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 Posté - 08 avr. 2015 : 16:57:13
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sonia75 : vous n'appréciez pas certaines réponses, en particulier les rappels à la loi, c'est votre choix, mais autant faut il avoir tous les éléments en main. Nous ne connaissons pas votre copropriété.   En dehors que vous êtes la seul capable de rédiger un PV ou un OdJ, et la plus intelligente de votre copro.
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Luc Standon
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 22
Posté - 08 avr. 2015 : 18:44:52
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Je me demande toujours quel est le rapport avec le sujet initial que j'ai ouvert.
Après il parait que c'est moi qui fait du HS selon certains....
En certains copropriétaires ne sont pas content ni satisfaits de voir qu'au motif qu'ils avaient changé de syndic S1 vers S2, le 2° syndic en a profité aussi pour changer de banque B1 vers B2 sans aucune décision d'AG à cet effet.
Il n'était pas précisé ni avant la Loi ALUR ni après qu'à chaque changement de syndic le SDC changerait aussi de banque. Surtout lorsqu'il avait déjà ouvert un compte séparé dans une banque de son choix.
Donc le changement de banque B1->B2 se fait automatiquement au gré des changement de syndic (et surtout sans aucune décision d'AG) sans qu'aucun copropriétaires du SDC n'ait la moindre idée des conventions de compte ni des frais bancaires associé au nouveau compte du SDC choisi par le nouveau syndic.
Pas mal le coup, ça change pas trop d'avant la Loi ALUR lorsque les syndics faisaient voter la dérogation.
Ceci étant, effectivement, si le but est de noyer le poisson.... Et de couler le sujet, on peut aussi bien parler pendant des pages de la comptabilisation des rouleaux de PQ dans le WC commun de l'immeuble situé au 5° étage sans ascenseur. Mais c'est pas vraiment le sujet non plus.
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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Calendrier
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Posté - 08 avr. 2015 : 19:26:32
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Bonsoir à tous,
Luc,
Pourriez-vous me dire si le mandat de notre syndic est encore valable à ce jour sachant que l'AG a voté l'ouverture du compte séparé en 2010 et que le délai des 3 mois est largement dépassé ? C'est le même syndic depuis 2010.
Les fonds de notre syndicat sont toujours dans un sous compte bancaire du syndic pour lequel différents frais sont à notre charge bien sûr.
J'ai déjà un super dossier que je dois à plusieurs intervenants de ce site mais votre point de vue m'intéresse (au plus haut point).
Merci
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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24
Posté - 08 avr. 2015 : 19:59:11
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Avant tout une information très importante vient de tombé ce jour et je remercie JPM de la communiquer !
- Comptabilité des copropriétés > Inopposabilité du secret bancaire au CS (oui)
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 08 avr. 2015 : 20:34:17
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citation: Initialement posté par Calendrier
Pourriez-vous me dire si le mandat de notre syndic est encore valable à ce jour sachant que l'AG a voté l'ouverture du compte séparé en 2010 et que le délai des 3 mois est largement dépassé ? C'est le même syndic depuis 2010.
Oui à mon avis le mandat de votre syndic est toujours valable à ce jour.
Du moins il ne serait pas invalidé pour le motif que vous exposez pour le moment.
En fait, la Loi DUFLOT/ALUR imposant l'ouverture d'un compte bancaire séparé (sans dérogation) pour toute copropriété de 16 lots et plus est entrée en vigueur dans le délai d'un an à compter de la promulgation de la loi, soit le 26 mars 2015.
Aussi cette disposition s'applique dès à présent aux mandats en cours, et/ou à compter de leur "renouvellement" (l'emploi du terme de renouvellement étant un simple raccourci linguistique, sauf pour les puriste qui vont y voir un débat dialectique).
Donc si votre syndicat n'avait pas de compte séparé, mais un sous compte, les 3 mois cour depuis le 26 mars 2015 -> Le 26 juin 2015 En tout état de cause, votre SDC devra avoir un compte séparé ouvert par le syndic.
N'oubliez pas : "L'assemblée générale peut décider, à la majorité de l'article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix."
En ce sens l'AG ne décide plus comme avant de savoir si oui ou non on accorde une dérogation au syndic concernant le compte séparé, mais la question est de savoir dans quel établissement bancaire ouvrir le dit compte.
