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sonia75
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 Posté - 09 mars 2015 : 03:22:05
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Bonsoir a tous,
Je reviens vers vous pour solliciter votre avis sur la remuneration du syndic sur le fonds de travaux. J'espere que le sujet n'a pas encore ete debattu !
J'ai lu des sources un peu contradictoires, l'ARC qui considere que c'est un abus une autre source qui considere que c'est legitime.
http://arc-copro.fr/documentation/a...ur-les-fonds
http://www.coproprieterre.org/finan...nds-travaux/
Je viens de decouvrir (ca m'avait echappe a 1e lecture) que notre syndic nous "propose" de voter une resolution de fonds de travaux incluant 2% TTC du montant des fonds places, ce qui parait enorme d'apres les estimations lues ici et la.
Leur justification: "pour la gestion des operations financieres (constitution de provisions speciales ou compte de prevoyance: placement des fonds, affectation des interets, garantie financiere apportee par le syndic)".
Qu'en pensez-vous ?
Ils vous proposent quoi votre syndic ? :-)
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Posté - 09 mars 2015 : 07:53:18
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c'est totalement abusif et il ne faut pas voter cette prestation particulière qui ne génère aucun travail particulier, si ce n'est un virement de compte à compte par un simple clic !!!! plus un peu de travail pour quelques états datés éventuellement....
perso, je n'ai aucun syndic qui ne demande des honoraires pour cela ..... et de toute façon serait refusé  |
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Posté - 09 mars 2015 : 08:46:21
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sonia75 : De très nombreux syndics ne facturent ce style d'honoraires abusifs.
C'est au CS de négocier avant l'AG ce genre de clause du contrat ! En cas de refus du syndic mettre en concurrence son contrat et lui expliquer qu'il pourrait ne pas être renouveler à la prochaine, sur un avis défavorable du CS. Le syndic aurait immédiatement retirer cette clause.
Mais l'AG peut aussi débattre la dessus et " exiger" du syndic qu'il modifie ce contrat et ses honos à O%.
Demander au CS pourquoi il n'a pas "lu" le contrat du syndic 
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Louis92
Contributeur vétéran
France
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Posté - 09 mars 2015 : 09:15:54
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Avec une ponction de 2% par an, aux taux actuels, il y aurait de moins en moins d'argent dans le fonds travaux ... Ou plus exactement, la copropriété placerait à perte avec ce que le syndic gagnerait sur le dos de la copropriété.
Un grand groupe était à 1% d'honoraires par rapport au capital placé en 2013. Le CS a négocié avant l'AG et est passé nettement en-dessous (talon en € et % ensuite).
En 2014, il n'y avait plus d'honoraires pour ce type de "prestation" dans le contrat standard.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 09 mars 2015 10:59:53 |
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sonia75
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 Posté - 09 mars 2015 : 17:08:19
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Merci a tous de votre retour, pour repondre a philippe, oui je fais partie du cs et je suis en train justement de faire mon travail d epluchage de l ordre du jour du syndic avant d accepter ou de voter quoique ce soit... :-)
Donc proposition a negocier ou a refuser, si je comprends bien.
questions annexes:
Le syndic a place cette info sur sa remuneration dans l ordre du jour, a voter en meme tps que la constitution d un fonds de travaux (CORRECTION), en sus de ses honoraires de gestion courante prevus au contrat, est ce correct, legal ?
merci encore de votre aide precieuse !
PS: pour rappel, comme je le disais ds un autre post, ns avons de surcroit un mandat de 2 ans qui ne prevoit pas d augmentation d honoraires jusqu en 2016... toutefois la question va se reposer l annee prochaine meme si on arrive a l esquiver cette annee...
je pense que cette remuneration que le syndic essaie de faire passer equivaut a des honoraires "caches". A ce sujet, le decret d alur, devrait, je suppose preciser la legalite ou non de ce type de facturation supplementaire... |
Édité par - sonia75 le 09 mars 2015 20:54:27 |
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Posté - 09 mars 2015 : 18:05:31
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sonia75 : Le syndic a place cette info sur sa remuneration dans l ordre du jour, a voter en meme tps que la constitution d un fonds de roulement, en sus de ses honoraires de gestion courante prevus au contrat, est ce correct, legal ?
Que vient faire le fonds de roulement, qui est d'ailleurs remplacé par l'avance de trésorerie depuis longtemps, dans les honoraires du syndic ??
Etes vous sur de cela ? Une seule résolution ??? difficile à croire. Cette avance de trésorerie n'a rien à voir avec les honoraires du syndic et son contrat.
