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uncopro
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 Posté - 04 févr. 2015 : 21:23:01
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Bonjour,
L'AG 2014 de notre copropriété avait voté en charges communes générales des travaux de remise en état de parties communes qui auraient dû être à la seule charge du propriétaire responsable (réouverture d'un soupirail de cave bouché).
Le syndic n'a pas fait exécuter les travaux.
Est il possible à l'AG de 2015 de revenir sur cette décision?
Merci.
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Gédehem
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Posté - 04 févr. 2015 : 21:43:02
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Classique : pour imputer ces frais à un copropriétaire, il faut qu'une faute soit constatée, portée devant un juge, lequel sanctionnera en tout ou partie, ou pas du tout.
Faute de ce recours, c'est le syndicat qui paye.
NB : Une clause "aggravation des charges" est sans effet. |
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JB22
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Posté - 04 févr. 2015 : 23:17:02
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Des travaux "affectant les parties communes ou l' aspect extérieur" ont été effectués par un copropriétaire sans autorisation.
L' A.G. n'a pas décidé de mettre le copropriétaire en demeure de remettre en l' état, mais en décidant d' effectuer la remise en l' état à ses frais elle supprime la faute du copropriétaire. |
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Posté - 05 févr. 2015 : 08:40:14
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si aucun début de mise en exécution n'a été fait (ordre de service, achat de matériaux,...), oui une nouvelle AG peut annuler ce que la précédente a décidé (dans la même majorité  ).
citation: L'AG 2014 de notre copropriété avait voté en charges communes générales des travaux de remise en état de parties communes
tel que vous le présentez, on ne sait pas trop quoi en penser :
* est ce qu'un copro avez bouché sans autorisation ? donc, application du RdC pas besoin d'une AG.
* est ce que le copro avait obtenu une autorisation, l'a fait, mais que quelques années après l'AG veut rouvrir le soupirail : atteinte aux parties privées ! attention... |
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uncopro
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 Posté - 05 févr. 2015 : 09:59:08
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Merci.
Pourquoi le clause d'aggravation des charges est elle sans effet?
Sur les faits eux même.
Le soupirail qui ouvrait dans l'allège d'une fenêtre a été bouché par un seuil lorsque cette fenêtre a été transformée en porte fenêtre.
On n'a pas la preuve que ce soit le propriétaire actuel qui l'ait fait.
Le propriétaire actuel n'a pas de preuve que cela ait été autorisé.
Le propriétaire actuel n'est il pas responsable, tant que les faits ne sont pas prescrits, des fautes commises sur son bien? |
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Posté - 05 févr. 2015 : 10:21:14
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citation: Le propriétaire actuel n'est il pas responsable, tant que les faits ne sont pas prescrits, des fautes commises sur son bien?
non, il n'est pas en faute, s'il peut prouver (acte notarié à l'appui) qu'il n'était pas au courant de l'illégalité de la chose.... Il faut aussi lire en détail l'état daté, le syndic aurait du mettre dans ses observations l'illégalité de la chose.... (à vérifier), s'il ne l'a pas fait il est fautif.... . |
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Gédehem
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Posté - 05 févr. 2015 : 10:21:46
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"des fautes commises sur son bien?
Qui dit que c'est "une faute" ?? Un Juge ??
Le syndicat n'étant pas un "justicier" mais un "justiciable", il ne peut imputer à ce copropriétaire la charge d'une réparation.
Raison pour laquelle une clause "aggravation des charges" n'est très généralement d'aucun effet autre que "amusement des ignorants" ....
Si "faute" supposée il y a, c'est au juge d'en décider, juge qui "sanctionnera" ..., ou non, l'éventuel fautif.
On n'est pas au far west, où chacun peut décider qu'il y a "faute" et pendre haut et court.
Ce soupirail sous fenetre disparu en raison de l'ouverture d'une porte-fenetre, il servait à quoi ou à qui ??
PS : lors du percement de la porte, personne ne s'en est inquiété, des travaux eux mêmes (autorisés ?), de la suppressio su soupirail. Personne n'a rien vu, ni le CS, ni le syndic ?? |
Édité par - Gédehem le 05 févr. 2015 10:24:06 |
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nefer
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Posté - 05 févr. 2015 : 10:55:37
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la modification de cette fenetre en porte fenetre concerne bien des travaux qui auraient du être soumis à l'AG puisqu'on touche le mur (partie commune)
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uncopro
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Posté - 05 févr. 2015 : 14:53:22
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OK merci.
Vous m'avez évité de m'entêter.
S'il faut aller en justice le jeu n'en vaut pas la chandelle.
Cela restera en charges générales ;-)
Mais je viens d'appeler le syndic à ce propos et ce qu'il m'a dit m'a laissé perplexe.
Il m'a annoncé qu'il avait résolu le problème en mettant en demeure par courrier le propriétaire concerné de faire réaliser les travaux.