A ce petit jeu c'est pareille que de mettre en concurrence l'assurance du syndicat, sauf que là c'est la mise en concurrence bancaire qu'il faut réaliser pour le compte du SDC. Et à cet effet, il faut avoir à minima les conventions de compte de la banque où se trouve le compte séparé du SDC. Car il est certain que le syndic répercutera les frais de gestion du compte bancaire du SDC sur la comptabilité générale du SDC.
Dans votre cas, Calendrier, vous pouvez toutefois reprocher à votre syndic de n'avoir jamais ouvert de compte séparé du SDC alors que l'AG en avait ainsi décidé depuis 2010. Le reproche étant qu'il n'a jamais respecté une décision de l'assemblée générale qui avait pourtant été votée favorablement par les copropriétaires. La non exécution d'une décision de l'Ag constituant une faute grave du syndic.
Et je suppose que depuis 2010, votre syndic vous majorait des surfacturations d'honoraire de gestion justement pour avoir voter un compte séparé, alors qu'en réalité le syndic continuait de traiter un sous-compte bancaire du SDC.
En fait pendant des années les syndics se sont abusivement enrichit en surfacturant des frais de gestion (forfaitaires) pour les comptes séparés qui n'en étaient pas, et les frais de dysfonctionnement du compte groupe étaient bien plus souvent relatif aux mouvements de trésorerie du syndic que des syndicats dont il avait la gestion.
C'est en ce sens que l'arrêt de la Cour de Cass cité par JPM va être important, (cf. mon message précédent), Ah si cet Arrêt de la Cour de Cass aurait pu intervenir des années en arrière, on en aurait gagné du temps.... Et le temps pour les banques (et accessoirement les syndics) c'est de l'argent.
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Gédehem
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Posté - 08 avr. 2015 : 23:04:02
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Ce qu'expose Luc Stanton sur la question de Calendrier n'est pas exact !
L'ouverture d'un compte séparé imposée depuis le 1.01.1986 a été rendue obligatoire en 2001, l'assemblée pouvant décider de l'en dispenser. (*)
La nouveauté apportée en 2015 ne porte que sur la suppression de la dispense pour les syndicats de 16 lots et plus.
Autrement dit, faute d'avoir décidé d'en dispenser le syndic, et pour ce dernier d'avoir ouvert un compte séparé au nom du syndicat expressément décidé par l'AG en 2010, le syndicat de calendrier est "de droit" dépourvu de syndic depuis les 3 mois suivant l'AG 2010.
(*) C'est fou ce que les copropriétaires "anciens" ont la mémoire courte .... |
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Luc Standon
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Posté - 09 avr. 2015 : 08:20:46
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citation: Initialement posté par Gédehem
L'ouverture d'un compte séparé imposée depuis le 1.01.1986 a été rendue obligatoire en 2001, l'assemblée pouvant décider de l'en dispenser. (*)
La nouveauté apportée en 2015 ne porte que sur la suppression de la dispense pour les syndicats de 16 lots et plus. Et c'est exactement ce que j'ai déjà dit dans mon message initial, de ce même sujet :
citation: Initialement posté par Luc Standon
Il faut comprendre qu'en fait l'obligation du compte séparé était déjà présente depuis la Loi SRU (les années Jospin), mais avec une dispense : une dérogation !...
.../...
Mme DUFLOT se pointe. Assez longtemps pour créer la Loi ALUR et, pour faire court, elle supprime la dérogation de la Loi SRU... Partiellement, puisque la dérogation est toujours possible pour les copropriétés de moins de 15 lots.
La nouvelle règle est donc simple : il n'y a plus de dérogation possible (pour les copropriétés ayant + de 15 lots).
Si certains "anciens" ont la mémoire courte, d'autres oublient vite ce qui est rédigé après une page de lecture dont la moitié est HS.
citation: Initialement posté par Gédehem
Ce qu'expose Luc Stanton sur la question de Calendrier n'est pas exact !
.../...
Autrement dit, faute d'avoir décidé d'en dispenser le syndic, et pour ce dernier d'avoir ouvert un compte séparé au nom du syndicat expressément décidé par l'AG en 2010, le syndicat de calendrier est "de droit" dépourvu de syndic depuis les 3 mois suivant l'AG 2010.
Ah je ne savais pas que le texte de l'art.18 de la L.65 émanant de l'art.55 de la Loi ALUR qui est entrée en vigueur le 26 mars 2015 était aussi rétroactif, selon les propos de Gédehem. Mais bon, je suppose que si le modérateur Gédehem le dit, ça doit forcément être pris comme solde de tout compte, et il y aurait donc une rétroactivité ?... Mouais... Pas si sure que ça, hein ?....
