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Luc Standon
Contributeur vétéran
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 Posté - 11 avr. 2015 : 07:13:16
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citation: Initialement posté par Gédehem
Ce que je pense n'a aucune importance !
[.../...] Il a été répondu !
 Ou effectivement l'art et la manière de se dédouaner de ses propres propos tout en critiquant les dires des autres.
En d'autres termes comment sortir sur la pointe des pieds par la petite porte dérobée de derrière...
citation: Initialement posté par Gédehem
Ce que vous (/votre syndicat) faites ensuite n'est pas notre affaire, vous concerne seul, en fonction des pistes envisagées, de la volonté des uns et des autres, etc .... OK si je comprends, il est donc conseillé, à Calendrier de sauter du 4° plongeoir (10m de haut) avec une bouée (quand même) dans une piscine de 10m de profondeur, les yeux fermés et sans même prendre la précaution de savoir s'il y a de l'eau remplissant ladite piscine. La chute étant alors de 20m de hauteur.
Évidement faute de flotte, inutile de savoir si la bouée de Calendrier est gonflée ou pas, et peu importe de savoir si Calendrier retombera sur ses pattes sans aucun dommage, tant qu'il se dit que tout va bien pendant la durée de sa chute de 20m.
Cela me rappel...
YOUTUBE > La Haine - "Jusqu'ici tout va bien"
Bref... J'attends donc avec impatience de connaître le résultat du jugement qui en théorie ne devrait souffrir d'aucune opposition, puisque le résultat étant 100% gagnant : "la nullité de plein droit." comme le disent certains membres.
Mouais, comme si le syndic en place va accepter (sans se défendre et sans défendre les intérêts du SDC qu'il représente de droit faute de jugement contraire), de rembourser ses honoraires depuis 2010, et qu'un Tribunal va annuler toutes les décisions d'AG depuis 2010 au motif que le syndic qui n'a pas ouvert de compte séparé a donc convoqué illégalement des AG depuis 2010... Car au final, c'est bien cela dont il s'agit en abordant la nullité de droit du syndic dans le cadre du cas décrit par Calendrier ? OK ?
Et lorsque que Calendrier demande naïvement si il y a un risque (le fameux et bien connu aléa juridique), indépendamment du coût de la procédure, certains bons conseilleurs lui-répondent alors subtilement que ce n'est pas leur problème puisque ce ne sont pas leurs affaires.... Pour une copro de + de 300 lots !
Ah on peut bien effectivement continuer de me critiquer...
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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Édité par - Luc Standon le 11 avr. 2015 07:16:54 |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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 42
Posté - 11 avr. 2015 : 10:40:33
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"Ou effectivement l'art et la manière de se dédouaner de ses propres propos tout en critiquant les dires des autres"
CQFD : il vous a manifestement échappé que l'opinion personnelle de tel ou tel, dont la votre, n'a aucun intérêt ici !
L'opinion que chacun peut avoir de tel problème, sur une question, n'intéresse personne, sauf pour amuser un temps la galerie à partir dans des élucubrations folkloriques, voire des délires ... surprenants .
Mais qui au final lassent ...
Autre choses est d'apporter des éléments étayés, juridiques ou techniques selon le cas, quoi qu'on puisse en penser, qu'ils plaisent ou non.
La question posée portant sur la validité du mandat en 2010, réponse a été apporté au regard des règles en vigueur..
Ainsi que la procédure à engager en pareil cas où le syndicat est dépourvu de syndic.
Calendrier semble vouloir attendre la prochaine AG, proche, et la présentation de 2 candidatures concurrentes. C'est sa démarche, celle de son syndicat, c'est son affaire, pas la notre.
Point.
Chacun fait ce qu'il veut des réponses qu'il trouve ici ou ailleurs.
Parce qu'ils ne savent pas quoi en penser ...
Parfois pour être conforté dans l'idée qu'ils en avaient ... réponse aussitôt contestée, la réponse étayée qui est apportée allant à l'encontre de l'idée préconçue qu'ils en avaient !
