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pepa
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 Posté - 24 janv. 2015 : 11:26:54
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Bonjour,
Question complexe : le calcul des tantièmes.
Je sais que c’est une question d’experts et leur conclusion indiquée dans le RDC fait foi.
Je ne me hasarderai pas à la dominer ce serait trop pour moi, toutefois, je me pose une question dont je n’arrive pas à trouver la cohérence par manque d’expertise ou d’autre chose.
Exemple : (dans ma copropriété où il y a plusieurs corps de bâtiment).
En prenant les infos sur le RDC et additionnant tous les tantièmes du détail des appartements + caves, etc d’un immeuble, on arrive pile à 350/1000 et ce chiffre est noté sur le RDC comme totalité des tantièmes de l'immeuble (le reste étant les autres lots).
En 82 dans une redistribution, un espace a été alloué à cet immeuble à usage d'espace vert, il est noté comme partie commune spéciale de l’immeuble.
Ultérieurement, un copropriétaire de cet immeuble se l’est attribué sans autorisation d’AG, mais comme il est majoritaire DANS l’immeuble, 4 apparts sur 6, les deux autres ne disent rien. Quant aux autres copropriétaires ne faisant pas partie de l’immeuble, il dit que cela ne regarde que l’immeuble.
Un non copropriétaire de l’immeuble a demandé l’année dernière de mettre cette question à l’ODJ car pour lui, cette self attribution devait être analysée par l’AG et peut-être induire d’autres tantièmes et un coût. Le syndic bénévole ne l’a pas mise à l’ODJ et à la demande d'explication de cette personne, il a dit que cela ne regardait que l'immeuble.
Ce même self made man de l’immeuble s’est approprié aussi les combles et a fait des chambres.
Idem, sans aucune demande à l’AG. Et tout cela pour lui ne nous regarde en rien. Bien.
Mes questions :
1/ Pour l’espace jardin partie commune spéciale à l’immeuble, je présume qu’il aurait dû, AU MOINS, en parler à l’AG et recueillir l’accord officiel des deux autres habitants de l’immeuble ? Ou de toute l’AG ? (Sur le RDC est inscrit que les charges ds parties communes spéciales seront payées par les bénéficiaires de ces parties communes, mais n'indique rien sur les votes)
2/ Idem pour les combles ?
3/ Tantièmes et Coût
Concernant les tantièmes : si à ces 350 représentant la totalité de l’immeuble s’ajoute le petit jardin, cela comporte-t-il des tantièmes supplémentaires à ajouter ? Etant donné que ce que représente ce petit jardin n’est pas quoté en tantièmes dans le RDC puisque les 350 représentent la somme de l’immeuble. Doit-il payer des charges supplémentaires pour occuper un espace qui ne lui était pas attribué. Idem pour les combles.
Personnellement cela m'est égal pour les combles mais je suis tout de même intriguée par la complexité de ces répartitions et calculs.
Si le sujet vous intéresse et si vous avez des explications : MERCI.
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Posté - 24 janv. 2015 : 14:38:11
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pepa: il est noté comme partie commune spéciale de l’immeuble.
ET si à ces 350 représentant la totalité de l’immeuble s’ajoute le petit jardin, cela comporte-t-il des tantièmes supplémentaires à ajouter ? Etant donné que ce que représente ce petit jardin n’est pas quoté en tantièmes dans le RDC puisque les 350 représentent la somme de l’immeuble.
IL s'agit ici d'une partie commune, par conséquent pas de tantièmes de charges !
Cette partie commune est à jouissance exclusive pour cet immeuble depuis 192.
Les quote-parts générales ou spéciales de chaque copro. de cet immeuble ne changent pas sur l'addition de cette partie COMMUNE. 
Un lot de copropriété est une partie privative ET une quote-part en tantièmes des parties communes.
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pepa
Contributeur senior
776 message(s)
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 2
Posté - 24 janv. 2015 : 15:11:14
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citation: Initialement posté par philippe388IL s'agit ici d'une partie commune, par conséquent pas de tantièmes de charges !
Merci Philippe pour cette réponse concise. Je croyais que le calcul des tantièmes était basé aussi sur un paramètre de superficie, c’est pour cela que je ne comprenais pas.
citation: Cette partie commune est à jouissance exclusive pour cet immeuble depuis 1982. Les quote-parts générales ou spéciales de chaque copro. de cet immeuble ne changent pas sur l'addition de cette partie COMMUNE. Un lot de copropriété est une partie privative ET une quote-part en tantièmes des parties communes.
