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rimramrom
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 Posté - 04 févr. 2015 : 22:48:23
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Bonjour,
Je suis inquiet par un vote qui vient d'avoir lieu lors de l'AG de copro.
Je suis proprio d'un petit appart avec jouissance exclusive et perpétuelle d'une terrasse comprenant une jardinière maçonnée sur 10 mètres de long (c'est un muret de béton scellé qui fait partie intégrante de la terrasse). la terrasse est donc une partie commune avec jouissance exclusive et perpétuelle.
la copro vient de voter la réfection de l'étanchéité de la terrasse qui était nécessaire (fuite dans les caves en dessous) mais dans ce vote il est décidé que la jardinière qui devra être détruite pour faire l'étanchéité du sol ne sera pas reconstruite et sera remplacée par des jardinières "mobiles".
je n'étais pas d'accord avec cette décision, notamment pour des raisons esthétiques.
Sauriez-vous me renseigner, à savoir, cette décision est-elle valablement contestable? n'est-ce pas une atteinte au droit de jouissance exclusive que j'ai sur la terrasse? la copro peut-elle décidée de supprimer un élément qui fait partie de la terrasse?
Si vous avez des références précises, notamment juridiques, de jugements ou autres, je suis très intéressé car je voudrais contester cette décision, mais je ne sais pas trop comment m'y prendre et je n'ai pas trop les moyens d'engager une procédure, alors je voudrais être sûr de mon droit.
Je reste à votre disposition pour plus de précisions et merci pour vos réponses.
Cordialement.
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Posté - 05 févr. 2015 : 08:35:19
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ans votre cas, il pourrait y avoir deux articles contradictoires :
"article 26 :
...
L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
.."
et
"article 9 :
Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
Toutefois, si les circonstances l'exigent et à condition que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n'en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale en vertu des a et b du II de l'article 24, des f, g et o de l'article 25 et de l'article 30.
..."
il nous manque une information : comment ont été présentés et votés ces travaux : quelle majorité ...
Toutefois on peut dire que non, ils ne sont pas contradictoires, car ces travaux ont été déclenchés pour pallier à des fuites d'étanchéité, qui nuisent à des caves, mais avant cela à la solidité du plafond (destruction des fers à béton à la longue par la rouille).
Donc ces travaux sont des travaux d'entretien nécessaires à la conservation de l'immeuble (majorité 24- II- a). A ce titre vous devez les supporter car votés par une AG régulièrement (apparemment).
D'autre part, le projet recrée des jardinières certes mobiles (qu'est ce que cela veut dire?...), mais le projet en fait remplace les existantes par d'autres modèles moins pénalisants pour la pérennité de l'immeuble ; votre jouissance des fleurs ne semble pas atteinte  . attention : Vous ne dites rien sur les dimensions des jardinières ou leurs nouveaux empiétements sur votre terrasse, donc sur la jouissance de celle ci.
Donc à mon avis, vous n'avez pas de perte de jouissance de la terrasse et de la vue sur des petites fleurs ; vous risqueriez de perdre de l'argent à aller en justice. Vous trouverez peut-être un avocat qui vous convaincra qu'il y a vice de forme, peut-être. Alors là oui, vous pourrez peut-être gagner, mais soyez sur que le même projet revendra à l'AG suivante dans les bonne formes ; vous aurez gagner du temps, mais perdu de l'argent....
Conclusion : au vu de ce que vous écrivez, à votre place, je n'irai pas contre.... il est trop tard.
(pour d'autres qui seraient dans ce cas) Peut-être auriez vous pu négocier lors de l'AG, une compensation ou une exigence en matière de "jardinières mobiles" (taille, support, etc...), mais maintenant c'est trop tard... |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 05 févr. 2015 : 10:09:23
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Dans le même que Rambouillet : il n'y a là aucune atteinte à votre droit de jouissance exclusif, patrimonial, perpétuel.
Ce droit s'entend "de l'usage" et non "de propriété" de la chose sur laquelle il porte.
La dalle constitutive de la terrasse formant toiture, son étanchéité, les bordures formant garde fou ici sous forme de jardinière, sont idistinctement "parties communes", votre droit ne portant QUE sur leur usage, droit d'y poser le pied et vous seul.
Droit qui ne peut être abusif : vous êtes responsable des dégradations engendrés par un usage anomal.
Cas classique si cet usage dégrade anormalement le complexe étanche.
De même que l'éventuel revêtement "de confort" que vous auriez ajouté à celui existant : il vous est privatif, à vous d'en assurer l'entretien.
