bâtiment, l’entrée particulière à celui-ci, ses portes, les escaliers (sauf ce qui fait l’objet des répartitions prévues dans les colonnes 4 et 5), couloirs de service, descente et couloirs de caves)……. "Toutes les charges afférentes aux choses et parties communes à l’ensemble des copropriétaires des bâtiments A B et C" cela veut dire "... à l'ensemble des copropriétaires exceptés ceux de garages ou parkings". Désolé.
Si la colonne 3 n'a qu'un seul total (77.500 tantièmes) et pas de sous-totaux (un par bâtiment), il n'y a pas de clé de répartition par bâtiment mais une clé pour un ensemble de 3 bâtiments.
Avez-vous des sous-totaux par bâtiment dans cette colonne 3 ?
Cdlt. Louis92. |
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JB22
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26
Posté - 23 janv. 2015 : 16:10:08
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[i]"Colonne 3 (77 500 ième) : Toutes les charges afférentes aux choses et parties communes à l’ensemble des copropriétaires des bâtiments A B et C : Elles concernent l’ossature des bâtiments, le gros œuvre des planchers de chaque bâtiment, les couvertures de chaque bâtiment…., dans chaque bâtiment, l’entrée particulière à celui-ci, ses portes, les escaliers (sauf ce qui fait l’objet des répartitions prévues dans les colonnes 4 et 5), couloirs de service, descente et couloirs de caves)……."[/i]
Je n' ai pas la même lecture que GEDEHEM;
Il y a une "colonne" donc une liste unique de tantièmes pour tous les lots des divers bâtiments, pour un total de 77.500 tantièmes, base de répartition.
Cette clé ne peut être subdivisée en différentes clés.
"Dans chaque bâtiment" indique et précise ce qui est compris dans les parties communes, cela ne crée pas de clé particulière.
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puitsjamet
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27
Posté - 23 janv. 2015 : 17:17:44
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Louis 92 et JB 22
Effectivement, il n'y a pas de sous-totaux. Ce sont les syndics successifs qui ont extrapolé en créant un sous-total de tantièmes par bâtiment : Bât A : 25270, bât. B : 26960 (le bât est + grand) et le bât C : 25270.
Cette clé de 77500 c'est moins les garages et parkings et moins les caves.
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JB22
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28
Posté - 23 janv. 2015 : 18:56:36
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"Cette clé de 77500 c'est moins les garages et parkings et moins les caves."
Les garages peuvent faire l' objet d'un bâtiment à part, les parkings situés en dehors des bâtiments, mais je ne vois pas les "caves" en dehors d' un bâtiment ? |
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puitsjamet
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Posté - 23 janv. 2015 : 20:08:56
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Merci pour cette explication où je commence à y voir plus clair cependant, en l'état actuel du RdC, que, dans l'immédiat, l'on ne souhaite pas modifier compte tenu de la prochaine AG, doit-on utiliser (par ex. pour des travaux de peinture d'un escalier) la clé charges « ascenseurs, escaliers » même si elle n’est pas licite (Les dispositions conventionnelles au RDC, légales ou pas, prévalent) et on l'applique soit à l’ensemble de la copropriété même si les dépenses ne concernent que certains lots de la résidence (pas de spécification de lots affectés par cage d’escalier dans le RDC actuel) soit, puisqu’il existe une clé par bâtiment, les dépenses d’entretien de certaines cages d’escaliers sont supportées par les lots du bâtiment (même si l’ensemble du bâtiment n’est pas concerné).
Par avance merci de votre réponse. |
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Louis92
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Posté - 23 janv. 2015 : 20:17:51
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La clé charges « ascenseurs, escaliers » n’est pas licite mais elle est dans le RCP et s'applique (tant que le RCP n'est pas modifié).
