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uncopro
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 Posté - 27 févr. 2015 : 19:45:09
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Bonjour,
le SDC ayant été assigné pour la reconnaissance du caractère non écrit d'une clause du RDC, le syndic a choisi un avocat pour le défendre.
Presque aussitôt, avant tout acte, cet avocat a envoyé une facture (salée) avec comme seul libellé "provisions".
Le syndic qui l'a payée m'a avoué avoir été surpris par son montant.
Cela me semble irrégulier.
Que puis je exiger du syndic?
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 28 févr. 2015 : 00:52:14
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C'est le problème de la double représentativité du syndicat.
D'un côté le SDC est légalement représenté par son syndic (A)
De l'autre le SDC est juridiquement représenté par son avocat (B).
Et évidement, vue les disposition de la L.65 et du D.67, il y a de forte chance que le second (B) soit missionné par le premier (A). Résultat en cas d'erreur de gestion, il y a peu de chance de voir le second (B) défendant les intérêts du syndicat se retourner vers le premier (A).
Bref.... Le mieux est de voter certaines résolutions d'AG qui précisent par exemple :
- quelles sont les limites financières que le syndic peut engager sans consulter le CS et/ou sans décision d'AG justement.
- A partir de quelle montant le syndic est dans l'obligation d'une mise en concurrence. Cette mise en concurrence s'appliquant aussi dans le cas où le syndic aurait recours à un avocat pour représenter juridiquement le syndicat.
Fixer par défaut en AG et par avance les modalités d'action d'un avocat (représentant juridique du SDC) lorsqu'il est directement mandaté par le syndic (représentant légal du SDC), cela me partait assez délicat selon le type d'assignation et de procédure initiée c/SDC.
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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 2
Posté - 28 févr. 2015 : 07:34:10
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D'avoir un devis de l'avocat pou savoir a quoi le syndicat s'engage |
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Posté - 28 févr. 2015 : 07:36:02
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l syndic devrait négocier un devis au préalable.... sinon la pratique de "provisions" est légale et coutumière et ce qui est important ce n'est pas la provision mais le prix final, d'où le devis....
Qui à exiger du syndic ? maintenant c'est un peu tard sauf cette demande de devis qui peut encore se faire avant de payer la provision.... mais est ce le cas ? |
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Posté - 02 mars 2015 : 09:42:54
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Luc Standon : C'est le problème de la double représentativité du syndicat.
D'un côté le SDC est légalement représenté par son syndic (A)
De l'autre le SDC est juridiquement représenté par son avocat (B).
Ou est le problème ?? le syndic est le mandataire social du SDC élu pour gérer le syndicat. Il n'est pas l'avocat du syndicat. Ce n'est pas une double représentativité. Un avocat défend son client, ici le SDC.
Luc Standon : "quelles sont les limites financières que le syndic peut engager sans consulter le CS et/ou sans décision d'AG justement."
La loi de la copropriété est claire : L'AG est la seule décisionnaire, les limites de dépenses sont donc fixées par la seule l'AG.
1. vote du budget que le syndic ne peut dépasser. Un ligne budgétaire pour les frais de justice doit être prévue en cas de défense du SDC.
2. un accord obligatoire de l'AG pour ester en justice.
Dans le cas exposé, si le budget prévoit cette dépense, le syndic est dans son droit.
La consultation du CS est obligatoire si l'AG a voté celle-ci avec un montant minimum défini. Mais attention, il ne s'agit pas d'un accord mais d'un simple avis que le syndic suivra ou non !!! Le CS n'a aucun pouvoir de décision.
uncopro : Demander des provisions est tout à fait normal pour un avocat; tout comme un acompte pour le maçon !
Quelle est donc le montant de cette provision ??
Négocier un devis avec un avocat  
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Sunbird
Pilier de forums
4950 message(s)
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5
 Posté - 02 mars 2015 : 14:36:34
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C'est quoi salé ?
Y-a-t-il une convention d'honoraire ?
L'avocat a-t-il donné un montant concernant la procédure ?
