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rvhpsi
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 Posté - 28 janv. 2015 : 19:25:11
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Bonsoir,
Veuillez m'excuser par avance pour ce message assez long et merci d'avance à ceux qui auront le courage de tout lire. J'ai essayé de regrouper les infos de manière chronologique et claire.
Suite à une succession familiale longue et difficile, je deviens propriétaire fin 2012 d'un appartement dans un immeuble (appelons-le immeuble A) qui en compte 6. Les autre copropriétaires sont mon oncle et ma tante.
Ma sœur devient propriétaire d'un appartement dans l'immeuble immédiatement voisin (appelons-le immeuble B) qui en compte 3. L'autre copropriétaire est ma tante.
En 2013, mon oncle qui est le syndic bénévole de l'immeuble A gère l'ensemble à sa manière :
- appels à « cotisation » envoyés exclusivement par e-mail
- refus des paiements par chèque
- pas de comptabilité en partie double
- pas de budget voté
- refus d'organiser une assemblée générale annuelle
- auto-réélection sans vote
- pas de contrat de syndic
Fin décembre 2013 : je lui signifie mon refus de payer le moindre appel de charge pour l'année 2014 tant qu'une assemblée générale annuelle n'aura pas été organisée dans les règles. Par ailleurs, je lui rappelle ses obligations en tant que syndic.
1er janvier 2014 : je cesse tout paiement et part en quête de syndics pros qui voudraient bien établir des devis pour la gestion de l'immeuble A.
Février 2014 : les divers syndics professionnels contactés me font remarquer que l'immeuble A fait partie d'une copropriété principale (A + B) et que, si le règlement de copropriété prévoit éventuellement 2 syndics secondaires, cela n'a jamais été décidé par la copropriété principale (qui, à ma connaissance, ne s'est jamais réunie). La copropriété secondaire du bâtiment A tout comme celle du bâtiment B n'a aucune existence légale. Les syndics pros acceptent de produire un contrat uniquement pour l'ensemble de la copropriété principale.
Avril 2014 : ma sœur (qui rencontre elle aussi plein de soucis avec la gestion de ma tante dans l'immeuble B) et moi-même mandatons un avocat pour demander au Président du TGI de nommer un administrateur judiciaire pour la copropriété principale qui est dépourvue de syndic.
14 mai 2014 : le juge nomme un administrateur judiciaire de la copropriété principale avec comme mission de convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic.
19 novembre 2014 : l'administrateur judiciaire convoque les copropriétaires de la copropriété principale afin de désigner un syndic. Deux projets de contrats sont soumis au vote. C'est celui de ma tante :( qui est choisi par la majorité.
Décembre 2014 / première semaine de janvier 2015 : J'attends une notification de la part du syndic bénévole nouvellement élu afin de pouvoir lui écrire et proposer des sujets à mettre à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
A ce jour, je n'ai toujours pas été notifié.
Si je résume rapidement la situation actuelle : 2 immeubles constituant 1 seule copropriété principale dotée, après intervention de la justice, d'un syndic bénévole.
Pendant toute l'année 2014, mon oncle, qui se présente toujours comme le syndic bénévole de la copropriété secondaire du bâtiment A :
- continue à envoyer des appels « à cotisation »
- continue à afficher son statut de syndic sur sa boîte à lettre
- m'envoie des lettres recommandée pour me menacer d'une action en justice si je ne paye pas mes charges
Aujourd'hui : un porteur me remet en main propre un "commandement de payer pour charges de copropriété" émanant de mon oncle, le "syndic bénévole du bâtiment A qui n'a pourtant aucun existence légale".
Mes 2 questions sont les suivantes :
- comment réagir à ce commandement de payer ?
- comment faire comprendre une bonne fois pour toutes à mon oncle que le seul syndic légal et régulièrement élu à l'heure actuelle c'est ma tante ?
Merci d'avance pour toutes les réponses que vous pourrez apporter.
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 28 janv. 2015 : 21:00:11
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Affaire familiale plus que de copropriété.
J'attends une notification de la part du syndic bénévole nouvellement élu afin de pouvoir lui écrire et proposer des sujets à mettre à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
C'est l'inverse !
C'est à vous de notifier au syndic élu les questions dont vous demandez l'inscription à l'ODJ. Voir D.art.10.
Une fois l'AG convoquée, il est quasi toujours trop tard pour inscrire une nouvelle question.
