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ClaudeH
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 Posté - 31 mars 2015 : 19:13:26
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Bonjour Ă vous tous
URBANISME une QUESTION sur un PLU Ă©trange :
Quel est la priorité entre un PLU local et les règles , obligations générales d’urbanisme ?
Le contexte : une copropriété horizontale organisée en ilots de 6 villas privatives sur deux rangs 3:3 à l'origine un ensemble d’habitations de loisirs.
Les mutations transforment la résidence en habitations dortoirs pour 50% , les villas de 35m2 à l'origine sont limites pour y vivre, un PLU d'extension à été mis en place entre la mairie et l'urbanisme 2004. sur la base du bouche à oreille. Je n'ai pas trouver d' écrits . Le PLU MAIRIE en vigueur n'en fait pas mention.
Les travaux d'extension autorisés se limitent à une véranda de 19.9m2 (par villa) avec des conditions imposées par la mairie !
le syndic n'a pas négocié l’aberration (faute de mandat), Il faut savoir :
a) il n'y a pas de CAHIER des charges Ă©crit. le domaine prend des allures de favela chaque jours un peut plus,
b) En zone Ub 0.10 la surface PC extensions copropriété est de 1400m2, LA SURFACE des extensions privées autorisées par la mairie verbalement sera de 2900 m2.à terme.
La mairie enregistre les demandes d'autorisation sans plus, mĂŞme quand c'est non conforme.
les groupes de villas agencées V1|V2|V3 sont mitoyennes sur les côtés : V1 et V2 de fait V2 est aussi mitoyenne de V3.
Le point urbanisme caché : l'extension doit être fermé par des baies vitrées transparentes non teintées
sur châssis coulissant y compris sur le côté en mitoyenneté.
Techniquement poser une baie sur châssis coulissant c'est possible sur un côté de la limite mitoyenne, mais poser une seconde baie à 5cm de la première c'est impossible, Le vis à vis imposé par l'administration interpelle sur le plan de la promiscuité.
La loi ALUR préconise des constructions pérennes, dans le cas présent cette disposition administrative est navrante.
Quels sont les recours possibles contre cette aberration ? y a t-il un risque de bloquer les autorisations de la mairie ?
Le PLU virtuel est-il conforme à la réglementation générale d'urbanisme dans le cadre d'une limite de mitoyenneté ?
Dans quelques jours un procès en référé avec astreinte de 1000 € par jour de retard sur démolition d'un mur en limite mitoyenne.
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Question subsidiaire : certaines villas sont des résidences secondaires, Le syndic refuse l'affichage des demandes d'extension sur le domaine et l' information des voisins concernés, ces derniers ne peuvent constater la construction terminée au moment de leur retour. Est-ce normal ?
Merci pour votre réponse.
ClaudeH
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Posté - 31 mars 2015 : 19:18:45
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Quelles sont clairement les questions? |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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 Posté - 31 mars 2015 : 19:22:48
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et quelles sont les réponses  |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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ClaudeH
Contributeur débutant
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Posté - 08 avr. 2015 : 19:39:21
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Bonjour,
Les questions :
Question : Quelle est la validité d'un PLU spécifique NON RÉFÉRENCÉ au PLU mairie, signifié verbalement à une copropriété (sur entente 2005/2006) entre l' urbanisme et mairie !) .
- Le PLU virtuel permet une construction d'extension de 19,99 m² type auvent ( tuilé), fermée avec des baies vitrées coulissantes non teintées sur trois côtés. Un ou deux côtés (suivant implantation) de l'auvent sont en LIMITE de de mitoyenneté.
Question : Le PLU virtuel est-il conforme à la réglementation générale d'urbanisme dans le cadre d'une limite séparative ?
Question : Un PLU spécifique peut être plus restrictif à l'instar des Règles générales d'urbanismes ?
Question : Puis-je exiger une notification écrite des règles spécifiques visant la copropriété ? .
Question : Quels sont les recours possibles contre cette aberration ?
Question : Y a t-il un risque de bloquer les autorisations de la mairie ?
- Les propriétaires installent soient - des baies vitrées de fabrications diverses avec des vis à vis à quelques centimètres ou une élévation d'un mur mitoyen.