Le remplacement des jardinières fixes, "partie commune", par des jardinières amovibles, facilitant l'entretien de la toiture-terrasse par le syndicat, mais aussi par vous même pour la surface 'usée', n'est en aucune façon modification de la jouissance exclusive que vous avez de cette partie commune.
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rimramrom
Nouveau Membre
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3
Posté - 05 févr. 2015 : 10:10:44
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Bonjour et merci pour votre réponse.
Je comprends votre raisonnement.
Mais j'ai le sentiment de perdre quelque chose avec la destruction de ces jardinières qui font partie intégrante de la construction initiale (la jardinière est un muret épais de 20 cm sur de 10m de long qui court sur une longueur et une largeur de la terrasse en faisant une jolie courbe).
La terrasse n'est pas une partie privative, mais une partie commune avec jouissance exclusive et perpétuelle. Certes, on peut dire que j'aurais encore la jouissance de petites fleurs, mais détruire une construction en dur pour la remplacer par des bacs, fussent-ils en "dur" me semble être une atteinte à mon droit de jouissance de cette partie commune que constitue cette jardinière "cossue" qui existe depuis la construction de l'immeuble. Je n'aurais plus la jouissance de la partie commune telle qu'elle est depuis que j'ai acheté l'appart. je ressens comme une dépréciation de mon bien.
les travaux d'étanchéité sont nécessaires, mais je trouve curieux que pour des raisons de coûts, l'assemblée puisse décider de détruire sans reconstruire, sachant que techniquement on peut très bien assurer l'étanchéité en reconstruisant la jardinière qui n'a jamais posé de pb depuis des décennies.
Quant à la majorité, il me semble que la résolution a été votée à la majorité simple, mais à confirmer.
Je suis d'accord avec vous sur le fait que j'aurais dû batailler pendant l'assemblée et qu'il est déjà tard, ais j'ai été pris de court et n'ai pas su réagir.
Je suis contre les procédures, ça me donne des boutons à l'avance, ça va me couter de l'argent, mais je pense que je ne peux pas en rester là ...c'est sûr toutefois que vous m'avez un peu plus dissuadé!
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rimramrom
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4
Posté - 05 févr. 2015 : 10:20:40
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Gédehem,
Merci également.
je vois que vous avez le même raisonnement que Rambouillet, mais ne pourrait-on pas considérer que mon droit de jouissance s'applique à la jardinière (en ce qu'elle est un élément spécifique, distinctif, qui participe à l'harmonie et à l'esthétique de la terrasse...et qui était là quand j'ai acheté l'appart...et qui a d'ailleurs été un critère déclenchant de mon achat..) et que sa destruction pure et simple est une atteinte à ce droit? |
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5
Posté - 05 févr. 2015 : 10:29:24
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la réponse est simple : est ce qu'il est prévu dans le RdC que vous avez la jouissance des jardinières ? car telle que vous l'avez décrit, les jardinières sont sur le muret/garde-fou(copro) de la terrasse et non sur la terrasse.
Le point d'achoppement de cette résolution (mais vous n'en dites rien) c'est sur la mobilité des futures jardinières : si de posées sur les murets et servant de garde-copro  , elles deviennent posées sur la superficie de la terrasse, il pourrait y avoir contestation car il y aurait alors diminution de votre surface utile de la terrasse donc de la partie jouissance, à voir quand vous nous aurez décrit ces futures jardinières "mobiles".
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rimramrom
Nouveau Membre
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6
Posté - 05 févr. 2015 : 11:53:21
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Le RdC mentionne que j'ai la jouissance exclusive d'un jardinet! (il ne parle pas de terrasse) et ne précise rien de plus.
Pour essayer de visualiser, ma terrasse est délimitée (par rapport à la rue) par un mur de clôture de 20 cm d'épaisseur.
Parallèlement à ce mur, à environ 30cm de ce mur, à l'intérieur, sur la terrasse, il y a ce muret qui est construit, de la même épaisseur et qui est un peu plus bas que le mur de clôture.
L'espace de 30 cm entre le mur de clôture et le muret parallèle constitue la jardinière, sur 10 m de long.
Je pensais qu'il s'agissait d'un ensemble.
et qu'on ne pouvait le détruire comme ça..
la copro a donc voté la destruction de ce muret, pour refaire l'étanchéité sur la totalité de la surface de la terrasse et a refusé de voter la reconstruction du muret. Elle prévoit en remplacement, des jardinières mobiles non scellées, sans plus de précision. Elles seront placées à l'emplacement actuel de la jardinière-muret, contre le mur de clôture.
