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angel12
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 Posté - 22 mars 2015 : 13:21:23
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Bonjour,
Dans notre copropriété il y a une parcelle (route) qui sépare 2 lots, elle ne nous appartient pas. Le propriétaire veut nous la vendre. Doit-on être tous d'accord ou c'est à la majorité?
Un de mes voisins ne veut pas et je j'aimerai savoir s'il peut tout bloquer.
Dans tous les cas la mairie a elle le droit de préemption? En effet cette route privée mène à un champ communale (accessible par une autre route) et nous n’avons pas envie que la maire l’utilise.
Merci
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Posté - 22 mars 2015 : 13:57:28
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d'abord, il faut vérifier que cette route n'est pas grevée d'une servitude. Si oui, il faut en connaitre le détail car cette servitude devra subsister....
Ensuite, pour que la mairie fasse préemption, il faut que cette route soit dans une zone du PLU à préemption. Est ce le cas ?
Quant à la décision du syndicat (plusieurs résolutions) elle se prend à la double majorité de l'article 26 :
"Article 26
Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;" |
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angel12
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 Posté - 22 mars 2015 : 14:58:24
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Merci pour cette réponse,
pour le PLU il viens de changer et une partie du champ est à vocation habitat. Je dois donc aller en maire pour savoir si la route est dans une zone à préemption. Je sais qu'elle est dans une zone à vocation d'habitat dominante.
Pour la servitude elle est pour notre copropriété, pour plusieurs résolution vous entendez si on veut acheter et le prix (je me déciderai suivant se prix). |
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Posté - 22 mars 2015 : 15:52:29
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angle12 : vous parlez d'achht de parcelle, ce n'est pas tout à fait cela. Il s'agit d'une route, d'un chemin grevé d'une servitude.
Attention une servitude c'est un fond dominant et un fond servant. Que dit votre RDC la dessus, c'est très important.
Ce genre de servitude est à perpétuité.
Pour info : Qu'est-ce qu'une servitude ?
Une servitude est une charge imposée à un bien immobilier bâti ou non, appelé fonds servant, pour l’usage ou l’utilité d’un bien immobilier, appelé fonds dominant, appartenant à un autre propriétaire (article 637 du Code civil).
La servitude permet d’assurer l’utilisation d’un bien (par exemple : un droit de passage pour accéder à une parcelle enclavée) ou le respect de l’intimité dans les relations de voisinage (exemple : servitude de vue) et d’améliorer l’utilisation d’un bien.
Quel rĂ´le joue le notaire ?
La servitude est perpétuelle comme le droit de propriété dont elle est l’accessoire, mais les parties peuvent prévoir qu’elle sera temporaire par une convention. La servitude ne peut être constituée ou modifiée conventionnellement que par un acte authentique qui doit être publié pour produire des effets à l’égard des tiers , et notamment à l’égard des propriétaires ultérieurs. L’acte notarié a pour objet de fixer :
l’assiette de la servitude : par exemple, il prévoit le tracé de la servitude de passage,
l’indemnité éventuellement due par le bénéficiaire de la servitude (il peut s’agir soit d’un capital versé en une fois, soit d’une redevance périodique).
Au moment de la vente du bien immobilier, qui bénéficie de la servitude ou qui la supporte ?
La servitude est un droit réel immobilier accessoire au droit de propriété : elle est attachée au bien et non à la personne du propriétaire. Par conséquent, si le bien est vendu, il est obligatoirement transmis avec la servitude à l'acquéreur.
En principe, les servitudes supportées par un bien immobilier déprécient sa valeur. Il est donc nécessaire que l’acquéreur en soit informé par le vendeur et que l'acte de vente mentionne les servitudes. Cette obligation porte non seulement sur les servitudes conventionnelles mais également sur les servitudes non apparentes ou « occultes » dont le propriétaire a connaissance, sous peine de résiliation du contrat ou de dommages et intérêts au profit de l’acquéreur.
Pour remplir cette obligation lors de la vente, le notaire consulte les titres antérieurs afin d’identifier les servitudes pouvant grever le bien et demande, notamment, un certificat d’urbanisme faisant apparaître d’éventuelles servitudes d’urbanisme (non apparentes).
Les différentes catégories de servitudes
Trois grandes catégories de servitudes peuvent être distinguées.
les servitudes découlant de la situation naturelle des lieux (exemples : écoulement des eaux, bornage…) ;
les servitudes imposées par la loi qui peuvent être des servitudes d’utilité publique ou d’intérêt privé (exemples : plantations et constructions, servitudes de vue) ;
les servitudes établies par le fait de l’homme (c’est-à -dire par des conventions entre propriétaires comme la servitude de passage, une interdiction de construire…). Ces servitudes ne sont opposables à l’acquéreur d’un bien que si elles sont mentionnées dans le titre de propriété ou si la convention de servitude a été publiée à la conservation des hypothèques.
L’extinction des servitudes
Les servitudes s’éteignent de trois manières :
l’impossibilité de les utiliser (par exemple : création d’un trottoir sur le fonds dominant rendant impossible l’usage d’un droit de passage) ;
la réunion du fonds servant et du fonds dominant, dans les mains d’un seul et même propriétaire ;
le non-usage de la servitude pendant 30 ans, que la servitude soit légale ou conventionnelle. Mais la servitude légale de passage en cas d’enclave ne s’éteint pas par le non-usage ; il en est de même pour la mitoyenneté.
De plus, les servitudes conventionnelles peuvent s’éteindre soit d’un commun accord entre les parties, soit par renonciation du propriétaire du fonds dominant. Dans ce dernier cas, le notaire doit établir un acte authentique et le publier au bureau des hypothèques afin de le rendre opposable à l’acquéreur du bien au profit duquel la servitude était établie, ainsi qu'aux tiers .
