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trendy31
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 Posté - 05 mars 2015 : 18:38:21
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Bonjour,
Nous rencontrons actuellement un problème dans notre résidence avec certains compteurs d'eau chaude : le réseau de distribution d'eau chaude sanitaire est en partie embourbé et dépose du "sable" (en fait le résidu d'une réaction chimique due à la présence de matériaux incompatibles dans les canalisations en chaufferie) dans les compteurs. Cette anomalie a engendré le blocage de certains d'entre eux, tous situés sur la même colonne de distribution d'eau chaude.
Le prestataire qui assure l'entretien-location-relève des compteurs, appelé à la rescousse, les a remplacés mais refuse d'en assumer la charge (ce qui est logique, le problème ne venant pas du compteur). Notre syndic a donc imputé la facture de remplacement en charges communes. En a-t-il le droit, les compteurs ayant par principe une destination privative, et sachant par ailleurs que les copropriétaires concernés par le problème ont continué à consommer de l'eau chaude qui n'a pas pu être mesurée ni par conséquent facturée ?
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Louis92
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Posté - 05 mars 2015 : 19:14:07
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Si citation: le résidu d'une réaction chimique due à la présence de matériaux incompatibles dans les canalisations en chaufferie peut être reproché au chauffagiste : le syndic doit se retourner vers lui.
Sinon, c'est l'ensemble des copropriétaires utilisant le chauffage qui est responsable de l'installation telle qu'elle est avec ses matériaux incompatibles et donc la charge du remplacement doit être répartie sur la totalité des copropriétaires concernés par la clé de répartition du chauffage.
Préventivement, il y a donc lieu de faire des relevés de compteurs eau chaude assez fréquemment dans l'année ...
Cdlt. Louis92. |
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JB22
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Posté - 05 mars 2015 : 19:16:00
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Ceci est mon avis:
Les copropriétaires ne sont pas responsables du blocage des compteurs qui résulte du mauvais fonctionnement de l' installation commune, la charge est donc à mettre en charges communes de l' ensemble des copropriétaires. |
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trendy31
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3
Posté - 05 mars 2015 : 19:19:20
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Le chauffagiste, on ne va rien lui reprocher, il a repris en maintenance il y a 2 ans une installation vétuste dans l'attente de sa rénovation. Celle-ci est prévue mais la consultation traine en longueur et les stratégies envisagées ne vont pas aider à améliorer les choses.
Pour ma part, je me pose quand même des questions vis-à -vis de la responsabilité du syndic (certains compteurs d'eau chaude affichaient déjà une consommation à 0 il y a un an...) et des copropriétaires concernés, sans doute pas fâchés de voir leurs charges s'alléger sensiblement...
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Sunbird
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 Posté - 05 mars 2015 : 19:32:13
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Il y a plusieurs problèmes dans votre questions.
Imputer le changement des compteurs d'eau uniquement sur les personnes concernées ?
Non ce n'est pas possible car si le compteur est tombé en panne à cause du système de production ECS
Il y a des copropriétaires qui ne paient plus d'eau chaude malgré que le compteur était HS il y a 1 an?
Dans ce cas la responsabilité est la société en charge des compteurs, et le syndic qui aurait du agir pour faire le nécessaire. |
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GĂ©dehem
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Posté - 05 mars 2015 : 22:26:22
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C'est le syndicat qui est fournisseur du service collectif ECS. C'est au syndicat d'assurer la continuité du service.
Les défauts constatés sur les compteurs (ceux en 1ère ligne ?) sont imputables au dépôt de boue dans le circuit, ce qui est bien connu.
Au syndicat de supporter la charge de la réparation, ici des compteurs, l'entreprise d'entretien n'ayant aucune responsabilité.
Le syndic ne peut faire autre chose que d'imputer la réparation entre tous.
Avec un problème : il est un peu irresponsable de mettre des compteurs neufs sur un circuit plein de boue, ce qui ne présage rien de bon.
La vétusté du circuit n'en est pas affectée.