Faire attention aux conventions au temps passé, car même si il y a un bordereau avec chaque facture, dans les faits on se retrouve avec des montants prohibitifs à la fin de la procédure.
Il suffit d'avoir une idée de l'art 700, si il est à 2000 euros, il n'y a pas de raison que la facture soit à 20 KE....
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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6
Posté - 02 mars 2015 : 18:49:57
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citation: Initialement posté par philippe388
Ou est le problème ?? le syndic est le mandataire social du SDC élu pour gérer le syndicat. Il n'est pas l'avocat du syndicat. Ce n'est pas une double représentativité. Un avocat défend son client, ici le SDC.
Selon uncopro effectivement, il ne semble y avoir aucun problème
Pour peu que l'avocat missionné par le syndic, soit lui aussi affilié à la FNAIM... 
Et la boucle est bouclé pour le syndicat 
citation: Initialement posté par philippe388
La loi de la copropriété est claire : L'AG est la seule décisionnaire, les limites de dépenses sont donc fixées par la seule l'AG.
1. vote du budget que le syndic ne peut dépasser. Un ligne budgétaire pour les frais de justice doit être prévue en cas de défense du SDC.
C'est jouissif vous reprenez même à mon encontre les éléments sur lesquels nous sommes pourtant d'accord. Excellent !
citation: Initialement posté par philippe388
2. un accord obligatoire de l'AG pour ester en justice.
Dans le cas exposé, si le budget prévoit cette dépense, le syndic est dans son droit.
L'accord est obligatoire de la part du SDC pour ester en justice contre qui de droit : OUI. Mais là , comme signalé par uncopro : le syndicat est défendant donc le syndic se réfère simplement à l'article 55 du Décret d'application du 17 mars 1967 :
citation: Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.
Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n'est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal de grande instance est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l'article L. 615-6 du code de la construction et de l'habitation.
Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.
Vous ne voyez que par la Loi, et faites une totale abstraction de son Décret d'application.
Il faut quand même bien avouer que c'est un peu .... bref.
citation: Initialement posté par philippe388
uncopro : Demander des provisions est tout à fait normal pour un avocat; tout comme un acompte pour le maçon !
Sauf que le maçon n'est pas concerné par l'article 55 du Décret d'application de la Loi.
Inversement, je ne ferais pas appel à un avocat pour maçonner un mur
Enfin moi j'dit ça, mais en même temps, c'est comme si j'avais rien dit...
citation: Initialement posté par uncopro
Que puis je exiger du syndic ?
Demandez au syndic de se conformer déjà au dernier alinéa de l'article 55 du D.1967 sus mentionné pour la prochaine AG.
De votre côté, vous pouvez introduire possiblement un nouvel avocat sur décision de l'AG et demandez la passation de l'affaire entre confrères du même ordre (celui des avocats).
Pour informations complémentaires :
- http://www.leparticulier.fr/jcms/p1...ger-d-avocat
- http://forum-juridique.net-iris.fr/...davocat.html
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Posté - 02 mars 2015 : 18:56:30
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Luc Standon :"De votre côté, vous pouvez introduire possiblement un nouvel avocat sur décision de l'AG et demandez la passation de l'affaire entre confrères du même ordre"
ET on continue dans le délire !!!
Relisez mieux mes réponses !! cela vous évitera quelques bétises, et des copie-coller.
Luc Standon : Pour peu que l'avocat missionné par le syndic, soit lui aussi affilié à la FNAIM..
Toujours du juridique pur et dur !! a coté du sujet. |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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8
Posté - 02 mars 2015 : 20:03:18
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citation: Initialement posté par philippe388Toujours du juridique pur et dur !! a coté du sujet.
Faute d'être .... Il faudrait que vous soyez "cohérent" : Vous parlez de la Loi à tue-tête dans la plus part de vos messages/réponses, et me reprocher ensuite d'en citer les textes d'application. De l'autre côté, certains autres membres me demandent d'appuyer mes commentaires avec des éléments juridiques. C'est plutôt schizophrénique comme situation.
