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Baudolino
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 Posté - 31 janv. 2015 : 20:09:56
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A majik : je confirme que la propriété des parties communes est indivise en 1/36 ème (2 lots ont été fusionnés depuis la création), en témoigne notamment l'acte de vente de la parcelle cédée au garage automobile ainsi que celui d'une cession gratuite d'une toute petite parcelle au Département dès l'origine du lotissement. Je n'ai pas vu tous les actes de propriété des colotis mais ce point (l'indivision) me semble acquis.
Quant à savoir si les colotis sont d'accord, c.a.d. s'ils font la même lecture de la situation, je ne pense pas qu'ils aient à se prononcer. Nous parlons bien de l'acte de vente des lots qui est un doc juridique ; pas une opinion.
Ceci dit, les membres du bureau consultent en ce moment, chacun des colotis en entretien indiviuel. Cela prendra du temps ... Nous voudrions une base juridique solide d'où cette recherche sur ce forum et notre attente d'expertise.
Oui, nous avons prévu de modifier les statuts de l'ASL, ce sera même notre première action (dans les semaines à venir), d'autant qu'ils n'ont pas été mis en conformité avec l'ordonnance de 2004 !
Cela ne règlera pas la question du CdC. C'est pourquoi, après nos échanges de ce jour, je me demande s'il ne faudrait pas prévoir une modif des deux docs lors de la même AG extraordinaire ...
La modif du cahier des charges pose-t-elle un pb particulier (sauf pas règle d'urbanisme et publication aux hyptothèques) ? Le délai sur l'incidence de la suppression du COS par ALUR nous laisse jusqu'en 2019 pour confirmer, le cas échéant, les règles actuelles en la matière ... et le décret n'a pas encore paru ! La seule modif importante serait donc la suppression de l'article sur le transfert des voies (ce qui n'empêcherait pas de le demander ultérieurement si l'ASL changeait d'avis ; il s'agit seulement de supprimer l'obligation).
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Posté - 31 janv. 2015 : 20:25:38
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Modification du CDC.....ben unanimité, non? Ou majorité prévues dans le CDc si tel est le cas
Le premier alinéa du L 442-10 ne concerne pas les parties communes........selon la lecture littérale de l'article et si l'on considère qu'il s'agit d'un autre point que l'affectation.
Mais bon si quelqu'un sait lire cet article, je suis preneur
Et bien sur si l'on accepte l'idée que le L 442-10 concerne des CDC non approuvès.
Volilà .....si.....si....si |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Édité par - Jean-Michel Lugherini le 31 janv. 2015 20:32:50 |
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Baudolino
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43
Posté - 31 janv. 2015 : 20:59:20
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Modif du CdC : le CdC ne prévoit rien mais les statuts de l'ASL, oui. La majorité qualitifée mentionnée est celle de l'ancien R315-3 (abrogé).
Pour le L442-10, il me semble que :
- il ne concerne que les CdC approuvés ou les clauses de nature règlementaire des CdC non approuvés, ce qui n'est pas notre cas (CdC non approuvé et clause non règlementaire)
- il exclut explictement les parties communes
Donc, rien ne détermine, à priori, comment modifier le CdC. Le mieux serait d'adopter la règle de la majorité qualifiée du L442-10 dans le futur statut de l'ASL, ce qui éviterait l'unanimité, difficile à réunir.
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Baudolino
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Posté - 31 janv. 2015 : 22:24:52
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A Jean-Michel Lugherini, majik et Emmanuel Wormser :
MERCI pour votre disponibilité et vos conseils tout au long de la journée
et BON DIMANCHE !
Je continuerai de suivre ce fil. De multiples questions restent posées. Si vous avez des suggestions supplémentaires, je serai preneur, bien entendu.
Cordialement, |
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 Posté - 31 janv. 2015 : 22:40:27
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un détail : si ASL de gestion, c'est aux propriétaires d'agir pour empêcher la cession, pas à l'ASL |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Baudolino
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Posté - 31 janv. 2015 : 23:02:21
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zut ! je pensais que l'ASL pouvait gérer l'indivision (voir réponse à majik de 19:17:25) ...