1 - Je pense qu'il a commis une erreur en sous traitant une tâche dont l'AG l'avait chargé,
2 - si le copro obtempère comment réagir lorsqu'il demandera le remboursement de la facture?
sans compter que, selon son montant, le CS pourrait avoir à être consulté, aucun budget n'ayant été voté. |
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Gédehem
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Posté - 05 févr. 2015 : 15:00:07
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Vous précisiez : "Le syndic n'a pas fait exécuter les travaux."
Pour l'instant il n'y a donc rien eu.
Le syndic a fait ce qu'il aurait du faire depuis longtemps, poussé par le CS.
Si le copropriétaire réalise les travaux de remise en état de ce soupirail, tout rentre dans l'ordre.
Bien entendu, ce propriétaire ne pourra en aucun cas demander un quelconque remboursement du syndicat, qui (le syndicat) pourra l'envoyer sur les roses ..... |
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Posté - 05 févr. 2015 : 16:32:22
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le problème c'est que sa démarche est contraire à la résolution de l'AG (qu'il faudrait nous citer précisément).
s'il n'est pas dit dans la résolution que le copro doit faire les travaux, c'est un oubli.
Le syndic peut mettre en demeure, mais s'il n'est pas dit dans la résolution que le corpo doit faire, celui ci peut oublier la MeD.
Au bout du bout si le copro fait, il DOIT envoyer la facture au syndicat sans la payer !!!! A sa place, je ne feri pas, je ferai faire un devis et je l'enverrai au syndic et j'attendrai sa réponse ... 
quelle est la résolution précise votée et inscrite sur le PV ?.... |
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uncopro
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Posté - 05 févr. 2015 : 18:15:45
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Si vous saviez comme le CS, un one man show, a du pousser avec vos conseils ...
à la question:
Décision à prendre concernant le rétablissement de la ventilation des caves du bâtiment X condamnées par le seuil de la porte fenêtre du lot Y..( Article24)
L'AG a répondu:
décide de procéder à la recréation du réseau de ventilation des caves aux frais des copropriétaires du bâtiment X.
Je pense donc à présent que
- le syndic, chargé de faire les travaux par l'AG n'avait pas le droit de "refiler la patate" à ce copropriétaire;
- ce copropriétaire n'est pas qualifié pour exécuter ces travaux dont, en plus, le montant sera sans doute supérieur à celui exigeant l'accord du CS,
- si ce copropriétaire s'exécute, paie et est remboursé par le syndic, cette dépense pourra ne pas être approuvée en AG.
J'ai bon? |
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Posté - 05 févr. 2015 : 18:27:23
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il y a surtout que dans cette résolution, il n'y a rien de régler, on ne sait pas combien cela coûte, ni quelle entreprise va faire et si le syndic va prendre des honoraires . On va dire que l'on est devant une résolution dite de principe qui n'engage que "sur ceux qui vont payer".
En effet, maintenant la suite de cette affaire devrait être :
1- le syndic fait faire des devis : mise en concurrence ou non, en fonction de la valeur plancher fixé par l'AG, il y a quelques années
2- l'AG suivante vote le choix de l'entreprise
3- l'AG vote les modalités de financement de cette opération (qui et quand ?)
actuellement, votre syndic a oublié cette démarche classique... |
Édité par - rambouillet le 05 févr. 2015 18:53:40 |
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Gédehem
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Posté - 05 févr. 2015 : 18:38:00
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"Il (le syndic) m'a annoncé qu'il avait résolu le problème en mettant en demeure par courrier le propriétaire concerné de faire réaliser les travaux."
Attendez la suite.
En notant que le syndic n'a pas besoin d'une autorisation de l'AG pour faire respecter les clauses du RDC, ici sur des travaux privatifs engagés abusivement sur les parties communes avec fermeture d'un soupirail.
PS : Ã quoi sert (servait) ce soupirail ?? |
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uncopro
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Posté - 05 févr. 2015 : 23:14:00
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Exact.
C'était comme vous dites une décision de principe.
Rassurez vous, le % de rémunération du syndic avait été voté.
L'opération aurait donc pu, après obtention des devis par le syndic et suivant leur montant:
- être exécutée,
- soumise à l'approbation du CS,
- présenté à l'AG suivante.
Mais notre syndic, agence d'un grand nom de la profession n'aime pas demander des devis.
Il a même essayé de nous convaincre de confier leur recherche à une entité spécialisée du même groupe (contre % of course).
D'ailleurs il est débordé; mais je pense qu'il peut y avoir pire.
Donc en pratique:
- puis-je lui faire remarquer qu'il n'avait pas le droit de se décharger sur un copropriétaire,
- que l'AG pourra refuser de valider le remboursement qu'il aura fait à l'intéressé? |
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uncopro
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Posté - 06 févr. 2015 : 15:46:59
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J'avais oublié de répondre à Gédehem:
le soupirail servait à créer un courant d'air pour ventiler les caves. |
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revenir sur decision AG ayant accordé un avantage 