Certains vont se bouger, agir aussitot, d'autres vont regarder passer le temps en pestant contre les autres qui ne font rien .....
Qu'y pouvons nous ? 
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Édité par - Gédehem le 11 avr. 2015 14:30:42 |
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43
Posté - 11 avr. 2015 : 16:55:25
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Luc Standon dixit: ".......je pense toujours que le meilleur angle d'attaque n'est donc pas l'absence légale du syndic, mais sa carence (chronique) à exécuter une décision de l'AG depuis ....."
Non, Mr Standon, c'est précisément sur ce point précis que vous vous trompez, et que vous attelez la charrue avant les boeufs.
Le défaut d'exécution d'une décision d'AG que vous invoquez comme angle d'attaque d'une procédure est une "peccadille" à côté de l'infraction depuis 2010 à l'ART.18 de la LOI 1965 qui a comme sanction inévitable l'annulation de droit du mandat du syndic.
Comme je le soulignais encore faut il la faire valoir devant le TGI et là , comme le souligne Gedehem, c'est l'avocat incontournable et l'Assignation du syndic devant le TGI en annulation de son mandat. |
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| Signature de kikiladoucette |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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44
Posté - 11 avr. 2015 : 17:18:54
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Pas d'assignation de qui que ce soit, il n'y a rien à annuler puisque c'est "de plein droit" : c'est le "simple" dépôt d'une requête, par avocat, requête destinée à faire désigner un administrateur (provisoirement), comme l'indique avec précision D.art.47.
Demande à laquelle seront joints les éléments démontrant que le syndicat est dépourvu de syndic.
Pas besoin d'inventer des histoires d'AG ou de fantasmer sur des choses compliquées : la requête dont nous parlons tient en 2 pages en police 14, 3 tout au plus en police 18.
Le juge rendra une "ordonnance", pas un jugement .....
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Édité par - Gédehem le 11 avr. 2015 17:24:14 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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45
Posté - 11 avr. 2015 : 19:12:41
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J'en reste le cul par terre, et les bras m'en tombent ! Vraiment !
Cela à l'air tellement si simple que cela en est autant déconcertant que stupéfiant.
Et vue le nb de SDC qui pensaient avoir un compte séparé, faisant suite à une décision d'AG, alors qu'ils n'avaient qu'un simple compte miroir/écran pendant des années.... Ô misère et bonne mère !...
Je pense effectivement à tous ces SDC qui sont actuellement dépourvus de syndic suite à une simple requête auprès du juge devant le TGI...
Cela en est à se demander pourquoi l'ARC en avait fait une guerre de croisade de longue alêne, alors que selon Gédehem (entre autres), il suffisait simplement d'une requête auprès du juge pour que tout rentre dans l'ordre puisque le mandat de syndic est frappé d'une "nullité de plein droit" faute d'ouverture de compte séparé 3 mois après la décision de l'AG (qui au passage intervient 5 ans après une décision d'AG dans le cas de Calendrier, faut-il le rappeler).
Décidément c'est tellement simple que personne n'y avait penser avant, alors je m'incline devant l'argumentation de Gédehem.... 
Et à présent j'attends de voir ...
Ce sera avec impatience que j'attends de voir le résultat d'une telle requête devant le TGI qui devant de tels arguments ne devrait souffrir d'aucune opposition puisque le résultat étant 100% gagnant pour Calendrier.
Là je ne peux pas mieux dire !... Allez-y foncez voir un avocat pour préparer cette fameuse requête de 2 pages... Et surtout...
Surtout oui vraiment surtout... n'oubliez pas de signaler dans la requête qu'il y a action 5 ans après les faits datant de 2010 On sait jamais... 
