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sonia75
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 Posté - 14 avr. 2015 : 01:45:56
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Bonjour a tous,
Je reviens vers vous car j'aurais souhaite clarifier avec vous d'un point de vue legal le refus du syndic de consigner au PV certaines remarques/demandes par rapport a ces resolutions. J'ai notamment demande le remboursement des frais d'archives, ce que le syndic refuse et ne veut pas non plus noter ma reserve au PV malgre ma demande ecrite (de ce fait je n'approuve pas leurs comptes).
Je precise ne pas faire partie du CS de cette copro.
Voici ce que m'a ecrit la gestionnaire "choquee"
"Les textes sont très clairs sur ce point : ne sont notés au PV que le texte de la résolution et le détail / résultat des votes. Les « remarques diverses » des copropriétaires n’ont pas à être inscrites, sauf si elles touchent à des réserves sur la validé du vote."
J'avais aussi demande a faire inscrire une remarque sur un dossier en cours (une resolution est prevue a cet effet).
Il me semblait que le syndic avait vocation de secretaire de l'assemblee et non de "censeur". J'aurais bien aime savoir si un texte de loi clarifiait la facon dont le PV est redige, ce qui est mis et omis, au bon vouloir du syndic.
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andre78fr
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 Posté - 14 avr. 2015 : 02:13:05
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C'est dans le décret du 17 mars 1967 :
citation: Article 17
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 11 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004
Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs. Lorsque le registre est tenu sous forme électronique, ces signatures sont établies conformément au deuxième alinéa de l'article 1316-4 du code civil.
Le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix.
Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.
Les procès-verbaux des séances sont inscrits, à la suite les uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet. Ce registre peut être tenu sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1316-1 et suivants du code civil. |
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Posté - 14 avr. 2015 : 06:23:55
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Un PV d'AG n'est pas un compte-rendu. Ne sont inscrits que :
* la résolution soumise au vote (qui n'est pas forcément le projet joint à la convocation)
* les noms et tantièmes des opposants
* les noms et tantièmes des abstentions
* le résultat officiel du vote de la dite résolution : adoptée, rejetée
* en début de PV, la liste des absents non représentés avec leurs tantièmes, en général, on rajoute la liste des présents et représentés avec leurs tantièmes.
Les réserves que vous citez, le président de séance (via le secrétaire) n'est pas tenu de les inscrire, voir l'article cité par andré.
Si vous aviez émis une réserve du style : ce n'est pas la bonne majorité qui est choisie, oui, dans ce cas il était tenu de les faire inscrire à la condition que vous soyez opposante.... |
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Posté - 14 avr. 2015 : 07:02:59
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Le seul souci que je trouve c'est qu'en vous adressant au syndic vous ne vous adressez pas a la bonne personne, il fallait faire la demande au président de séance pendant la séance et au président de séance après la diffusion.
Certes le président en question est peut-etre 'transparent', mais c'est bien lui le responsable, pas le syndic |
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9720fm
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Posté - 14 avr. 2015 : 09:30:32
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La résolution "approbation des comptes" est particulière vis-à -vis de la question posée car s'il y a des oppositions à approuver certaines lignes de dépenses, la résolution doit se scinder en autant de sous-résolutions qu'il y a de lignes de dépenses en cause.
cf sujet "3 lignes de dépense à refuser : comment ? " http://universimmo-pro.fr/forum_uni...IC_ID=17454&
sonia75 aurait dû obtenir un vote séparé pour les frais d'archive de sorte que l'AG dise ce qu'elle en pense. Ainsi, le point d'achoppement serait resté au PV, l'ensemble de l'AG s'étant prononcé dessus. |
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Posté - 14 avr. 2015 : 10:58:10
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Sauf que si elle est seule a contester une dépense, on ne voir pas trop pourquoi le président de séance accepterait de scinder l'approbation an quatre ou cinq sous-résolutions qui n'apporteront rien.
La justification par le seul fait qu'elle doit avoir le droit de dire ce qu’elle en pense me semble un peu poussé, on peut éventuellement (le président de séance s'entend, pas le syndic, et si la demande ne vient pas que d'un seul copropriétaire manifestement) faire un votre préalable pour déterminer si c'est la demande du syndicat (et non d'une seul de ses copropriétaires) de scinder le vote d’approbation.
Sinon si dans une AG de 110 copropriétaires il y en a seulement 20 qui chacun contestent un point spécifique, ou voit que la résolution de départ va se scidner en 20 résolutions, soit 4 à 5 pages de PV, et une petite heure minimum (en AG on fait rarement du 30 à l'heure)
C'est une AG de syndicat, pas l'assemblée nationale. |
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sonia75
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Posté - 14 avr. 2015 : 20:34:02
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OK merci bp de vos clarifications.
