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Luc Standon
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 Posté - 19 mars 2015 : 12:51:20
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citation: Initialement posté par Gédehem
Si vous avez un syndic professionnel, le gestionnaire n'a rien à voir ici s'agissant de vos fonds. Rappelez-moi qui doit établir le budget prévisionnel en concertation avec les membres du CS ? Qui doit penser à l'entretien courant des éléments communs de l'immeuble ? Qui doit penser à la vétusté des équipements communs ? Qui doit assurer la gestion de l'immeuble ?... Le syndic ou le CS ?
Il me semble que c'est au syndic d'entretenir l'immeuble dans le cadre des dépenses comprises dans le budget prévisionnel (cf. article 18 de la L.65 conjointement avec l'art. 45 du D.1967). Encore faut-il que le budget prévisionnel soit correctement préparé en amont par le syndic dans la mesure ou le syndic, mandataire du syndicat, n'a qu'une responsabilité de moyens et non de résultat. N'est-ce pas ?...
Allez pour mémoire au syndic, faisons donc lecture de l'article 45 du Décret d'ordre public du 17 mars 1967 :
citation: Les travaux de maintenance sont les travaux d'entretien courant, exécutés en vue de maintenir l'état de l'immeuble ou de prévenir la défaillance d'un élément d'équipement commun ; ils comprennent les menues réparations.
Sont assimilés à des travaux de maintenance les travaux de remplacement d'éléments d'équipement communs, tels que ceux de la chaudière ou de l'ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d'entretien y afférent.
Sont aussi assimilées à des travaux de maintenance les vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur les éléments d'équipement communs.
C'est donc bien au syndic de prévoir (dans le cadre du budget prévisionnel) le contrat de maintenance de la chaudière de l'immeuble. Et pour les chaudières, il me semble que la vérification minimale est annuelle.
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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Posté - 19 mars 2015 : 13:04:03
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Luc Standon : faites un effort de lecture des posts des intervenants, et particulier le post n° 1.
Le contrat de maintenance est une chose, et les réparations une autre chose et c'est le problème de roadrunner que vous oubliez encore une fois.
Aucun budget n'a été prévu pour les réparations de cette chaudière, pas besoin de rappeler la loi, c'est déjà fait !
Luc Standon : pour info, le CS doit aussi préparer le budget en concertation avec le CS, ET c'est l'AG qui peut le modifier et ajouter des lignes budgétaires comme des travaux sur la chaudière, des frais d'avocats, .... ET décider du montant final. pas le syndic, et pas le CS.
OU est donc la responsabilité des moyens du syndic ?? l'AG vote le budget, elle est donc responsable des moyens donnés au syndic pour gérer le SDC.
C'est aussi l'AG convoquée en urgence qui va donner les moyens au syndic de lancer les réparations de cette chaudière.
C'est comme cela que fonctionne un Syndicat de copropriétaires. Pas autrement. |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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23
Posté - 19 mars 2015 : 13:23:53
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J'attends les précisions de la part de roadrunner_eater pour lui donner des informations.
Vous répondre à vous php3*88 ne servirait à rien dans la mesure où vous ne faites que d'extrapoler les réponses d'autrui pour en tirer les conclusions qui arrange votre discours, ensuite vous incitez aux polémiques stériles dans des messages lapidaires et sans fondements afin de discréditer les propos des autres membres en clamant ensuite qu'ils sont Hors Sujet, ou qu'ils ont une totale méconnaissance de la copropriété, lorsque vous avez votre réponse. Je vous laisse bien volontiers le monopole de la pensée unique.
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Posté - 19 mars 2015 : 15:50:34
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LUc Standon : Vous êtes hors sujet, restez donc dans le sujet traité et tout ira pour le mieux.
Je n'extrapole pas, je vous renvoie simplement à la loi de la copropriété et à son fonctionnement " normal ", comme tous les autres intervenants de ce forum.
La " pensée unique" n'est pas une réponse recevable lorsque l'ensemble des autres contradicteurs sont d'accord sur la lecture de la loi. Vous désirez polémiquez à chaque fil, c'est votre problème.
Votre vision des textes n'est pas la bonne, la majorité des réponses données en sont la preuve.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 19 mars 2015 : 19:22:08
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citation: Initialement posté par philippe388
LUc Standon : Vous êtes hors sujet, restez donc dans le sujet traité et tout ira pour le mieux.
Je n'extrapole pas, je vous renvoie simplement à la loi de la copropriété et à son fonctionnement " normal ", comme tous les autres intervenants de ce forum.
Oui bien désolé si cela ne vous convient pas mais le fonctionnement normale en pareille situation, c'est bien l'application de l'article 37 du D.1967 :
citation: Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.
Par dérogation aux dispositions de l'article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l'assemblée générale mais après avoir pris l'avis du conseil syndical, s'il en existe un, le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.
Il ne peut demander de nouvelles provisions pour le paiement des travaux qu'en vertu d'une décision de l'assemblée générale qu'il doit convoquer immédiatement et selon les modalités prévues par le deuxième alinéa de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.
Nous sommes d'accord.
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Édité par - Luc Standon le 19 mars 2015 19:24:00 |
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Posté - 20 mars 2015 : 09:08:34
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Luc Standon : Vous citez un article de loi, mais votre interprétation n'est pas la bonne.
1. le sy dic fait procéder à l'exécution des travaux de sauvegarde de l'immeuble, de sa propre initiative .
Mais des travaux d'entretien ou de réparation d'une chaudière ne sont pas des travaux d'urgence au sens strict de cet article. Il n'y a pas mise en péril de l'immeuble. Pas de toit qui s'est envolé, pas de grosse fuite d'eau, ...
