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dwarf87
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 Posté - 07 mai 2015 : 07:19:02
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Bonjour à tous,
après 3 jours de lecture intensive sur le forum (notamment les post de Bailleurx, Fluo...), j'ai encore des interrogations pour mon cas perso que je vous soumets.
ACHAT BIEN 1 : 14/01/2010 pour 46000 + 8800 de frais (agence, notaire)
Cet appartement a été loué meublé via un bail commercial jusqu'au 01/09/2013. Cela signifie que j'avais un contrat avec le prestataire qui me reversait un loyer garanti (mais faible) et que je déclarais en Foncier (2044).
J'ai pris un comptable l'an passé qui semble avoir fait n'importe quoi (et tout cas, c'est mon analyse en lisant les interventions sur ce forum). Voilà ce qu'il a fait :
1 : il a inscrit en immo l'équivalent de terrain + frais (agence + notaire) + frais agence. OUI, vous avez bien lu. Le prix qu'il mentionne c'est le prix de l'appartement avec les frais d'agence doublé (il n'a pas du comprendre dans l'acte de vente le vrai prix du terrain : 53500 prix DONT frais d'agence. il a fait prix HORS frais d'agence.
IMMO 2013 (déclaration de 2014) :
420 et 426 : 2000 (terrain estimé à 4%). Je précise que c'est un ensemble d'appartement avec beaucoup d'appartements.
430 et 436 : 59500
470 et 476 : 600 (les meubles que j'ai racheté quand j'ai géré l'appartement seul, lors du passage en LMNP)
AMORTISSEMENTS
520 : 5965 | 522 : 1999 |526 : 5965 (il me semblait que l'on devait mettre forcément 526 = 520 + 522
560 : 363 |562 : 130 |566 : 363 (même remarque qu'au dessus).
570 : 6328 |572 : 2128 | 576 : 6328
Mon analyse : il a commencé à amortir le bien comme si j'étais en LMNP depuis 2010 et que je n'avais jamais utilisé les amortissements.
Je pensais qu'on amortissait à partir du passage en LMNP (donc 2013 et non 2010).
2033-B : (toujours rempli par l'expert-comptable)
218 : 5160
232 : 5160
242 : 372 (perso je trouve plus)
244 : 439 (la TF)
254 : 2128
264 : 2939
270 : 2221
294 : 2127
310 : +94
312 : 94
330 : 269 (réintégration des frais de CGA qui seront "remboursés" par le fisc).
352 : 363
370 : 363
Pourquoi si j'ai un bénéfice de 94 en comptable et 363 en fiscal, il n'a pas utilisé les amortissements que j'avais les années antérieurs pour minorer mon résultat (jusqu'à 0) ?
Merci de me répondre. J'ai un deuxième appartement que je loue en LMNP depuis septembre 2014, mais là je veux le déclarer moi-même en fonction de vos remarque pour mon premier.
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Édité par - dwarf87 le 07 mai 2015 07:19:31 |
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 Posté - 07 mai 2015 : 08:39:03
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citation: Cet appartement a été loué meublé via un bail commercial jusqu'au 01/09/2013. Cela signifie que j'avais un contrat avec le prestataire qui me reversait un loyer garanti (mais faible) et que je déclarais en Foncier (2044). Pourquoi en foncier, si le logement est meublé, il s'agit d'une erreur de votre part.
citation: il a inscrit en immo l'équivalent de terrain + frais (agence + notaire) + frais agence. désolé mais vos explications sont embrouillées, vous avez payé 54 800 vous parlez de 53 500 et vous expliquez que 53 500 est le cout du terrain plus de deux fois des frais.
citation: 2000 (terrain estimé à 4%) Ca en fait pas 4% dans quelque cas qu'on calcule, je ne comprends pas;
citation: 470 et 476 : 600 (les meubles que j'ai racheté quand j'ai géré l'appartement seul, lors du passage en LMNP) Vous etes normalement en LMnP depuis le départ, donc moi pas comprendre
citation: Mon analyse : il a commencé à amortir le bien comme si j'étais en LMNP depuis 2010 et que je n'avais jamais utilisé les amortissements.
Je pensais qu'on amortissait à partir du passage en LMNP (donc 2013 et non 2010). Pour moi vous etes en LMnP depuis le départ donc je suis d'acrod, reste a vous à gérer votre propre erreur.
citation: Pourquoi si j'ai un bénéfice de 94 en comptable et 363 en fiscal, il n'a pas utilisé les amortissements que j'avais les années antérieurs pour minorer mon résultat (jusqu'à 0) ? Parce qu'on ne peut utiliser que les dotations aux amortissmeent de l'année pour diminuer le bénéfice comptable./
Parce que en ce qui concerne le bénéfice fiscal on peut certes employer des ARD, qui sont les amortissements en report de déduction des années précédentes, mais pour utiliser des RAD faut-il en avoir, et pour cela:
1/ Avoir constaté des dotations en les indiquant dans la 2033-C de chaque année précédente
2/ Avoir constaté des ARD par application du 39C et ca doit apparaitre sur la 2033-B
3/ Avoir joint une annexe 4 reprenant le stock des ARD disponibles/
Aviez fait tout cela et fourni totu cela a votre comptable?