L'AG peut voter la création d'un " fond de roulement," ou avance de trésorerie si celle-ci ne figure pas au RDC; est-ce la cas ?
Le " fond de roulement" ne peut pas être des honoraires cachés, cela est totalement absurde.
Pour votre info : cette avance de trésorerie ne peut pas être supérieure à 1/6 du budget de fonctionnement courant.
Elle est appelé aux copropriétaires suivant leur quote-part. Cette avance de trésorerie sert à payer des factures non prévues au budget. En adoptant les dépenses, cette avance va se reconstituer automatiquement.
Cette avance est remboursable en cas de vente.
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Posté - 09 mars 2015 : 18:14:31
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citation: Le syndic a place cette info sur sa remuneration dans l ordre du jour, a voter en meme tps que la constitution d un fonds de roulement, en sus de ses honoraires de gestion courante prevus au contrat, est ce correct, legal ?
merci encore de votre aide precieuse !
Attention, sonia, vous utilisez des termes qui porte Ă confusion :
" cette info sur sa remuneration" : est ce une info ou une résolution ?
" la constitution d un fonds de roulement" : est un fonds de roulement, une avance de trésorerie, une avance pour travaux, un fonds de travaux, etc....
De toute façon, tout ce que le syndic met en plus de ses honoraires de gestion courante et est accepté par l'AG, devient "accepté" !!! Mais une AG n'est pas obligé de tout accepter .... 
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nefer
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Posté - 09 mars 2015 : 19:02:16
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" la constitution d un fonds de roulement" : cela n'existe plus
l'avance de trésorerie a remplacé le fonds de roulement .....en 2004 (il me semble) |
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 09 mars 2015 : 20:52:13
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pardon coquille de ma part je voulais ecrire: fonds de travaux bien sur !
La remuneration est incluse dans la resolution votant la constitution du fonds de travaux donc en votant l'un on approuve l'autre automatiquement apparemment... |
Édité par - sonia75 le 09 mars 2015 20:53:35 |
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Posté - 10 mars 2015 : 07:31:29
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citation: La remuneration est incluse dans la resolution votant la constitution du fonds de travaux donc en votant l'un on approuve l'autre automatiquement apparemment...
ceci est illégal : on ne peut voter deux choses différentes en un seul vote.
Même si la résolution est présentée ainsi dans la convocation, il faudra lors de l'AG reproposer deux questions à relibeller et à voter :
1- constitution d'un fonds de travaux : montant et exigibilité
2- honoraires du syndic : montant et exigibilité |
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Posté - 10 mars 2015 : 08:59:29
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sonia75 : Avance de trésorerie ou fonds travaux, c'est le même problème !! Il ne s'agit pas d'honoraires de gestion.
Voulez vous dire honoraires sur travaux ? Il faut être clair avant de penser illégalité
Concernant les honoraires travaux, ils sont décidés par l'AG ! pas par le syndic. Une résolution sur des travaux hors budget est à porter à l'OdJ avec les devis concurrents joints, ET OBLIGATOIREMENT une 2ème résolution concernant les honoraires sur cette résolution travaux.
Le syndic peut indiquer un montant d'honoraires sur ces contrats mais cela ne peut être qu'indicatifs, seuls ceux adoptés par l'AG dans une résolution distincte sont juridiquement recevables.
A vérifier si la loi autorise encore que ces honoraires figurent au contrat. 
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Sunbird
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Posté - 10 mars 2015 : 10:26:23
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@Sonia75
je lis avec attention vos questions multiples concernant les facturations particulières de ce syndic, là avec votre syndic on a un oscar.
Je pense qu'il serait intéressant de faire analyser le contrat dans sa globalité par un spécialiste. |
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 10 mars 2015 : 17:53:14
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Merci a tous de vos reponses qui m'aident bien une fois de plus !
@Philippe, non pas honoraires travaux, honoraires sur FONDS de travaux, relisez mon post en haut de page.
@rambouillet, merci de l'info, toutefois ces honoraires supplementaires ne devraient ils pas plutot figurer dans leur contrat plutot que dans l'ordre du jour ?
@sunbird, j avoue que derriere le prétexte de la loi ALur, ils se st bien lâchés cette annee,! d autant plus que ce n etait pas du tt prévu étant donné qu on a un contrat de 2 ans, tt cela aurait du etre presente en 2016, mais c est bien qu ils le fassent la comme ca je sais a quoi m attendre pr l an prochain, il va sans dire que ts leurs frais et clauses abusives seront refusés. Je me reserve en effet l option de transmettre , leur devis a la direction des fraudes si on ne parvient pas a les ramener "dans le droit chemin":-)
Cela va vous surprendre mais j ai deja experimente bien pire en syndic... jusqu ici a chaque fois que je leur ai pointe leurs abus, ils ont rectifie dc on va voir s ils continuent ds cette voie et si non, on avisera pr 2016 quoi faire. Trouver un syndic honnete, je n y crois tout simplement plu...