Sur le commandement à payer, il est délivré à la demande d'une personne qui n'a aucune qualité, pour un syndicat qui n'existe pas.
Porteur : huissier ?
Si c'est le cas, une lettre simple pour préciser en 3 lignes ce qu'il en est, avec copie à l'oncle.
Si c'est un simple "coursier", acte sans valeur : lettre simple à l'oncle lui rappelant qu'il est sans qualité qui plus est d'un syndicat qui n'existe pas, remise en main propre. |
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Posté - 29 janv. 2015 : 08:05:23
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que voulez vous que le syndic non pro/votre tante vous notifie ?
que dit le règlement de copropriété de cet ensemble ?
s'il n'y a pas de syndicat secondaire, ayant en plus légalement désigné un syndic secondaire (votre oncle), vous n'avez rien à payer à ce syndicat.
Mais dans votre sujet, vous n'avez pas un problème seulement de copropriété, mais surtout un problème familial. Ce problème devrait se traiter autour d'une table entre vous avec un bon repas comme savent le faire les tatas et de bonnes histoires comme savent les raconter les tontons...
En passant par la justice vous ne vous en sortirez pas surtout si votre sœur et vous n’êtes pas majoritaires, vous n'avez que 2 solutions :
* tenter de recréer une atmosphère familiale de gestion
* vendre |
Édité par - rambouillet le 29 janv. 2015 08:06:11 |
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rvhpsi
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3
Posté - 29 janv. 2015 : 09:09:43
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Merci Gédehem et rambouillet pour vos réponses.
citation: Initialement posté par Gédehem
Affaire familiale plus que de copropriété.
citation: Initialement posté par rambouillet
Mais dans votre sujet, vous n'avez pas un problème seulement de copropriété, mais surtout un problème familial. Ce problème devrait se traiter autour d'une table entre vous avec un bon repas comme savent le faire les tatas et de bonnes histoires comme savent les raconter les tontons...
En passant par la justice vous ne vous en sortirez pas surtout si votre sœur et vous n’êtes pas majoritaires, vous n'avez que 2 solutions :
* tenter de recréer une atmosphère familiale de gestion
* vendre
Je suis entièrement d'accord avec vous et j'ai essayé de faire un résumé de la situation en ne mentionnant que les aspects techniques et en mettant de côté l'aspect émotionnel des choses. Mais ce n'est pas simple.
Mon objectif et celui de ma sœur est de jouir paisiblement de la propriété de nos appartements avec une gestion syndicale transparente et légale. Mais, encore une fois, ce n'est pas simple.
citation: Initialement posté par Gédehem
J'attends une notification de la part du syndic bénévole nouvellement élu afin de pouvoir lui écrire et proposer des sujets à mettre à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
C'est l'inverse !
C'est à vous de notifier au syndic élu les questions dont vous demandez l'inscription à l'ODJ. Voir D.art.10.
Une fois l'AG convoquée, il est quasi toujours trop tard pour inscrire une nouvelle question.
Je n'ai peut être pas été assez clair. Ce que je voulais dire c'est que, absent (mais représenté) lors de l'élection du syndic de la copro principale, j'attendais de recevoir la notification du PV par LRAR de ce nouveau syndic dans le délai légal des 2 mois. (Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 article 42)
citation: Initialement posté par Gédehem
Sur le commandement à payer, il est délivré à la demande d'une personne qui n'a aucune qualité, pour un syndicat qui n'existe pas.
Porteur : huissier ?
Si c'est le cas, une lettre simple pour préciser en 3 lignes ce qu'il en est, avec copie à l'oncle.
Si c'est un simple "coursier", acte sans valeur : lettre simple à l'oncle lui rappelant qu'il est sans qualité qui plus est d'un syndicat qui n'existe pas, remise en main propre.
Sur le commandement la case cochée est : "cet acte a été remis par un clerc assermenté"
Donc, dans ce cas, je contacte l'huissier par courrier simple pour lui exposer mes arguments ?
citation: Initialement posté par rambouillet
que voulez vous que le syndic non pro/votre tante vous notifie ?
que dit le règlement de copropriété de cet ensemble ?
s'il n'y a pas de syndicat secondaire, ayant en plus légalement désigné un syndic secondaire (votre oncle), vous n'avez rien à payer à ce syndicat.
