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 Posté - 17 janv. 2015 : 12:54:11
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Bonjour,
Après mes péripéties pour déclarer mon activité LMNP, complications essentiellement dûes au fait que je me suis lancé en indivision (http://www.universimmo.com/forum_un...&whichpage=1), je commence à me pencher sur l'aspect comptable du statut LMNP.
Nous sommes en réel simplifié, et nous cherchons à bien comprendre comment marche l'amortissement comptable par composants.
J'ai déjà pas mal parcouru les différents posts qui donnent pléthores d'informations, je pense en particulier à ce post généralissime de fluo (http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=12625).
J'ai aussi parcouru le BOFIP faisant référence à l'amortissement par composants (http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2060-PGP.html).
Et d'autres forums qui donnent des informations contradictoires.
Pour information, nous possédons trois studios, chacun se trouvant dans une résidence gérée en copropriété. Nous souhaitons les garder 10 ans et les revendre.
Voici en vrac quelques questions :
- Est-il vrai que le statut LMNP n'est pas tenu de procéder à un amortissement par composant aussi strict que le statut LMP ? J'ai lu sur un thread (je n'ai plus le lien), que un LMNP peut simplement amortir le studio (dans sa globalité) sur 30-50 ans et le mobilier/aménagement sur 7-10 ans, sans se soucier des composants ?
- Indépendamment de la réponse apportée plus haut (de nature strictement informative), je souhaite faire ça proprement, pour prendre l'expérience nécessaire pour que le passage LMNP->LMP soit simple. J'ai trouvé un récapitulatif très intéressant de dkee34 : http://www.devenir-rentier.fr/viewt....php?id=1240).
Je le cite :
citation: Gros-œuvre (structures, charpentes, voirie et réseaux divers) entre 40 et 60 ans. Second œuvre: (façades, étanchéité, couverture, menuiseries Extérieures) entre 30 et 50 ans. Installations Générales et Techniques: (chauffage, la climatisation, les Ascenseurs et la Sécurité) entre 15 et 30 ans. Agencements: (cloisons, chapes, plâtrerie, divers revêtements, plomberie, câblage, électricité) entre 10 et 20 ans - See more at: http://www.devenir-rentier.fr/viewt...iBgpJbZ.dpuf
Plusieurs questions Ă ce sujet :
- La répartition suivant vous parait-elle acceptable : Gros œuvre 60%, Second œuvre 20%, Installations générales 10%, Agencements 10%. J'imagine que pour visualiser cette répartition, on se place au niveau de l'immeuble et non du studio lui-même ?
- Un immeuble dans lequel se situe 2 de nos studios est assez ancien (1969). Doit-on le prendre en considération dans l'amortissement du gros œuvre, et dans ce cas, peut-on amortir sur 25 ou 30 ans le gros œuvre ?
- Notre souhait de revendre ces appartements dans 10 ans peut-il entrer en compte dans notre plan d'amortissement ? En gros, est-ce recevable en cas de contrĂ´le et cela ne rendre absolument pas en compte ?
Je pense avoir fini avec ma première salve de questions.
Merci pour votre aide.
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 Posté - 17 janv. 2015 : 13:34:11
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citation: Est-il vrai que le statut LMNP n'est pas tenu de procéder à un amortissement par composant aussi strict que le statut LMP ? ce n'est pas vrai, je n'ai trouvé nulle part une exception. Si quelqu'un en trouve, je suis intéressé?.
citation: je souhaite faire ça proprement, pour prendre l'expérience nécessaire pour que le passage LMNP->LMP soit simple Il n'y a de réel passage que fiscal, l'entreprise elle reste la meme et ne modifie rien.
citation: Un immeuble dans lequel se situe 2 de nos studios est assez ancien (1969). Doit-on le prendre en considération dans l'amortissement du gros œuvre, et dans ce cas, peut-on amortir sur 25 ou 30 ans le gros œuvre ? Non, rien ne permet de le faire, sauf a ce que vous prouviez vraiment que la structure est porche de la fin.
citation: Notre souhait de revendre ces appartements dans 10 ans peut-il entrer en compte dans notre plan d'amortissement ? En gros, est-ce recevable en cas de contrĂ´le et cela ne rendre absolument pas en compte ? Ca n'influe que sur le calcul de la plus-value. Si vous ĂŞtes en LMnP cela reste de la PV du particuleir. |
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Posté - 17 janv. 2015 : 14:41:02
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Merci pour ces réponses.
Je cite fluo :
citation:
En allant Ă la page, je ne vois pas cette information.
Dans notre cas d'un achat de studio dans une résidence, doit-on aussi retirer 15% de la valeur de bien avant de décomposer en composants ? |
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Posté - 17 janv. 2015 : 14:45:41
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Allez lire les bofip si vous ne croyez pas ce que disent fluo, les autres, le bofip et les spécialistes genre Ll'bouclch |
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Posté - 17 janv. 2015 : 15:06:28
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Posté - 17 janv. 2015 : 17:29:56
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Merci pour vos réponses ribouldingue.
J'ai totalement confiance en ces personnes, c'est simplement que je n'ai pas retrouvé la référence dans le BOFIP.
J'avais 2/3 interrogations sur ce mĂŞme sujet :
- Est-ce normal que l'on applique ces 15% de déduction aux frais de vente (notaire, agence ...), et pas seulement à la valeur du bien lui-même ?
- Nous avons fait des travaux/aménagement/ameublement avant la date de notre début d'activité (travaux fin 2014 pour début d'activité et mise en location au 01/01/2015). Ces actions étant antérieures au début de l'activité, pourrons nous les amortir malgré tout ? Devra-t-on les intégrer directement à la valeur du bien et donc déduire aussi ces fameux 15% ?
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Posté - 17 janv. 2015 : 17:58:27
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Vous achetez un bien immobilier 100 000 euros plus 10 000 de frais annexes, emprunt notaire, etc...
Vous avez une option a exercer, que vous devez exercer une fois pour toute pour toute la vie de votre entreprise (Principe de permanence de laméthode, sous-entendu méthode comptable)
Soit je porte a l'actif 110 000 que j'amortis, je prélève donc 16 500 au titre du terrain
Soit je porte a l'actif 100 000 que j'amortis et je constate 10 000 euros de frais déductibles l'année de l'achat
Si vous avez acheté 100 000 euros le 15 juin 2013 avec 10 000 euros de frais liés a l'achat, que vos ayez fait six mois de travaux et que vous portiez la l'actif votre bien le 1et janvier 2015, l'immoblier en question ne contient deja plsu de travaux, mais des composants améliorés qui devraient réhausser la valeur vénale de l'ensemble/
Il se peut que votre valeur vénale vénale maintenant 115 000 euros. Mais oubliez alors les frais d'achats exposés il y a un an et demi. |
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LMNP : amortissement studio dans immeuble ancien 
