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sonia75
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 Posté - 04 févr. 2015 : 22:55:04
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Merci bien.
Yep comme vous dites la "coquille" mais si je comprends bien on a la une contradiction...
Ce qui fait que je peux revendiquer l'article 33 que vous citez mais de l'autre cote le syndic peut se prevaloir de l'article 18... ?
je viens de relire ce qui est dit dans l'amendement sur l'arrete Novelli cite plus haut.
apparemment le syndic ne peut pas facturer d'honoraires supplementaires pour la conservation des archives, d'ou l'interet de nous faire payer en direct le prestataire (ok je viens de comprendre leur feinte !!).
un autre lien sur le decret http://www.leparticulier.fr/jcms/c_...coproprietes
merci encore ! |
Édité par - sonia75 le 04 févr. 2015 23:01:56 |
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JPM
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 22
 Posté - 05 févr. 2015 : 00:02:28
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C'est inutile de discuter sur tout cela alors que les décrets d'application ne sont pas sortis.
Rien ne dit que l'article 33 du décret ne sera pas modifié.
Quant à l'arrêté Novelli ? C'est une fantaisie inexploitable. Surtout pour les archives.
Un point à signaler est qu'il peut exister des options dans les prestations de gestion courante, indépendamment de la masse des prestations dites minimales.
On constate qu'elles sont souvent présentées comme exceptionnelles ou extraordinaires. Or si elles sont prévisibles et récurrentes ces options doivent être intégrées dans la rémunération forfaitaire.
Celle ci est alors de 5500 € ht pour la solution de base, elle passe à 5850 € ht avec telle option.
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Posté - 05 févr. 2015 : 08:58:02
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citation: OK donc si je comprends bien le syndic est ds la legalite, selon ALUR, en nous faisant payer une entreprise d'archivage ?
OUI ! si cela a été voté par l'AG (l'AG aurait du réfléchir, mais encore fallait-il que quelqu'un (le président de CS) rappelle au syndic son obligation...
NON, si cela n'a pas été voté.
Dans votre cas, vous avez voté sous une fausse menace, il faut payer ou prouver que le syndic vous a donné une fausse information alors qu'il a un devoir de conseil.
IL n'y a pas coquille dans les textes :
l'AG peut voter (et payer) la conservation par une entreprise extérieure, mais il ne peut pas se faire voter des rémunérations complémentaires pour ce travail de transfert... 
Donc votre syndic est dans l'erreur et vous pouvez dénoncer cette résolution. pourquoi, parce que (comme l'a déjà dit gedehem) le syndicat doit payer directement une facture de ce sous-traitant et non une rémunération au syndic, donc rémunération illégale !
Ce n'est pas le choix de ce service qui est illégal, c'est la forme de paiement ! |
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GĂ©dehem
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Posté - 05 févr. 2015 : 11:03:04
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Voyez ce qu'en dit JPM, qui rejoint ce que j'exposais plus haut : ce sont les honoraires du syndic dans leur globalité qui doivent être modifiés.
"si elles sont prévisibles et récurrentes ces options doivent être intégrées dans la rémunération forfaitaire."
Il demandait 5500 € ht, il doit demain vous proposer 5850 € ht.
Il n'y a pas là "rémunération complémentaire", un ajout à la rémunération convenue.
Il y a la juste rémunération des "prestations", lesquelles englobent l'externaluisation des archives, etc ....
C'est pourquoi il faut s'attendre à des augmentations significatives des honoraires des syndics qui proposeront un contrat "Tout sauf ...", "tout" ce qui concerne la gestion courante, depuis le compte séparé jusqu'à l'externalisation des archives, étant compris dans le montant des honoraires.
C'est incontournable.
Il faut cesser de "mégoter" sur ce point, en finir avec ces ajouts au coup par coup d'honoraires ou de facturations qui augmentent l'addition sans visibilité préalable. Les copropriétaires, les CS doivent y veiller. |
Édité par - Gédehem le 05 févr. 2015 11:08:52 |
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JPM
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25
Posté - 05 févr. 2015 : 17:02:50
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Je partage bien sur les vues de Gedehem.
