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merlin76
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 Posté - 21 févr. 2015 : 16:48:27
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Bonjour,
Les fenêtres de l'immeuble en question sont des parties privatives. Le syndic et le conseil syndical veulent faire passer (au forceps) des travaux de changement des fenêtres façade côté nord sans faire changer la partie sud et en l'absence de plan plus global.
Un audit énergétique a été réalisé et il apparait que les déperditions de chaleur se font par le toit terrasse (partie commune) et les murs (parties communes).
la décision est-elle susceptible d'appel si la majorité était atteinte ?
Merci pour vos réponses.
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Édité par - merlin76 le 21 févr. 2015 16:48:59 |
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Posté - 21 févr. 2015 : 16:51:00
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Une AG ne peut pas imposer aux copros le changement des fenêtres privatives, sauf si ces travaux font partie d'un ensemble de rénovation énergétique des façades ...
Si l'AG imposait cela, il appartiendrait à un OPPOSANT de saisir le TGI pour faire annuler la résolution. |
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merlin76
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 Posté - 21 févr. 2015 : 17:02:09
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merlin76
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3
Posté - 23 févr. 2015 : 15:57:38
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concernant cette affaire, il y a un codicille dans la convocation à l'assemblée générale qui dit :
"La copropriété règlera la part correspondant aux réserves. Le solde qui est indiqué dans le tableau (partsera à régler par le copropriétaire directement à l'entreprise. Pour cela : L'entreprise adressera un devis à chaque copropriétaire et à la fin des travaux après réception par le copropriétaire, celui-ci recevra une facture indiquant le montant des travaux, le montant à réglé par le syndicat et le solde restant à sa charge à régler."
J'ai dû mal à intégrer ce process dans le cadre d'une résolution de copropriété.
Alex !!! |
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Posté - 23 févr. 2015 : 17:14:47
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cette phrase semble signifier que chaque lot recevra un devis de la part de l'entreprise, même entreprise qui enverra en fin la facture à chaque copro qui paiera directement à l'entreprise.
ce qui signifie bien que l'on a affaire à des travaux privés qu'une AG ne peut imposer à chacun, sauf en cas de rénovation de la façade avec isolation complémentaire.
par contre, cette phrase : "La copropriété réglera la part correspondant aux réserves." je ne la comprends pas .... |
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merlin76
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Posté - 23 févr. 2015 : 17:25:18
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la copropriété paiera le montant qu'elle a en compte pour chaque propriétaire au titre du fond de réserve. J'ai 3000 euros de fonds de travaux, elle paiera ce montant à l'entreprise et laissera le solde à ma charge.
Alex !!! |
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Sunbird
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Posté - 23 févr. 2015 : 18:32:04
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L'idée de passer par l'art 25f pour faire changer les fenêtres privatives n'est pas une mauvaise idée à condition quelle concerne tous les lots.
"Ces travaux peuvent comprendre des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes."
par contre difficile à faire passer car les propriétaires qui ont changés leurs fenêtres il y a plus de 10 ans, doivent les rechanger.
Maintenant ce type de travaux pour être efficaces doivent être prévus dans un cadre bien plus large : chaufferie, mur, fenêtres et vmc.
Expliquer aux copropriétaires que cela va leur coûter 40/50 KE pour appartement de 80m2 c'est pas simple, par contre c'est un dossier qui se prépare (aide, crédits d'impôts, CEE... ) et malheureusement peu de syndic, et peu de CS s'investissent dans ce travail. |
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nefer
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Posté - 23 févr. 2015 : 19:12:32
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le fonds de reserve pour travaux concernent les travaux communs: ce fonds a été abondé par chaque copropriétaire en fonction de ses tantièmes: il ne peut pas être imputé à des travaux privatifs |
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merlin76
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Posté - 23 févr. 2015 : 21:11:18
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Quand il s'agit de faire passer des parties privatives en AG sous prétexte d'économies d'énergie, il faut l'intégrer dans un plan global d'économie d'énergie qui détaille la liste des travaux à faire, la durée, le financement et les économies qui en résultent. les copropriétaires votent pour ce plan et le syndic met en oeuvre ce qu'il y a à faire.