Après avoir décrit le syndicat principal, le règlement de copro liste l'immeuble A et l'immeuble B et précise : "pourra être créé pour chacun d'entre eux un syndicat secondaire".
Mais cette décision n'a jamais été prise par le syndicat principal, et pour cause, il ne s'est jamais réuni avant l'intervention de l'administrateur judiciaire. |
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nefer
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4
 Posté - 29 janv. 2015 : 09:38:54
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voulez vous dire que l'AG a nommé votre tante en tant que syndic non professionnel?
concernant l'huissier vous lui faites un courrier en mettant une copie d e l'ordonnance de nomination de l'administrateur judiciaire en lui indiquant qu' il n'y a vait pas de syndic dans cette copropriété jusqu'à la nomination de l'administrateur et donc que Mr X n'avait pas qualité pour réclamer des fonds |
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Gédehem
Pilier de forums
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5
Posté - 29 janv. 2015 : 10:14:13
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Le PV d'AG n'est notifié (LRAR) qu'aux opposants et défaillants.
Sauf à ce que votre mandataire ai voté dans un sens tel que vous avez été 'opposant' à la décision, vous n'aurez pas "notification" du PV.
Pour les autres, il est de pratique courante de l'envoyer à chacun, en lettre simple ou glissé dans la bal. Mais ce n'est qu'une 'pratique' bien pratique et non une obligation.
Un coup de fil à votre sœur pour le PV, éventuellement en lui donnant un coup de main s'il n'est pas déjà rédigé. Ce qui n'augure rien de bon si elle ne sait pas ce qu'il faut qu'elle fasse.
Pour l'huissier un petit mot, où il faut lui préciser qu'il aurait du s'assurer que cet oncle était bien "syndic", ce qui lui donnerait pouvoir pour recouvrer une créance. (il faut le lui dire)
Que ce M. X, qui est votre oncle, se prétend syndic et agit sans mandat, pour un syndicat qui n'existe pas. |
Édité par - Gédehem le 29 janv. 2015 10:19:25 |
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nefer
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Posté - 29 janv. 2015 : 10:18:45
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citation: Initialement posté par Gédehem
Pour les autres, il est de pratique courante de l'envoyer à chacun, en lettre simple ou glissé dans la bal. Mais ce n'est qu'une 'pratique' bien pratique et non une obligation.
Un coup de fil à votre sœur pour le PV, éventuellement en lui donnant un coup de main s'il n'est pas déjà rédigé. Ce qui n'augure rien de bon si elle ne sait pas ce qu'il faut qu'elle fasse.
il me semble que c'est l'administrateur qui a convoqué l'AG pour la nomination du syndic: donc il a obligatoirement rédigé le PV en séance.....etl'a fait signer au président, scrutateur de l'AG ( en le signant en tant que secrétaire)
cela fait partie des archives transmises au syndic nommé |
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Gédehem
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7
Posté - 29 janv. 2015 : 10:22:52
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Nous ne savons rien de cela !
D'autant que rvhpsi était absent représenté.
Il n'en reste pas moins que la notification ou l'envoi du PV incombe au syndic élu, pas à l'AP.
NB : syndicat de 3 membres, rvh, sa sœur, son oncle ..... |
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rvhpsi
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Posté - 29 janv. 2015 : 13:20:09
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citation: Initialement posté par nefer
voulez vous dire que l'AG a nommé votre tante en tant que syndic non professionnel?
Oui. 
L'autre contrat soumis aux votes était un syndic pro. Ça me semblait une bonne idée d'avoir un acteur neutre afin de remettre de l'ordre dans la copropriété. Malheureusement la majorité en a décidé autrement.
citation: Initialement posté par nefer
concernant l'huissier vous lui faites un courrier en mettant une copie d e l'ordonnance de nomination de l'administrateur judiciaire en lui indiquant qu' il n'y a vait pas de syndic dans cette copropriété jusqu'à la nomination de l'administrateur et donc que Mr X n'avait pas qualité pour réclamer des fonds
Merci pour vos conseils. C'est ce que je vais faire au plus vite.
citation: Initialement posté par Gédehem
Le PV d'AG n'est notifié (LRAR) qu'aux opposants et défaillants.
Sauf à ce que votre mandataire ai voté dans un sens tel que vous avez été 'opposant' à la décision, vous n'aurez pas "notification" du PV.
J'étais effectivement opposant.