OK je comprends.
Maintenant, concernant l’autre aspect qui est l’aliénation des parties communes que cette personne a réalisé (combles et espace vert) , il faut bien qu’il soit présenté et demandé à l’AG ?
L’AG générale de tous les copros ou bien juste ceux habitant l’immeuble ?
Autre hypothèse : si les 2 habitants de l’immeuble tremblent d’effroi à l'idée de lui dire non et qu’ils l’acceptent sans conditions, que se passe-t-il ? Doivent-ils faire une AG entre eux (immeuble) seulement et officialiser cette donation ? Dans ce cas là et si c’était régulier, le RDC doit être modifié.
Merci pour vos infos.
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3
 Posté - 24 janv. 2015 : 15:19:33
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citation: Un non copropriétaire de l’immeuble a demandé l’année dernière de mettre cette question à l’ODJ car pour lui, cette self attribution devait être analysée par l’AG et peut-être induire d’autres tantièmes et un coût. Le syndic bénévole ne l’a pas mise à l’ODJ et à la demande d'explication de cette personne, il a dit que cela ne regardait que l'immeuble. Vous semblez vouloir dire qu'il s'agit d'un copro, mais qu'il ne fait pas partie de ce bâtiment la. Je ne vos pas a quel titre le syndic refuse la mise a l'ordre du jour de la résolution.
Il faudrait vérifier que les voix qui comptent pour cette décision sont bien spécifiées comme étant spécifiquement celles UNIQUEMENT de ce bâtiment, ou dans l'absence de cette indication bel et bien TOUS Les tantièmes du syndicat
citation: en parler à l’AG et recueillir l’accord officiel des deux autres habitants de l’immeuble ? L'accord de TOUT le syndicat sauf à ce que le RdC précise que les votes concernant les parties communes particulières sont régies par un vote uniquement de ces copropriétaires la. Le RdC ne le spécifie pas forcément;
En revanche en effet cela ne change rien sur les tantièmes concernant l'usage du jardin. |
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4
Posté - 24 janv. 2015 : 17:16:29
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pepa : Je croyais que le calcul des tantièmes était basé aussi sur un paramètre de superficie
La superficie rentre bien dans le calcul des tantièmes de la quote-part des parties communes, mais celle des parties privatives !! un 20 m2 paiera moins qu'un 100 m2 Peu importe que les parties communes fassent 50 m2 ou 3 ha.
Le self attribution ne veut rie dire ! il s'agit ici d'une aliénation des parties communes, ce petit bout de jardin dont vous parlez depuis des mois. En ce qui concerne les combles, il faut vérifier si ceux-ci contiennent des éléments communs par exemple, ....
L'accord de l'AG est OBLIGATOIRE dans ce cas. Prescription de 30 ans.
Ce copro. "hors la loi " devait obligatoirement demander , comme vous le savez, l'autorisation de l'AG pour tous les travaux privatifs dans ces combles qui affecteraient les aprties communes, comme le sol ( trémie) , les murs porteurs, le toit ( pose de veluxs) , les raccords électriques ou d'eau, .....
Nous en revenons toujour au même constat concernant la getsion de vitre SDC, votre syndic incompétent car c'est à luii de régler ces problèmes et d'assigner ce copro. !!  |
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vazy
Contributeur vétéran
1380 message(s)
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Posté - 24 janv. 2015 : 20:10:13
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Le problème auquel est confronté Pepa, si mes souvenirs sont bons, est que le syndic incompétent et le copro malfaisant sont un seul et même homme !
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pepa
Contributeur senior
776 message(s)
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6
Posté - 25 janv. 2015 : 02:21:06
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Vous semblez vouloir dire qu'il s'agit d'un copro, mais qu'il ne fait pas partie de ce bâtiment la. Je ne vos pas a quel titre le syndic refuse la mise a l'ordre du jour de la résolution.
Ce copro a un box dans la copropriété. Quant au refus du syndic bénévole, il ne veut pas déplaire à son voisin de palier et couvre malheureusement tous ses abus.
citation: L'accord de TOUT le syndicat sauf à ce que le RdC précise que les votes concernant les parties communes particulières sont régies par un vote uniquement de ces copropriétaires la. Le RdC ne le spécifie pas forcément.
Le RDC précise :
Votes particuliers
Chaque fois que la question mise en discussion concernera les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble à la charge de certains copropriétaires seulement, ou les dépenses d’entretien et de fonctionnement d’un élément d’équipement, seuls les copropriétaires intéressés prendront part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux vote un nombre de voix proportionnel à sa participation aux dites dépenses.
citation: Initialement posté par philippe388
L'accord de l'AG est OBLIGATOIRE dans ce cas. Prescription de 30 ans. .
