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majik
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 Posté - 01 févr. 2015 : 10:36:12
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La commune ne peut "exiger" le transfert sur la base du contrat qui lie les colotis entre eux.
Bon.
Mais elle "peut" (= elle a la faculté) mettre en œuvre une procédure qui relève de sa compétence.
La commune DOIT choisir entre deux solutions, chacune des deux solutions entraînant pour elle des droits et obligations.
En attendant, la dissuasion peut aussi s'exercer par le rétrécissement de la voie à un ou des endroits choisis où des bacs à fleurs imposeraient un seul couloir de circulation...
les GPS enregistrent très vite ces contraintes en termes de recommandations...
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Baudolino
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 62
 Posté - 01 févr. 2015 : 10:48:33
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Concernant l'indivision, je viens de parcourir rapidement l'étude des Editions législatives. J'ai noté les points suivants :
Bien que ne disposant pas de la personnalité juridique, l'indivision peut apparaitre, à certains égards comme un groupement personnifié, notamment par l'émergence d'un intérêt commun, l'application de la règle majoritaire à la gestion des biens indivis et à leur aliénation après autorisation judiciaire, l'existence d'un actif et d'un passif commun.
Régime légal (article 815 à 815-18 du code civil) :
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- les actes d'administration normale peuvent être accomplis par l'indivisaire ou les indivisaires titulaires d'au moins 2/3 des droits indivis.
- les actes de disposition (aliénation) peut aussi intervenir à l'initiative d'un majorité mais avec autorisation judiciaire
- généralement, les actes de disposition nécessitent l'unanimité, de même que les baux ruraux et commerciaux
- un mandat général d'administration peut être donné à un ou plusieurs indivisaires ou à un tiers. Le pouvoir d'agir est confié par au moins 2/3 des droits indivis.
- un mandat tacite portant sur les actes d'admin peut être judiciairement reconnu à un indivisaire pourvu que les coindivisaires n'aient pas manifesté d'opposition et qu'ils aient été informés
- en outre, un indivisaire peut être autorisé en justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un coindivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun (L815-5 code civil + TGI)
- et encore, le TGI peut prescrire ou autoriser toutes mesures urgentes que requiert l'intérêt commun
- et même, l'un quelconque des indivisaires a le pouvoir de prendre seul les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence (L815-2). Exemples : l'action tendant à constater l'aggravation d'une servitude ; l'action en revendication d'une servitude de passage ; la demande tendant à faire cesser des voies de fait sur un terrain indivis et à sa remise en état
- chaque indivisaire est titulaire d'une quote-part idéale de la masse indivise. Sur cette fraction abstraite des biens indivis ayant une valeur patrimoniale, il jouit d'un droit privatif, exclusif, qui lui confère le droit d'accomplir individuellement tous actes de disposition
- l'indivision est un état provisoire. Le principe est, en effet, que nul ne peut être contraint d'y demeurer. Le partage qui met fin à l'indivision peut toujours être évoqué par tout indivisaire. L'action en partage est imprescriptible. Mais font exception, les biens qui en raison de leur nature, sont en indivision forcée et perpétuelle, notamment les clôtures mitoyennes, les parties du sol communes à l'usage de plusieurs immeubles (allées, chemins, cours, ...)
Régime conventionnel :
---------------------------
- la convention est régie par les articles 1873-1 à 1873-18 du code civil (donc, pas une ASL !)
- l'objet de la convention est d'indivision est de définir le mode d'admin de l'indivision. La gérance est en général organisée selon les principes régissant les sociétés en nom collectif. |
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Baudolino
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63
Posté - 01 févr. 2015 : 11:26:19
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A majik : oui, la commune a toute latitude pour exercer ses compétences afin de mener à bien ses prérogatives et son projet, tel qu'exposé dans le PLU par exemple.