Le vis à vis imposé par l'administration interpelle sur le plan de la promiscuité.
Questions : Quelles sont les règles en la matière ?
Nota : le syndic les deux pieds dans le même sabot ne conteste pas les aberrations techniques.
Rappel un procès en référé pour élévation d'un mur est annoncé.
La question subsidiaire fera l'objet d'un autre fil.
Grand merci à vous pour vos réponses ClaudeH |
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Posté - 08 avr. 2015 : 20:01:00
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je vais faire court : un PLU virtuel, ça n'existe pas |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 08 avr. 2015 : 20:15:38
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ClaudeH
Contributeur débutant
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Posté - 09 avr. 2015 : 11:35:32
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Bonjour,
Ce n'est pas un gag , c'est une réalité de terriens
Dois-je contacter : Https.UniversImmos@Cosmos ?
J'ai retranscrit les textes notifiés aux PVAG 2012 et la variante de 2014.
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Version 2012 Â : Extrait PVODJ
xx / DEMANDES DE PROPRIETAIRES
Les copropriétaires sont informés que les demandes de travaux doivent désormais être accompagnées de la rédaction du projet de résolution…
Avant toute discussion, le syndic rappelle, comme les années passées, que la mairie a indiqué verbalement que le POS actuel ne permettra probablement pas (en l'état) à tous les copropriétaires d'effectuer des travaux d'extension, l'assemblée doit donc en tenir compte dans ses votes afin de ne pas léser le copropriétaires a faire une juste répartition du solde de droit à construire pour éviter de voir sa responsabilité engagée. ( !)
...
La discussion retranscrite sur les comptes rendus d'assemblée des années précédentes est à nouveau rappelé ci-dessous.
Plusieurs points sont rappelés en termes de travaux. Il est notamment précisé que les travaux particuliers doivent pour la plupart d'entre eux, faire l'objet d'une demande préalable(dp) auprès des services de l'urbanisme. Cette demande doit être déposée à la mairie. Par la suite le délai d'instruction de la demande de travaux est en principe de deux mois au maximum, enfin dans le cas d'une acceptation par la commune , les travaux ne peuvent débuter ni avant l'expiration du délai de recours des tiers rapporté sur les documents administratifs ( durant ce dernier délai un affichage d'information doit être effectué en limite du domaine public) ni avant le délai de deux mois après diffusion du compte rendu de l'assemblée ayant autorisé les travaux.
Préalablement au vote , il est rappelé que la copropriété à admis la construction de terrasses couvertes n'excédant pas 20m2 ces ouvrages doivent être réalisés avec des piliers en bois ou maçonnés et enduis dans la teinte de la maison, couverture identique à celle de la maison posée sur charpente en bois.
En ce qui concerne les fermetures d'auvent, celle-ci doit être effectuée avec des châssis coulissants en aluminium posé au sol (sans murs) et équipé de vitrage non teintés et transparents lisses
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Version 2014 Â : Extrait PVODJ
xx / DEMANDES PARTICULIERES ET PERSONNELLES DE COPROPRIETAIRES
Les copropriétaires sont informés … texte identique
Le syndic rappel comme les années passées, que la mairie à indiqué que le droit à bâtir …. (texte identique) .
L'interdiction du service de l'urbanisme sur les ouvrages maçonnés en périphérie ou en support de véranda et sur la création de portes sur vérandas servant de porte d'entrée au logement est rappelée.
Il est par ailleurs indiqué que les travaux votés par l'assemblée ne peuvent être réalisés par le copropriétaires qu'après avoir reçu l'accord de la mairie et de la copropriété.
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Au delĂ du cosmos, il n'y a pas d'autre texte sur le sujet.
Dans le contexte et par déduction et de l'usage !
Non référencé à la mairie : Une d'extension de construction est une structure de moins 20m2 en élévation avec charpente en bois couverte en tuiles fermer avec des vitres transparentes non teintées montées sur des châssis coulissants ( sur trois côtés !) en aluminium marron sans maçonnerie et sans muret.
Les termes ci après recouvrent la même finalité.