Le RCP indique de répartir les travaux de peinture d'un escalier dans cette clé 04, ces travaux sont donc à voter par tous les copropriétaires d'appartements avec les tantièmes de cette clé 04 (ça va tousser si un seul escalier est rénové) et la charge de ces travaux de peinture à répartir suivant cette clé 04.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 23 janv. 2015 20:22:13 |
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puitsjamet
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Posté - 23 janv. 2015 : 22:44:28
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à JB 22
Oui vous avez tout à fait raison bien sûr qu'il y a les caves !!! |
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JB22
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32
Posté - 23 janv. 2015 : 23:02:35
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"Cette clé de 77500 c'est moins les garages et parkings et moins les caves."
Si donc les caves sont exclues, il y a une irrégularité de plus dans votre R.C. |
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Gédehem
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33
Posté - 24 janv. 2015 : 09:49:20
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"Elles concernent l’ossature des bâtiments, le gros œuvre des planchers de chaque bâtiment, les couvertures de chaque bâtiment .....
Sur ce point on voit mal une ossature détachée de ses dalles plancher, de ses toitures, qui le sont "par bâtiment".
Il y a bien spécialisation de "chaque bâtiment".
Rédaction sans doute "mal fichue", ce 77500 n'étant qu'un indicateur sans intéret, les tantièmes appliqués étant ceux des lots ... de chaque bâtiment.
Auxquels il faut effectivement ajouter les caves, qui n'en sont pas détachables.
Si les garages sont situés dans l'emprise du bâtiment, ils n'en sont pas détachables non plus.
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Édité par - Gédehem le 24 janv. 2015 09:52:15 |
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puitsjamet
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Posté - 24 janv. 2015 : 10:18:31
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Merci Gédéhem mais quid de ma question sur la réfection de la peinture de l'escalier ? Qu'applique-t-on en l'état actuel du RdC ?
Concernant les garages et parkings j'aurai une autre question à vous poser mais ne mélangeons pas les sujets. |
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Louis92
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35
Posté - 24 janv. 2015 : 11:02:36
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Gédhem considère citation: ce 77500 n'étant qu'un indicateur sans intéret, Hum ! le total des quotes-parts clé 03 de l'ensemble des 3 bâtiments serait sans intérêt. Par contre, le sous-total absent des quotes-parts spécifiques à chaque bâtiment aurait, lui, de l'intérêt et il devrait être appliqué malgré son absence du RCP ...
Pas d'accord. Cdlt. Louis92.
Edité pour mettre au conditionnel. |
Édité par - Louis92 le 24 janv. 2015 11:33:21 |
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JB22
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Posté - 24 janv. 2015 : 11:20:49
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Une clé n' est pas divisible suivant son contenu.
Ainsi si une clé contient les tantièmes des lots de chaque étage cela ne signifie pas que la clé peut être divisée par étage.
Il n' y a donc qu' une seule clé dont le total est de 77.500. |
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Gédehem
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37
 Posté - 24 janv. 2015 : 15:56:53
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Dans la mesure où la clause RDC précise que c'est selon "chaque bâtiment", il n'est pas besoin d'aller chercher autre chose.
"le sous-total absent des quotes-parts spécifiques à chaque bâtiment aurait, lui, de l'intérêt et il devrait être appliqué malgré son absence du RCP "
Pour la répartition, ce qui est appliqué ce sont les tantièmes de chaque lot. Lee diviseur, est le resultat du cumul des lots considérés.
Ici "par bâtiment", qui est "la clé", ainsi qu'il est expressément prévu, peu importe l'indication d'un '77.500'.
En revanche, ce qui est important dans le 77.500, c'est la confirmation que les caves (ce sont des lots ?) et autres lots ou parties privatives sont absents de la répartition, ce qui est irrégulier.
"Qu'applique-t-on en l'état actuel du RdC ?"
Pour le moment, vous êtes (le syndic) contraints d'appliquer les grilles RDC, "par bâtiment", puisqu'elles sont convention entre vous, seraient-elles irrégulière.