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Édité par - Luc Standon le 11 avr. 2015 19:15:42 |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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46
Posté - 11 avr. 2015 : 21:14:58
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"La troisième Chambre tirant toutes les conséquences de la nullité de plein droit du mandat du syndic édictée par l’article 18 (sous l’empire de l’ancienne rédaction), avait cassé un arrêt de cour d’appel qui, ayant constaté que le mandat du syndic était frappé de nullité faute d’avoir soumis à l’assemblée générale dans les trois ans la question de l’ouverture d’un compte séparé, avait retenu que dans la mesure où une assemblée ultérieure avait décidé l’ouverture d’un compte séparé et que cette décision n’avait pas été attaquée, la cause de nullité avait cessé et le syndicat se trouvait pourvu d’un syndic titulaire d’un mandat valable (14 juin 2000, arrêt n° 992 inédit). De la même façon, un arrêt du 21 mars 2000 (arrêt n° 411 inédit) avait refusé d’admettre que la cause de nullité du mandat du syndic consécutive à l’absence de délibération sur l’ouverture d’un compte séparé lors de son élection ayant disparu à la suite d’une délibération ultérieure de l’assemblée générale, le mandat était valable.
Il était donc tout à fait clair qu’était vouée à l’échec, toute tentative de régularisation a posteriori de la nullité du mandat du syndic encourue pour non respect des obligations de l’article 18 sur l’ouverture d’un compte bancaire séparé
."
in "Le syndic de copropriété à travers la jurisprudence récente de la Troisième Chambre civile (par M. Jean-François Weber, avocat général à la Cour de cassation) "(Extrait)
Un plaisantin de plus, sans doute ..qui prend ses sources dans "La gazette de Ménilmontan" .....
"La nullité de plein doit du mandat du syndic, qui relève de l'application de l'art. 18 de la loi du 10 juillet 1965, doit être constatée par le Pdt du TGI statuant par ordonnance sur requête non contradictoire. Ce qui exclue donc toute possibilité par celui-ci de prononcer l'annulation des assemblées générales convoquées par le syndic, procédure qui relève exclusivement du juge du fond.
Dans ce cas donc, seul le syndic est sanctionné, et le constat de la nullité de son mandat impliquera qu'il sera tenu de restituer au SDC, qui n'est responsable de rien, la totalité des honoraires qu'il aura perçu depuis la date de la nullité retenue par le juge mais aussi sa prise en charge des honoraires de l'administrateur provisoire (jurisprudence abondante sur ce sujet)."
L'action est prescrite par 10 ans (L.art.42 al. 1)
C'est aussi dans la Gazette.
Ajout : les décisions prises par les AG successives non contestées ne sont pas annulées pour autant. Le syndicat peut dormir sur ses 2 oreilles. Seul le syndic est sanctionné.
Pas de confusion entre la nullité du mandat du syndic et la validité des décisions d'AG non contestées.
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Édité par - Gédehem le 11 avr. 2015 22:29:12 |
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Calendrier
Contributeur actif
242 message(s)
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47
Posté - 12 avr. 2015 : 01:14:19
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Bonsoir à tous,
Luc et Gédehem, vos échanges que je sais amicaux, m’intéressent et me permettent de regarder la situation sous différents angles. Je vous en remercie.
Le SDC est endetté à environ 35 %.
Le dépôt de la requête auprès du TGI avant l’AG pourrait être intéressant finalement pour récupérer de l’argent.
« Le syndic sera tenu de restituer au SDC, qui n’est responsable de rien, la totalité des honoraires qu’il aura perçu depuis la date de la nullité retenue par le juge ».
Voulez-vous également parler des honoraires sur les prestations variables en plus des contrats 2010, 2011, 2012, 2013 et 2014 ?
L'administrateur provisoire récupère les archives, les comptes et les fonds du SDC (art. 18.2) et convoque une AG destinée à désigner le syndic.
Et cette AG, à part la nomination d’un syndic, pourra-t-elle avoir un ordre du jour complet pour « faire d’une pierre, deux coups » ?
Encore merci
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Gédehem
Pilier de forums
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48
Posté - 12 avr. 2015 : 09:43:52
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Avec un taux d'endettement de 25% et plus, votre syndicat devrait déjà être placé sous administration.
