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trendy31
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 Posté - 05 mars 2015 : 17:58:52
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Sonia,
Il n'y a rien de scandaleux à facturer de façon séparée :
- les frais postaux liés à l'AG : il s'agit ici du coût des envois en LRAR des convocations et PV que la Poste facture au syndic. Afficher ces frais permet de vérifier la cohérence avec les tarifs postaux en vigueur et le fait que le syndic ne prend pas de TVA dessus (si, si, çà arrive...). Pour réduire le montant, pensez à imposer la remise en main propre contre émargement si vous avez un gardien dans votre copropriété
- les frais de tenue de l'AG : ils incluent la location d'une salle pour l'AG et les éventuelles vacations. Là aussi, afficher ces frais permet de vérifier qu'il n'y a pas d'abus. Vous pouvez regarder vous-même ce que coûte une location, voire la faire vous-même (les syndics n'ont pas toujours les meilleurs tarifs). Quant aux vacations, il faut faire inclure un forfait horaire dans le contrat du syndic pour l'AG annuelle obligatoire et faire en sorte qu'elle ne se termine pas à des heures impossibles (le syndic a tout intérêt à laisser les copropriétaires jacasser si çà augmente ses honoraires...).
Ce qui est illégal, ce sont les frais pour l'externalisation des archives dans la mesure où vous n'avez pas donné votre accord via une résolution votée en AG. Le syndic ne peut pas décider à votre place de confier la gestion des archives à un prestataire extérieur sans votre aval, cette gestion faisant partie de sa mission (et tant pis si ses placards ne sont pas assez grands !). Si c'est bien le cas, refusez purement et simplement la facture et dites à votre gestionnaire d'en faire son affaire.
Pour les frais de photocopie, malgré ce que dit Gedehem, je ne connais pas de syndic qui n'aurait pas prévu dans son contrat un tarif de photocopie lui assurant une rente facile à 0.15 ou 0.20 € la page. En attendant la parution des décrets de la loi ALUR et le fameux projet de contrat "tout sauf...", vous pouvez contourner le problème en faisant voter une résolution imposant le recours à un façonnier (prestataire assez facile à trouver si vous êtes dans une grande ville) qui offrira des tarifs bien plus compétitifs pour la reprographie en masse. L'AG étant souveraine, je ne vois pas comment le syndic pourrait refuser dans la mesure où la résolution est bien écrite et accompagnée d'un devis convenable.
Quant aux frais de compte séparés, 20 € par lot paraît non seulement élevé mais abusif, certains syndics ne pratiquant pas de surcoût dans ce cas. Seule solution ici : faire jouer la concurrence.
Les honoraires spécifiques sont quant à eux légaux, mais doivent quand même être regardés à la loupe :
- pour une procédure, la tarification doit figurer au contrat du syndic et vous pouvez demander les détails (combien d'heures, pour quoi faire...)
- pour les travaux, les honoraires se votent en AG en même temps que les travaux mais dans une question séparée. Ils se calculent en pourcentage du montant HT des travaux et doivent être dégressifs selon l'importance du chantier (article 18-1 A). Le pourcentage doit être adapté en fonction de ce que fait le syndic (par exemple intervention ou non d'un maître d’œuvre extérieur pour suivre les travaux) ou de ce que vous lui demandez (si vous demandez 4 appels de fonds pour un chantier à 1000 €, ne vous étonnez pas que votre syndic soit exigeant). Dans la pratique, pour de petites opérations, on peut demander qu'il n'y ait pas d'honoraires.
Bref, en un mot.... négociez !!!
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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sonia75
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 Posté - 05 mars 2015 : 19:05:41
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Merci bp trendy de ces precisions tres claires. Bonne idee pr la remise en mains propres de l ag, je vais soumettre l idee.
Entre tps jai remarque un changemt sur ce que propose le syndic selon la derniere version de l ordre du jour en cours d elaboration.
Voic le detail
Vote d'un compte chez societe generale pr 10 euros par mois, je ne sais pas si c est ttc ou ht, sous reserve d augmentation ds l annee
Si on veut aller ds une autre banque on devra payer 30 euros par lot.
Les honoraires courants ont augmente de 100 euros, alors qu on avait vote un mandate de 2 ans avec gel d honoraires et donc dispense de compte separe sur 2 ans.