Ce n'est qu'une fois la mise en conformité adoptée par l'AG que les nouvelles règles s'appliqueront. En n'oubliant pas la publication au fichier immobilier (prévoir frais), afin de rendre les modifs opposables aux futurs acquéreurs de lots. |
Édité par - Gédehem le 24 janv. 2015 16:11:57 |
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puitsjamet
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Posté - 25 janv. 2015 : 14:39:45
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à Gédéhem concernant les caves
En revanche, ce qui est important dans le 77.500, c'est la confirmation que les caves (ce sont des lots ?) et autres lots ou parties privatives sont absents de la répartition, ce qui est irrégulier.
Les caves sont des lots qui sont inclues dans les 77500. Voici ce que stipule le RdC :
"Division-Réunion"
"Chaque lot ne pourra être aliéné, dévolu ou attribué de quelque manière que ce soit, qu'en totalité, sans pouvoir être subdivisé, sauf décision de l'Assemblée des copropriétaires, l'autorisant à la majorité prévue à l'art. 24 ci-après.
Les caves ne pourront être utilisées que par l'un des copro ou locataires, un membre de leur famille ou des personnes à leur service.
Les 59 lots représentant les caves sont indissolublement liés aux 59 lots représentant les appartements et studios auxquels ces caves sont affectées."
Une autre irrégularité de notre RdC ?
Clé bâtiment
Je remercie les différents interlocuteurs qui ont pris part à cet échange de points de vues, et plus particulièrement Gédéhem qui à chaque fois a répondu dans le détail (j'ai parfois eu des difficultés à comprendre !), j'ajouterai un extrait du RdC (que j'ai relu plus attentivement) qui confirme que Gédéhem a raison, je cite :
Chapitre II
Distinction des choses et Parties communes et des parties privées
Article 3 - Les choses et parties communes sont réparties différemment entre les copropriétaires, suivant qu'elles appartiennent à la totalité d'entre eux sans exception, ou à des groupes de copro seulement (suivant la situation des lots considérés ou l'usage des divers éléments d'équipement).
1 Choses et parties communes à tous les copro sans exception :
Elles leur appartiennent indivisément dans la proportion des millièmes indiqués dans l'état descriptif de division de l'article 2, et le tableau qui y fait suite, répété dans le tableau de l'article 9.
Elles comprennent :
.....
.....
..... etc.
2 - Choses et parties communes à l'ensemble des copropriétaires d'un même bâtiment :
Elles leur appartiennent indivisément dans la proportion où les charges en seront supportées en vertu de répartitions propres telles qu'elles figurent aux articles 8 et 9 ci-après :
Elles comprennent :
- les fondations, les gros murs (façades, pignons et refends), en un mot tous les murs et éléments constituant l'ossature de chaque bâtiment, éventuellement les mitoyenneté correspondantes,
- le gros oeuvre des planchers de chaque bâtiment, les hourdis .....
- les couvertures de chaque bâtiment,
- les murs et cloisons de chaque bâtiment séparant les parties communes des parties privées etc ....
Donc le syndic avait raison de répartir les charges par bâtiment. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 25 janv. 2015 : 15:42:26
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Autrefois (avant la réforme de la publicité foncière en 1955), un lot comprenait un appartement, une chambre de bonne et une cave par exemple.
Le nouveau régime impose la constitution en lot de chaque fraction autonome.
Dans les copropriétés créées ou construites postérieurement un copropriétaire est propriétaire d'un groupe de trois lots.
Mais une tolérance a été maintenue pour les copropriétés anciennes. Il n'est donc pas anormal de trouver encore des lots de types anciens ! Les mises en conformités sont effectuées progressivement. On parle alors de division juridique du lot ancien, par opposition à la division matérielle qui consiste à faire deux " deux pièces " à partir d'un appartement de 4 pièces.
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Gédehem
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Posté - 26 janv. 2015 : 10:46:26
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Donc le syndic avait raison de répartir les charges par bâtiment
Oui, puisque c'est ce qui est convenu depuis le début (1966). 
Spécialisation des parties communes qui induit une spécialisation des charges, ici une grille "bâtiment" ('chaque bâtiment"), le "bâtiment" étant la clé de répartition.
Les copropriétaires, et en particulier le CS et son pdt, devraient relire très attentivement le RDC. |
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