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tamborine
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 Posté - 16 avr. 2015 : 12:21:06
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Bonjour,
Un cas "sympathique" dans notre copropriété...
En 2012 nous avons vendu des parcelles de terrain à des promoteurs pour la construction de nouvelles copropriétés aux abords de notre résidence.
Nous avons donc reçu une importante somme d'argent qui a constitué un "compte travaux" spécifique. Ce compte travaux est utilisé depuis par notre copropriété pour financer des travaux d'embellissement de la résidence.
Jusque là , tout va bien...
Récemment, un copropriétaire a vendu son lot.
Il réclame alors que lui soit restitué la quote-part de ce compte travaux au motif que cette somme appartient au syndicat des copropriétaires et donc en partie à lui-même, au moment où a eu lieu la transaction.
Le problème est que si tous les copropriétaires vendeurs procèdent de même, notre "trésor de guerre" va fondre comme neige au soleil.
Le copropriétaire en question est il dans son droit? semble t'il qu'il est soutenu dans cette démarche par son notaire, alors que notre Syndic semble freiner des quatre fers pour que la transaction se fasse.
D'autre part, le nouveau copropriétaire ayant racheté le lot en question se voit ainsi "dépossédé" de ce "trésor de guerre" et donc comment doivent être gérés les futurs appels de fonds pour des travaux financés par cette cagnotte?
merci de votre avis éclairé sur ce sujet.
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Posté - 16 avr. 2015 : 12:37:30
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le problème vient de l'origine de cetet opération : le produit d'une vente ne peut pas être affecté à un compte travaux, il doit être distribué à chaque copro, même si celui-ci est débiteur....
deuxième chose : vous avez transformé cette vente en compte travaux, mais sous quelle forme : provisions ou avances ? qu'a t il été marqué sur la résolution qui a pris la décision.
Car suivant le cas, il y a deux manières de procéder :
* cette vente a été transformée en avances : dans ce cas ces avances qui restent sont attachés au copro vendeur qui se voit remboursé, MAIS l'acquéreur DOIT reconstituer cette avance.
* cette vente a été transformée en provisions (à ne pas confondre avec les provision spéciales art 18, qui sont des avances) : dans ce cas, c'est le syndicat qui en est "propriétaire", et le vendeur ne peut rien récupérer (sauf à négocier devant notaire avec l'acquéreur, mais qui ne regarde pas le syndicat).
Alors question : qu'est-il indiqué précisément sur la résolution qui a décidé la transformation du produit de la vente en ...... ? |
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tamborine
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 Posté - 16 avr. 2015 : 12:46:36
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Merci pour votre réponse, je vais creuser ces points là et rechercher la résolution. Mais c'est la première fois que j'entends parler "d'avances" ou de "provisions" dans ce cas de figure donc il n'est pas certain que cela figure sous forme de résolution.
Il se peut aussi que j'utilise le terme "compte travaux" à tort, la nature du compte est peut être différente d'autant que l'argent a été placé par le Syndic pour rapporter des intérêts à la copropriété.
En tous cas, nous procédons depuis 2012 au financement de travaux dans la résidence avec le contenu de ce "compte". |
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Posté - 16 avr. 2015 : 13:50:37
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tamborine : AIE !!! votre syndic de l'époque n'a pas été de bons conseil,...
En cas de ventes des parties communes, le syndic a obligation de créditer à chaque copropriétaire sa quote-part du produit de cette vente.
L’assemblée ne peut pas déroger aux modalités de répartition imposes par l’article L 16-1
Article 16-1 En savoir plus sur cet article...
Modifié par ORDONNANCE n°2014-1345 du 6 novembre 2014 - art. 3 (V)
Les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot.
La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic et ce, nonobstant l'existence de toute sûreté grevant son lot.
Les présentes dispositions ne dérogent pas à celles de l'article L. 222-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
Il ne faut pas oublier que les copropriétaires sont en INDIVISION sur les parties communes.C'est la base de la copropriété.
L'AG peut décider de voter que ces fonds soient placés; vous devez donc vérifier si cela fut voté. Si ce n'est pas le cas, le syndic est trés mal parti dans ce conflit.
Il a obligation de distribuer le produit de la vente PUIS appeler le même montant. Il n'a aucun droit de placer directement ses fonds sur un compte livret.
Ses fonds appartiennent aux copropriétaires présents au moment de la vente, par conséquent ce copropriétaire a totalement raison de réclamer son solde.
Il faut espérer que toutes les résolutions travaux votées précisent que les fonds seront prélevés sur ces fonds de travaux placés. 
En aucun cas ses fonds appartiennent au SDC. Larticle 16-1 est clair la dessus. Ce n'est pas le trésor de guerre du SDC. 
Ce genre de cas est courant avec ses dérives, et une mauvaise gestion.