Etapes envisagées :
1- AG extra : modification du statut de l'ASL, dont révision des modalités de modif du CdC + précision dans l'objet "gestion des parties communes en indivision"
2- AG extra : modification du CdC, avec essentiellement suppression de l'obligation de transfert
3- AG extra : décision de fermeture du lotissement et confirmation des travaux à engager
Qu'en pensez-vous ?
Bien sûr, en parallèle (procédure de 4 à 5 mois minimum), rien n'empêcherait de renforcer la signalétique du lotissement pour confirmer le caractère privé des voies et provoquer un entretien avec le Maire (certains colotis sont conseillers municipaux). Toutefois, la priorité serait de caler rapidement le fonctionnement associatif en groupant si possible les AG extra. Mais les contraintes de publication sont incontournables (2 mois environ pour les statuts et 1 mois puis CdC) ...
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Posté - 31 janv. 2015 : 23:18:38
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gérer l'indivision n'est pas disposer des biens... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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Emmanuel Wormser
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Baudolino
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Posté - 31 janv. 2015 : 23:37:27
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ok bien sûr.
Mais, nous avons établi précédemment que la commune n'avait pas de moyen d'action direct pour récupérer la propriété des parties communes puisqu'elle ne peut invoquer le cahier des charges.
Reste la portée des actes individuels de propriété (où les colotis s'engagent individuellement à remettre les communs si demande communale). J'ai posé plusieurs fois la question de la portée juridique de cette clause mais personne n'a suivi .... Ce point reste à éclaircir.
La seule chose que pourraient faire individuellement les propriétaires serait donc de manifester leur opposition à l'ouverture publique des voies pour éviter le L318-3. Mais, on vient de dire que l'ASL pouvait gérer ce pb (avec des règles de majorité adaptées).
Donc, je ne vois pas ce que les propriétaires pourraient faire de plus. Une idée .. ? |
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Posté - 31 janv. 2015 : 23:45:20
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majik
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Posté - 01 févr. 2015 : 07:49:34
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citation: Reste la portée des actes individuels de propriété
(où les colotis s'engagent individuellement à remettre les communs si demande communale).
Ce DOUBLE engagement concordant (cahier des charges publié et actes publiés) est INCONTOURNABLE.
Si l'on peut avoir un doute sur la propriété ACTUELLE de la parcelle commune...acquise avec le temps, du fait du hiatus entre CdCh et actes et par le fait qu'aucun autre "propriétaire" ne se soit manifesté...
Il reste que les dispositions conventionnelles contenues dans un document immuable ne s'évanouissent pas.
Que l'UNANIMITE des contractants est nécessaire pour les modifier.
L'ASL n'est pas un co-contractant!
Je crie casse-cou sur votre programme "aessellien" qui confond le droit relatif à l'ASL et le droit de propriété des colotis et me semble mettre la charrue avant les boeufs.
citation: Quant à savoir si les colotis sont d'accord, c.a.d. s'ils font la même lecture de la situation, je ne pense pas qu'ils aient à se prononcer. Nous parlons bien de l'acte de vente des lots qui est un doc juridique ; pas une opinion.
Certes un acte de vente est un document opposable...jusqu'Ã un certain point!
Dans votre cas, il contient une clause discordante avec un document opposable A TOUS LES COLOTIS avec une ANTERIORITE qui lui donne une PRIORITE.
Seule la question de la PROPRIETE d'un bien permet d'espérer en sortir par une sorte d'exception basée sur la manière dont on acquiert un bien...
Le document "acte de vente" ne suffit pas.
Une interprétation du droit applicable est nécessaire.
(souvent ce sont les juges qui se "prononcent" lorsqu'ils sons saisis par des personnes qui ont une "opinion" contraire...)
C'est dire s'il faut procéder avec finesse et délicatesse...
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Baudolino
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Posté - 01 févr. 2015 : 08:39:35
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Enfin ! Cette clarification, attendue, sur la portée des clauses contenues dans les documents contractuels de droit privé (CdC et acte de vente) est un point cardinal pour organiser notre action. Merci pour votre analyse et votre pédagogie !