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Édité par - sonia75 le 10 mars 2015 17:55:14 |
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Posté - 10 mars 2015 : 17:57:15
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citation: @rambouillet, merci de l'info, toutefois ces honoraires supplementaires ne devraient ils pas plutot figurer dans leur contrat plutot que dans l'ordre du jour ?
certes, mais j'ai compris que le contrat est encours, donc cela revient à faire une annexe au contrat. De toute façon, dans le contrat ou hors contrat ce n'est pas trop le plus important... c'est plutôt : l'AG est OK pour des honoraires injustifiées ou non ?... |
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 10 mars 2015 : 18:05:28
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Oui dans ts les cas pr cette année, ils ne le feront pas passer car on n acceptera pas d honoraires supplémentaires du fait de notre accord sur 2 ans, mais pr l année prochaine ils reviendront a l attaque dc j essaie de voir ttes les "malfacons" dt ils se rendent coupables, outre le cote abusif de la remuneration, je souhaitais aussi voir s il y avait en outre un "vice de forme "...
je pense que sur la legalite ou non de cette remuneration, ce sera le decret alur qui nous en dira plus avec la separation claire du "contrat tout sauf".
Si la constitution d un fonds de travaux est ds le forfait courant, cela signifiera qu ils ne peuvent a priori pas facturer d honoraires dessus... croisons les doigts ! |
Édité par - sonia75 le 10 mars 2015 18:16:30 |
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Posté - 10 mars 2015 : 18:45:35
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sonaiia75 :" je me reserve en effet l option de transmettre , leur devis a la direction des fraudes si on ne parvient pas a les ramener "dans le droit chemin":-)"
Sauf que cela ne fonctionne pas comme cela en copropriété. Si l'AG adopte le contrat avec des honoraires supplémentaires, vous ne pourrez rien contestez du tout, car l'AG étant la seule décisionnaire, il n'y a AUCUNE fraude de la part du syndic.
Vous pourrez contester ces résolutions d'AG dans les 2 mois si vous êtes opposante ou défaillante ( article 42). Mais il faut que ces décisions soient illicites, illégales,....
Le Syndic propose, et l'AG DECIDE
Cette AG a déjà décidé d'un contrat de 2 ans.
La seule " sanction " est de ne pas renouveler ce syndic et en trouver un avec un contrat plus sérieux à la prochaine AG. |
Édité par - philippe388 le 10 mars 2015 18:47:53 |
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sonia75
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Posté - 10 mars 2015 : 19:55:17
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@Philippe, le mandat de 2 ans nous protege de toute augmentation donc c'est une bonne chose, ca nous laisse le tps de ns retourner.
Pour la Direction des fraudes, ca reste interessant pour les epingler et leur mettre la pression pour regulariser leur devis.
Lorsqu'une clause est illegale, meme si elle est votee, elle reste opposable me semble-t-il car frappee de nullite, ce qui n'est pas legal ne peut etre valable... sauf erreur de ma part. |
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Posté - 11 mars 2015 : 08:07:26
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vous avez raison sonia, mais c'est un juge qui dit que c'est illégal, pas vous et pas nous..... on suppute et on saisit le juge pour savoir expressement ! |
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sonia75
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Posté - 11 mars 2015 : 17:29:12
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Oui certes mais dans tous les cas je pourrais m oppser aux decisions qui ne me paraissent pas legales et au besoin obtenir une decision de justice dessus. En esperant que le syndic reviendra a la raison, avant, ils me connaissent un peu et ont vu que j ai deja gagne mes proces contre mes anciens syndics dc ca devrait aider :-) |
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Posté - 11 mars 2015 : 17:41:26
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sonia75 : lancer une action contre votre syndic sur des honoraires supplémentaires adoptés par l'AG parait très très aléatoire.
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sonia75
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Posté - 11 mars 2015 : 18:05:33
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J ai pas mal de proces syndic derriere moi, tous gagnés, sans avocats, et je vs confirme que c est possible :-) |
Édité par - sonia75 le 11 mars 2015 18:07:06 |
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Sujet |
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Remuneration du syndic sur fonds de travaux ? 