Le principal est désormais d'obtenir un véritable contrat tout sauf en veillant essentiellement à ce que tout ce qui concerne la gestion courante (prévisibilité et récurrence) soit bien classé dans la rubrique forfaitisée.
Il faut à cette occasion veiller à l'intégration des frais sur la gestion des provisions quelles qu'elles soient. Elles sont désormais courantes quelle qu'en soit la nature. Bien entendu tous les comptages également.
Laissez tomber les grattouillages !
Mais protestez vivement contre les exagérations manifestement abusives !
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Posté - 05 févr. 2015 : 18:37:14
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il y a encore un point à préciser : si l'AG accepte l'externalisation des archives qu'elle paiera directement à ce sous-traitant, elle DOIT négocier en parallèle une baisse des honoraires du syndic puisqu'il n'effectue plus cette tache... |
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sonia75
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Posté - 05 févr. 2015 : 19:58:30
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Merci a tous de vos remarques constructives.
Toutefois je note qques contradictions dans vos dires.
SUR LE MODE DE FACTURATION
Aujourd hui (1 an: 2014-2015, le vote a ete fait a l'AG de l'an dernier) nous avons une facture a part de ce prestataire "impose" par le syndic.
Gedehem disait que nous ne devrions pas payer un prestataire a part pour ce service puisque c'est le syndic qui est en charge des archives legalement (mission ordinaire).
Ce cout aurait du etre integre dans les honoraires de gestion courante.
Nous sommes libres de resilier ce prestataire comme bon nous semble me semble-t-il. Rien ne nous lie a vie a lui et demander au syndic d'effectuer cette tache qu'il lui appartient d'effectuer (rappel de la loi 1965 et amendement arrete Novelli).
ARRETE NOVELLI
JPM dit "C'est une fantaisie inexploitable. Surtout pour les archives."
Est ce a dire que ce n'est pas valable juridiquement. Sauf erreur de ma part cet arrete est toujours en vigueur et n'a pas ete abroge donc exploitable non ?
PROBLEME SUR LES EXTERNALISATIONS:
Je suis d'accord avec Rambouillet : avant le syndic gardait les archives, subitement il n'en veut plus. Les honoraires doivent baisser en effet.
C'est une tache en moins qu'ils n'effectuent plus.
Demain le syndic peut nous dire que maintenant il veut externaliser la gestion des sinistres, la compta ou que sais je encore et nous devrons payer autant de prestataires externes EN PLUS des honoraires du syndic ? C'est la porte ouverte a toutes les derives...
Ce n'est pas du gratouillage me semble-t-il, c'est rester vigilant sur une myriade de "petits" couts supplementaires qui s'ajoutent de part et d'autre et font gonfler la facture ss que l'on ait aucune maitrise... |
Édité par - sonia75 le 06 févr. 2015 04:23:50 |
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Posté - 06 févr. 2015 : 08:06:54
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citation: Nous sommes libres de resilier ce prestataire comme bon nous semble me semble-t-il. Rien ne nous lie a vie a lui et demander au syndic d'effectuer cette tache qu'il lui appartient d'effectuer (rappel de la loi 1965 et amendement arrete Novelli).
vous avez raison, mais s'il a baissé ces honoraires à cette occasion (baisse bien enregistrée et non dite) il apparaîtrait normal qu'il les augmente à cette occasion, non ?
PS : par curiosité (malsaine) combien coûte cette prestation par lot ? |
Édité par - rambouillet le 06 févr. 2015 08:07:58 |
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sonia75
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29
Posté - 07 févr. 2015 : 06:09:49
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Heu non il n y a pas eu de baisse d honoraires a cette occasion, on nous a juste indiques qu il fallait payer ce prestataire parce que le syndic ne voulait plus garder nos archives et que si on etait pas d accord on n avait qu a se les emporter sous le bras nos archives :-)
voila voila
Sinon le cout n est pas enorme je crois que c est entre 150 et 200 euros a l annee pr une copro de 20 lots.