Pourquoi cet immobilisme depuis plus d'un an ? Pas de devis ? Refus des travaux ?
Si les copropriétaires ne réagissent pas pour entretenir leur chaufferie, il ne faut pas compter sur le syndic pour se substituer à eux. |
Édité par - Gédehem le 05 mars 2015 22:28:46 |
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trendy31
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Posté - 05 mars 2015 : 23:45:24
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L'immobilisme est dû en partie au syndic, qui disposait des relevés semestriels effectués par le prestataire en charge de la location-entretien des compteurs et à la lenteur du projet de rénovation général du système de production d'eau chaude avant lequel toute réparation partielle est plus ou moins bloquée.
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Louis92
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Posté - 06 mars 2015 : 08:54:55
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Maintenant, il y a lieu de faire 4 relevés de compteurs eau chaude dans l'année et de demander au syndic de communiquer au CS les index anciens et nouveaux de chacun au plus vite, donc 4 fois par an.
Cdlt. Louis92.
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Sunbird
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Posté - 06 mars 2015 : 09:51:37
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citation: Initialement posté par trendy31
L'immobilisme est dû en partie au syndic, qui disposait des relevés semestriels effectués par le prestataire en charge de la location-entretien des compteurs et à la lenteur du projet de rénovation général du système de production d'eau chaude avant lequel toute réparation partielle est plus ou moins bloquée.
Sur le relevé d'eau, les trois contrôles ont failli. La société en charge des compteurs, qui lorsqu'elle édite le relevé doit signaler des anomalies, le syndic qui a reçu le relevé et qui n'a rien regardé, et également le CS.
Normalement la société aurait dû émettre une alerte pour relevé anormal, le syndic et le conseil syndical, auraient du enquêter auprès des propriétaires concernés, pour savoir par exemple si la consommation a 0 venait de inoccupation du local ou pas.
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trendy31
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Posté - 06 mars 2015 : 11:44:46
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Le prestataire en charge de la relève a fourni les relevés en temps et en heure au syndic, mais sans rien y indiquer de particulier, alors qu'il y avait visiblement des anomalies (du style une consommation d'eau froide normale et une consommation d'eau chaude nulle).
Le CS a tiré l'alarme lors du précédent contrôle des comptes où le phénomène apparaissait déjà pour quelques personnes, en rappelant qu'il s'agissait de copropriétaires résidents à temps plein.
Le syndic qui connaît bien la résidence le savait également et devait faire engager des travaux dans un premier temps au niveau des compteurs. Il l'a toutefois fait tardivement (plusieurs mois après le contrôle des comptes de l'année dernière) et dans certains cas, le changement des compteurs s'est soldé par une dépose pure et simple, le prestataire n'ayant pas de solution pour empêcher qu'un nouveau compteur ne se bloque à nouveau.
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GĂ©dehem
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Posté - 06 mars 2015 : 11:58:05
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"L'immobilisme est dĂ» en partie au syndic..."
Sans doute !
Mais vis à vis des copropriétaires concernés, c'est le syndicat qui doit assurer le service, et à défaut supporter la charge de la réparation.
Que dans un second temps le syndicat engage la responsabilité du syndic pour carence ou immobilisme (c'est la même chose), c'est une autre affaire.
Qui peut se négocier par sa prise en charge de tout ou partie du préjudice, de la réparation.
Avec ce que je préconise s'il ne veut rien entendre : abattement sur les honoraires décidé à la prochaine AG pour "non exécution de taches contractuellement convenues."
Avec un bémol : quid de la responsabilité pleine et entière du syndicat passif pour décider de mettre fin à la vétusté du circuit, au rinçage nécessaire pour éliminer la boue. Ces travaux relèvent de l'AG, pas du syndic. |
Édité par - Gédehem le 06 mars 2015 12:00:36 |
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Sunbird
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Posté - 06 mars 2015 : 13:14:23
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Pour pouvoir demander quelque chose au syndic il faut pouvoir estimer le préjudice.
