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gerard13
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 Posté - 20 janv. 2015 : 08:57:18
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bonjour,
notre copropriété possède des garages (partie privative) en sous sol, le dessus des garages est en fait un jardin de la copropriété (parties communes), il y a des infiltrations d'eau dans les garages. Un devis de 20 000 euros apparait à l'ordre du jour de la prochaine AG (02/2015). Ces travaux sont ils à répartir en charges communes copropriété ou sur les tantièmes des lots des garages?
le RDC ne mentionne rien de particulier Ă cet Ă©gard.
merci de vos réponses.
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Louis92
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Posté - 20 janv. 2015 : 10:46:31
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Deux cas suivant le peu d'informations que vous donnez.
Cas 1 : les garages ont une clé de répartition spécifique : la dalle au-dessus de garages est une partie commune spécifiques aux garages. Les travaux pour réparer la dalle seraient à répartir suivant cette clé.
Cas 2 : les garages n'ont pas de clé de répartition spécifique.
Il est une règle pour interpréter les RCP qui consiste à répartir aux tantièmes généraux les charges relatives à des parties que le RCP ne précise pas comme des parties communes spécifiques avec une clé de répartition spécifique. Ce qui est n'est pas spécifique est commun par défaut. Les travaux pour réparer la dalle seraient à répartir suivant la clé Charges communes Générales.
Cdlt. Louis92.
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 2
Posté - 20 janv. 2015 : 10:57:55
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si votre RdC est vierge de toutes précisions, la réparation de la dalle incombe à tous... comem le dit Louis |
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GĂ©dehem
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3
Posté - 20 janv. 2015 : 11:25:18
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Le syndicat assure le clos et le couvert de l'immeuble bâti dans son ensemble.
Comme précisé, faute de distinction des parties communes qui seraient spéciales à tels lots, tous en supportent la charges chacun selon ses tantièmes généraux. |
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gerard13
Nouveau Membre
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4
Posté - 20 janv. 2015 : 14:17:10
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Bonjour à tous et merci pour vos réponses.
Les garages ont des tantièmes de répartition, aujourd'hui ce qui est atteint ce n'est pas le jardin en lui même mais l'étanchéité de la dalle du dessus des garages. Ce qui peut être discuté c'est d'affecter ces travaux aux propriétaires des garages concernés par les infiltrations ou à la totalité des propriétaires des garages ?
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GĂ©dehem
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Posté - 20 janv. 2015 : 15:34:50
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A la totalité des copropriétaires membres du syndicat, garage ou pas, le syndicat devant assurer l'étancheité des toitures-terrasses formant le clos de l'immeuble.
Sans distinction, le RDC n'en faisant pas, ce qui ne peut être discuté.
Les tantièmes de répartition "garages" portent sur ce qui est spécifique aux garages, sous réserve que ces "parties spécifiques" soient précisées au RDC.
Ce que n'est pas la dalle formant toiture-terrasse, partie commune constitutive du gros Ĺ“uvre de l'immeuble.
A charge de tous. |
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Posté - 20 janv. 2015 : 17:22:27
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je rajouterai que l'on peut très bien admettre que la détérioration de l'étanchéité est due aux espaces verts situées au dessus ; donc ce n'est pas aberrant que cette étanchéité soit à la charge de tous et ce d'autant plus si le RdC ne spécifie rien. |
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Mrn
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7
 Posté - 20 janv. 2015 : 17:54:20
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du coup, j'en profite pour rebondir avec le cas inverse : je suis dans le cas d'un jardin (faisant à mon avis partie d'un lot privatif car exclu des parties communes générales explicitement dans le RDC, mais pas indiqué dans le descriptif du lot privatif), sur lequel se trouve une "terrasse" (un morceau de béton posé sur le sol). Sous cette terrasse, se trouve une cave qui a vocation à devenir partie commune (lot en cours d'acquisition par le SDC pour annexion en partie commune).
Lorsqu'il pleut, l'eau ruisselle jusque dans la cave, au point d'abimer fortement la structure (qui est bien rouillée).
En tant que syndic, je vais proposer rapidement des travaux pour éviter un effondrement, mais je me pose la question de la répartition : est-ce de la responsabilité de la proprio du morceau de terrasse d'assurer son étanchéité ? |
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Louis92
Contributeur vétéran
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8
Posté - 20 janv. 2015 : 17:58:21
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gerard13, concernant votre devis de 20 000 euros qui paraît assez élevé, il faut savoir qu'il existe une méthode pour identifier la zone coupable sans enlever de terre (sans saccager inutilement les jardins). Cette zone coupable peut être éloignée de l'endroit où l'eau ressort.