Le droit de passage
Il peut résulter :
de la loi, en cas d’enclave (article 682 du code civil) : lorsque le propriétaire n’a aucune issue ou une issue insuffisante sur la voie publique pour accéder à sa propriété. Les modalités d’exercice du droit de passages ont déterminées soit d’un commun accord entre les parties, soit à défaut d’accord par le juge, soit par la prescription . Le passage doit être pris du côté où le trajet est le plus court pour aller du fonds à la voie publique. Il doit être fixé dans l’endroit occasionnant le moins de dommages au propriétaire de la parcelle qui le supporte. Ce dernier perçoit une indemnité fixée à l’amiable ou par le juge. La servitude légale de passage peut s’éteindre, outre les causes de droit commun, par la cessation de l’enclave (exemple: ouverture sur la voie publique ou réunion des deux lots). Toutefois, elle ne s’éteint jamais par le non-usage.
d’une convention : dans ce cas, l’enclave n’est pas nécessaire. Les modalités d’exercice du droit de passage résultent de la convention créant la servitude
angel12 : votre SDC peut donc acheter cette route à l'article26, mais vous n'achetez pas qu'une aprcelle mais une servitude à perpétuité, c'est à dire que l'entretien sera à votre charge exclusive !  
Laissez donc ce propriétaire avec cette servitude de passage.
Il serait étonnant que la Mairie est un droit de préemption sur ce genre de route grevé d'une servitude entre un copro et une copropriété.
Le prix de vente est accessoire vu la servitude à perpétuité. |
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angel12
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Posté - 22 mars 2015 : 17:33:26
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je viens de regarder:
"le droit de passage s'exercera en tout temps et pour tout usage a pied et avec tout les véhicules et la servitude réelle et perpétuelle."
il y a nous et les deux maisons qui sont concernées par cette servitude et personne d'autre.
pour la mairie je sais qu'elle était intéressée il y a quelques années car elle peut projeter de faire un lotissement derrière.
concernant le prix je ne comprends pas le terme accessoire, le vendeur a laissé entendre qu'il en voulais environs 80000 euros pour 924 mètres carrés.
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Posté - 22 mars 2015 : 17:49:34
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quel intérêt avez vous à acquérir ce fonds ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
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Posté - 22 mars 2015 : 17:59:56
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angel12 : pourquoi acheter cette route pour en payer l'entretien ?
Une dépense inutile car vous en avez déjà la jouissance à perpétuité, et que vous ne pourrez rien faire sur cette route.
Vois pensez faire une plus-value à long terme, mais êtes vous sur de trouver un autre " pigeon " pour acheter une route avec sa servitude perpétuelle.
Une bagarre avec le mairie ? inutile car il vaut mieux laisser cette rouet à son propriétaire , voire à la mairie.
Qui pousse le SDC à acquérir cette route ? le CS ? |
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angel12
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Posté - 22 mars 2015 : 18:41:11
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Notre but que le chemin reste privé et qu'on soit tranquille. Si la mairie achète à notre place fini la tranquillité surtout que les bâtiments sont distancés de 27 mètres dont 7 mètres de route. |
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Posté - 22 mars 2015 : 19:39:03
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angel12 : Cette servitude étant perpétuelle cela ne changera rien du tout, que vous en soyez propriétaire ou pas.
Votre SDC paie t'il une redevance ou une indemnité au propriétaire ?
Si un lotissement est prévu près de vos 2 parcelles, et qu'il existe un autre chemin d'accès, la mairie n'a aucun intérêt a acheter cette rue.
IL vous faut vérifier que le maire peut préempter cette rue; il s'agit d'une délibération du conseil municipal qui définie les zones à préempter pour votre commune.
De plus, si c'est pour un lotissement cela ne peut ĂŞtre possible qu'en cas de logements sociaux.
Le droit de préemption permet à une personne publique, généralement une commune, d'acquérir en priorité, dans certaines zones préalablement définies par elle, un bien immobilier mis en vente par une personne privée (particulier) ou morale (entreprise). Le propriétaire du bien n'est alors pas libre de vendre son bien à l'acquéreur de son choix et aux conditions qu'il souhaite.
C'est le CS qui s'occupe de ce dossier ?
Combien de lots dans votre copropriété ? ce voisin qui ne désire pas acheter cette rue pourrait facilement réunir une minorité pour rejeter ce vote. L'article 26 c'est les 2/3 des voix ET la majorité de lot. pour exemple 6 667/10 000 èmes et 10 lots sur 19 lots. il suffit de 3 333 / 10 00 èmes, un tiers des voix, c'est facile à atteindre sur ce genre de dossier.
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angel12
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Posté - 22 mars 2015 : 19:45:18
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je connais pas tout donc je me renseigne auprès du CS.
Je sais qu'on ne paye rien au propriétaire. On a 12 lots dans la copro.
Je vais demander au CS pour qu'il se renseigne en maire sur les zone de préemptions et si c'est des logements sociaux.
Pour la mairie visiblement l'autre route est Ă©troite pour faire une rue en double sens mais je demande au CS qu'il se renseigne.
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Posté - 22 mars 2015 : 21:29:14
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la commune opérera bien plus simplement un transfert d'office (L318-3)... ce n'est pas de la préemption. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
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angel12
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Posté - 22 mars 2015 : 21:42:00
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En fait si j'ai bien compris, si mairie veut mairie obtient et on peut rien faire :( . |
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Achat parcelle 
