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Vlado
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 Posté - 21 avr. 2015 : 16:28:27
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Bonjour,
Un syndic m'informe par LRAR d'un sinistre survenu sur une canalisation privative déclaré dans un appartement que je donne en location. Il m'indique que la mise en apparent est une opération qui entrainerait le moins de désordre chez l'occupant et me demande mon accord.
J'ai demandé à un service spécialisé dans la recherche de fuite d'intervenir : la fuite est située dans le palier sur le réseau d'eau chaude. le rapport a été adressé au syndic.
Le syndic en réponse par LRAR m'informe que les canalisations desservant un appartement et étant à l' usage exclusif de celui-ci bien qu'en partance du compteur situé dans les partie communes, sont considérées comme privatives. Cela me semble hors sujet.
Faute d'accord de ma part pour une mise en apparent, il commandera les travaux et imputera un % d'abattement sur mon compte propriétaire.
Que faire ?
Merci de vos réponses
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Édité par - nefer le 21 avr. 2015 16:36:48 |
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nefer
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Posté - 21 avr. 2015 : 16:38:55
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citation: Initialement posté par Vlado
Bonjour,
Un syndic m'informe par LRAR d'un sinistre survenu sur une canalisation privative déclaré dans un appartement que je donne en location. Il m'indique que la mise en apparent est une opération qui entrainerait le moins de désordre chez l'occupant et me demande mon accord.
J'ai demandé à un service spécialisé dans la recherche de fuite d'intervenir : la fuite est située dans le palier sur le réseau d'eau chaude. le rapport a été adressé au syndic.
Le syndic en réponse par LRAR m'informe que les canalisations desservant un appartement et étant à l' usage exclusif de celui-ci bien qu'en partance du compteur situé dans les partie communes, sont considérées comme privatives. Cela me semble hors sujet.
Faute d'accord de ma part pour une mise en apparent, il commandera les travaux et imputera un % d'abattement sur mon compte propriétaire.
Que faire ?
Merci de vos réponses
il est exact que la canalisation qui dessert un appartement est privatif à compter du piquage sur la canalisation commune: peu importe ou est situé le robinet d'arrêt.
à compter du branchement sur l'alimentation générale, si cette canalisation ne dessert que votre appartement, elle est privative |
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Vlado
Contributeur débutant
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 2
 Posté - 21 avr. 2015 : 16:53:17
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Merci Nefer de votre réponse.
le syndic avait envoyé le même courrier au bailleur de l'appartement situé sur le même palier. Il a cédé et a accepté la mise en apparent. Je précise de nouveau que le technicien qui a fait la recherche de fuite l'a localisée dans le palier, dans la dalle en béton. Elle n'est pas dans unecanalisation partant de mon compteur. |
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nefer
Modérateur
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3
Posté - 21 avr. 2015 : 18:16:56
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est ce bien la canalisation qui alimente en eau votre appartement? |
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Vlado
Contributeur débutant
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4
Posté - 21 avr. 2015 : 18:23:15
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Je suppose qu'elle doit alimenter les 2 appartements de l'étage.
le syndic veut un passage en apparent à partir du compteur sur le palier. C'est ce qu'il a fait pour l'appartement situé en face du mien. Il prétend qu'il n'est pas possible de faire autrement car les canalisations sont coulées dans la dalle en béton. |
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Louis92
Contributeur vétéran
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5
Posté - 21 avr. 2015 : 18:39:00
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Exact, il n'est pas possible de réparer une canalisation coulée dans une dalle de béton et le passage en apparent est la seule solution (la canalisation fuyarde est fermée et abandonnée). Désolé.
Cdlt. Louis92. |
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nefer
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6
Posté - 21 avr. 2015 : 18:42:20
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citation: Initialement posté par Vlado
Je suppose qu'elle doit alimenter les 2 appartements de l'étage.