Des frais d' acces extranet de 10 euros par lot (loi alur). Ils avaient deja essaye de nous fourguer ces frais il y a 2 ans mais j avais reussi a les faire sauter grace aux conseil s des forumeurs arguant du fait qu ils ne pouvaient pas facturer individuellement des frais (je ne me souviens plus de la justif juridique, il faudra que je recherche mais ca avait marche a l epoque !).
N hesitez pas a me donner votre avis, notamment sur les frais de tenue de compte... legal ou pas, abusif ou non... :-)
Merci encore ! |
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sonia75
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Posté - 05 mars 2015 : 19:08:12
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Ps concernant la location de salle, ca se passe ds les locaux du syndic mais il nous fait qd meme payer une location, normal ou pas ? |
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trendy31
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Posté - 06 mars 2015 : 00:14:19
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Sonia,
Pour la salle, ce n'est pas anormal que le syndic vous loue une salle dans ces murs, mais comme je vous ai dit, tout se négocie !! Je ne sais pas dans quelle ville vous résidez, mais vous trouveriez peut-être vous-même une salle à louer à moindre frais plus proche de votre résidence et plus facile d'accès en voiture (par exemple immeuble de bureaux partiellement inoccupé ou salle municipale). Dans mon cas, nous avons testé avec le même syndic 2 fournisseurs de salles offrant une capacité de 40 à 50 places pour un coût autour de 100 €.
Concernant les frais de banque, il y a clairement un arrangement de votre syndic avec la Société Générale et les 10 € par mois et par lot sont totalement abusifs. A titre d'exemple, je possède 2 appartements dans la même ville, gérés par 2 syndics différents, travaillant tous deux avec des comptes séparés... sans aucun surcoût par lot !! Il y a juste dans un cas des frais bancaires globaux d'environ 30 € par an et dans l'autre, des frais bancaires au cas par cas (virements...).
Le syndic ne peut pas refuser d'ouvrir un compte séparé si vous ne lui accordez pas la dispense, car il est tenu légalement de le faire (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). Sinon, il s'expose à voir son contrat purement et simplement annulé dans un délai de 3 mois. Compte tenu du fait que vous avez voté un contrat de 2 ans et que vous êtes dans la 2e année, avez-vous également voté la dispense l'année dernière en même temps que le contrat ? Si vous ne l'avez pas fait, vous êtes en fait sans syndic !!
Quant à démissionner, il ne peut plus le faire sans un préavis de 3 mois (toujours article 18), ce qui, même s'il vous l'annonce en AG, vous laisse largement le temps de reconvoquer une autre AG pour lui trouver un remplaçant.
Au final, compte tenu de ce que vous nous dites, je crois que vous feriez bien de vous pencher sérieusement sur la question du changement de syndic non pas pour cette AG mais pour la suivante...
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Trendy31
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sonia75
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Posté - 06 mars 2015 : 01:05:53
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Ok merci bien, comme je le disais pr l instant on va garder ce syndic vu qu on a deja changé 4 fois, on est un peu a court la :-)
Pour en revenir sur le compte, on a vote une dispense l an passe avec un mandat de 2 ans dc je pense que c est encore bon pr cette annee ?
C est ce que ns avait dit en tt cas notre gestionnaire, que cela repoussait en 2016 le compte séparé. Bon apparemment elle a change d avis :-p
En ce qui concerne les frais, il va falloir negocier en effet, par contre je me demandais comme mentionne ds mon autre post, si on ne pouvait tt simplement pas classer ss objet cette demande de vote sur les frais bancaires et la societe generale, ds la mesure ou la loi dispose d ouvrir un compte separe ils n ont pas a demande d autorisation a l AG. |
Édité par - sonia75 le 06 mars 2015 01:09:25 |
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trendy31
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Posté - 06 mars 2015 : 01:20:25
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Donc si je comprends bien :
- vous avez désigné ce syndic il y a un an sur la base d'un contrat de 2 ans
- et vous avez voté lors de la même AG la dispense de compte séparé
- aujourd'hui, le contrat de syndic doit encore courir pour 1 an
- votre gestionnaire vous demande de revoter la dispense pour l'année à venir
Je ne suis pas expert en matière de dispense, mais je dirais que si vous n'avez pas indiqué de durée ou de date butoir en votant la dispense l'année dernière, cette décision reste valable tant que vous ne décidez pas de la remettre en cause (ou tant que le syndic ne le propose pas non plus. La rubrique des Abus de l'ARC évoquait ce sujet il y a un petit moment (http://arc-copro.fr/documentation/a...pte-bancaire).