L'administrateur pouvant même se voir confier les pouvoirs décisionnels de l'AG, celle-ci étant "incapable", le CS aux abonnés absents.
Dans la mesure où le pdt du TGI saisi constate la nullité du mandat du syndic depuis tel mois de 2010, tous les honoraires qu'il aurait perçu depuis cette date sont à reverser au syndicat.
Concernant l'AG convoquée par un administrateur provisoire, elle peut prévoir dans l'ODJ les questions souhaitées par le CS, ou celle demandée par les copropriétaires.
On comprenant bien que la priorité est la désignation d'un syndic, et qu'il est inutile de prévoir d'autres points importants. Il faut laisser au nouveau syndic le temps de "prendre" la copropriété, d'en récupérer fonds et archives, les comptes.
Il est préférable d'attendre 3 ou 4 mois pour, en concertation avec le syndic, convoquer une autre AG s'il y a des points importants à soumettre.
"Le dépôt de la requête auprès du TGI avant l’AG pourrait être intéressant finalement pour récupérer de l’argent."
Pas de confusion : la requête est destinée à pourvoir le syndicat d'un syndic, pas autre chose.
Si le syndicat est endetté à hauteur de 35%, c'est parce que les copropriétaires ne paient pas leurs provisions, leurs charges. La requête pour défaut de syndic ne règle rien sur ce point.
Si c'est pour endettement, il faut une autre procédure (voyez L.art.29-1 A et suiv, et D.art.6261 et suiv).
Les honoraires de l'ex syndic sont accessoires ici.
Quelles procédures pour recouvrer les fonds ? Que fait le CS pour leur suivi ??
Si ce syndicat de 300 lots est à la dérive, ce ne sont pas quelques centaines ou milliers d'€ d'honoraires qui vont changer les choses.
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Édité par - Gédehem le 12 avr. 2015 10:07:52 |
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JPM
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49
Posté - 12 avr. 2015 : 14:57:08
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JB22
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Posté - 12 avr. 2015 : 16:19:39
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De JPM
"Il était quand même encore temps de tordre le cou à l'automatisme aveugle de l'annulation du mandat de syndic, qui a souvent abouti à ce que le syndic visé soit triomphalement réélu à l'occasion de l'assemblée convoquée par l'administrateur judiciaire."
Avez-vous des références ou des statistiques à cet égard ? |
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Gédehem
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51
Posté - 13 avr. 2015 : 18:14:50
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Pas besoin de chercher très loin : l'ignorance bien connue et constante des copropriétaires, d'une majorité de leur CS, leur laxisme, leur confort, etc etc ..., et pour certains leur coté "maso" qui en redemande, sont bien connus !
Entre le vote du quitus pour des actes dont ils ignorent la plupart, et la désignation à nouveau et triomphale du syndic sortant, sanctionné par ailleurs, on a la bonne palette de l'état des troupes ! 
Il a sans doute été écrit sur l'abêtissement soudain de tout individu raisonnable, cultivé, voire de niveau supérieur, lorsqu'il acquiert l'état de "Copropriétaire".
Il devient soudain mouton, privé de tout jugement, infantilisé face au "maitre" qui détient le savoir.....
Y compris si on lui met tous les éléments sous le nez ...
Si rien n'a été encore pondu, il y à la une bonne matière ...... |
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JB22
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52
Posté - 13 avr. 2015 : 20:21:31
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Bien d' accord avec vous GEDEHEM sur le laxisme de certains copropriétaires et C.S., mais dans le cas présent nous sommes dans une situation particulière, la nomination d' un administrateur provisoire, ce qui suppose qu' il a eu une action antérieure du syndicat, donc pas en face d' un laxisme. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 14 avr. 2015 : 22:00:36
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Entre l'absence d'ouverture du compte séparé imposé par décision d'AG en 2010 mais toujours pas réalisée 5 ans plus tard et endettement à hauteur de 35% sans que ce syndicat ne demande à être mis sous administration, je ne vois pas là un engagement fort du syndicat. |
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