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GĂ©dehem
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 Posté - 27 janv. 2015 : 16:17:40
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Chacun sait que dans nos copropriétés il y a toujours un certain "retard à l'allumage" pour la mise en œuvre de dispositions légales ou réglementaires.
Depuis le 1er janvier 1986 et l'introduction dans la loi de 65 de l'article 21, tout syndicat doit avoir un CS. Lequel doit désigner en son sein un président, avoir des règles d'organisation et de fonctionnement, CS qui peut "prendre connaissance et copie (….) de toutes pièces, documents, registres .(...) intéressant le syndicat.".
Presque 30 ans plus tard, on trouve encore des questions du style " Est-ce qu'il est obligatoire de désigner un pdt du CS, d'avoir des règles de fonctionnement ?", ou encore, « Je suis au CS, pouvons-nous demander le grand livre, tel document au syndic ? ».
Méconnaissance des copropriétaires, nous le savons.
Mais bien plus grave semble être le refus de certains syndics, et non des moindres, encore trop nombreux, traînant des pieds, faisant la sourde oreille. Refus catégorique, qui oblige à en passer par le juge pour y être contraints.
Sujet oĂą l'on voit bien le poids des vieilles pratiques.
Même chose pour ce qui concerne la demande faite dans le cadre de l'article 33 du décret de 67, article introduit en 1986. Modifié en 2004 pour ce qui concerne les pièces annexes du PV d'AG demandé, dont la feuille de présence et les mandats qui lui sont annexés.
Refus, occultation de documents, recours au juge : ici aussi, les vieilles pratiques ont la vie dure.
Question : quand donc ces vieilles pratiques détestables prendront-elles fin ???
Provisions pour charges, provisions pour travaux.
Les copropriétaires sont tenus aux paiements des charges de copropriété, que ce soit pour celles relevant du fonctionnement courant selon budget prévisionnel ou adoptées hors budget prévisionnel (L.art.10)
Ces provisions constituent une créance, laquelle se caractérise par sa liquidité (une somme) et son exigibilité (une date échéance de versement).
Mettant fin aux diverses pratiques antérieures, 2 articles ont été introduits dans la loi de 65, les articles 14-1 et 14-2, qui imposent au syndicat de voter la liquidité des dépenses, sous forme d'un budget prévisionnel pour les dépenses courantes, ou spécifiquement s'agissant de travaux hors budget, l'exigibilité des provisions étant définie par la loi, si l'AG ne décide pas d'une autre modalité.
Ces dispositions sont en vigueur depuis le 1.01.2002. Il y a maintenant 13 ans.
Pour préciser les choses à ceux qui n'auraient pas bien compris, en particulier pour la mise en œuvre de ces deux articles, l'art.35 du décret de 67 à été entièrement réécrit par le décret de mai 2004, complété par les articles nouveaux 35-1 et 35-2, le tout en vigueur depuis le 1.09.2004, soit il y a plus de 10 ans.
Il ressort de ces dispositions que :
- le syndicat doit décider d'un budget prévisionnel afin de rendre liquide la part provisionnelle de chacun, son exigibilité fractionnée procédant de la loi à défaut de modalités adoptées par l'AG,
- le syndic ne peut  "appeler" » (c'est un simple « avis ») que les fonds ainsi rendus liquides et exigibles.
Une des conséquences est que les « appels de fonds » des pratiques anciennes, qui produisaient un effet juridique la somme appelée étant rendue exigible, n'existent plus, remplacés par un simple "avis", porterait-il encore par habitude et par 'bonne pratique' l'appellation de « Appel de fonds ».
L'autre conséquence, importante, est que le syndic ne peut, et en aucun cas, engager d'autres fonds que ceux rendus liquides et exigibles par l'AG. Que ce soit pour des dépenses courantes ou pour celles hors budget prévisionnel, il ne peut engager 1 € supplémentaire..
S'il y a un imprévu urgent caractérisé, il convoquera une AG "urgente". Si l'imprévu ne l'est pas (ex : augmentation imprévue de l'énergie chaufferie), il aura le temps de proposer un « Budget prévisionnel rectificatif » à l'AG annuelle se tenant en cours d'exercice, 3 à 5 mois après son début.
Etant rappelé que le syndic qui engage des fonds, ou contracte, sans décision d'AG (décision = délégation de pouvoir pour engager tels fonds, pour passer tel contrat) agit hors mandat, à titre personnel et non 'es-qualité'.
Question : ici aussi, pendant combien de temps vont perdurer de vieilles pratiques qui n'ont plus cours depuis plus de 10 ans ??
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Édité par - Gédehem le 27 janv. 2015 17:05:24 |
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9720fm
Contributeur actif
271 message(s)
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Posté - 27 janv. 2015 : 17:42:39
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Question de GĂ©dehem : pendant combien de temps vont perdurer de vieilles pratiques qui n'ont plus cours depuis plus de 10 ans ??
Tant qu'assez de copropriétaires ne s'intéresseront pas plus à leurs affaires (leur copro) de sorte que les CS en sachent assez et soient assez suivis pour forcer les syndics avec assez de crédibilité pour que le syndic craigne d'être remplacé.