Il faudrait en être sûr....
si c'est bien le cas, la dépense est à répartir entre les 2 copropriétaires |
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droit
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7
Posté - 28 mai 2015 : 02:06:44
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nefer serait bien inspiré de justifier sa réponse par le droit.
En l'occurrence, la loi de 1965 sur les copropriétés.
citation: Initialement posté par nefercitation: Initialement posté par Vlado
Je suppose qu'elle doit alimenter les 2 appartements de l'étage.
Il faudrait en être sûr.... si c'est bien le cas, la dépense est à répartir entre les 2 copropriétaires
Première contre-vérité :
Article 3
Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Si la canalisation en question dessert deux appartements, elle est commune au moins à tout l'immeuble (voir sur le RDC si elles sont définis comme parties spéciales au bâtiment). A défaut, elles sont communes à l'ensemble de la copropriété.
"il est exact que la canalisation qui dessert un appartement est privatif à compter du piquage sur la canalisation commune: peu importe ou est situé le robinet d'arrêt."
Où avez-vous vu ça ? Si c'est d'un appartement dans un immeuble collectif dont il est question. C'est faux.
La partie d'une canalisation combien serait-elle à l'usage exclusif n'est pas privative dans une partie commune. (Article 3 de la loi de 1965)
Le gros oeuvre est une partie commune, et les parties de canalisations lui faisant corps aussi (celles du plancher par exemple. Les balcons et autres terrasses aussi). Les parties de canalisations ne faisant que traverser en apparent sont des parties communes.
Sont privatives les parties de bâtiment à l'usage exclusif.
Dans le cas d'un appartement, cela se limite donc à son intérieur avec le menu oeuvre (sanitaires, canalisations intérieures donc apparentes dont il a l'usage exclusif).
LE RDC ne peut bien évidemment pas contredire la loi. Sinon, il est hors-l-loi et se doit d'être dénoncé devant qui de droit. |
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droit
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8
Posté - 28 mai 2015 : 02:09:03
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"% d'abattement sur mon compte propriétaire."
Comme ce sont des travaux sur les parties communes spéciales au bâtiment, quoi qu'il arrive, les travaux seront financés par l'ensemble des copro de l'immeuble au prorata de leurs tantièmes, pas plus. |
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9
Posté - 28 mai 2015 : 09:37:30
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Droit,
Il faudrait peut etre DEJA savoir a qui apparitent la 'réserve d'eau chaude'. Est-ce un cumulus, est-ce autre chose? |
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droit
Nouveau Membre
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10
Posté - 04 juin 2015 : 18:44:39
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Droit,
Il faudrait peut etre DEJA savoir a qui apparitent la 'réserve d'eau chaude'. Est-ce un cumulus, est-ce autre chose?
Dans son second message, il est précisé que la fuite est localisée dans la dalle de béton.
Donc, c'est du gros oeuvre, donc à la charge de la copropriété. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 04 juin 2015 : 22:07:04
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Pas du tout certain.
Comme il a été indiqué plus haut, une canalisation ne desservant qu'un seul lot est privative à ce lot, y compris le T de raccordement à la canalisation commune.
Le fait que cette canalisation soit encastrée dans une partie commune, dalle ou mur, est sans effet sur sa nature privative au seul lot desservi.
De même qu'un équipement ou une canalisation traversant un lot privatif serait "commun" dans la mesure ou il a à l'usage d'au moins 2 lots.
C'est cet aspect qui détermine son classement, pas sa zone d'implantation.
C'est la position de la jurisprudence qui n'a pas bougé d'un pouce depuis des lustres.
Avant de lancer des affirmations infondées qui induises en erreur, on se renseigne. |
Édité par - Gédehem le 04 juin 2015 22:17:19 |
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Louis92
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Posté - 05 juin 2015 : 09:04:35
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citation: une canalisation ne desservant qu'un seul lot est privative à ce lot, et ce quelque soit ce qui circule dans la canalisation ou gaine : le coaxial TV+FM raccordé au réseau TV+FM de l'antenne collective, le coaxial TV+FM raccordé au réseau TV+FM du câblo-opérateur, la paire téléphonique raccordée au réseau de téléphonie fixe, le câble qui raccorde le combiné interphone de l'appartement à l'électronique de l'interphone dans le hall.