Du coup je suis un peu confuse, comment puis je obtenir la regularisation des comptes et faire valoir ma contestation... ?
Comme le dit 9720fm il aurait ete bon que je puisse faire inscrire ma contestation de cette ligne car la je n'ai litteralement aucun moyen de faire apparaitre mes remarques, a part un courrier AR au syndic je suppose... |
Édité par - sonia75 le 14 avr. 2015 20:35:31 |
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Posté - 14 avr. 2015 : 20:42:13
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sonia75 : si l'AG a adopté les comptes en l'état, vous ne pouvez demandé de régulariser les comptes. l'AG ne vous a pas suivi sur le " petit" point des archives. D'ailleurs l'AG a t'elle voté l'externalisation des archives ? si c'est OUI? aucune contestation possible la dessus.
Si vous estimez que vous subissez un préjudice suite au refus de porter votre réserve au PV? vous devez saisir le tribunal rapidement, mais sur ce seul point, vous allez certainement perdre.
Vous pouvez aussi envoyer un RAR au président de séance, le seul responsable du PV, de modifier le PV en ajoutant vos réserves émises lors de l'AG. SI vous avez des témoins, qu'ils vous donnent leur témoignage écrits.
Si vous ne désirez pas poursuivre le SDC, alors ses réserves ne servent à rien, oubliez cette réclamation.  |
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sonia75
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Posté - 14 avr. 2015 : 20:57:28
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- OK merci bien, non ces frais d'archives n'ont jamais ete votes. Ce qui est encore plus curieux c'est que si j'ai bien compris ce n'est meme pas externalise, c'est juste le syndic qui preleve des frais supplementaires pour cette tache (du moins il n'y a pas de nom de societe).
Il faut que je verifie depuis combien de temps ca dure, je n'ai pas tous les papiers sous la main.
- De plus meme si cela avait ete vote (pas le cas ici), le syndic doit alors deduire la somme de son forfait de gestion global (pas fait ici non plus).
- Je suis d'accord avec vous c'est une petite somme MAIS par principe c'est illegal donc je veux au moins que cela soit signale et consigne si possible.
On ne sait jamais dans le futur en cas d'autres irregularites, j'aimerais avoir un historique de ce qui est signale. |
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Posté - 15 avr. 2015 : 07:18:26
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citation: - Je suis d'accord avec vous c'est une petite somme MAIS par principe c'est illegal donc je veux au moins que cela soit signale et consigne si possible.
comme déjà dit, aucune obligation que cela soit noté sur le PV.
Sur le contrat du syndic, il n'y a rien de marqué concernant les archives ?.... |
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 15 avr. 2015 : 07:39:25
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Je n'ai pas vu cela mais d'apres la loi cela doit etre vote en AG car cela fait partie du forfait de gestion courante, ils n'ont pas a le facturer en sus, cette clause n'est pas legale ds un contrat (meme si elle existait, il faudra que je verifie).
Ma question: Comment puis je faire valoir ma contestation si je ne peux pas la faire inscrire au PV, une lettre AR au syndic ?
2/Si les coproprietaires approuvent qqc qui n'est pas legal, est-ce malgre tout valable ?
(il faut notamment que je verifie depuis combien d'annees ils facturent ces frais d'archives en plus)
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Édité par - sonia75 le 15 avr. 2015 07:46:07 |
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Posté - 15 avr. 2015 : 08:26:27
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citation: cette clause n'est pas legale ds un contrat
ce qui est accepté dans un contrat est légal ; c'est avant d'accepter qu'il faut dire que ce n'est pas légal.
Ne pas le facturer en sus si l'opération est externalisée, sera illégal pour les contrats à compter du 01/07/2015. |
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Posté - 15 avr. 2015 : 08:31:05
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citation: Ma question: Comment puis je faire valoir ma contestation si je ne peux pas la faire inscrire au PV, une lettre AR au syndic ?
Si vos collègues ont accepté à la majorité, vous "criez" dans le désert (pas le dessert...  ).
citation: 2/Si les coproprietaires approuvent qqc qui n'est pas legal, est-ce malgre tout valable ?
OUI ! si la majorité a accepté, surtout si c'est dans le contrat.
La seule contestation possible et efficace c'est le TGI, dans les deux mois de la réception du PV. Mais si cela existe depuis X années, et que vous n'avez rien dit depuis X années, le juge va vous demander pourquoi vous vous réveillez maintenant : ayez donc des arguments en poche....
Le mieux c'est de convaincre vos collègues :
* qui archive ?
* si c'est externalisé, pourquoi payer des honoraires ?
* etc...
du loobing
Le contrat du syndic est jusqu'Ă quand ? |
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PROSPER83
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Posté - 15 avr. 2015 : 09:55:23
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citation:
Ma question: Comment puis je faire valoir ma contestation si je ne peux pas la faire inscrire au PV, une lettre AR au syndic ?