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dwarf87
Contributeur débutant
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 2
Posté - 08 mai 2015 : 08:17:04
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Merci de vous intéresser à mon cas d'étude.
-- Je n'ai jamais déclaré l'appartement en meublé car les meubles ne m'appartenait pas et que le gestionnaire m'a toujours dit de le déclarer en foncier.
Selon vous, qu'est-ce que je dois faire pour cela ? Me tourner vers le fisc pour leur faire part qu'il est meublé depuis 2010 ? Faire comme si de rien n'était ?
-- Pour le prix de l'achat, je viens de voir que j'ai écris de mauvais chiffres. Voici les chiffres exacts :
Appartement : 46.500
frais de notaire : 2.367
frais d'agence : 6.500
TOTAL : 55.367
l'EC a noté : achat total : 61.500
Vous remarquerez qu'il y a un écart de 6.133
En enlevant l'idée que mon comptable se soit trompé, je pense maintenant qu'il a "estimé" le prix de l'appartement 6.133€ de plus que ce que je l'ai acheté.
Il a donc entré en 2013 en immo le prix "réel" de l'appartement à ce moment-là . Ce qui serait normal car l'appartement a pris rapidement de la valeur quand j'ai rompu le contrat de bail commercial.
Part revenant au terrain : 2.000 / (46.500+6.133) = 3,8% Le terrain représente donc presque 4% comme je l'avais indiqué, non ?
citation: citation:
470 et 476 : 600 (les meubles que j'ai racheté quand j'ai géré l'appartement seul, lors du passage en LMNP)
Vous etes normalement en LMnP depuis le départ, donc moi pas comprendre
je ne vois pas comment je peux faire rentrer ces meubles depuis le départ car ils n'étaient pas à moi. Ils appartenaient au gestionnaire. Je ne les ai achetés qu'en 2013 quand j'ai repris la gestion du bien.
citation:
citation:
Mon analyse : il a commencé à amortir le bien comme si j'étais en LMNP depuis 2010 et que je n'avais jamais utilisé les amortissements.
Je pensais qu'on amortissait à partir du passage en LMNP (donc 2013 et non 2010).
Pour moi vous etes en LMnP depuis le départ donc je suis d'acrod, reste a vous à gérer votre propre erreur.
Je veux bien accepté de m'être trompé mais je pense que mon EC aurait pu me le dire. Que me conseillez-vous de faire maintenant ?
Pour ce qui est des amortissements, le comptable ne m'a jamais parlé de lui fournir quoi que ce soit (je pense que s'il était vraiment pro pour le LMNP , il me l'aurait demandé). Je vous précise que c'est moi qui est dit à l'EC qu'en LMNP on pouvait déduire les amortissements. Il ne me croyait pas. Il a fait des recherches et m'a téléphoné pour me dire que j'avais raison. Pour lui, en LMNP, on ne pouvait déduire que les charges. Vous devez bien comprendre que j'ai du mal à croire ce qu'il m'a dit en dehors des amortissements. Il m'a avoué que c'était la première fois de sa vie de comptable qu'il faisait une déclaration LMNP ;-(
Donc pour les amortissements, 2 types de questions :
-- Est-ce normal qu'en 526 le montant ne soit pas la somme de 520 + 522 (il n'a pas comptait 522).
-- est-ce que je fais comme si les 5965 étaient perdus ? Je les garde écrit mais je ne m'en sert jamais.
-- Est-ce que je les écris dans l'annexe 4 et je m'en sers à partir de l'an prochain. Je précise que je ne veux absolument pas frauder le fisc.
Merci |
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Posté - 08 mai 2015 : 11:07:10
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citation: Je n'ai jamais déclaré l'appartement en meublé car les meubles ne m'appartenait pas et que le gestionnaire m'a toujours dit de le déclarer en foncier. Oui, mais c'est bien vous qui etes responsable, et le fait que les meubles ne vous appartiennent pas fait juste que ces meubles ne sont pas a votre actif. Ca en change rien a la nature BIC ds revenus.
citation: qu'est-ce que je dois faire pour cela ? Me tourner vers le fisc pour leur faire part qu'il est meublé depuis 2010 ? Faire comme si de rien n'était ? Je n'ai pas de réponse, ca dépasse mes capacités
citation: je pense maintenant qu'il a "estimé" le prix de l'appartement 6.133€ de plus que ce que je l'ai acheté. Pas d'opinion, je conseille en utilisant ce que je sais, je ne fais pas le service apres-vente d'un comptable ou d'un expert-comptable qui se fait payer.