Heureusement, les gens qui lisent les forums savent lire, et ils/elles se feront leur propre opinion à la source.... Donc conformément à la Loi du 10 juillet 1965 ET AUSSI à son Décret d'application du 17 mars 1967 (je ne dis rien d'autre que cela)
- http://www.universimmo.com/accueil/unijur002.asp
- http://www.universimmo.com/accueil/unijur003.asp
Et accessoirement....
- http://www.universimmo.com/accueil/unijur032.asp
Évidement il faut un peu lire les textes, ou les survoler à minima.
Pour le reste, merci de bien vouloir consulter au choix un avocat ou un psy. Et dans le cas de certains, il sera effectivement préférable de consulter les 2 à la fois.
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Posté - 02 mars 2015 : 20:07:48
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Luc Standon : 'Évidement il faut un peu lire les textes, ou les survoler à minima. "
Gonflé le Luc !!!
Quant au psy, vous avez certainement de très bonnes adresses à nous conseiller, voire quelques vidéos à nous présenter.
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Gemar59
Contributeur actif
France
212 message(s)
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Posté - 15 mars 2015 : 10:30:15
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Bonjour a tous
philippe388 et Luc Standon vous etes sympas ......MAIS....fatigants !!!!
Vu de l'exterieur ,votre " duel" continuel et récurrent ,a propos de tout et de rien font de vous les 2 Muppets du forum à coups de citations d'articles tant ceci .....cela etc .
Pour en arriver là ,Vous devez surement avoir ,
un vieux contentieux secret à solder ? ,
une querelle majeure d'heritage d'un oncle d'Amerique qui a mal tournée ,?
une compagne canon seduite par l'autre ?
cela doit etre vraiment très grave pour que vous vous épiez l'un l'autre ,un flingue a portée de main ou caché sous les couvertures meme lorsque vous allez au lit ?
Un de ces jour ,va falloir nous expliquer pour que nous puissions comprendre avant que l'un de vous deux ne meure à jamais
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Édité par - Gemar59 le 15 mars 2015 10:32:23 |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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11
Posté - 15 mars 2015 : 11:12:24
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Peut être que demain ce sera par avocats interposés, dont les factures sont "salées", c'est bien connu ... (histoire de revenir dans le sujet ..)
Qui porte sur le montant des honoraires d'un avocat, ici de la provision qu'il demande.
La difficulté vient de la procédure, le syndicat étant ici en défense, qui oblige à répondre dans un bref délai. D'où le problème de l'engagement des fonds pour provision d'honoraires.
Dans la mesure où le budget prévisionnel ne prévoit pas une ligne budgétaire pour ce type d'affaires, le syndic est dans l'obligation de convoquer une AG destinée à voter le budget correspondant.
AG convoquée selon la procédure "urgence", s'agissant de respecter un délai réglementaire, procédural.
Il faut que les copropriétaires, les CS et surtout les syndic se le mettent dans le crane : le syndic ne peut engager 1€ s'il n'a pas été décidé par une AG, , ceci étant la règle depuis le 1.01.2002, soit depuis 13 ans (L.art.14-1 et 14-2 et D.art11)
S'en est fini du temps où le syndic engageait les fonds qu'il voulait, passait des marchés sans en avoir le sou, les copropriétaires étant contraints de ratifier les contrats passés en leur nom.
Ici, c'est l'absence de fonds et de la présentation d'un contrat ou marché à une AG qui posent le problème de la validité de l'acte passé avec cet avocat. |
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JPM
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Posté - 16 mars 2015 : 22:34:35
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Beaucoup de lignes pour ne rien dire !
Le syndicat étant en défense, le syndic n'a pas d'autre choix que de saisir un avocat.
Qu'un avocat demande d'emblée une provision, c'est la pratique courante et tout à fait normale.
La seule indication qui manque pour apprécier l'étonnement d'uncopro est le montant de la provision que nous ne connaissons pas.