Alex !!!
citation: Initialement posté par Sunbird
L'idée de passer par l'art 25f pour faire changer les fenêtres privatives n'est pas une mauvaise idée à condition quelle concerne tous les lots.
"Ces travaux peuvent comprendre des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes."
par contre difficile à faire passer car les propriétaires qui ont changés leurs fenêtres il y a plus de 10 ans, doivent les rechanger.
Maintenant ce type de travaux pour être efficaces doivent être prévus dans un cadre bien plus large : chaufferie, mur, fenêtres et vmc.
Expliquer aux copropriétaires que cela va leur coûter 40/50 KE pour appartement de 80m2 c'est pas simple, par contre c'est un dossier qui se prépare (aide, crédits d'impôts, CEE... ) et malheureusement peu de syndic, et peu de CS s'investissent dans ce travail.
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Sunbird
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Posté - 24 févr. 2015 : 14:17:16
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citation: Initialement posté par merlin76
Quand il s'agit de faire passer des parties privatives en AG sous prétexte d'économies d'énergie, il faut l'intégrer dans un plan global d'économie d'énergie qui détaille la liste des travaux à faire, la durée, le financement et les économies qui en résultent. les copropriétaires votent pour ce plan et le syndic met en oeuvre ce qu'il y a à faire.
Alex !!!
Pouvez-vous citez le texte.
Même si je suis d'accord qu'il faut mieux prévoir cela dans un projet global, je peux vous dire que c'est quasiment infaisable par rapport au coût. Ce type de travaux revient à doubler les charges mensuelles sur 10 ans. Vous payez 400 euros/mois de charge actuellement, vous serez sur 400 euros/mois sur 10 ans pour les travaux. Maintenant les charges diminueront en terme de chauffage. Le problème est que sur ces propriétés vous êtes sur des personnes qui remboursent déjà un crédit, ou sur des retraités.
Pour avoir travaillé sur une rénovation de copropriété, il a fallu plus d'une année à plusieurs personnes (4) (pour 30 copropriétaires) pour monter le dossier de financement, des aides, crédit etc... Je ne le ferai plus jamais.
Dans votre cas soit on fait une résolution globale qui concerne tous les lots (y compris les doubles vitrages de plus de 10 ans) et on passe à l'art 25, mais on ne peut pas faire voter tous les copropriétaires sur l'art 25 uniquement pour quelques lots.
Il y a 3 ans, nous voulions mettre cette résolution basée sur le 25f, sauf que certains membre du CS voulaient retirer "le 10 ans", car ils avaient fait installer du double vitrage 14 ans avant... Ils voulaient faire un 25f modifié. |
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merlin76
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Posté - 24 févr. 2015 : 14:34:33
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J'avais calculé, à la louche, sur un emprunt sur 25 ans. Celà donnait un emprunt d'environ 1 000 000 d'euros. Avec un remboursement de 60 euros/mois, là où j'ai presque 50 euros/mois de fonds de réserves pour travaux. La baisse du chauffage pouvait faire passer la différence, un confort amélioré et une plus-value au niveau de la valeur des appartements.
C'était jouable, mais au prix d'un travail titanesque.
Alex !!! |
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merlin76
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Posté - 16 mars 2015 : 20:11:12
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je suis un petit peu perdu quand je vois le texte de loi qui dit "L’article 25 g) permet d’imposer à des copropriétaires, par le vote de l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité de l’article 25, la réalisation de travaux sur leurs parties privatives si ceux-ci sont justifiés par la réalisation d’économies d’énergies ou la réduction des émissions de gaz à effet de serre."
en l'absence de l'isolation des façades et de la réfection du toit-terrasse, je ne vois pas comment faire des économies d'énergie en n'isolant qu'un seul côté.
Merci d'éclairer ma lanterne.
Alex !!! |
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