Il n'y aura donc pas diminution de la surface de terrasse (à moins de choisir des jardinières plus large que 30 cm), mais il y a destruction d'un muret-jardinière dont j'avais la jouissance....selon moi!
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Louis92
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Posté - 05 févr. 2015 : 12:23:56
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rimramrom citation: la jardinière est un muret épais de 20 cm sur de 10m de long qui court sur une longueur et une largeur de la terrasse en faisant une jolie courbe). A la place de rimramrom, je trouverai aussi que l'esthétique de la terrasse avec la courbe simple serait dégradée en la remplaçant par plusieurs jardinières mobiles présentant donc une ligne brisée de polygone.
La belle ligne courbe est au premier plan d'un coup d'oeil (vue générale sur l'environnement) qui impacte directement la valeur d'un bien.
N'y a-t-il pas là à parler de dégradation de jouissance et même de valeur d'un bien ?
Qu'en pensent nos juristes ?
Cdlt. Louis92.
ai fait remplacer par un promoteur des jardinières ridiculement petites en terrasse par des jardinières conformes aux plans |
Édité par - Louis92 le 05 févr. 2015 12:24:37 |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 05 févr. 2015 : 16:09:31
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Sauf à ce que ce soit expressément prévu dans ce qui est inclu dans ce droit d'usage exclusif, ces jardinières font indistinctement parties des "choses communes", dont le syndicat est le gardien.
Si son AG a jugé utile de les changer, de modifier l'aspect extérieur (mef aux autorisations administratives éventuelles) c'est son affaire. L'aspect esthétique, subjectif, n'entre pas en ligne sur ce type d'affaire.
Le droit jouissance exclusif de cette toiture-terrasse (mentionnée "jardinet" !!!!) ne précise rien quant à une surface ou des éléments qui seraient associés, ni même à un aspect ou une vue, le tout compris dans ce droit.
Il n'est donc pas possible de se prévalour de quoi que ce soit pour dénoncer une atteinte à ceci ou cela.
Ces travaux ne remettent pas en cause sur le fond le droit de jouissance convenu. |
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rimramrom
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Posté - 05 févr. 2015 : 16:25:28
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Merci Louis,
C'est exactement ce que je ressens, un impact sur la valeur du bien fait de la dégradation (ne serait-ce qu'esthétique) de cet endroit dont j'ai la jouissance.
Mais apparemment Gédehem que je remercie à nouveau n'est pas de cet avis...
Si d'autres points de vue veulent se manifester, je reste intéressé! |
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10
Posté - 05 févr. 2015 : 16:25:34
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itou que gedehem |
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Gédehem
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Posté - 05 févr. 2015 : 18:19:28
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"C'est exactement ce que je ressens, un impact sur la valeur du bien fait de la dégradation (ne serait-ce qu'esthétique)"
Dégradation .... esthétique .... sont des notions étangères au droit de jouissance dont vous êtes le bénéficiaire.
Comme l'est la modification de la couleur du bâtiment, hier tout blanc, demain tout vert, parce qu'une AG l'a majoritairement décidé ainsi (sous réserve que ce soit administrativement possible : réglement PLU)
Mais cela ne remet rien en cause, ni le droit de propriété sur les lots, ni leur valeur relative, le reste étant affaire de goût et d'un marché.
Un autre point : la réfection de l'étanchéité de la toiture-terrasse nécessite de modifier le revêtement de sol actuel, qui serait demain des "dalles sur plots" dont l'aspect, la teinte, seraient notablement différents du revêtement initial.
Ici aussi, quoi qu'on en pense, cette modification décidée par le syndicat s'agissant de parties communes n'a aucun impact sur votre droit d'usage, ne change rien à la jouissance exclusive de la toiture-terrasse qui vous est reconnue.
Que ces dalles aient été petites et rouge hier, qu'elles soient grandes et beige demain, avec des jardinières maintenant plus petites et peintes en noir, ne change rien à votre droit d'y poser les pieds, d'y inviter des parents et amis, après avoir disposé tables parasols et chaises pour y prendre l'apéro.