Pour une affaire de ce type, une provision de 1500 à 2000 € est courante.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 17 mars 2015 : 07:51:23
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Ah bien là JPM vous allez être contredit par certains membres qui vont affirmer le contraire.
citation: Initialement posté par JPM
Le syndicat étant en défense, le syndic n'a pas d'autre choix que de saisir un avocat.
100% d'accord avec ceci. Et de fait, le syndic n'a certainement pas besoin de convoquer une AG d'urgence pour que le SDC mandate un avocat lorsqu'il est assigné. Inversement si c'est le SDC qui assigne un tiers et/ou un copropriétaire, alors la décision doit être prise devant l'AG pour certaines procédures (cf. art.55 du D.67).
Le syndic étant le représentant légal du SDC et l'avocat le représentant juridique qui sera mandaté par le premier. Il y a parfois, conflit d'intérêts entre l'un et l'autre, surtout en cas d'erreur de gestion du syndic alors que c'est le syndic qui a mandaté l'avocat du SDC c/ un copropriétaire qui a assigné le SDC après l'approbation érronée des comptes du SDC
Le cas échéant, si le SDC n'est pas satisfait de la nomination de l'avocat par le syndic, il peut ultérieurement en changer sur décision de l'AG, et ce même si la procédure a déjà débuté.
En effet, le libre choix de l'avocat par son client (le SDC) est un principe fondamental, et dans cette perspective, une personne (même morale comme le SDC) ayant fait appel à un avocat (par choix du syndic représentant légal) reste libre d’en changer sans même se justifier. Cependant, le SDC doit informer informer l'avocat par écrit et régler les honoraires correspondant au travail qu'il a déjà accompli.
D'ailleurs, l'article 13 du Décret 2005-790 du 12 juillet 2005 précise :"l'avocat conduit jusqu'à son terme l'affaire dont il est chargé, sauf si son client l'en décharge ou s'il décide de ne pas poursuivre sa mission. Dans ce dernier cas, il en informe son client en temps utile pour que les intérêts de celui-ci soient sauvegardés.".
Ce qui signfie que le SDC est libre de changer d'avocat, tout comme l'avocat est aussi libre de ne pas poursuivre un dossier en cours, sous réserve dans ce cas que l'avocat "démissionnaire" / "sortant" informe le SDC en temps utile (notion assez flou et très vague ) pour que les intérêts du client (le SDC) soient préserver devant le TGI (sinon il risque d'y avoir une faute).
***
En aparté : Quid des procédures qui ne nécessite pas la présence d'un avocat.
Certains syndics se gargarisent d'avoir des juristes dans leur cabinet, mais étrangement malgré la présence de juristes chez le syndic (un argument de vente pour conclure un mandat), on ne voit jamais la présence de ces mêmes juristes devant les tribunaux concernant les procédures qui ne nécessite pas la présence obligatoire d'un avocat, par exemple devant le Tribunal d'Instance ou même devant les procédure en référé (chercher l'erreur...). Bref fin de l'aparté.
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Édité par - Luc Standon le 17 mars 2015 07:55:01 |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 17 mars 2015 : 09:07:53
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La question ici n'est pas de savoir si le syndic a besoin d'une autorisation d'AG pour répondre à l'action, puisque le syndicat est en défense, mais ce qu'il en est de l'engagement de fonds par le syndic dans la mesure où n'existe aucun budget pour ce faire.
Selon les pratiques anciennes chères à certains, et que beaucoup utilisent encore sans quasi contrôle, c'est que le syndic engage ce qu'il veut ou presque, mettant les copropriétaires devant le fait accompli.
Copropriétaires contraints de ratifier des actes y compris s'ils ne sont pas d'accord.
Il faudrait que tous mettent leur tablette à jour, et se rendent compte que les temps et les règles ont changé.
Que le syndic n'ai pas besoin d'être autorisé pour répondre à une attaque ne le dispense pas d'une décision d'AG pour décider d'un budget qui n'existe pas, de fonds qui ne sont pas provisionnés.