Si vos collègues ont accepté à la majorité, vous "criez" dans le désert (pas le dessert... ).
citation:
2/Si les coproprietaires approuvent qqc qui n'est pas legal, est-ce malgre tout valable ?
OUI ! si la majorité a accepté, surtout si c'est dans le contrat.
La seule contestation possible et efficace c'est le TGI, dans les deux mois de la réception du PV. Mais si cela existe depuis X années, et que vous n'avez rien dit depuis X années, le juge va vous demander pourquoi vous vous réveillez maintenant : ayez donc des arguments en poche....
Les conditions du contrat de mandat du syndic ne concernent que le syndicat des copropriétaires et absolument pas les copropriétaires pris individuellement.
En conséquence s’il s’avère qu’une des clauses de ce contrat est contraire à la loi, tout copropriétaire peut donc simplement refuser de s’y soumettre sans avoir à demander l’annulation de la décision qui a validé ce contrat, sauf évidemment à ce que cette décision ait été prise irrégulièrement.
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Posté - 15 avr. 2015 : 10:05:38
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Apparamment ce n'est pas le contrat qui est illégal, mais le prélèvement de frais qui ne résultent pas d'une décision d'AG.
citation: s’il s’avère qu’une des clauses de ce contrat est contraire à la loi, tout copropriétaire peut donc simplement refuser de s’y soumettre Ca résulterait de quoi? SI tout le monde fait ca, a tord ou a raison d’ailleurs, c'est le b...l puisque selon vous il n'y a meme pas besoin d 'aller en justice, on se fait justice soi-même.
C'est une loi qui vient juste d'être inventée (ou recopiée du figaro Madame, comme sur un autre fil) |
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PROSPER83
Contributeur senior
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Posté - 15 avr. 2015 : 11:38:34
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Apparamment ce n'est pas le contrat qui est illégal, mais le prélèvement de frais qui ne résultent pas d'une décision d'AG.
citation:
SONIA75 est donc totalement en droit de refuser d'en payer sa quote-part, il me semble pourtant que cela a été mainte et mainte fois affirmé sur ce forum .
"s’il s’avère qu’une des clauses de ce contrat est contraire à la loi, tout copropriétaire peut donc simplement refuser de s’y soumettre"
Ca résulterait de quoi? SI tout le monde fait ca, a tord ou a raison d’ailleurs, c'est le b...l puisque selon vous il n'y a meme pas besoin d 'aller en justice, on se fait justice soi-même.
Réponse tellement stupide qu’elle ne mérite aucun commentaire.
C'est une loi qui vient juste d'être inventée (ou recopiée du figaro Madame, comme sur un autre fil)
Non, ce n’est pas tout à fait ça. C’est une nouvelle loi parue dans le journal de Mickey.
Quant à cet autre fil auquel vous faite allusion, indiquez le donc précisément et je vous y répondrai.
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Posté - 15 avr. 2015 : 11:48:20
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citation: Les conditions du contrat de mandat du syndic ne concernent que le syndicat des copropriétaires et absolument pas les copropriétaires pris individuellement.
là dessus on est d'accord, mais en fait (si c'est au contrat) c'est facturé au syndicat et cela rentre dans les charges communes ; ce n'est pas imputé spécialement à 1 copro (c'est différent de l'état daté, ou les MeD, par exemple..).
perso, je suis surpris que le syndic fasse payer quelque chose qui n'a jamais été voté, car il prend un trop grand risque.... ou alors c'est un pro, pas pro... |
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 16 avr. 2015 : 04:47:52
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citation: Initialement posté par rambouilletcitation: 2/Si les coproprietaires approuvent qqc qui n'est pas legal, est-ce malgre tout valable ? OUI ! si la majorité a accepté, surtout si c'est dans le contrat. La seule contestation possible et efficace c'est le TGI, dans les deux mois de la réception du PV. Mais si cela existe depuis X années, et que vous n'avez rien dit depuis X années, le juge va vous demander pourquoi vous vous réveillez maintenant : ayez donc des arguments en poche....
Merci a tous pour vos eclairages tjs fort utiles.
Je suis surprise de votre reponse Rambouillet.
J'ai tjs entendu dire (source a verifier) que si vous signez un contrat (exemple les contrats de location avec des clauses abusives) contenant des clauses illegales, le contrat etait nul.
D'apres mes recherches assez poussees, la loi de 1965 completee du decret sur l'arrete Novelli (qui a aboli la distinction archives utiles et dormantes sur laquelle s'appuie souvent les syndics) et la jurisprudence (http://www.syneval.fr/la-cour-de-ca...opropiriete/ 2011) et recemment le decret ALUR qui confirme ces frais d'archives supplementaires n'ont pas lieu d'etre a moins d'avoir ete votes a l'AG ET (dans ce cas) deduits du forfait de gestion courante. L'ARC a aussi redige une tripotee d'articles sur cet abus.