Le droit dont il s'agit ne porte QUE sur l'usage de ce qui est précisé, ici sur une terrasse/jardinet, pas de son gros œuvre ou son environnement (les bordures de la terrasse), qui sont indistinctement "parties communes" indivises, sur lesquelles vous n'avez aucun droit personnel (rigueur/froideur des aspects juridiques de la question .... . |
Édité par - Gédehem le 05 févr. 2015 18:29:09 |
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rimramrom
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 Posté - 05 févr. 2015 : 20:08:28
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Soit. Vous avez probablement raison.
c'est intéressant de discuter, alors je continue un peu à me faire contradicteur!
la couleur d'une peinture, le choix de dalles ne sont que des CHANGEMENTS...relativement mineurs. Alors que là il s'agit tout de même d'une DESTRUCTION, d'une SUPPRESSION d'un élément du gros œuvre. Le fait est qu'il y a une jardinière et qu'il n'y en aura plus (et les bacs mobiles ne sont qu'un pauvre paliatif très différent...mais c'est vrai qu'il faudrait que vous puissiez voir l'ensemble).
j'avais envie de considérer que j'avais un droit de jouissance d'une jardinière maçonnée faisant partie intégrante de a terrasse et que ce droit me sera retiré...
Mais bon, je vous ai lu.
Cordialement. |
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Louis92
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Posté - 05 févr. 2015 : 21:04:33
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Le droit à poser des bacs mobiles est un droit qu'une AG ne peut contester. Parce que mobiles. Un syndicat pourrait obliger un copropriétaire à avoir des bacs mobiles que le syndicat aurait choisi ?
Un copropriétaire n'a généralement pas le droit de construire quelque chose de fixe sur sa terrasse ou dans son jardin à usage privatif. Un copropriétaire ne peut pas toucher au gros oeuvre fixe sans demander l'autorisation à l'AG. Une jardinière faisant bloc avec le gros oeuvre pourrait être supprimée sans l'autorisation du copropriétaire ?
Pourrait-on supprimer un mur qui cacherait une vue à éviter ou qui couperait le bruit d'un commerce sans demander l'autorisation au copropriétaire concerné ?
Je vois là des incohérences.
Autre argument : et le droit d'auteur de l'architecte ? quid de la belle courbe qu'il a imaginée ?
Cdlt. Louis92.
- propriétaire concerné (jardin et terrasse)
- conseiller syndical qui a demandé à l'architecte le droit d'ajouter des chéneaux en façade sur cour |
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Gédehem
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Posté - 05 févr. 2015 : 21:49:55
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Il ne faut pas tout mélanger : la belle courbe, le droit d'auteur, n'ont rien à voir avec le droit de jouissance dont il est question.
Pour l'un c'est le droit de l'architecte, l'autre le droit administratif (PLU) s'agissant d'une modification de la façade.
Quant à un droit d'usage, il ne comprend pas un droit à la vue ou autres !
D'autant qu'il est question d'un "jardinet", alors qu'il s'agit d'une toiture-terrasse, sans que soit précisée une surface, des dimensions, des limites, ni même si ce droit porte sur l'usage de jardinières, fixes ou mobiles.
Si le syndicat décide de changer les gardes fous des balcons classés "partie commune", seraient-il a usage exclusif, c'est la majorité qui en décide, le garde fou en béton plein étant remplacé par une plaque plexi transparente.
Il n'y a pas ici de "droit à l'intimité" ..... ou à la vue, selon le sens où l'on se place...  . |
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rimramrom
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Posté - 05 févr. 2015 : 22:07:37
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Merci pour vos réactions.
Même si mes chances semblent incertaines, voir contraint à voir ma terrasse dégradée, transformée, diminuée sans avoir rien à dire et sans aucune contrepartie me donne envie d'essayer de consulter un avocat spécialiste quand même...
je vous informerai si j'y arrive! |
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Louis92
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Posté - 06 févr. 2015 : 10:00:28
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Gédehem citation: Il ne faut pas tout mélanger : la belle courbe, le droit d'auteur, n'ont rien à voir avec le droit de jouissance dont il est question.
Pour l'un c'est le droit de l'architecte, l'autre le droit administratif (PLU) s'agissant d'une modification de la façade.
Quant à un droit d'usage, il ne comprend pas un droit à la vue ou autres ! Ce n'est pas parce que rimramrom intitule sont sujet "atteinte au droit de jouissance exclusif?" que sa question se pose exclusivement en ces termes. L'angle le plus adapté à sa défense n'est-il pas la valeur de son bien ? (je ne connais pas le terme juridique pour dire cela).
Supposons que des appartements aient une belle vue sur une belle pelouse (plusieurs ha) qui est partie commune au sens "emprise de surface" mais que le mot "pelouse" ne soit pas dans le RCP. Pelouse accessible aux enfants pour jouer. Si une majorité votait pour remplacer la pelouse bien verte par du béton et du goudron, il faudrait considérer que les propriétaires des appartements (de la façade pelouse, j'en suis), dont la valeur baisserait, n'auraient qu'à s'incliner devant la majorité ?