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 09 avr. 2015 : 09:47:31
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Inutile d'en mettre des lignes et des lignes que plus personne ne lit.
Qui plus est pour parler de "rétroactivité" là où il n'y en a pas !
Méconnaissance qui induit en erreur !
"Oui à mon avis le mandat de votre syndic est toujours valable à ce jour."
Ce qui n'est pas exact, pour ne pas dire que c'est faux par ignorance.
Le défaut d'ouverture du compte séparé dans les 3 mois de la désignation du syndic en l'absence d'une dispense entraine "de droit" la nullité du mandat du syndic depuis 2001, ainsi qu'il a été prévu L.art18 alors modifié.
C'est en vigueur depuis 14 ans.
Rien de neuf dans la loi Alur sur ce point.
D'où la réponse pour Calendrier : l'AG de 2010 ayant expressément décidé l'ouverture d'un compte séparé, le défaut d'ouverture de ce compte a entrainé la nullité du mandat au bout des 3 mois suivants, toujours en 2010.
Par simple application de la règle alors en vigueur, règle qui n'a pas changé. |
Édité par - Gédehem le 09 avr. 2015 09:59:14 |
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Posté - 09 avr. 2015 : 18:41:53
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citation: Initialement posté par GédehemCe qu'expose Luc Stanton sur la question de Calendrier n'est pas exact ! L'ouverture d'un compte séparé imposée depuis le 1.01.1986 a été rendue obligatoire en 2001, l'assemblée pouvant décider de l'en dispenser. (*) La nouveauté apportée en 2015 ne porte que sur la suppression de la dispense pour les syndicats de 16 lots et plus. Autrement dit, faute d'avoir décidé d'en dispenser le syndic, et pour ce dernier d'avoir ouvert un compte séparé au nom du syndicat expressément décidé par l'AG en 2010, le syndicat de calendrier est "de droit" dépourvu de syndic depuis les 3 mois suivant l'AG 2010. (*) C'est fou ce que les copropriétaires "anciens" ont la mémoire courte .... Merci, Gedehem d'avoir redresser la vérité !
En effet votre syndicat est "de droit" dépourvu de syndic. Mais faut il encore le faire valoir devant le TGI. |
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| Signature de kikiladoucette |
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Calendrier
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Posté - 09 avr. 2015 : 19:04:45
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La présence d'un avocat est-elle indispensable ?
Un copropriétaire ne pourrait-il pas dénoncer la situation au TGI sans avocat ?
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Gédehem
Pilier de forums
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31
Posté - 09 avr. 2015 : 21:24:45
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Non, l'intervention d'un avocat est incontournable pour la requête.. Voyez une assoce de propriétaires qui vous en indiquera.
Vous pouvez vous grouper à quelques copropriétaires pour réduire l'avance de fonds. Qui vous sera remboursée ensuite par le syndic désigné, s'agissant de frais engagés par avance pour le service du syndicat.
Remboursés par le syndic ou à défaut déduits de vos versements provisionnels. |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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32
Posté - 10 avr. 2015 : 08:36:38
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citation: Initialement posté par kikiladoucette
En effet votre syndicat est "de droit" dépourvu de syndic. Mais faut il encore le faire valoir devant le TGI. Houla on va un peu vite en besogne...
De ce que je constate des dires de Calendrier, c'est simplement que depuis 2010, le SDC a un faux-compte séparé lors qu'il avait voté pour un véritable compte séparé.
Et que depuis cette même date (et chaque année depuis 2010), le syndic semble toutefois être réélu pour représenter le SDC à la majorité des copropriétaires. Reste à savoir si Calendrier était lui-même votant opposant à cette réélection (mais peu importe), puisque depuis 2010, aucun copropriétaires ne semblent avoir contesté devant les tribunaux la nomination du syndic, conformément à l'art.42 de ladite L.1965.
Donc dire que le SDC est de droit dépourvue de syndic (comme l'affirme kikiladoucette), sans aucun jugement du Tribunal, lequel (en toute logique et en vertu de ce même droit exposé L.1965+D.1967) ne laisserait pas un syndicat sans syndic, c'est effectivement mettre la charrue avant les bœufs. Ce n'est que mon avis.