Il y a bien un intérêt général en jeu ... J'en suis conscient. Mais, sans entrer dans les détails du projet qui vise à déplacer le centre du village de la partie historique, passablement encombrée, vers l'espace aménagé depuis les années 70 comprenant plusieurs lotissements et une petite zone commerciale, je conteste la pertinence d'une accentuation du trafic routier DE TRANSIT au travers d'un lotissement, même avec sécurisation (limitation à 30, retrécissements, ...). D'autant que la départementale est à 100 mètres à vol d'oiseau et que la desserte des zones alentours via la partie commerces est déjà aménagée et vient récemment de recevoir une bonne "remise à neuf".
L'idéal serait de remplacer les feux par un rond-point mais la décision relève du Département et la zone est inondable. Cependant, l'empiétement supplémentaire vers la rivière serait au maximum de la largeur d'une voie sur 50 mètres environ. Cà semble possible, d'autant qu'un projet de traversée du village sera mis en consultation courant 2015. L'hypothèse d'un rond-point est mentionnée au PLU et évoquée historiquement depuis 25 ans mais elle est plus onéreuse que la création d'une voie sur notre lotissement, sans sécurisation et avec un entretien par l'ASL. C'est là que réside le scandale ... !
En outre, la confiance ayant disparu, le devenir de la placette devient un enjeu important (1 680 m² en zone constructible !). La volonté communale et nationale (ALUR) de densifier les lotissements peut susciter des vocations ... Et l'Etat a fait modifier le projet initial de PLU pour y introduire des objectifs de logement social sur l'ensemble de la zone dont nous parlons alors qu'il n'y en a pas un seul aujourd'hui ...
Il y a donc les VOIES (pour lesquelles se posent la question de l'ouverture ou non à la circulation générale) et la PROPRIETE de près de 1 680 m² en plein milieu du lotissement.
Entre intérêt général et intérêts particuliers (même indivis), il y a un espace pour la discussion et la recherche de compromis. C'est le sens de notre démarche.
Si la commune estime pouvoir mettre en oeuvre le L318-3, qu'elle le fasse. Les juges se "prononceront" !
Si certains colotis préfèrent le transfert intégral à la commune pour sortir de la cogestion (tracas, cotisation, ...), il leur faut réunir une majorité de 2/3 des coindivisaires (cf. Indivision), ce qui est impossible aujourd'hui.
Ce ne sera pas simple de dégager une issue alors que le cadre juridique est foireux ! Il vaudrait mieux éviter un contentieux (administratif, pour le coup) de 6 ans minimum mais mieux vaut çà qu'une détérioration manifeste de notre patrimoine et une mise en risques de notre cadre de vie (petits enfants, personnes âgées, ...).
Merci encore pour votre intérêt. |
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majik
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Posté - 01 févr. 2015 : 11:30:15
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Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Version consolidée au 01 février 2015
Chapitre I : Définition et organisation de la copropriété.
Article 1
La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.
A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs.
La convention contraire est l'ASL....
Soit vous partez du principe que c'est l'ASL qui s'impose aux colotis...
Soit vous tombez sous le coup de la loi du 10 juillet 1965...
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Baudolino
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65
Posté - 01 févr. 2015 : 11:41:10
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A Emmanuel Wormser : pouvez-vous m'expliquer la distinction entre PROPRIETE et POSSESSION ?
Actuellement : propriété des codivisionnaires puisque actes de vente.
Demain : transfert. Comment ? Soit, unanimité des colotis (impossible, puisque nous sommes plusieurs contre) ; soit, action de la commune (uniquement L318-3 ou expropriation, me semble-t-il) ; soit, demande de l'ASL (pourquoi pas ?).
Le distinguo PROPRIETE / POSSESSION (usage ?) apporte-t-il quelque chose ? |
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Baudolino
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66
Posté - 01 févr. 2015 : 11:50:49
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A majik : éclairage intéressant. Je n'ai pas l'étude Copropriété des Editions législatives sous la main mais je regarderai demain ....