A ce jour pas de notification. Le délai légal de 2 mois est dépassé mais, si j'en crois mes recherches, ça n'a pas de conséquence autre que de repousser toujours plus le délai me permettant une éventuelle contestation de cette AG, ce qui n'est pas mon souhait.
citation: Initialement posté par Gédehem
Pour les autres, il est de pratique courante de l'envoyer à chacun, en lettre simple ou glissé dans la bal. Mais ce n'est qu'une 'pratique' bien pratique et non une obligation.
Un coup de fil à votre sœur pour le PV, éventuellement en lui donnant un coup de main s'il n'est pas déjà rédigé. Ce qui n'augure rien de bon si elle ne sait pas ce qu'il faut qu'elle fasse.
Ce n'est pas ma sœur mais ma tante qui est syndic bénévole.
citation: Initialement posté par Gédehem
Pour l'huissier un petit mot, où il faut lui préciser qu'il aurait du s'assurer que cet oncle était bien "syndic", ce qui lui donnerait pouvoir pour recouvrer une créance. (il faut le lui dire)
Que ce M. X, qui est votre oncle, se prétend syndic et agit sans mandat, pour un syndicat qui n'existe pas.
Merci pour vos conseils.
citation: Initialement posté par nefer
il me semble que c'est l'administrateur qui a convoqué l'AG pour la nomination du syndic: donc il a obligatoirement rédigé le PV en séance.....etl'a fait signer au président, scrutateur de l'AG ( en le signant en tant que secrétaire)
cela fait partie des archives transmises au syndic nommé
Outre le choix d'un contrat de syndic, l'AG organisée par l'administrateur mettait au vote le point suivant :
"Les formalités conséquentes de la présente Assemblée Générale seront effectuées par le Syndic désigné."
citation: Initialement posté par Gédehem
NB : syndicat de 3 membres, rvh, sa sœur, son oncle .....
En réalité 4 avec ma tante.
Pour rebondir sur l'idée de vendre, je crois que ce sera à court ou moyen terme inévitable. Cependant, il me paraît difficile de vendre lorsque la copropriété est sous administration judiciaire, et, maintenant que ce n'est plus le cas, je me refuse à mettre en vente tant que la situation financière n'est pas éclaircie (j'ai une locataire dans l'appartement à qui je n'ai pu faire de régularisation des provisions pour charge depuis bientôt 2 ans faute de disposer moi-même des documents à lui présenter). |
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Gédehem
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Posté - 29 janv. 2015 : 14:40:41
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3 ou 4, peu importe : petite copropriété, qui plus est familiale, où il est difficile de dégager une véritable majorité.
Pour le "formalité", mention cohérente : c'est le syndic élu qui agit au nom du syndic, la mission de l'AP étant réduite à ce que précise l'ordonnance l'ayant désigné : convoquer régulièrement une AG pour désigner le syndic, et c'est tout.
Sans doute que votre tante-syndic est pleine de bonne volonté. Sauf qu'elle n'y entend rien, ou pas grand chose, et qu'il faudrait peut être l'aider ...
Par exemple pour vous notifier le PV d'AG, ce à quoi elle n'a pas pensé .... |
Édité par - Gédehem le 29 janv. 2015 14:41:33 |
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rvhpsi
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10
Posté - 12 avr. 2015 : 19:47:26
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Bonsoir à tous,
Quelques mois après mon premier message, je reviens vous voir car les choses ont encore (un peu) évolué. Je pense que le plus simple est de continuer la chronologie que j'avais ébauché au tout début de cette discussion.
J'en étais donc resté fin janvier 2015 : à la demande de mon oncle, syndic secondaire autoproclamé, un huissier me fait parvenir un "commandement de payer pour charges de copropriété".
2 février 2015 : Sur vos conseils, je réponds à l'huissier par un courrier dans lequel j'explique que mon oncle n'a pas qualité de syndic, pas plus qu'il n'existe un syndicat secondaire. J'y joins la décision du juge du 14 mai 2014.
C'était certainement le bon choix car l'huissier ne m'a pas relancé.
31 janvier 2015 : Une assemblée générale de la copropriété principale a lieu. Ne pouvant me libérer de mes obligations (parent très lourdement handicapé par la maladie), je suis représenté par ma sœur. Je suis opposant sur 3 des 4 points soumis au vote, en particulier en raison de la rédaction pour le moins obscure de ces points (juste des titres de quelques mots, absence des textes précis devant être adoptés).