Quelqu'un qui veut s'abonner à la fibre ne va pas se retourner vers le syndicat au motif qu'aucune des gaines qui circulent dans la dalle ne permette de passer la fibre.
Cdlt. Louis92. |
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nefer
Modérateur
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13
Posté - 05 juin 2015 : 09:29:41
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citation: Initialement posté par Gédehem
Pas du tout certain.
Comme il a été indiqué plus haut, une canalisation ne desservant qu'un seul lot est privative à ce lot, y compris le T de raccordement à la canalisation commune.
Le fait que cette canalisation soit encastrée dans une partie commune, dalle ou mur, est sans effet sur sa nature privative au seul lot desservi.
De même qu'un équipement ou une canalisation traversant un lot privatif serait "commun" dans la mesure ou il a à l'usage d'au moins 2 lots.
C'est cet aspect qui détermine son classement, pas sa zone d'implantation.
C'est la position de la jurisprudence qui n'a pas bougé d'un pouce depuis des lustres.
Avant de lancer des affirmations infondées qui induises en erreur, on se renseigne.
Je suis tout à fait d'accord avec GEDEHEM
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Pcg84
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Posté - 05 juin 2015 : 11:56:00
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citation: Si la canalisation en question dessert deux appartements, elle est commune au moins à tout l'immeuble (voir sur le RDC si elles sont définis comme parties spéciales au bâtiment). A défaut, elles sont communes à l'ensemble de la copropriété.
Droit, j'ai un peu de mal à saisir la nuance entre "commune au moins à tout l'immeuble" et "commune à l'ensemble de la copropriété.
citation: C'est la position de la jurisprudence qui n'a pas bougé d'un pouce depuis des lustres.
Gédehem, pourriez-vous nous mettre un lien vers un arrêt étayant votre affirmation ?
Vlado, merci de nous indiquer ce que mentionne votre règlement de copropriété quant au statut des canalisations. |
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Gédehem
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Posté - 05 juin 2015 : 12:17:29
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Votre question (arret étayant votre affirmation) pose celle de la connaissance que peut avoir chacun de ce qui est "privatif" et ce qui est "commun".
La définition en est donnée L.art.2, qui est simple à trouver, en ce sens qu'il est directement sous l'art.1 , soit dans les 10 premières lignes de la loi de 65.
Pas besoin d'un tourner la page.
"Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire.
Les parties privatives sot la propriété exclusive de chaque propriétaire"
Le critère de l'exclusivité d'usage est affirmé avec force par la doctrine, en ce sens qu'elle interdit l'usage par un autre propriétaire, en plus de celui de la propriété de la chose.
D'où une importante jurisprudence touchant à bien des domaines sur ce qu'est une partie privative.
Comme celle sur les combles au dessus du lot du dernier étage : privatifs à ce lot si le RDC est silencieux et qu'aucun équipement commun n'y transite..
Pour se limiter aux canalisations dont il est question ici :
constituant un branchement particulier à ce lot, elle lui est privative (CA Paris 7.07.1995 in Loy et Copro), y compris lorsque ces canalisations sont encastrées (Cass 21.03.2000 98-16178 in AJDI)
Où qu'elles se trouvent, les canalisations ne desservant qu'un seul lot, à l'usage exclusif de son propriétaire, lui sont privatives, sont la propriété de ce propriétaire.
A moins que le RDC ne précise autre chose.
PS qui a à voir : lorsqu'on lance une affirmation, il faut pouvoir l'étayer. A défaut on s'abstient. |
Édité par - Gédehem le 05 juin 2015 12:31:49 |
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droit
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Posté - 05 juin 2015 : 14:24:00
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Que faites-vous des parties communes à usage privatif ??? Balcons, terrasses, ...