Dans le cas de roadrunner, il faut prendre en compte le nbre de copros 3; aucun d'entre eux ne contestera le nom respect de cet article. Il est facile d'avoir une Unanimité dans ce cas. Aucun opposant.
2. Il peut payer une avance qui ne doit pas dépasser le tiers du devis estimatif. ET il a OBLIGATION de convoquer une AG sous quleques jours afin d'appeler les fonds et adopter ce devis.
Dans le cas de roadrunner et de son tout petit SDC, d'u tout petit budget et d'un tout petit " fond de roulement" si il existe, le syndic ne pourra pas pas payer un acompte Ă l'entreprise.
3. le fonctionnement " normal " dans le cas de roadrunner n'est PAS l'application ce cet article 37 du décret.
Il fallait vérifier cette chaudière à la sortie de l'hiver, et prévoir une ligne budgétaire car il est prévisible qu'une vieille chaudière tombe un jour en panne en hiver. |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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27
Posté - 20 mars 2015 : 09:22:32
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L'exposé initial est clair : "La chaudière nous a lâché il y a 13 jours."
Il y a là rupture soudaine d'un service collectif, comme il y aurait rupture de la canalisation d'eau, ce qui revient au même que la toiture en partie arrachée etc ...
S'il appartient au syndic, dans l'urgence, de mettre biens et personnes en sécurité, il s'agit aussi de résoudre "en urgence" un problème urgent.
On n'est plus ici dans de l'entretien et de la réfection mais dans la "reconstruction" d'un élément détruit, canalisation, chaudière, toiture, qui est une entrave à la libre jouissance des lots privatifs pour ce à quoi ils sont destinés. Chauffage ou eau.
D'où la procédure "urgente" pour mettre fin au désordre, la saison ne permettant pas de se priver de chauffage (de toiture) très longtemps.
Sur le fond la question n'est pas là , mais dans le financement de l'opération pour cette petite copropriété de 3 membres, l'un des 3 étant 'mourant'.
L'autre point que soulève Philippe, point important, est celui d'un fonds d'amortissement pour les équipements communs, absent de quasi tous les syndicats, et plus généralement d'une réserve "fonds travaux".
Nous savons tous qu'il faudra ravaler les façades tous les 10 ans (c'est un exemple) mais tout le monde s'obstine à voter des budgets importants à verser en quelques mois alors même que les moyens de financement des copropriétaires se réduisent !
C'est se tirer une balle dans le pieds.
On se demande à quoi pensent les CS et gestionnaires sur ces questions là , vision à très courte vue !! |
Édité par - Gédehem le 20 mars 2015 09:28:17 |
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 Posté - 20 mars 2015 : 09:54:52
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**modération**
merci de cesser ce dialogue de sourds !
l'initiateur du fil n'a posté qu'un message
des questions pour qualifier la situation ont été posées
aucune réponse n'a été apportée à ces questions
les 20 contributions brodent donc en partie sur du vide
attendez le retour de roadrunner_eater pour poursuivre ! |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 20 mars 2015 : 10:25:20
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**modération**
fil caviardé dans l'attente d'informations complémentaires de l'initiateur du fil |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 20 mars 2015 11:28:06 |
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Posté - 20 mars 2015 : 11:38:20
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**modération**
fil caviardé dans l'attente d'informations complémentaires de l'initiateur du fil |
Édité par - Emmanuel Wormser le 20 mars 2015 11:45:47 |
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Posté - 20 mars 2015 : 11:51:46
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caviardage ?? mais ma réponse est dans le sujet.
La disparition des initiateurs de fils est très courante. Cela va considérablement raccourcir les débats.  |
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Posté - 20 mars 2015 : 12:02:37
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**modération**
un fil qui tourne au combat de coquelets n'est pas un lieu de débat.
ça lasse... donc ça caviarde |
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Posté - 20 mars 2015 : 19:45:29
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**modération**
propos malvenus et seulement provocants
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Édité par - Emmanuel Wormser le 20 mars 2015 20:05:28 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 25 mars 2015 : 08:49:12
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Pour information/mémoire en faisant des recherches sur un autre sujet en cours, il est apparu que :
- Pouvoirs du syndic quant à l’exécution de travaux nécessaires et urgents
L'article de Me DRAY répondant je pense à l'ensemble des problématique exposé dans ce sujet, tant sur les modalités d'application de l'urgence des travaux, que sur la problématique de financement desdits travaux d'urgence. D'autant que dans les jugements soulevés par Me DRAY, y est exposé la problématique de la chaudière.
Vue le silence de roadrunner_eater, j'espère qu'il a résolu son problème de chaudière, car s'il était dans l'impasse depuis 13 jours à la date de son message initiale, et bien à ce jour, si son pblm n'est pas résolu cela fera 20 jours aujourd'hui, et logiquement une AG au titre de l'art. 37 du D.67 se convoque sans délai, du mois avec un délai pouvant déroger à la règle du délai de 21 jours de l'art.9 du D67 qui précise justement "sauf urgence".
Comme d'autres lecteurs peuvent aussi vivre une situation similaire, il me semblait important de ne pas rester dans le flou.
Chose faite par ce présent message court simple, dans le sujet, avec un lien du site d'un avocat (sans publicité), j'espère qu'il ne sera pas censuré.
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GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 25 mars 2015 : 09:50:30
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Dès le 18 mars, au post n°4, il a été répondu à la question, en 3 lignes. |
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Posté - 25 mars 2015 : 10:53:18
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gedehem :" Dès le 18 mars, au post n°4, il a été répondu à la question,"
J'ai fait la même réponse au post n°1 !!! |
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Posté - 25 mars 2015 : 10:54:34
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**modération**
fil clos sur ces dernières interventions
sera ré-ouvert sur demande par MP de son initiateur |
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Sujet |
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Travaux en urgences 