La convocation signale que le PV de l'assemblée générale du 19 novembre 2014 devait être remis lors de cette réunion. Cela n'a pas été le cas.
Au 12 avril 2015, je n'ai pas reçu le moindre PV d'assemblée générale concernant la copropriété principale.
2 avril 2015 : Pour la deuxième fois depuis le début de l'année, un clerc assermenté me remet en main propre et à mon domicile un "commandement de payer pour charges de copropriété" à la demande de mon oncle se présentant comme le "syndic bénévole en exercice".
7 avril 2015 : Je réponds à l'huissier par un courrier sensiblement identique à celui du 2 février 2015 dans lequel j'explique que mon oncle n'a pas qualité de syndic, pas plus qu'il n'existe un syndicat secondaire. J'y joins une nouvelle fois la décision du juge du 14 mai 2014.
Jeudi 9 avril 2015 : Je reçois un appel téléphonique de l'huissier (ou de son secrétariat) m'ordonnant de payer la somme réclamée et me menaçant, si je ne m'exécute pas, de transmettre le dossier à la justice. J'ai jusqu'au 17 avril pour faire parvenir un règlement de la somme que j'estime devoir.
J'ai eu beau expliquer que la personne qui l'a mandaté n'a pas la qualité pour le faire, cette fois l'huissier n'a rien voulu savoir.
Voilà pour les dernières nouvelles.
Je n'ai pas de question particulière. J'écris surtout pour partager avec vous ma très grande lassitude devant cette situation : une copropriété principale qui n'avance pas en raison de l'inexpérience de la syndic bénévole élue et une copropriété secondaire dont le syndic autoproclamé s'acharne. |
Édité par - rvhpsi le 12 avr. 2015 19:48:01 |
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Posté - 12 avr. 2015 : 20:18:12
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rvhpsi : Ne payez rien à cet huissier qui vous menace,et envoyez systématiquement copie de ce jugement; attendez que votre oncle vous assigne au TGI pour non paiement des charges, il devra alors prouvé qu'il est le syndic de votre petit SDC " familial" .
Vous pouvez aussi écrire à cet " oncle" que vous attendez un jugement pour payer vos charges, et que vous êtes surprise qu'il ne saisisse toujours pas le TGI.
Le syndic en charge de votre SDC peut aussi assigner cet oncle car il n'est pas syndic de la copropriété, il n'existe pas de SDC secondaire, il n'a aucune autorité pour exiger des charges de copropriété. pas de SDC secondaire qu'il l'a élu, pas d'AG, donc aucune possibilité d'appeler des fonds sans une décision d'une AG.
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nefer
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Posté - 12 avr. 2015 : 21:03:47
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avez vous écrit en RAR à cet huissier?
si non, faites le en expliquant clairement que Mr x n'a pas qualité pour appeler des fonds concernant cette copropriété, car il n'existe pas de syndicat secondaire, comme cela a été indiqué dans l'ordonnance de référé du... (à joindre)
vous pouvez ajouter que vous adresser une copie de ce courrier à la chambre départementale des huissiers |
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JPM
Modérateur
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Posté - 13 avr. 2015 : 07:45:38
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Apparemment il n'existe qu'un syndicat. ¨Point c'est tout.
Le règlement de copropriété dit qu'il est possible de créer 2 syndicats secondaires mais rien n'a été fait. Donc pas de syndicats secondaires. Pas de syndicat principal. Un syndicat
Votre tante a été désignée syndic du syndicat principal. Il faut que cette désignation soit rectifiée. A ce sujet voir l'avocat.
Il faut écrire en LRAR à l'huissier qu'il instrumente à la requête sans droit ni titre . Mais le mieux serait d'en parler aussi à l'avocat.
Ce n'est pas sur Universimmo que vous trouverez un secours efficace, compte tenu de l'urgence à refaire le point.
Cela n'enlève rien aux mérites d'Universimmo.
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rvhpsi
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Posté - 15 avr. 2015 : 08:43:53
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Merci à tous pour vos réponses.
Je suis allé consulter un avocat hier soir et il me conseille tout simplement... de ne rien faire car l'huissier fait du zèle. Si mon oncle insiste et porte l'affaire devant un tribunal alors il sera toujours temps de se défendre efficacement.
Il est donc urgent d'attendre pour le moment.
Merci encore. |
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Un syndic autoproclamé me menace 