Mais comme je disais dans mon post ci dessus c est pad par principe, je pense que ce n est pas sain de commencer a accepter une externalisation des taches de mission courante avec des frais additionnels sans baisse d honoraires donc on va voir a la prochaine AG si le syndic va entendre raison.
J ai deja reussi a faire supprimer pls choses qu il voulait nous facturer discretos comme un acces extranet impose par exemple...
Toujours rester vigilants :-)
Merci en tout cas pour toutes vos infos, ca m aide bien pour preparer ma requete au syndic au moins pr ce souci des archives par contre sur le plan ALUR, ca reste flou...
A suivre... |
Édité par - sonia75 le 07 févr. 2015 06:10:55 |
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Posté - 07 févr. 2015 : 07:20:42
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150 + 150 + 150 + 150 + 150 = 750 ...... 
sur la loi ALUR et les archives c'est clair : le syndic peut externaliser avec accord de l'AG.
"-de soumettre au vote de l'assemblée générale, à la majorité de l'article 25, la décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat. Une telle décision ne peut donner lieu à aucune rémunération complémentaire au profit du syndic ;"
c'est l'AG qui décide : majorité 25 !
le syndic ne peut toucher une seule pépète pour cette opération ! |
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sonia75
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Posté - 07 févr. 2015 : 17:47:55
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C est 150 a 200 euros pour le total des lots, ce n est pas 150 par lot donc comme je dis ce n est pas enorme mais par principe je ne souhaite pas payer pr une prestation supplementaire qui fait partie de la mission ordinaire du syndic et qu il effectuait sans soucis jusqu a present.
donc je vais demander la resiliation du contrat et la reprise des archives par le syndic sans frais supplementaires.. on verra bien... :-) |
Édité par - sonia75 le 07 févr. 2015 17:48:56 |
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Posté - 07 févr. 2015 : 19:26:36
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non, je voulais dire :
aujourd'hui 150 €
demain autre chose 150 €
après demain autre chose 150 €
et ainsi on se retrouve à payer plus de 1000 € .....
c'est la porte ouverte aux abus ! |
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sonia75
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Posté - 07 févr. 2015 : 21:05:20
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Ah ok :-) on est parfaitement d'accord ! |
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GĂ©dehem
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Posté - 07 févr. 2015 : 22:33:53
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"non, je voulais dire :
aujourd'hui 150 €
demain autre chose 150 €
après demain autre chose 150 €"
c'est exactement la technique utilisée par certains, par beaucoup, avec des honoraires "gestion courante" tirée vers le bas, puisque ce sont ceux-là , et uniquement que regardent les copropriétaires.
"Pour gérer votre syndicat, je vous demande 4000 €."
Sans voir qu'en fin d'exercice, le total des honoraires imputés sera de 5300 ou 6000 €, tenant compte de tout un tas de taches dont la plupart relèvent de la gestion courante. Dont les archives, le compte séparé.
C'est délibéré, intentionnel, dans le seul but de tromper les copropriétaires naifs, qui comparent les 4000 avec les 4600 ou même les 5100 d'un autre syndic qui, lui, a inclus ces taches 'gestion courante', dont le compte séparé, les archives.
C'est "le prix" en bas de la 1ère page de la proposition, qui fait "flash", sans voir le détail de ce que comprend la somme indiquée.
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JPM
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Posté - 07 févr. 2015 : 23:32:38
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A la suite de Gedehem un bon exemple :
Lorsqu'une copropriété est inscrite dans le périmètre d'une association syndicale, le syndic de la copropriété à est tenu à certaines prestations spécifiques : assister à l'assemblée, avoir des relations avec l'ASL et dans bien des cas traiter les charges de l'ASL réparties entre les différents immeubles alors qu'elles devraient être imputées aux copropriétaires.
Tout nouveau syndic de cet immeuble doit être informé de cette situation.
Bien que cette situation soit exceptionnelle, les prestations ne le sont pas ! Elles sont prévisibles et récurrentes, donc des prestations de gestion courante mais qui doivent être mentionnées précisément dans le barème de l'honoraire forfaitaire.
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hausse honoraires syndic et loi ALUR ? 