TERRASSE COUVERTE ? AUVENT ? VERANDA
Les demandes se concrétisent par :
1) Copropriétaire demande la ratification des travaux effectués par propriétaire précédent. ( avec l'accord Ag ossibles sur des travaux non conformes) .
2) M DURANT demande l'autorisation de construite une 'TERRASSE COUVERTE ' avec l'intention de la fermée.
3) M DUPONT demande l'autorisation de construire un ' AUVENT ' avec l'intention de le fermer
Le terme VERANDA vient d’apparaître .. recouvrant une extension couverte avec une structure maçonnée BA en lieu et place d'une charpente bois.
Le processus de décisions entre la Mairie et la Copropriété n'a jamais été fixé, aujourd'hui,
la mairie enregistre uniquement la demande d'extension moins de 20 m2 sans aucune anotation en cas de défaut d'application des règles d'urbanismes, l'accord de la copropriété était un préalable, depuis qq années suite à des réorganisations successives l'accord de la copropriété n'est plus un préalable en mairie, le pétitionnaire doit connaître les lois, décrets, etc.. les réglements verbaux .
Dans les textes ci -dessus « l'obligation » de fermeture des élévations sur trois côtés par des baies vitrées n'est pas évoqué, par contre un procès en référé dans qq jours est à l'origine de ce détail.
Je recherche un moyen pour responsabiliser les acteurs de ce mauvais jeu de dupes.
ClaudeH
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Posté - 09 avr. 2015 : 12:43:38
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la mairie ne s'occupe que de faire appliquer le règlement d'urbanisme prévu dans un POS pas virtuel. si le projet lui est conforme, l'autorisation administrative est accordée sous réserve du droit des tiers
en l'espèce, la copropriété est un tiers et il lui -à elle seule- revient de faire appliquer le règlement de copropriété que la mairie n'a pas à connaitre ni à appliquer.
dans l'ordre : on demande l'autorisation de la copro puis on demande l'autorisation administrative. En effet, dans la demande administrative, il est explicitement prévu que le demandeur atteste avoir le "droit" de déposer cette demande. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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ClaudeH
Contributeur débutant
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Posté - 09 avr. 2015 : 17:45:49
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ReBonjour
Sur le plan séquentiel des opérations, pour des raisons diverses de post acquisition, il n'est plus possible pour un acquéreur d'attendre 9mois une AG, les demandes de travaux sont préalablement déposées à la mairie, ensuite vient la régularisation des travaux. c'est la réalité d'aujourd'hui. Les directives de toutes sortes sont à côté de la plaque.
Lors d'une AG, refuser une demande de travaux pour des règles d'urbanisme, ce n'est pas de sa compétence, dans ce cas qui doit intervenir au préalable dans la copropriété?
Le recours au tribunal ... c'est couteux et désolant , bonjour l'ambiance dans la copropriété.
La réalisation d'un cahier des charges aurait réglé bien des problèmes, le syndic s'oppose a la réglementaire outrancière.
Le réglement de copropriété est muet en ce qui concerne les constructions d'extension, il a été rédigé sue la base de la vente par lot en 1988.
Ma question ultime : l'installation de deux baies vitrées coulissantes non teintées face à face en limites séparatives est-elle conforme aux règles générales d'urbanisme ?
merci pour votre Ă©clairage.
merci pour votre disponibilité.
ClaudeH |
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Posté - 09 avr. 2015 : 17:55:50
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citation: Initialement posté par ClaudeH
Les directives de toutes sortes sont à côté de la plaque. cene sont pas des directives, c'est la loi... libre à vous de vous asseoir dessus... attention, parfois ça piquecitation: Lors d'une AG, refuser une demande de travaux pour des règles d'urbanisme, ce n'est pas de sa compétence l'AG n'a de comptes à rendre qu'à l'AG : libre à elle de refuser pour n'importe quel motif... c'est l'administration qui ne peut pas refuser pour n'importe quel motif... vous continuez à mélanger les deuxcitation: , dans ce cas qui doit intervenir au préalable dans la copropriété?