Votre explication est convaincante. Je me permets cependant quelques questions pour être sûr de bien comprendre, n'étant pas familier du droit privé :
- vous estimez que l'acte de vente seul autorise la commune à revendiquer la propriété des parties communes (voies, placette, allées et stationnement)
- vous négligez (avec raison) le cahier des charges car la commune n'était pas présente au contrat. Ne peut-on dire la même chose des actes de vente puisque la commune n'est pas partie prenante de ces actes (elle n'a rien signé, ni dans ces actes, ni ailleurs ; de plus, ni l'arrêté préfectoral, ni le règlement ne posent le principe d'un transfert à la commune) ? Si oui, la portée des clauses inclues dans les actes de vente serait nulle.
- vous considerez que l'indivision organisée par les 36 actes de vente lie contractuellement les propriétaires indivis entre eux et que toute décision mettant en jeu la propriété de la parcelle ne peut relever que de l'unanimité quand bien même l'ASL, que vous estimez indispensable, aurait pour objet de gérer le bien indivis. L'ASL ne pourrait décider, avec ses propres règles, de l'affectation des biens et l'ouverture à la circulation publique serait une décision d'affectation.
Ai-je bien compris ? Peut-on formuler les choses comme cela ?
Merci encore pour la précision de votre analyse et vos conseils avisés.
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Posté - 01 févr. 2015 : 08:43:32
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ne pas confondre ouverture à la circulation générale et transfert au domaine public |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Baudolino
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Posté - 01 févr. 2015 : 09:01:29
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A Emmanuel Wormser : ok (c'était clair dans mon esprit).
Donc, selon vous, l'ASL pourrait décider (à la majorité prévue dans ses statuts et non à l'unanimité) de l'usage du bien indivis (le transfert étant, à l'inverse, une décision de souveraineté sur le bien, réservé aux propriétaires indivis).
Du coup, vous semblez considerer que l'ouverture ou non à la circulation générale pourrait relèver d'une compétence de l'ASL investie d'un pouvoir de gestion par son objet. Or, j'avais compris que vous suggériez l'inverse (23:45:20) ...
Ai-je mal compris ? Merci pour vos conseils.
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Posté - 01 févr. 2015 : 09:06:51
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Moi, je considère aucunement que la Commune peut revendiquer quoique ce soit au regard des actes de ventes!
L'Asl peut gérer les voies au niveau de leur entretien.l....gérer ne veut pas dire en disposer à des fins de transfert de propriété.
Sauf erreur.....je ne pense pas avoir lu l'objet social de ces statuts. |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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majik
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Posté - 01 févr. 2015 : 09:09:26
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citation: - vous estimez que l'acte de vente seul autorise la commune à revendiquer la propriété des parties communes (voies, placette, allées et stationnement)
NON, ce n'est pas ce que j'ai voulu dire...
citation: - vous négligez (avec raison) le cahier des charges car la commune n'était pas présente au contrat. Ne peut-on dire la même chose des actes de vente puisque la commune n'est pas partie prenante de ces actes (elle n'a rien signé, ni dans ces actes, ni ailleurs ; de plus, ni l'arrêté préfectoral, ni le règlement ne posent le principe d'un transfert à la commune) ?
NON, je ne néglige pas le cahier des charges, c'est même le contraire de ce que j'ai dit!
Je répète : le cahier des charges publié est un document immuable en tant que CONTRAT dont toutes les clauses sont primordiales.
La difficulté essentielle de votre situation embrouillée tient au DROIT DE PROPRIETE SUR LA PARCELLE litigieuse.
Pour trouver une issue à ce litige constitué par :
- des actes de vente contenant une clause discordante relative à ce droit de propriété (CdCh l'attribuant "par vocation" à l'ASL tandis que les actes l'attribuent en indivision par tantièmes répartis aux lots);
- un FAIT ACTUEL où, "en réalité" existe une indivision détenant ce bien litigieux;
- cette situation actuelle découlant d'un parti pris non contesté depuis les 1ères ventes;
nous nous sommes "accordés" sur l'interprétation selon laquelle la parcelle litigieuse est la POSSESSION de l'indivision.