Cdlt. Louis92. |
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Gédehem
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Posté - 06 févr. 2015 : 11:37:47
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Ce que vous exposez est une donnée totalement subjective : que vient faire une "valeur" (d'un bien) dans le droit de jouissance ??
Ce droit garantie la liberté exclusive de pouvoir 'jouir' de la chose, privativement, droit patrimoniale et perpétuel.
D'y poser les pieds, une table, des chaises, etc ... Dans 'jouir' pour ce qu'est fait "la chose" sur laquelle porte ce droit.
Il n'est pas question ici d'une 'valeur' quelconque, la jouissance d'un lot ne se mesure pas à la valeur de ce lot.
Si demain le syndicat décide de réaliser une zone de stationnement sur la pelouse en face des lots du RdeChaussée, il en a non seulement le droit, mais cela ne porte atteinte à rien du tout s'agissant de l'intérêt collectif du syndicat. Qui passe avant l'intéret particulier.
C'est dans ce sens qu'est jugé l'abus de droit : lorsque la décision n'est pas dans l'intérêt collectif du syndicat, d'une majorité de ses membres.
Dans "notre" affaire, le syndicat décide d'effectuer des travaux d'étanchéité d'une toiture-terrasse, et en profite pour revoir la question de jardinières fixes en bordure, parce qu'il a sans doute estimé qu'elles pouvaient être cause de dégradations dans le temps, et décide de les remplacer par des jardinières amovibles permettant un entretien plus aisé dans l'avenir.
Ce remplacement modifie l'aspect extérieur de l'immeuble, ce qu'une majorité accepte, en acceptant tous ces travaux.
Mise à part la gêne durant leur réalisation, ces travaux n'entrainent aucune modification ou atteinte au droit de jouissance exclusif de cette toiture-terrasse, dont la surface n'est pas modifiée pour l'exercice de ce droit, à supposé qu'une surface précise, des dimensions, aient été indiqués lors de la concession du droit, ou par acte lors de l'acquisition du lot.
Le fait que le pourtour de cette toiture-terrasse soit modifié par le syndicat ne change rien au droit d'usage, qui n'est pas attaché à un "droit à la vue", qui n'est pas modifié ici.
Que l'aspect, la forme de ces nouvelles jardinières, des bordures, ne plaisent pas, c'est une chose subjective, variable d'un individu à l'autre. Le syndicat en est majoritairement d'accord.
Que la modification de forme, d'aspect, de teinte, portent atteinte à un droit de jouissance d'une surface, d'un volume inscrit par cette surface, ou même à la libre jouissance d'un lot de copropriété, certainement pas.
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rimramrom
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Posté - 06 févr. 2015 : 11:48:21
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En définitive, je pense que la question est de savoir si on peut considérer que le droit de jouissance de la terrasse porte également sur la jardinière, en ce qu'elle est un élément constitutif de cette terrasse (qui n'est pas une toiture-terrasse, mais une terrasse de RDC)...pour moi le doute persiste. |
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Gédehem
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Posté - 06 févr. 2015 : 12:02:21
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"la réfection de l'étanchéité de la terrasse qui était nécessaire (fuite dans les caves en dessous) "
C'est donc bien une "toiture-terrasse", qui assure le 'couvert' des lots ou fractions de lots édifiés en dessous, d'où la nécessité d'une étanchéité pour cette toiture, peu importe sa forme. |
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Posté - 06 févr. 2015 : 13:58:28
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citation: En définitive, je pense que la question est de savoir si on peut considérer que le droit de jouissance de la terrasse porte également sur la jardinière, en ce qu'elle est un élément constitutif de cette terrasse (qui n'est pas une toiture-terrasse, mais une terrasse de RDC)...pour moi le doute persiste.
s'il y a des fuites en dessous, c'est que l'on a affaire à une toiture terrasse... mais le problème n'est pas là . 
Vous avez la jouissance de cette superficie et du volume d'air au dessus, mais sa composition, son sol et son sous-sol sont la propriété indivis de tous. Tous, ou au moins la majorité, décide de faire des travaux d'entretien, sans qu'il n'y ait privation de jouissance de la superficie et de son volume au dessus, vous ne pourrez obtenir gain de cause à propos de la transformation d'une jardinière fixe en jardinière "mobile" (sauf s'il y a contradiction avec des règles d'urbanisme, mais je ne sais pas lesquelles, ...).
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atteinte au droit de jouissance exclusif? 