La méthode consiste à :
- décomposer la surface des jardins en zones,
- délimiter une zone proche de l'endroit où l'eau ressort avec des barrières gonflables fermant la zone,
- remplir d'eau colorée,
- observer si l'eau colorée arrive au-dessous,
- continuer pour les zones suivantes.
Le coût de cette recherche de fuite dépend de la chance mais la réfection de l'étanchéité est limitée en surface.
Je suppose qu'avec 20.000 € l'étanchéité n'est pas refaite totalement.
Cdlt. Louis92.
Cdlt. Louis92. |
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GĂ©dehem
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9
Posté - 20 janv. 2015 : 21:18:07
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Sur la question de Mrn, il manque des précisions incontournables.
Ce qui n'est pas commun est privatif, et inversement. Ce "jardin" peut être "commun" grevé d'un droit d'usage privatif.
"Sous cette terrasse, se trouve une cave qui a vocation Ă devenir partie commune (lot en cours d'acquisition par le SDC pour annexion en partie commune)."
Et pourquoi donc en faire du "commun" ?, C'est un lot privatif que le syndicat conservera privatif, mais qui sera traité comme le commun.
Concernant cette "terrasse" (qui assure de "couvert" de la cave ?), quel est son classement ? Partie commune ? Privative Ă ce seul lot "cave" ??
Indistinctement "partie commune", les travaux de réfection et d'étancheité sont à charge du syndicat, donc de tous les copropriétaires.
Si c'est du privatif (surprenant pour la dalle formant gros oeuvre), à son propriétaire de s'en occuper.
Ceci dit ('avis perso) "acheter" un lot dont la structure est dans un état de dégradation avancée, que voila une pas bonne idée !
Ou alors pour l'€ symbolique ....
"
Lart.2 "Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.
 Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire."
 L.art.3 - Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.
 Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
 - le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;
 - le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
 - les coffres, gaines et tĂŞtes de cheminĂ©es Â
- les locaux des services communs ;
 - les passages et corridors. |
Édité par - Gédehem le 20 janv. 2015 21:21:28 |
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Mrn
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Posté - 22 janv. 2015 : 12:17:31
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Dans la description des parties communes générales, on trouve :
"La totalité du sol, [...] en ce compris le sol des parties construites, de la cour, des parkings à l'exclusion de la totalité du parc sur les côtés et à l'arrière du bâtiment A". Cependant, aucune mention de l'extérieur (le "parc") n'est faite dans la description des lots privatifs du RDC.
Si on suit la logique "ce qui n'est pas commun est privatif", j'en déduis que le "parc" est privatif (ou "à usage privatif", mais comment faire la différence sachant que rien d'autre n'est mentionné dans le RDC - ou alors je l'ai raté - ?)
Concernant l'annexion de la cave en partie commune, c'est vrai que pour ce lot ça n'a pas de sens ; j'aurais pu préciser qu'on a 2 autres lots de cave en cours d'acquisition qui, eux, sont de fait partie commune (couloir d'accès et moitié de chaufferie). Il s'agit de parties communes "privatisées" par un ancien syndic et que j'essaie de récupérer (pour le SDC) pour retrouver un semblant de logique dans la copro.
Mais du coup, si je n'annexe pas les lots récupérés par le SDC en partie commune mais qu'il restent lots "privatifs" appartenant au SDC, le SDC va recevoir des impôts fonciers sur ce lot ?
"Concernant cette "terrasse" (qui assure de "couvert" de la cave ?), quel est son classement ? Partie commune ? Privative à ce seul lot "cave" ??" Eh bien, aucune mention de cette terrasse dans le règlement de copro. En gros, la "terrasse" couvre une partie de l'arrière du bâtiment. C'est vraiment du bricolage, à savoir des dalles de béton posées sur de l'herbe, rien de pensé / bien construit. Au niveau des fuites, je pense qu'il s'agit juste des eaux de pluie qui ruissellent dans l'herbe et coulent dans la cave. Je ne sais absolument pas comment ce morceau de cave a été construit, il faudrait creuser sous la terrasse... Pour revenir au classement, sans mention dans le RDC, on part donc sur partie commune et charge sur tous les copros. Ca me paraît logique.
"Ceci dit ('avis perso) "acheter" un lot dont la structure est dans un état de dégradation avancée, que voila une pas bonne idée ! Ou alors pour l'€ symbolique ...." C'est surtout que le lot appartient à une SARL qui a revendu les lots sur lesquels elle pouvait faire une plus value, et qui de toute façon a du mal à comprendre ce que signifie la copropriété (ne paye pas ses charges sauf quand mis en demeure, ne vient pas aux AG, etc...) En termes de gestion, je pense qu'il est plus logique de racheter les lots "inutiles" qui lui restent , même dans un état de dégradation avancé.
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