Si on lit le pararagraphe ci-dessus, je suis à même de comprendre que votent uniquement ceux qui bénéficient et sont impliqués dans ces dépenses. Par contre, pour les autres décisions, par exemple l’aliénation de parties communes spéciales ? Tel l’espace extérieur transformé en box ? Qui vote dans ce cas ?
J'ai l'impression que ces histoires de parties communes spéciales sont compliquées. Est-ce qu'on doit voir avant tout communes ou bien c'est plutôt spéciale qui prime, comme ici pour les charges définies uniques, mais pour tout autre vote sur toute autre décision ?
Je n’ai pas réussi à trouver une réponse claire, peut-être que seulement un juge peut trancher au cas par cas et suivant les situations.
citation: Initialement posté par vazy
Le problème auquel est confronté Pepa, si mes souvenirs sont bons, est que le syndic incompétent et le copro malfaisant sont un seul et même homme !
Vazy, ce n’est pas tout à fait ça, ils sont deux, mais le syndic se doublait en président du CS, c’est peut-être pour cela que votre souvenir est double.
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Édité par - pepa le 25 janv. 2015 02:26:43 |
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Posté - 25 janv. 2015 : 08:29:30
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citation: Si on lit le pararagraphe ci-dessus, je suis à même de comprendre que votent uniquement ceux qui bénéficient et sont impliqués dans ces dépenses. Par contre, pour les autres décisions, par exemple l’aliénation de parties communes spéciales ? Tel l’espace extérieur transformé en box ? Qui vote dans ce cas ? Non, relisez:
Ce que vous dites ne concerne que les charges d'ENTRETIEN et de FONCTIONNEMENT.
Pour les deux problèmes que vous posez, c'est bel et bien l'ensemble de la copropriété qui décide. |
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pepa
Contributeur senior
776 message(s)
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Posté - 25 janv. 2015 : 13:40:17
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Merci Ribouldingue, c'est ce que je croyais avoir compris cependant le syndic bénévole et son acolyte disent que le reste n'a pas à voter de manière générale, quelle que soit la question.
Bon, ce qu'ils disent et la loi c'est tout à fait autre chose, mais comme je sais que cette question des parties spéciales est complexe je cherche plus loin et me documente. Et à ce propos, je n'ai pas trouvé d'évidence.
En tout cas. dans cet échange, j'ai appris que les parties communes n'ont pas de tantièmes et m'a confirmé également ce que je pensais pour le vote des parties spéciales, du moins pour ma copropriété.
Merci.
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Édité par - pepa le 25 janv. 2015 13:43:48 |
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Posté - 25 janv. 2015 : 17:22:03
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pepa : ET pourtant il n'y a rien de compliqué; c'est le SEUL RDC qui vous donne les réponses entre charges communes générales et charges communes spéciales comme " par batiment", comme pour les ascenseurs, .....
SI votre RDC DIT que les charges d'entretien et les travaux de cet " petit" jardin sont des charges spéciales que les propriétaires du bat A paieront, alors pas de soucis pour le syndic pro. ou non-pro d'appliquer cette grille.
SI votre RDC ne DIT RIEN sur l'entretien et les travaux ce petit jardin alors ce sont des charges communes générales et TOUT le monde paie, ce que doit savoir tout syndic, pro. ET non-pro.
Quant à l'aliénation de parties communes elle concerne TOUS les copropriétaires, et le vote c'est à l'Unanimité ou au 26 si il n'y pas de destination.
TOUS les copros sont en indivision sur le sol commun du SDC. Une alinéation concerne TOUT le monde.
Ce n'est pas parce que votre syndic est un dictateur et un incapable que cela complique ces définitions de charges communes générales ou spéciales. Votre syndic non-pro et son acolyte se foutent de la loi et du RDC, ET aussi des autres copros !!
pepa : Quant au refus du syndic bénévole, il ne veut pas déplaire à son voisin de palier et couvre malheureusement tous ses abus.
Alors le juge condamnera le SDC pour la non application du RDC et de la loi !! A quand cette assignation contre le SDC ??
Votre syndic non-pro a OBLIGATION de mettre en demeure ce copro. pour qu'il démonte ce box, et libère ce petit jardin. Il n'a pas besoin d'une décision de l'AG.
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Édité par - philippe388 le 25 janv. 2015 17:24:57 |
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