C'est en cela que nous sommes dans un autre système, où les copropriétaires ne sont plus entièrement sous tutelle de leur mandataire.
Depuis 13 ans.
Mais il en faudra encore 10 ou 15 avant que cela n'entre dans le crane, et 20 de plus pour les pratiques ...
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Gemar59
Contributeur actif
France
212 message(s)
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Posté - 17 mars 2015 : 09:18:02
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citation:
Certains syndics se gargarisent d'avoir des juristes dans leur cabinet, mais étrangement malgré la présence de juristes chez le syndic (un argument de vente pour conclure un mandat), on ne voit jamais la présence de ces mêmes juristes devant les tribunaux concernant les procédures qui ne nécessite pas la présence obligatoire d'un avocat, par exemple devant le Tribunal d'Instance ou même devant les procédure en référé ([i]chercher l'erreur...). Bref fin de l'aparté.
Je pense qiue ici tous ou presque ont compris que les services juridiques des gros cabinets nationaux de syndics sont avant tout destinés a proteger les agences et les syndics des attaques juridiques des clients envers eux et non pour le conseil des clients vis a vis de tiers .
De plus si vous considérez que très souvent les agences locales vendent ou louent des biens pour le compte de clients qui les ont mandatés ........ |
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Posté - 17 mars 2015 : 10:11:51
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citation: En aparté : Quid des procédures qui ne nécessite pas la présence d'un avocat.
Certains syndics se gargarisent d'avoir des juristes dans leur cabinet, mais étrangement malgré la présence de juristes chez le syndic (un argument de vente pour conclure un mandat), on ne voit jamais la présence de ces mêmes juristes devant les tribunaux concernant les procédures qui ne nécessite pas la présence obligatoire d'un avocat, par exemple devant le Tribunal d'Instance ou même devant les procédure en référé (chercher l'erreur...). Bref fin de l'aparté. Un juriste n'a aucun droit a pouvoir représenter une partie devant un tribunal quand la constitution d'avocat n'est pas obligatoire. |
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
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17
Posté - 17 mars 2015 : 10:26:37
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Gemar 59citation: Je pense que ici tous ou presque ont compris que les services juridiques des gros cabinets nationaux de syndics sont avant tout destinés a protéger les agences et les syndics des attaques juridiques des clients envers eux et non pour le conseil des clients vis a vis de tiers
Avez vous des éléments précis à votre disposition pour diffuser cette affirmation fielleuse ?
Peu de cabinets disposent d'un véritable juriste. Lorsque c'est le cas, le juriste intervient pour 70 % sur des dossiers de la clientèle, notamment pour des copropriétés.
Par contre les organisations professionnelles disposent de spécialistes qualifiés qui peinent parfois à faire respecter leurs avis lorsqu'ils ne vont pas dans le sens des commerciaux.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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18
Posté - 17 mars 2015 : 10:43:29
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Un juriste n'a aucun droit a pouvoir représenter une partie devant un tribunal quand la constitution d'avocat n'est pas obligatoire. Certes, mais en attendant, c'est bien le syndic qui représente légalement le SDC.
C'est vrai que le métier de syndic est différent que celui d'avocat.
Et donc on en revient accessoirement à la double représentation légale et juridique par deux entités différentes (syndic/avocat) du même syndicat.
Par exemple dans le cadre d'un différend entre un/plusieur(s) copropritaire(s) c/ le syndicat (représenté par le syndic) dans le cadre d'une procédure classique devant le Tribunal d'Instance alors qu'il est bien précisé que l'assignation est délivré au syndicat (représenté par son syndic) pour être procédé à la tentative de conciliation prévue par la Loi (art. 829 et suivants du CPC) ; et que ce n'est qu'en cas de non conciliation, qu'il est demandé au Tribunal de statuer par jugement (conformément aux dispositions de l'art. 836 et suivants du même Code de Procédure Civil).
Et dans ce cas, la négociation si elle doit aboutir et/ou être activée, elle doit elle être conclu avec lequel des 2 représentants du syndicat, le syndic ou avec l'avocat ?