Ne connaissant pas la date de la dernière AG du SDC de Calendrier et la réception du dernier PV d'AG, je pense toujours que le meilleur angle d'attaque n'est donc pas l'absence légale du syndic, mais sa carence (chronique) à exécuter une décision de l'AG depuis 2010, à savoir l'ouverture du compte séparé du SDC, en espérant qu'entre temps, le syndic n'ait pas fait voter une décision contradictoire dans une autre AG qui remettrait potentiellement en cause la résolution du compte séparé votée de 2010. Y avait il une indication de la banque ?
C'est en ce sens que j'ai écrit dans mon précédent message et je le répète :
citation: Initialement posté par Luc Standon
Dans votre cas, Calendrier, vous pouvez toutefois reprocher à votre syndic de n'avoir jamais ouvert de compte séparé du SDC alors que l'AG en avait ainsi décidé depuis 2010. Le reproche étant qu'il n'a jamais respecté une décision de l'assemblée générale qui avait pourtant été votée favorablement par les copropriétaires. La non exécution d'une décision de l'Ag constituant une faute grave du syndic.
Et je suppose que depuis 2010, votre syndic vous majorait des surfacturations d'honoraire de gestion justement pour avoir voter un compte séparé, alors qu'en réalité le syndic continuait de traiter un sous-compte bancaire du SDC.
citation: Initialement posté par Gédehem
Non, l'intervention d'un avocat est incontournable pour la requête.. Voyez une assoce de propriétaires qui vous en indiquera.
Faites donc une première consultation qui n'engage à rien, et revenez donc nous tenir informer de la position de votre dossier potentiel.
Vous verrez alors ce qu'il en dit (l'avocat)... Mais j'ai un doute sérieux que l'avocat plaide l'absence total de syndic représentant le SDC au motif de la non exécution d'une décision d'AG concernant la création du compte séparé depuis 2010, d'autant que :
1 - les comptes du SDC ont très probablement été approuvé par le SDC à la majorité des copropriétaires et ce justement depuis 2010 : autant dire que j'espère que Calendrier était lui-même opposant ou défaillant à toutes les décisions concernées depuis 2010.
2 - L'avocat de Calendrier assignera le SDC représenté par son syndic inexistant. Et là je ne serais dire comment assigner un SDC dont son représentant légal est de droit inexistant, selon les propos de kikiladoucette ? Il doit y avoir une stratégie que je ne connais pas. Ou alors il y a une originalité juridique et une fantaisie légaliste qui m'échappe, et dont je n'ai pas connaissance, pour le moment, aux seuls éléments rapportés par Calendrier.
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Édité par - Luc Standon le 10 avr. 2015 08:49:41 |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 10 avr. 2015 : 10:16:04
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L.art.18 en vigueur en 2010, et depuis 2001 :
"- d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versés sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat. L'assemblée peut en décider autrement à la majorité de l'article 25 .........(....).
La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation.
(....)"
Nullité "de plein droit" = de par la loi,
Et non selon l'humeur ou l'opinion de tel ou tel ....
Ce qu'un "professionnel de la gestion immobilière" ne peut en aucun cas ignorer, encore moins un juge.
Qui a pour traduction que les actes passés par cet ex syndic déchu de son mandat "de plein droit" depuis 2010 le sont irrégulièrement, hormis ceux "avec des tiers de bonne foi", ce qui n'est pas le cas pour les convocations d'AG et autres actes internes au syndicat.
Ajout : "Il doit y avoir une stratégie que je ne connais pas."
Dans ce cas, on se tait plutôt que d'écrire des bêtises trompeuses !
Il n'y a pas de "syndicat a assigner" !! 
On est dans le cas classique des "autres cas" prévus D.art.47 où le syndicat est dépourvu de syndic.
Action qui relève de la requête en désignation d'un administrateur provisoire pour un syndicat dépourvu de syndic, en faisant constater au juge que, faute d'une dispense qui lui aurait été accordée,
le syndic n'a pas procédé à l'ouverture d'un compte séparé dans les 3 mois de sa désignation comme il en lui est fait obligation par les textes. |
Édité par - Gédehem le 10 avr. 2015 10:27:41 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 10 avr. 2015 : 11:38:28
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Bon bien c'est avec impatience que j'attends le résultat de la procédure qui sera éventuellement initiée par Calendrier solidairement contre le SDC et son syndic le représentant.