L'ASL est donc un mode de gestion adapté qui nous dispense du régime des copros. Incidence ? |
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 Posté - 01 févr. 2015 : 12:38:43
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vous mélangez tout ... mais il est vrai que nos interventions n'aident pas à simplifier... notamment parce que quelques fondamentaux sont ignorés.
votre indivision n'est pas sous régime général de l'indivision car c'est une voirie commune donc régime spécifique de l'indivision forcée.
La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements (545 CC). La possession est la détention ou la jouissance d'une chose ou d'un droit que nous tenons ou que nous exerçons par nous-mêmes, ou par un autre qui la tient ou qui l'exerce en notre nom (2255 CC)
le transfert d'office porte sur la propriété, la possession n'intervenant que par rebond ... et étant de facto antérieure puisque la procédure ne peut être mise en oeuvre que pour une voie déjà ouverte à la circulation générale
pour le dire autrement ... prenez la température des colotis : veulent ils ou pas un transfert qui les prive définitivement du pouvoir de règlementer l'usage de la voie mais les débarasse de la charge de gestion et d'entretien afférente ? si oui, arrêtez de vous torturer.
si non, commencez par bloquer toute véléité de transfert d'office initiée par la commune... et, petit à petit, préoccupez vous de mettre en cohérence les actes de propriété (descriptif du bien ET CDC publié) d'une part, et propriété et possession d'autre part.
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Baudolino
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68
Posté - 01 févr. 2015 : 13:11:44
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A Emmanuel Wormser : je ne mélange pas ... trop !
Nous avons effectivement réussi à dégager progressivement les concepts applicables à une situation de fait passablement confuse. A noter : tous les éléments factuels utiles sont présents dans le 1er post.
Pour susciter l'intérêt des contributeurs et dégager les réponses les plus pertinentes, par décantation et avec l'aide de chacun, j'ai opté pour donner suite et prolonger chaque proposition. Plutôt que de sélectionner par avance des concepts juridiques à la compréhension incertaine (à mon niveau), j'ai privilégié un exposé des éléments de fait, vous laissant apprécier leur portée juridique ... ce qui est fait maintenant !
Je vous rejoins complètement sur la suite à donner. J'en arrivais à la même conclusion avant de lire votre dernier post. La 2ème option est la bonne puisqu'une majorité de colotis s'oppose maintenant au transfert. Je vous tiendrai informés de l'évolution, par étape, sur ce fil de discussion.
UN GRAND MERCI A CHAQUE CONTRIBUTEUR !
Bonne après-midi à tous.
Cordialement, |
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Baudolino
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Posté - 06 nov. 2015 : 13:19:25
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Bonjour,
Pour faire échec au L318-3, 26 colotis ont cosigné un courrier au Maire en février 2015 par lequel ils notifient leur refus d'ouverture à la circulation publique. Des panneaux de circulation (sens interdit) et d'information (propriété privée) sont présents aux trois entrées du lotissement. NB : seuls 26 colotis ont été sollicités pour aller vite.
Deux rencontres avec le Maire n'ont pas permis d'avancer. Celui-ci persiste dans son attitude : "je prends les terrains + les voies quand je veux, pour en faire ce que je veux. Dans l'immédiat, les propriétaires restent tenus d'entretenir les voies et les bordures en application du CDC". Il sollicite cependant le transfert d'une partie des voies pour y faire déboucher une nouvelle voie prévue au PLU (4ème accès ! suite à réserve sur terrain attenant).
Aujourd'hui, les colotis partisans de la fermeture souhaitent poser une barrière automatique sur l'un des accès afin de limiter le trafic. Mais, il n'y a pas unanimité.
Pour éviter un conflit juridique entre les colotis, je prévoie une modification du CDC qui retirerait les clauses imposant l'ouverture à la circulation publique et le transfert à la commune. Le transfert resterait possible puisque non interdit (soyons optimiste ! un compromis pourrait être trouvé).