A mon avis, le fait de remettre sur le tapis la dispense permet à votre syndic de s'octroyer - si vous la refusez -- une petite "rallonge" (voire une grosse, tout dépend du nombre de lots !!) qu'il ne peut pas avoir au niveau de ses honoraires "verrouillés" par le contrat de 2 ans... du moins c'est ce qu'il croit... tant que vous ne dites pas non !!! 
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Trendy31
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Édité par - trendy31 le 06 mars 2015 01:31:49 |
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sonia75
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Posté - 06 mars 2015 : 02:15:20
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oui je pense que vous avez bien resume. le syndic veut nous faire voter un compte separe et une augmentation de ses honoraires (amendement) alors qu on a vote en 2014 une dispense de compte separe pour 2 ans et les memes honoraires sur 2 ans...
jusitificatif: Loi ALUR... |
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trendy31
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Posté - 06 mars 2015 : 17:04:09
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Ben il a tout faux votre syndic
La loi ALUR prévoit justement que le passage en compte séparé obligatoire n’entrera en vigueur qu’à partir du 24 mars 2015 au fur et à mesure du renouvellement des contrats de syndic. Donc pour vous, ce sera dans un an. Si votre syndic ne vous croît pas, répondez lui que c'est la ministre qui l'a dit : http://arc-copro.fr/documentation/c...res-ont-tort.
Donc, du coup, votre contrat de syndic en cours reste valide (avec les mêmes honoraires sauf s'il inclut une clause d'actualisation des tarifs) et la dispense aussi puisqu'elle est bornée dans le temps.
Je ne sais pas combien il y a de lots dans votre copropriété, mais à raison de 10 € minimum par lot et par mois, vous allez faire des économies... 
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Trendy31
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sonia75
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Posté - 06 mars 2015 : 17:26:37
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He he merveilleux , merci encore Trendy, tres utile, grace a vous et autres forumeurs, je suis paree pr affronter le syndic a la prochaine AG.
toutefois le pb va resurgir l an prochain... petite question si ce n est pas indiscret, vous vous trouvez ds quelle ville ? Vos syndics ont l air bien ! :-) |
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trendy31
Contributeur actif
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Posté - 06 mars 2015 : 17:57:51
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Je suis sur Toulouse. Mes syndics ne sont pas forcément parfaits, mais nous avons fait le choix de privilégier de petites structures et non des agences de grands groupes qui appliquent parfois les ordres venus d'en haut sans discuter. Et avec le reste du CS nous les fouettons lorsqu'il le faut
Quant à vous, vous avez une année devant vous pour chercher un contrat concurrent. En tant que CS, vous y etes de toute façon incités, pour ne pas dire obligés par la loi ALUR, alors autant en faire un avantage !!
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Trendy31
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sonia75
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Posté - 06 mars 2015 : 20:44:59
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argh zut, malheureusement sur paris c'est dur de trouver des syndics honnetes, j'ai jamais vu encore et j'ai vu bp de devis passes
celui ci, structure a taille humaine, etait correct au debut, mais la c'est la derferlante...
on va voir... merci encore ! |
Édité par - sonia75 le 06 mars 2015 20:54:37 |
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Stéphane
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Posté - 06 mars 2015 : 21:58:05
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Remise en main propre :
Le gardien n'est pas obligé d'accepter..
Chez nous, ce sont les membres du CS qui font la distribution en main propre en se relayant sur 2 ou 3 jours.
Nous avons la chance d'avoir une pièce attenante aux entrées, laissons la porte ouverte, et n'hésitons pas à interpeler les proprios "timides" à bien vouloir recevoir le pli de nos mains.
Je suis personnellement contre le porte Ă porte |
Édité par - Stéphane le 06 mars 2015 22:00:39 |
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trendy31
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Posté - 11 mars 2015 : 02:14:38
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Si Stéphane, la CCN identifie la remise de convocations contre émargement comme tâche possible dans son annexe qui définit les tâches pour un gardien et les UV associées. Ce n'est donc pas un service qu'il rend pour faire plaisir mais une activité prévue contractuellement qui ouvre droit à rémunération.
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Trendy31
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Honoraires courants + "frais annexes"/alur Syndic 