Le recours au tribunal ... c'est couteux et désolant , bonjour l'ambiance dans la copropriété. qu'est ce que le tribunal vient faire là dedans ? il n'interviendra qu'en cas de désaccord.. notamment en cas de travaux soumis à l'accord de l'AG et réalisés sans cet accord!citation: La réalisation d'un cahier des charges aurait réglé bien des problèmes, le syndic s'oppose a la réglementaire outrancière.
Le réglement de copropriété est muet en ce qui concerne les constructions d'extension, il a été rédigé sue la base de la vente par lot en 1988.
Ma question ultime : l'installation de deux baies vitrées coulissantes non teintées face à face en limites séparatives est-elle conforme aux règles générales d'urbanisme ? règles générales d'urbanisme ? vous habitez dans un hameau perdu ? si tel n'est pas le cas, seul compte le PLU local que je ne connais pas...
accessoirement -et à ce point de notre discussion, c'est manifestement accessoire-, votre projet pourrait bien aggraver la vue sur le terrain voisin... et là , c'est encore du civil, pas de l'administratif : donc 678 du Code civil, qu'importe le PLU... sachant que la commune n'a pas à vérifier cette règle, purement civilecitation:
merci pour votre Ă©clairage.
merci pour votre disponibilité.
ClaudeH
êtes vous sûr d'avoir bien compris ce qu'est une copropriété ? ce qu'est le voisinage ? ce qu'est une règle civile ? ce qu'est une règle administrative ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 09 avr. 2015 17:56:33 |
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ClaudeH
Contributeur débutant
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Posté - 09 avr. 2015 : 19:36:31
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Merci pour votre réponse EXPRESS , qui reflette bien un non recevoir de votre part.
Désolé de vous contredire mais il n'y a pas amalgames.
La coropriété n'est pas ravitaillée par les corbeaux, les lois et autres sont audibles dans la mesures du possible ..
Sit "L''AG n'a de comptes Ă rendre qu'Ă l'AG" : les PVAG sont inutiles sur le plan juridique !
Vos commentaires sont déplacés et n'apporte pas la réponse à la question posée.
Vous ne relisez pas les messages précédenrts.
Mais pour quelle raison poser une question, c'est qu'il y a une incompréhension entre les règles de mitoyenneté et un plu verbal spécifique dans une copropriété,
Le principe d'une question c'est comprendre la situation.
Dans quelques jours un copropriétaire est assigné en référé avec 1000 € jour pour la construction d'un mur en lieu et place d'une baie vittrée TRANSPARENTE en limite de sa copropriété. ( construction acceptée par la mairie sans la mention de non conformité).
La question est simple :
L'installation d'une baie vitrée coulissante non teintées en limites séparatives est-elle conforme aux règles d'urbanisme ?
Question simple réponse simple.
ClaudeH
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Posté - 09 avr. 2015 : 20:02:32
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Alors simple ....question aussi.
Pourquoi venir sur un forum pour écarter les réponses d'un juriste? |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 09 avr. 2015 : 20:12:42
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réponse simple : il est assigné en référé civil donc ça n'a aucun lien avec le PLU.
remarque simple : le PLU verbal, ça n'existe pas
conclusion simple : prenez le temps de me relire...
information simple : j'enseigne la matière à de plus obtus que vous et ils finissent par comprendre ....en général |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 09 avr. 2015 20:13:21 |
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Posté - 09 avr. 2015 : 20:46:10
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au fait, question indiscrète : vous êtes lié au copropriétaire assigné et vous trouvez que ça pique ?
c'est normal
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 09 avr. 2015 20:46:34 |
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ClaudeH
Contributeur débutant
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Posté - 09 avr. 2015 : 21:54:51
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bonsoir Monsieur
En réponse à votre question : non ne suis pas concerné par la procédure,
Mais 30 copropriétaires sur 150 disposent depuis 2006, d'une extension en contravention avec les règles ÉDICTÉES par la mairie.
Les conclusions du tribunal risquent de faire des vagues.
le syndic risque son mandat.
Le reste est sans importance.
Affaire suivante....
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je prends rendez-vous Ă l'urbanisme DDTM
Salutations.
ClaudeH
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FIL TERMNÉ FIL TERMINÉ |
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URBANISME / PLU LOCAL 