Ou les 2 à la fois puisque les 2 représentants (légal et juridique) représentent le même syndicat
La question étant évidement à double tranchant au même titre que la double représentativité du syndicat.
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Édité par - Luc Standon le 17 mars 2015 10:51:54 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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19
Posté - 17 mars 2015 : 11:12:00
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@Gédehem : Je l'ai rapidement expliqué dans un autre sujet, mais le principe est le même avec l'avocat :
Certes le SDC peut négocier un tarifs ou les honoraires de l'avocat, mais le SDC ne pourra pas dissocié la prestation de l'avocat avec sa facturation.
D'autant lorsque l'on connaît l'astuce de la facilité de refuser une charge lors du vote de l'approbation des comptes du syndicat par l'AG. Charge qui éventuellement retombe sous la responsabilité du syndic si ce dernier l'a déjà payé sans approbation de l'AG et qu'il est alors amené à en faire le remboursement auprès du syndicat.
Si le syndic mandate l'avocat de son choix, et si la comptabilité et les finances du SDC sont correctement gérées par le syndic, alors le SDC a suffisamment de trésorerie (voir le fonds d'avance de trésorerie constituant 1/6° du budget prévisionnel) pour avancer les frais d'un avocat. Quitte à changer d'avocat par la suite.
D'autant que l'avocat d'un SDC sait qu'il sera toujours payé que le SDC soit gagnant ou perdant dans la procédure, J'ai rarement vue un avocat paniquer pour une facture impayé dans la mesure où il existe la CARPA et le TRACFIN qui contrôle aussi les fonds des avocats... Juste histoire de refermer une parenthèse aussi vite qu'elle fut ouverte par Gédehem.
N'oubliant pas que le SDC est quant à lui dans une comptabilité d'engagement, en attente de l'approbation des comptes du SDC par l'AG. Pour certains cela n'a aucun rapport, mais en fait, si.
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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20
Posté - 17 mars 2015 : 12:28:47
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Je ne vois pas quelle parenthèse j'aurais pu ouvrir, mais passons ....
Concernant l'affirmation :
"les services juridiques des gros cabinets nationaux de syndics sont avant tout destinés a protéger les agences et les syndics des attaques juridiques des clients envers eux et non pour le conseil des clients vis a vis de tiers ", elle n'a rien de fielleuse.
C'est une constante que tout "service juridique" de quelque organisme que ce soit est avant tout destiné à défendre les intérêts de cet organisme, à le "protéger".
Que ce soit dans telle grosse collectivité territoriale ou tel grand groupe.
Il serait non seulement surprenant mais anormal qu'il en soit autrement !!
Ce service bétonne sa "boite" en cas d' "attaques" extérieures, clients, contribuables, ou 'assujettis' comme on dit dans le jargon administratif. (*)
Ce que l'on retrouve ici :
"Par contre les organisations professionnelles disposent de spécialistes qualifiés qui peinent parfois à faire respecter leurs avis lorsqu'ils ne vont pas dans le sens des commerciaux."
Et pour cause : le "spécialistes qualifiés" employé ou prestataire de l'organisation professionnelle travaille à son profit, a celui des adhérents (qui la font vivre). Il ne va pas lui tirer une balle dans le dos, ni de l'organisation, ni de l'adhérent, ne va pas le désavouer, quitte à utiliser des artifices juridiques..
Nous connaissons tous ces notes de "Services juridiques", qui n'ont d'effets que sur les béotiens.
Ce qui est le cas dans bien des syndicats.
(*) souvenir personnel mémorable d'une action portée devant le tribunal des affaires sociales (Tass) par un "service juridique", à l'évidence à coté de la plaque. Un stagiaire, un pigiste sans doute ...
La conclusion : un syndicat n'a rien à attendre d'un "service juridique" de son mandataire, de telle organisation professionnelle, en cas de litige ou conflit avec son syndic.
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Édité par - Gédehem le 17 mars 2015 16:44:32 |
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