Avez-vous une idée du nombre de m3 d'eau chaude qui n'ont pas été comptabilisé par rapport au m3 d'eau chaude globaux?
Je présume que c'est le système de chauffage qui fait l'eau chaude ? Dans ce cas le préjudice est limité pour l'énergie car elle est répartie sur la facture chauffage au tantième. Reste la partie eau (eau froide) qui dans ce cas sera attribuée sur les parties communes.
Même si les copropriétaires concernés n'ont aucune obligation d'acceptée, le conseil syndical a-t-il été voir les personnes, pour leur expliquer la situation, il y a peut être des proprios qui accepteront de payer une consommation sur estimation.
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trendy31
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Posté - 06 mars 2015 : 15:14:11
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Certains des appartements concernés sont parmi les plus grands de la résidence, avec des familles de plusieurs personnes. La consommation n'est donc pas négligeable.
Ce n'est pas le système de chauffage qui fait l'eau chaude, seule la production d'ECS est collective, le chauffage est individuel (je sais, c'est bizarre...). Donc les m3 "volatilisés" se traduisent en fait par une hausse artificielle du prix du m3 d'eau chaude, répercutée ensuite sur tous les copropriétaires dont les compteurs tournent normalement. Il y a donc pour eux une double peine : la hausse de leurs charges eau chaude et le paiement des compteurs défectueux.
Pour le moment, le syndic a fait une estimation soi disant sur la base des dernières consommations réelles des lots en question (mais dans la pratique, les chiffres estimés ne sont pas très cohérents avec les anciennes consommations mesurées). Le problème est que cette estimation ne concerne qu'un exercice (celui que nous allons approuver) e année . Rien n'est établi pour l'exercice en cours et, ainsi que vous le dites Sunbird, rien n'oblige les personnes concernées à accepter l'estimation.
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GĂ©dehem
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Posté - 06 mars 2015 : 16:02:16
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En pareil cas, le RDC prévoit-il l'application d'un forfait, éventuellement selon telle modalité ?
A défaut, on retombe sur la même question : la passivité du syndicat à régler ce problème de vétusté du circuit de distribution d'ECS, de la production d'eau chaude.
La passivité du syndic ne pourrait être mise en avant que si une AG avait décidé de travaux non mis en oeuvre par le syndic, ou si ce dernier alerté avait tardé à agir, à demander des devis. |
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trendy31
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Posté - 06 mars 2015 : 16:19:28
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Non, le RDC est assez lacunaire sur le sujet, il se contente d'indiquer que des compteurs individuels devaient être mis en place après la livraison des appartements, ce qui a bien été fait depuis longtemps. Rien n'est dit à propos d'un défaut ultérieur de fonctionnement.
Par contre, là où je ne vous suis pas tout à fait GDM, c'est que ce problème survient dans un des 3 bâtiments, qui a choisi d'abandonner sa chaufferie collective au profit d'installations individuelles, ce qui est compliqué et cher, et entraine des délais de consultation à rallonge, tandis que le prix du m3 d'eau chaude est global aux 3 bâtiments qui compose la résidence.
Les copropriétaires des 2 autres bâtiments n'ont donc aucune prise sur les travaux à réaliser, qu'il s'agisse d'un simple nettoyage du réseau de distribution d'eau chaude ou de la refonte du système complet.
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Sunbird
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Posté - 06 mars 2015 : 16:25:26
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Hormis effectivement une clause de RDC, je ne vois pas comment faire.
Pour le remplacement du système d'eau chaude, je pense qu'il pourrait être intéressant d'envisager une individualisation de la production d'eau chaude, à l'usage cela est moins coûteux, évite ce type de problème. Je ne parle même pas de la qualité de l'eau chaude qui doit être remplie de bactéries. |
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GĂ©dehem
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Posté - 06 mars 2015 : 16:35:31
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L'affaire est donc différente !
Vous dites que tel bâtiment a individualisé la production d'ECS.