Que JPM, andre78fr, JB22, viviane et d'autres accrochent bien leur ceinture ! J'apporte mon témoignage de la réalité de 3 petits syndics.
Je connais des syndics qui :
- appelle des fonds plus de 6 mois après la fin des travaux pour l'un, plus d'1 an après pour un autre,
- font approuver des comptes avec toutes les annexes fausses (dont absence de montants d'appels dans l'annexe 5 pour deux syndics, dont la colonne d'une année précédente de l'annexe 3 avec montants doubles des autres années pour l'autre syndic),
Je connais un syndic (pas toujours le mĂŞme) qui :
- sort une facture d'un chantier après la clôture de ce chantier (2 occurrences : 1 an après la fin et 3 ans),
- n'arrive pas à appeler 1/4 du budget par trimestre ni 100% du budget pour l'année et qui se plante encore dans son annexe 3 car elle n'est pas sortie de la compta mais par Excel,
- demande au CS quels fonds il faut appeler pour telle date,
- annonce qu'il change de logiciel de comptabilité à cause de l'extranet imposé par la loi ALUR ...
La partie compta décret et arrêté de 2005 n'est donc pas entrée dans les moeurs chez les petits syndics. Les copropriétés mal informées affluent à eux tout de même car "small is beautiful".
Bonne année 2015 quand même.
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Édité par - 9720fm le 27 janv. 2015 17:43:48 |
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Posté - 27 janv. 2015 : 18:09:55
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gedehem : voilĂ un constat parfait de cette profession, malheureusement.
On peut ajouter à votre liste le refus de communiquer la convention du compte séparé, la direction de l'AG à la place du président de séance, des budgets augmentés chaque année de 5% sans une étude plus sérieuse, les menaces de démission en AG, les résolutions juridiquement à coté de la plaque comme les dates de début et de fin non précisées ou la mention bien connue " fin de mandat lors de la prochaine AG appeler à adopter les comptes" ..... ,
Liste à compléter en consultant ce site  
Le syndic a aussi un devoir de conseil !!!
Mais cette profession est elle la seule dans ce cas ? Quid des syndicats ? des politiques ? .....
Dire que les copropriétaires sont responsables de cela n'est pas tout à fait juste.
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Posté - 27 janv. 2015 : 19:35:31
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citation: Dire que les copropriétaires sont responsables de cela n'est pas tout à fait juste. J'aurais tendance a dire qu'ils ont une part de la responsabilité, quand un copro ne moufte pas si l'AG est dirigée par le syndic, si il ne sait pas ce que RAR veut dire, et ne s'intéresse aux affaires communes que lorsqu'il veut faire baisser sa 'part' des charges, il est claire qu'il ralentit l'attelage.
La copropriété est un condensé des problèmes français ou les sorties classiques ne sont pas possibles:
Plus de règles, des lois pas simple et qui évoluent souvent, un métier de syndic qui ne rapporte pas suffisamment sauf si on est organisé a une échelle pré-industrielle, un métier qui ne peut pas vraiment bénéficier de l'arrivée d'internet, du coup on est plus souvent dans le rapport de force que dans la coopération.
Ce qui sauve ce métier, c'est le cout des actions au tribunal de grande instance, sinon il y aurait quand même pas mal de morts.
Le copropriétaire, lui, hormis dans les toutes petites copropriété, et principalement pour des raisons de couts, est hors de l'affaire, cantonné au role de surveillant et de conseiller syndical au mieux.
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Édité par - ribouldingue le 27 janv. 2015 19:37:16 |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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4
Posté - 27 janv. 2015 : 21:09:46
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Ce sont au premier chef les copropriétaires qui sont responsable de la situation de leur syndicat : ils ont le syndic (le CS) qu'ils méritent. |
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Posté - 28 janv. 2015 : 08:55:52
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gedehem : trop facile !!!
Ce ne sont pas les copros qui poussent les syndics à ne pas respecter les lois, à ne pas se réformer, à mentir, ..... Ou est la donc déontologie ?
Le syndic est un mandataire qui gère les fonds des copros; la confiance doit être de mise; avec de telles pratiques qui perdurent, ou est donc cette confiance ?
ET quand ils changent de syndic ils se retrouveront avec un copier-coller de celui qu'ils auront virés ! Comme avec nos chers politiques
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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6
Posté - 28 janv. 2015 : 11:01:04
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Lorsqu'un maire est condamné pour "prise illégale d'intérêt" et qu'il est réélu, qui donc en est responsable ??
Lorsqu'un syndic élu au maxi pour 3 ans ne cesse de "contourner" et/ou d'utiliser des pratiques détestables, illicites, et qu'il est réélu parfois avec les félicitations de l'assenblée, qui en est responsable ??
Sans vous offenser, souvenez-vous de votre syndic "bandit" qui a été conservé pendant 7 ans sous des prétextes bidons. Et ne prenez pas cela pour une attaque personnelle.