Et si on revenait à présent sur le sujet initial portant sur les faux frais bancaires du compte séparé du SDC... Non parce qu'à force de noyer le poisson du sujet initial par d'autres thématiques, les lecteurs vont bien à un moment se douter qu'il y a un loup, que certains abordent avec difficultés.
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Posté - 10 avr. 2015 : 12:03:01
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LUc Standon : il suffit ici au juge de constater la non ouverture du compte séparé, et par conséquent la nullité du mandat. Pas d'autre lecture, et pas de jugement
Il nommera dans la foulée un AJ
La loi, luc standon : la nullité de plein droit.
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Luc Standon
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36
Posté - 10 avr. 2015 : 12:14:06
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OUI OK faites... Du moins que Calendrier fasse, puis qu'il communique ensuite le résultat.... Je ne débat même pas.
J'attends juste de connaître le résultat qui en théorie et devant de tels arguments ne devrait souffrir d'aucune opposition, selon vous, puisque le résultat étant 100% gagnant pour Calendrier.
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Calendrier
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37
 Posté - 10 avr. 2015 : 13:46:09
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Luc,
Est-ce que ce sera mieux avec un AJ qui ne connaît pas du tout la copro (+ de 300 lots).
Et de plus, la prochaine AG approche, il n'y aura plus de dérogation possible.
Je vais d'ailleurs le rappeler très rapidement au CS afin que la résolution soit correctement rédigée conformément à la loi.
Et ensuite, nous verrons si le syndic applique la décision dans les 3 mois. Dans le cas contraire, il faudra agir comme indiqué par Gédehem.
Pour info Luc,
c'est la banque du syndic (PALATINE)
Depuis 2010, je suis opposante à l'approbation des comptes et des budgets N et N+1
et contre le syndic également.
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Gédehem
Pilier de forums
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38
Posté - 10 avr. 2015 : 18:40:48
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L'admin Provisoire (AP) qui est désigné n'a pas pour mission de gérer la copropriété dépourvue de syndic, qu'il y ai 5 ou 856 lots .
Sa mission, fixée par ordonnance du juge, est de récupérer archives, comptes et surtout fonds du syndicat, comme il est dit L.art.18.2, et de convoquer une AG destinée à désigner le syndic.
Plus vite le CS (ou des copropriétaires) aura trouvé au moins 1 candidat plus vite l'AG peut être convoquée.
Il est même possible, dans la mesure où on a la "perle rare" sous la main (un syndic connu dans le coin, et qui accepte), de le proposer à cette fonction d'AP dans la requête soumise au pdt du TGI, futur syndic qui sera désigné AP, qui convoquera l'AG avec sa proposition, qui sera élu, et en avant pour des jours meilleurs (du moins on vous le souhaite .....)
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Édité par - Gédehem le 10 avr. 2015 18:47:09 |
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Calendrier
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39
Posté - 10 avr. 2015 : 23:22:20
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Gédehem,
Ne serait-il pas plus raisonnable d'attendre la prochaine AG pour remettre les compteurs à zéro ?
Avec la loi ALUR, la dérogation ne sera pas possible et 2 autres syndics vont être proposés. Le contrat type figurera également à l'ODJ.
Ce "bazar" administratif sera déclenché si le syndic n'appliquait pas les décisions de l'AG.
Qu'en pensez-vous ?
Quand je vous lis, j'ai l'impression qu'il faut s'y mettre maintenant.
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Gédehem
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40
Posté - 10 avr. 2015 : 23:58:08
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Ce que je pense n'a aucune importance !
Vous posiez une question, qui était :
"Pourriez-vous me dire si le mandat de notre syndic est encore valable à ce jour sachant que l'AG a voté l'ouverture du compte séparé en 2010 et que le délai des 3 mois est largement dépassé ? C'est le même syndic depuis 2010.
(...)
J'ai déjà un super dossier que je dois à plusieurs intervenants de ce site mais votre point de vue m'intéresse (au plus haut point)."
Il a été répondu !
Ce que vous (/votre syndicat) faites ensuite n'est pas notre affaire, vous concerne seul, en fonction des pistes envisagées, de la volonté des uns et des autres, etc ....
Sur ce que vous exposez maintenant, votre question comme la réponse n'ont aucun intérêt : vous avez déjà votre porte de sortie. |
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Sujet |
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Les faux frais bancaires du compte séparé du SDC 