Mieux, le plancher peut-il être considéré privatif alors qu'il participe à la rigidité et la solidité du bâtiment collectif ?
D'où l'article 3 de la loi de 1965 sur le cas du gros oeuvre. |
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droit
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17
Posté - 05 juin 2015 : 14:44:07
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Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mardi 1 juillet 2003
N° de pourvoi: 01-03430
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...69&fastPos=1
casse et annule une décision de la Cour d'Appel d'Aix-en-Provence ayant jugé privatives des canalisations encastrées. |
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Gédehem
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18
Posté - 05 juin 2015 : 14:59:29
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Eternel problème : avant de commenter, il faut savoir lire et comprendre un arrêt.
"Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il lui était demandé, et alors que le plancher était qualifié de partie commune dans le règlement de copropriété, si la canalisation qui y était encastrée n'était pas elle-même une partie commune, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;"
Le fait que la canalisation soit encastrée dans une dalle partie commune est ici accessoire.
Il est reproché à la CA de n'avoir pas cherché à savoir si la canalisation en cause était effectivement exclusive à ce seul lot, si elle n'était pas commune.
D'où la cassation et le renvoi afin de déterminer réellement ce qu'il en est.
Il appartiendra à la CA de Grenoble de trancher, de déterminer le statut de cette canalisation, à l'usage exclusif privatif de ce lot, ou 'commune' puisque desservant au moins 2 lots.
Autrement dit, cet arrêt n'apporte rien qui contredirait la doctrine comme la jurisprudence : une canalisation ne desservant qu'un seul lot, à l'usage exclusive de ce lot, est privative à ce lot, quelque soit son implantation.
Pour les parties communes à usage exclusif, tel un balcon, une toiture-terrasse, la dalle plancher/plafond des lots privatifs, comme les murs périphériques des lots constitutifs du gros œuvre de l'immeuble, ils sont communs à tous ou à certains, selon ce qu'en précise le RDC.
Etant entendu qu'il s'agit d'un usage "de surface" et du volume inscrit par cette surface, et non de la propriété de cette partie, qui est et reste "partie commune". (Cours n°1 du "bon copropriétaire"..: "Parties privatives et parties communes".)
Ajout : On a sauté cela :
"LE RDC ne peut bien évidemment pas contredire la loi. Sinon, il est hors-la-loi et se doit d'être dénoncé devant qui de droit."
Risible en plus d'être faux : "Wanted" RDC hors la loi à prendre mort ou vif"......"
""..même si un règlement de copropriété ne remplit pas les exigences légales en ce qui concerne la contribution aux charges de copropriété, (....), la contribution convenue fait cependant la loi des copropriétaires jusqu'à ce qu'il soit constaté en justice qu'elle est, en tout ou en partie, réputée non écrite. …;". (CA Paris, 19°ch. 28.3.2002).
[i]
".Les clauses d'un règlement de copropriété doivent recevoir application tant qu'elles n'ont pas été déclarées non écrites par le juge ; dès lors, viole les dispositions des articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 une cour d'appel qui rejette une demande d'annulation d'une décision d'assemblée générale de copropriétaires relative à la répartition des charges d'une porte cochère automatisée en retenant que cette répartition est conforme aux dispositions d'ordre public de l'article 10 sur lesquelles les mentions contraires du règlement de copropriété rédigé en 1958 ne peuvent l'emporter (*). ". (C.Cass, 21.06.2006 pourvoi 05-13607)."
(*) Cassation : les clauses RDC l'emportent sur la loi tant qu'elles n'ont pas été déclarées "contraire" par le juge, ou réformées par décision d'AG.
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Édité par - Gédehem le 06 juin 2015 00:02:44 |
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Sujet |
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litige avec syndic 