Mais c'est tout! Et c'est SEULEMENT une interprétation limitée au droit de propriété actuel des colotis sur cette parcelle.
Parmi les "droits et obligations" des colotis, il DEMEURE l'engagement de cession à la commune qui pèse sur CHACUN des colotis, tant par l'effet de la clause du CdCH que de celle IDENTIQUE des actes de vente.
citation: - vous considerez que l'indivision organisée par les 36 actes de vente lie contractuellement les propriétaires indivis entre eux et que toute décision mettant en jeu la propriété de la parcelle ne peut relever que de l'unanimité quand bien même l'ASL, que vous estimez indispensable, aurait pour objet de gérer le bien indivis. L'ASL ne pourrait décider, avec ses propres règles, de l'affectation des biens et l'ouverture à la circulation publique serait une décision d'affectation.
OUI
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Baudolino
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Posté - 01 févr. 2015 : 09:29:08
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A majik : j'ai bien fait de demander ... ! j'avais un doute.
Incidemment, vous confirmez la position de Jean-Michel Lugherini sur le fait que la Commune ne peut revendiquer quoi que ce soit sur la base des actes de vente. C'est bien çà ?
La Commune ne peut, à mon avis, revendiquer quoi que ce soit sur la base du CdC puisqu'il s'agit d'un contrat privé.
Par contre, effectivement, il y a bien embrouille sur l'affectation du droit de propriété entre colotis et ASL. Mais seuls, ceux-ci peuvent contester. Non ?
Donc, si nous modifions le CdC (à la majorité qualifiée, selon les statuts actuels ou la révision en cours), en supprimant l'article litigieux ("... les communs sont destinés à être incorporés au domaine public communal ..." puis : "Le lotisseur lui-même ou l'ASL sera tenu d'en faire remise gratuitement sans qu'un des propriétaires ait le droit de s'y opposer" - A noter d'ailleurs, que le lotisseur ayant disparu et l'ASL n'étant pas propriétaire, cette clause est inapplicable), nous réglons le pb. Qu'en pensez-vous ?
D'ailleurs, de ce point de vue (respect du CdC) la modif est aussi nécessaire pour fermer la voie puisque le CdC dit que les communs sont "affectés à la circulation publique sans aucune restriction".
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Édité par - Baudolino le 01 févr. 2015 09:35:37 |
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Baudolino
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Posté - 01 févr. 2015 : 09:31:08
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A Jean-Michel Lugherini : l'objet social des statuts sont indiqués dans le 1er post :
- les statuts de l'ASL définissent son objet en deux parties. D'une part, "l'acquisition, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs ainsi que leur cession éventuelle à une personne morale de droit public" et d'autre part, le respect des règles du lotissement, la répartition des dépenses et leur recouvrement. |
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majik
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Posté - 01 févr. 2015 : 09:47:49
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citation: Incidemment, vous confirmez la position de Jean-Michel Lugherini sur le fait que la Commune ne peut revendiquer quoi que ce soit sur la base des actes de vente. C'est bien çà ?
La Commune ne peut, à mon avis, revendiquer quoi que ce soit sur la base du CdC puisqu'il s'agit d'un contrat privé.
OUI, oui et oui
Le problème est né de l'usage immodéré de votre BIEN INDIVIS par des "gens" qui ne détiennent aucun droit sur ce bien...
Ce problème POURRAIT cesser si la commune exerçait REGULIEREMENT ses compétences...
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Baudolino
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Posté - 01 févr. 2015 : 10:13:59
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ok merci pour la clarté de vos positions mais de quelles compétences communales parlez-vous puisque la commune ne peut exiger le transfert ? Visez-vous le L318-3 ?
Il est vrai, qu'à ce jour, l'ouverture à la circulation générale étant de facto, le L318-3 est possible. Mais si nous déclarons, ou à minima l'un d'entre nous déclare, refuser l'ouverture, la commune n'aura plus de capacité à agir (cf. décision CC), donc plus de compétence (sauf l'expropriation). |
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60
Posté - 01 févr. 2015 : 10:20:14
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Sujet |
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Fermeture des voies communes 