Et enfin le guide UFC-Quechoisir pointe aussi l'arnaque.
Pour resumer, confirmez vous qu'il n'y a rien que je ne puisse faire pr obtenir le remboursement de ces frais ? (le CS ayant approuve les comptes, par ignorance de l'illegalite de ces frais, et ne souhaitant pas faire de vagues avec le syndic si j'ai bien compris).
Comme le dit Prosper, si c'est contraire a la loi, pourquoi le payer ?
- Je viens de verifier sur le contrat 2015-16 et effectivement ils ont inclu une clause comme quoi les archives dormantes st a la charge du syndicat et non inclues au forfait de gestion courante ce qui est clairement contraire a la loi...
voici la capture d'ecran du contrat sur la partie concernee.
Plus bas ils precisent que c'est 18 euros TTC par boite/an.
http://imageshack.com/a/img909/7720/SY3CLm.png
- Ce qui est assez dingue c'est que j'ai fourni toutes les references legales, et dieu sait qu'elles st nombreuses pr prouver au syndic que c'etait illegal et la gestionnaire me repond que mes explications sont "pseudo juridiques" et que c'est sa parole qui fait foi alors qu'elle ne respecte explicitement pas les textes et la jurisprudence (et m'engueulant au passage en disant qu'elle ne repondra plus a mes e-mails desromais, ha ha le monde merveilleux des syndics !)
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Édité par - sonia75 le 16 avr. 2015 04:57:30 |
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Posté - 16 avr. 2015 : 06:58:08
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citation: Réponse tellement stupide qu’elle ne mérite aucun commentaire. C'est un peu dommage de parler comme ca
citation: s’il s’avère qu’une des clauses de ce contrat est contraire à la loi, tout copropriétaire peut donc simplement refuser de s’y soumettre sans avoir à demander l’annulation de la décision qui a validé ce contrat, sauf évidemment à ce que cette décision ait été prise irrégulièrement. Le contrat de syndic est signé par le syndicat.
Si, et à juste droit, un copropriétaire veut faire annuler une clause illégale, il ne peut pas se contenter de ne pas payer et de refiler le bébé au syndicat, il faut que lui exige la suppression de cette clause et s'il ne l'obtient pas la demande du juge.
Les comptes approuvés en assemble ne sont pas susceptibles d'etre modifiés par le simple refus d'un copropriétaire de ne pas payer une partie de ses charges
citation: Ce qui est assez dingue c'est que j'ai fourni toutes les references legales, et dieu sait qu'elles st nombreuses pr prouver au syndic que c'etait illegal Les tribunaux sont remplis de ce genre d'affaire. C'est bien le juge qui juge.
Rambouillet parle de contester dans les deux mois au TGI, mais la il s'agit pour un copropriétaire de contester les comptes approuvés, contestation qu'il ferait au motif qu'une partie de ces dépenses sont illégales.
A mon avis, le syndicat peut toujours contester lui des irrégularités de son gestionnaire. Il aura plus de la facilité a le faire si le quitus n'a pas été voté bien entendu selon la qualification de l'illégalité |
Édité par - ribouldingue le 16 avr. 2015 07:00:37 |
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Posté - 16 avr. 2015 : 09:01:17
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citation: J'ai tjs entendu dire (source a verifier) que si vous signez un contrat (exemple les contrats de location avec des clauses abusives) contenant des clauses illegales, le contrat etait nul.
OUI? peut-être, mais c'est un juge qui doit le dire... sans cela, c'est légal....
citation: - Je viens de verifier sur le contrat 2015-16 et effectivement ils ont inclu une clause comme quoi les archives dormantes st a la charge du syndicat et non inclues au forfait de gestion courante ce qui est clairement contraire a la loi...
voici la capture d'ecran du contrat sur la partie concernee.
Plus bas ils precisent que c'est 18 euros TTC par boite/an.
Ah ! cela me réconforte  , votre syndic pro est un vrai pro !!!! il a pensé à tout et fait payer suivant ce que l'AG a décidé (certes peut-être à la légère).
Il vous reste qu'une solution, faire dire par un juge que cette facturation PAR LE SYNDICAT à votre dépens est illégale. Si un juge dit oui, il appartiendra au syndicat d'assigner le syndic, de faire juger et de se faire ainsi rembourser ces frais illégaux.... |
Édité par - rambouillet le 16 avr. 2015 10:34:28 |
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Posté - 16 avr. 2015 : 09:56:26
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OUI? peut-être, mais c'est un juge qui doit le dire... sans cela, c'est légal.... <== Je n'irais pas jusqu'a dire que ce qui est illégal est légal, mais que c'est valide. |
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