Sachant que les statuts de l'ASL prévoient que les décisions portant sur un projet de modification du Cahier des Charges "ne sont valablement prises [par l'ASL] que dans les conditions de majorité fixées par l'article R 315-3 [coquille du texte original : L 315-3] du Code de l'Urbanisme", j'ai deux questions :
- l'article L 315-3 ayant été abrogé, peut-on / doit-on y substituer les règles de majorité définies au L 442-10 (bien que le 2ème alinéa de cet article prévoit que le 1er "ne concerne pas l'affectation des parties communes" ; l'exception semble viser essentiellement le processus de décision, c.a.d. l'intervention d'une autorité compétente) ?
- une fois la décision prise à la majorité requise, comment acter la modification du CDC : publication au fichier immobilier, enregistrement chez un notaire (n'importe lequel ?), notification à chaque colotis, ... ?
Je vous remercie par avance de votre éclairage et de votre aide.
Cordialement, |
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Posté - 06 nov. 2015 : 13:47:26
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citation: Initialement posté par Baudolino
Bonjour,
Pour faire échec au L318-3, 26 colotis ont cosigné un courrier au Maire en février 2015 par lequel ils notifient leur refus d'ouverture à la circulation publique. Des panneaux de circulation (sens interdit) et d'information (propriété privée) sont présents aux trois entrées du lotissement. NB : seuls 26 colotis ont été sollicités pour aller vite.
Deux rencontres avec le Maire n'ont pas permis d'avancer. Celui-ci persiste dans son attitude : "je prends les terrains + les voies quand je veux, pour en faire ce que je veux.
il va falloir qu'il arrête le chichon, l'élu de votre coeur !
récemment CAA Versailles 16-4-15 13VE00823 et CE 17-6-15 373187citation: Dans l'immédiat, les propriétaires restent tenus d'entretenir les voies et les bordures en application du CDC".
ça ne le regarde pas : il n'est pas partie au contrat
citation: Il sollicite cependant le transfert d'une partie des voies pour y faire déboucher une nouvelle voie prévue au PLU (4ème accès ! suite à réserve sur terrain attenant).
quelle procédure envisage-t-il ?
à part l'expropriation, il ne peut rien... et une expro, c'est difficile !citation:
Aujourd'hui, les colotis partisans de la fermeture souhaitent poser une barrière automatique sur l'un des accès afin de limiter le trafic. Mais, il n'y a pas unanimité.
ce n'est pas indispensablecitation:
Pour éviter un conflit juridique entre les colotis, je prévoie une modification du CDC qui retirerait les clauses imposant l'ouverture à la circulation publique et le transfert à la commune. Le transfert resterait possible puisque non interdit (soyons optimiste ! un compromis pourrait être trouvé).
Sachant que les statuts de l'ASL prévoient que les décisions portant sur un projet de modification du Cahier des Charges "ne sont valablement prises [par l'ASL] que dans les conditions de majorité fixées par l'article R 315-3 [coquille du texte original : L 315-3] du Code de l'Urbanisme", j'ai deux questions :
- l'article L 315-3 ayant été abrogé, peut-on / doit-on y substituer les règles de majorité définies au L 442-10 (bien que le 2ème alinéa de cet article prévoit que le 1er "ne concerne pas l'affectation des parties communes" ; l'exception semble viser essentiellement le processus de décision, c.a.d. l'intervention d'une autorité compétente) ?
en fait, sous le régime L315-3, qu'importe ce que prévoyait le CdC en termes de majorité : ce qui relève du champ du L315-3 était soumis aux majorités prévues au L315-3 et pas à autre chose (le CdC ne pouvait pas y déroger)
on peut considérer que c'est la même chose pour le L442-10
et là , problème : vous confondez une fois encore propriété et affectation : cet espace est affecté à une voirie... je ne suis pas convaincu que l'ouverture à la circulation générale relève de l'affectation et je suis certain que le transfert en est exclu !
citation:
- une fois la décision prise à la majorité requise, comment acter la modification du CDC : publication au fichier immobilier, enregistrement chez un notaire (n'importe lequel ?), notification à chaque colotis, ... ?