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tamborine
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Posté - 16 avr. 2015 : 14:01:31
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citation: Initialement posté par philippe388L'AG peut décider de voter que ces fonds soient placés; vous devez donc vérifier si cela fut voté. Si ce n'est pas le cas, le syndic est trés mal parti dans ce conflit. Il a obligation de distribuer le produit de la vente PUIS appeler le même montant. Il n'a aucun droit de placer directement ses fonds sur un compte livret. Ses fonds appartiennent aux copropriétaires présents au moment de la vente, par conséquent ce copropriétaire a totalement raison de réclamer son solde. Il faut espérer que toutes les résolutions travaux votées précisent que les fonds seront prélevés sur ces fonds de travaux placés.
La placement des fonds a fait l'objet d'une résolution (a posteriori) et a été valablement voté en AG.
Et oui, lors des votes de travaux ultérieurs il y eut des sous-résolutions précisant l'origine des fonds : fonds placés, ou appel de fonds à faire.
Merci pour votre réponse :)
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Posté - 16 avr. 2015 : 14:14:20
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citation: La placement des fonds a fait l'objet d'une résolution (a posteriori) et a été valablement voté en AG.
oui, mais sous quelle forme : avances ou provisions ??? that is the question ? |
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ABCT
Contributeur senior
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Posté - 16 avr. 2015 : 17:11:15
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La vente a eu lieu en 2012.... soit avant les décrets de la loi Warsmann du 22 mars 2012 et a fortiori avant le décret du 11 mars 2013 fixant les modalités de "l'emprunt collectif" (en l'occurrence du placement collectif) réalisé lors de la cession et dont les fonds ont été placés en application d'une décision de l'A.G.
Dès lors chaque propriétaire à sa quote-part dans ce placement selon ses tantièmes au sein du syndicat.....
Lors du départ d'un copro, l'opération évoquée dans le message 1 de Rambouillet est applicable.
=le vendeur part avec sa quote-part (ou se fait rembourser par son acquéreur) et le nouveau copropriétaire se trouve créditeur du même montant (à valoir sur les travaux futurs (ou autres). |
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tamborine
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Posté - 16 avr. 2015 : 17:18:03
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citation: Initialement posté par rambouilletcitation: La placement des fonds a fait l'objet d'une résolution (a posteriori) et a été valablement voté en AG. oui, mais sous quelle forme : avances ou provisions ??? that is the question ?
Je vais vérifier ce point et je vous tiens au courant. |
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Posté - 16 avr. 2015 : 17:36:05
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citation: Lors du départ d'un copro, l'opération évoquée dans le message 1 de Rambouillet est applicable.
=le vendeur part avec sa quote-part (ou se fait rembourser par son acquéreur) et le nouveau copropriétaire se trouve créditeur du même montant (à valoir sur les travaux futurs (ou autres).
sauf si dans la résolution, il est bien exprimé que le produit de cette vente est transformé en "provisions" classiques, qui deviennent de fait attacher au lot.
attendons ce que va nous écrire tamborine de la résolution, mais, perso, je crains qu'elle soit mal fichue et reste vague.... on verra... |
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Posté - 16 avr. 2015 : 19:22:23
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rambouillet : je ne comprends pas votre position entre avances ou provisions, cette question ne se pose pas.
Ces fonds ne peuvent pas être attachés au lot. L'article 16_1 précise ibne qu'ils se divisent entre les copropriétaires. L'AG ne peut pas voter que ces fonds resteront attachés au lot.
tamborine : il faut aussi vérifier que le syndicn a bien créditer les comptes de charges personnelles à réception des fonds, puis à exécuter la décision d'AG de les placer sur un compte rémunéré.
ON ne peut pas voter à postériori le placement de ces fonds. Cela doit être voté avant que les copros reçoivent leur quote-part. Car le syndic DOIT verser ces quote-part par chèque. SI rien n'a été décidé avant.
Des dérives et des problèmes en cas de vente, vous êtes en plein dedans.
IL ne s'agit pas non plus d'un emprunt collectif !! mais du paiement à chaque copro de sa quote-part de la vente d'une partie commune. INDIVISION et pas autre chose.
IL ne s'agit pas non plus d'une résolution " classique" de la création d'un fonds pour travaux futurs, d'ou les errements dans cette gestion. |
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Posté - 16 avr. 2015 : 20:37:15
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citation: L'AG ne peut pas voter que ces fonds resteront attachés au lot.
OUI? mais si elle l'a fait c'est applicable, même si c'est anormal....
on le sait il y aurait du y avoir la décision de rendre, puis en parallèle une autre résolution décidant de créer "avances" ou "provisions", du même montant exigible en une seule fois.... mais il semble que cela n'a pas été fait : l'AG a décidé de mettre les fonds sur un compte travaux, c'est fait, c'est fait..... personne n'a assigné.
Maintenant, pour moi, l'important est de savoir si ce fonds est constitué d'avances ou de provisions.... et j'attends la réponse... |
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Compte travaux et copropriétaire vendeur 