(inutile de revenir dessus)
C'est pour montrer que le syndic en place qui serait "charlatan" ne s'est pas désigné tout seul, n'est pas maintenu dans sa fonction "à l'insu de son plein gré" ! Ce sont bien les copropriétaires qui majoritairement l'y portent, qui le conservent, et en redemandent parfois durant des décennies .....
Sans jeter la pierre, il est tout de même ahurissant de trouver encore en 2015 des CS qui demandent s'il est possible d'obtenir telle pièce du syndic, alors que ce type de demande existe depuis 30 ans. Cette méconnaissance des copropriétaires, donc de leur CS, ouvre un boulevard aux syndics.
Mais ce ne sont pas les syndics qui l'ont ouvert, ce boulevard. |
Édité par - Gédehem le 28 janv. 2015 11:07:50 |
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pepa
Contributeur senior
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Posté - 28 janv. 2015 : 11:17:48
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citation: Initialement posté par GédehemMais ce ne sont pas les syndics qui l'ont ouvert, ce boulevard.
C'est la poule ou c'est l'oeuf ? 
Je ne saurais le dire.
Mais si la majorité est moutonnière, pour la minorité qui l'est moins, la tâche est difficile quand le syndic ne répond pas, même par lettre RAR, à des demandes, pour ne parler que du moins grave.
Les avocats sont chers et les procédures longues.
Pour quelques "courageux" ou simplement respectueux de la loi, ce n'est pas facile. |
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Posté - 28 janv. 2015 : 14:28:57
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gedehem : Vous affirmez donc que les syndic sont raison de se foutre de la loi de la copros, des copropriétaires car ceux-ci sont ignorants, faibles et mous !!
Le " pas vu, pas pris " est donc la règle à appliquer dans notre société. la confiance, la déontologie, l'estime de soi,..... sont des mots obsolètes à vos yeux.
Un fraudeur ou un voleur" pas vu, pas pris" a donc raison de tenter de frauder le fisc et le voleur d'attaquer les petites vielles car elles ont tort de retirer de l'argent au DAB sans précautions !!
gedehem : La faute aux victimes ou aux ignorants !!! drole de conception de la démocratie et des relations humaines.
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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9
Posté - 28 janv. 2015 : 17:35:27
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Que vient faire ici la "démocratie" ou les "relations humaines" ????? 
Lorsqu'on achète sa première voiture, non seulement on pense à passer le permis de conduire, mais on prend le mode d'emploi du constructeur pour savoir où sont les commandes, non seulement du véhicule, mais aussi de la radio, du détecteur d'obstacles et autres équipements de ce type...
.
Pour 10.000 €, on prend la peine de lire le mode d'emploi...
Pas pour les 150 ou 200.000 du petit apparte ? |
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JPM
Modérateur
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10
Posté - 28 janv. 2015 : 18:47:30
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Avant d'écrire deux mots, je signale, et l'ARC le signale aussi, que les comptes séparés nouveaux ne sont pas près de sortir. Les virements et prélèvements SEPA exigent un " n° ICS " par syndicat et les formalités sont assez longues. La Banque de France rappelle qu'elle n'a pas été appelée à la moindre concertation pour la loi ALUR. Pour ma part, dans ce blog et ailleurs, j'ai toujours suggéré un délai de deux ans pour l'entrée en vigueur.
Je rappelle que pour la loi SRU du 13 décembre 2000, le décret d'application est sorti le 27 mai 2004 sans la comptabilité. Le décret comptable est sorti le 14 mars 2005 avec entrée en vigueur repoussée trois fois jusqu'au au 1er janvier 2007.
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Pas la peine de me dire qu'il y a des syndicats qui fonctionnent d'une manière fantaisiste. Je suis au courant.
La fixation au 1er jour de chaque période de l'exigibilité des appels de fonds pour charges courantes a été une heureuse mesure. Dans la pratique il n'y a pas grand changement. Il y a les syndics qui recouvrent ponctuellement les provisions et charges et ceux qui laissent à vau l'eau. Progrès : on sait à partir de quelle date courent les intérêts au taux de 0,2 %
Le budget prévisionnel a pour objet le préfinancement des charges courantes. Il ne constitue pas un plafonnement pour l'engagement régulier des charges courantes nécessaires.
Preuve en est que le régime comptable prévoit en fin d'exercice l'existence de soldes qui peuvent être soit une insuffisance (budget dépassé) soit un trop appelé (charges < budget). L'insuffisance est considérée comme banale sauf quand elle est manifestement excessive.
Cette année les dépenses de chauffage seront inférieures au budget en raison d'une chute du prix du combustible tout à fait imprévue. Dans le passé on a connu au contraire des envolées aussi imprévues.. Pour le gaz, le syndic ne pouvait qu'enregistrer. Pour le fioul il en commandait le 3 décembre même au prix d'un dépassement.
Logiquement, le syndic qui engage une dépense courante injustifiée est coupable même si cela n'entraîne aucun dépassement du budget.
Une assemblée qui contesterait l'engagement régulier d'une dépense courante nécessaire avec dépassement serait tout aussi coupable.
Rien de nouveau dans tout cela.
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Vieilles pratiques, engagements de fonds du syndic 