majorité (ou unanimité si hors champs du L442-10 ?) après avoir vérifié que tous les colotis ont bien été informés -même ceux qui n'en veulent pas-... puis acte administratif -du maire : bon courage !- si L442-10 ou acte notarié si hors L442-10 |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Baudolino
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Posté - 06 nov. 2015 : 14:41:45
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A priori, l'ouverture à la circulation publique n'est pas une "clause de nature règlementaire". La note du ministère de juin 2014 ("Loi Alur : Mobilisation des terrains issus de lotissement") cite en exemple les "règles relatives à la destination des constructions, à l’emprise au sol, aux prospects, à la hauteur, au stationnement.". A l'inverse, elle précise que la procédure du L442-10 "ne s'applique pas aux parties communes, telles celles affectées aux espaces verts".
Ouf ! on devrait donc éviter la saisine de l'autorité compétente (le Maire) !
Mais, du coup, quelle règle de majorité appliquer pour modifier le CDC ? Faut-il se référer :
- à celles du L315-3 (telles que définies en 1985 : 2/3 3/4)
- ou à celles du L442-10 (par substitution, vu l'abrogation du L315-3)
- ou, en l'absence d'effet des statuts de l'ASL sur les modalités de modif du CDC, soit parce que ce n'est pas son rôle, soit parce qu'ils sont inopérants puisque le L315-3 n'existe plus, à la majorité simple ou encore à l'unanimité (cette dernière, impossible à obtenir, empêcherait toute modif)
Concernant le transfert, il est malheureusement prévu, non seulement dans les titres de propriété (cf. messages précédents) mais aussi dans le cahier des charges qui dispose que "les voies, ..., les espaces communs ... sont destinés à être incorporés au domaine public communal, en tout ou partie, si le Conseil Municipal le désire". De plus, "Le lotisseur lui-même [n'existe plus] ou l'ASL des propriétaires sera tenu d'en faire remise gratuitement sans qu'un des propriétaires ait le droit de s'y opposer.".
Le Maire demande actuellement le transfert d'une portion des voies. Donc, si un ou plusieurs indivisaires répondent négativement, ils contreviennent au CDC et les opposants pourront saisir le Tribunal pour les contraindre.
Concernant la pose d'une barrière, l'acquisition, les travaux, le raccordement au réseau électrique et les charges qui en découlent relèvent bien des actes de gestion confiés à l'ASL (me semble-t-il) et pourraient donc être décidés à la majorité simple. Mais les opposants à la fermeture pourraient ensuite saisir le Tribunal (jusque dans 30 ans) pour non respect du CDC puisque celui-ci impose l'ouverture à la circulation publique. Le seul moyen d'éviter ces conflits potentiels, en l'absence d'unanimité, serait de modifier le CDC.
Voilà ! Merci pour votre intérêt.
Cordialement,
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Baudolino
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Posté - 06 nov. 2015 : 19:53:04
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Ma question est simple : comment rendre opérante la règle de modif du CDC inscrite dans les statuts de l'ASL ("... décisions ne sont valablement prises que dans les conditions de majorité fixées par l'article R315-3 du CU") alors que le L315-3 est abrogé ? J'identifie 4 possibilités :
- on conserve la règle de majorité du L315-3 telle qu'elle existait en 1985 (année de création de l'ASL)
- on applique celle du L442-10 par similarité d'objet et substitution
- on se réfère à la majorité simple (majorité des voix), applicables par défaut aux décisions de l'ASL
- on considère qu'il n'y a plus de règle de modification et donc on exige l'unanimité
Sachant que la meme formulation s'applique à la modification des statuts de l'ASL, l'hypothèse d'une rectification des statuts de l'ASL pour adapter les modalités de modif du CDC conduit à une impasse ! c'est le chien qui se mord la queue !
Quelle solution adopteriez-vous ?
Merci d'avance. Cordialement,
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Posté - 06 nov. 2015 : 21:46:29
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à mon très humble avis : unanimité devant notaire et enregistrement de l'acte, aux hypothèques pour le CdC et en préfecture pour l'ASL |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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