Il ne dépend donc plus de la chaufferie collective (tout est coupé ?), ce qui sous entend que la décision a été prise en AG, le mode de répartition modifié, en particulier pour retirer ce bâtiment des grilles de répartition communes.
"tandis que le prix du m3 d'eau chaude est global aux 3 bâtiments qui compose la résidence.
Incohérent !
Si "..un des 3 bâtiments, qui a choisi d'abandonner sa chaufferie collective au profit d'installations individuelles...", il n'existe plus de référence à un prix du m3 pour les 3 bâtiments, puisque seuls 2 sont concernés par l'ECS collective.
Pour le 3° bâtiment, c'est leur consommation individuelle personnelle qui compte, le syndicat n'a pas à s'en occuper.
Pour l'ECS collective, il y a un mode de répartition précis, une part fixe (aux tantièmes) pour la permanence du "service ECS", une part variable ((aux m3) selon les relevés compteurs.
Si tel bâtiment a abandonné la chaufferie collective pour des installations individuelles, chacun des lots "individualisés" de ce bâtiment fait son affaire personnelle de sa distribution d'ECS, de son compteur. (comme il en est du chauffage individuel).
Des précisions, car ce n'est pas clair du tout.
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Sunbird
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Posté - 06 mars 2015 : 17:05:26
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Ce n'est plus du tout le mĂŞme sujet.
Il faut reprendre les résolutions d'AG.
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trendy31
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Posté - 06 mars 2015 : 19:12:57
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Je me suis mal exprimé. Le bâtiment en question a effectivement fait le choix d'abandonner la production collective d'eau chaude mais les travaux ne sont pas encore faits. Pour l'instant une consultation est en cours. Du point de vue du RDC, ce bâtiment est donc encore dans la même situation que les autres. Un modificatif est prévu au RDC mais non encore établi.
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GĂ©dehem
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Posté - 06 mars 2015 : 22:11:04
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Donc ce bâtiment est toujours dans le système commun d'ECS collective.
Les travaux incombent donc au syndicat dans son ensemble.
Peu importe la décision d'individualisation, celle-ci n'étant applicable que lorsque tous les lots de ce bâtiment seront individualisé, déconnectés du système commun.
Avec tout de même un bémol, qui ne semble pas avoir été bien analysé.
La déconnection du système commun permettra toujours d'y revenir, le réseau desservant le bâtiment existant toujours.
De ce fait, l'individualisation de l'un ou de l'ensemble des lots ne les dispense de supporter la part de charges communes, la partie fixe mentionnée plus haut (contrat chauffagiste, énergie de la boucle d'"alimentation, tvx d'entretien, etc ..), répartie entre l'ensemble des lots du syndicat, déconnectés ou pas.
Simple application du principe prévu L.art.10.al.1 s'agissant des services collectifs, dont la répartition relève de l'utilité, qu'elle soit réelle, effective, ou potentielle. Même si des travaux de raccordement sont nécessaires (jurisprudence).
Pour les lots raccordés, selon leur relevé compteur en sus de la partie fixe, pour les lots individualisé, la partie fixe commune et en sus la totalité de leurs frais de production et de consommation.
Outre le retard pour les travaux, sans doute que cette individualisation n'a pas été bien étudiée, ici pour la répartition du service collectif ECS. Les copropriétaires le savent-ils ? |
Édité par - Gédehem le 06 mars 2015 22:17:26 |
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trendy31
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Posté - 09 mars 2015 : 15:46:26
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Merci Gedehem.
En fait la situation est un peu plus complexe. L'imputation des compteurs remplacés va se faire sur le bâtiment où ils se trouvent car l'entretien du système de production et de distribution d'eau chaude est inscrit en tant que charges spéciales bâtiment.
Chaque bâtiment a sa propre chaufferie, les seuls éléments communs à tous étant le compteur d'eau froide et le compteur électrique. Donc si un bâtiment abandonne le principe collectif de fourniture d'eau chaude, il n'aura plus à contribuer à l'entretien des autres chaufferies.
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Imputation remplacement compteur eau 