citation: Part revenant au terrain : 2.000 / (46.500+6.133) = 3,8% Le terrain représente donc presque 4% comme je l'avais indiqué, non ? Quand le fisc 'conseille' 15%, si on met 12% je pense que ca doit entrer dans les clous, mais 3,8%, je pense que si c'était moi, je ne ferais pas ca. Trouvez une argumentation.... L'histoire du nombre de logement me parait faible...
citation: Je veux bien accepté de m'être trompé mais je pense que mon EC aurait pu me le dire. Que me conseillez-vous de faire maintenant ? On dépasse l'entraide au niveau du forum; Tout dépend de la nature du bail commercial et de ce qu'il contient réellement.
citation: Je vous précise que c'est moi qui est dit à l'EC qu'en LMNP on pouvait déduire les amortissements. Il ne me croyait pas. Je pense qu'il n'est pas pro votre pro.
citation: Donc pour les amortissements, 2 types de questions :
-- Est-ce normal qu'en 526 le montant ne soit pas la somme de 520 + 522 (il n'a pas comptait 522) Désolé, mais je ne suis pas un por, je connais par coeur les code PCG du plan comptable, mais pas les numéros de ligne des feuillets fiscaux, et aller collationner des numéros de cases avec des messages de forum, ca demande un temps considérable que je 'ai pas.
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dwarf87
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Posté - 08 mai 2015 : 14:19:34
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Je veux bien admettre (même si je ne trouve pas cela logique vu mon bail - voir plus bas) que j'aurais dû être en LMNP depuis 2010 et non 2013.
Je vais donc faire comme si les amortissements de 2010, 2011 et 2012 sont perdus.
Pour le prix du terrain (3.8%) selon l'EC, je vais faire avec pour le moment. Si j'ai un redressement, je dirais que c'est un EC qui a fait ma déclaration et qu'elle a était validé par un CGA. J'essaierai aussi d'aller aux impôts pour voir comment je peux faire pour rattraper la bêtise de mon EC. et reprendre la décomposition de l'appartement puisqu'il n'a pas établi de décomposition par composants. Mais pour cela, je vais attendre qu'ils aient moins de boulot (dans l'été) pour aller les voir.
citation: citation:
Je veux bien accepter de m'être trompé mais je pense que mon EC aurait pu me le dire. Que me conseillez-vous de faire maintenant ?
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On dépasse l'entraide au niveau du forum; Tout dépend de la nature du bail commercial et de ce qu'il contient réellement.
Je viens de reprendre mon bail qui est en réalité un "bail à loyer libre". A aucun moment il est dit que le bien est loué meublé.. Je recopie le texte sur la destination du bien :
boîte de code:
Pour le reste, c'est simple : j'encaisse un loyer de 600€ par trimestre, ne paie aucune charge (sauf les charges pour gros travaux), paie seulement la TF.
Je ne peux donc pas savoir s'il est loué meublé ou pas. En relisant le contrat, je l'interprète en disant que je loue mon appartement "nu" à ce gestionnaire qui le loue comme il veut derrière et c'est lui qui est en LMP.
Voilà pourquoi je ne l'ai jamais déclaré entant que LMNP. Est-ce que ça vous convainc ? ;-)
Je vois que comme moi vous trouvez que l'EC que j'ai pris n'est pas pro (et encore c'est un euphémisme).
Pour la dernière partie liée aux amortissements, je pense que je vais "m'asseoir dessus", sauf à voir avec les impôts pour reprendre ce qu'à fait l'EC en recommençant depuis 2013 et non 2010.
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Posté - 08 mai 2015 : 15:34:31
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citation: J'essaierai aussi d'aller aux impôts pour voir comment je peux faire pour rattraper la bêtise de mon EC. Inutile de vous mettre en danger. Soit vous ne corrigez pas et ne dites rien, soit vous corrigez tout.
Ne connaissant pas le bail, pour moi a priori c'est du BIC. Il faudrait le lire pour juger réellement.
Apparamment le comptable a fait comme si l'exploitation en meublé avait commencée en 2010 en régime microbic. |
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dwarf87
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Posté - 08 mai 2015 : 20:36:21
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bon alors je vais laissé comme a mis le comptable et ne pas tendre le bâton pour me faire battre.
Et pour les amortissements, je vais les faire apparaître (comme le comptable) mais je ne m'en servirait jamais des 2 premières années car je n'ai pas fait de déclaration en annexe 4. C'est bien dommage car ça aurait pu bien me servir , sniff ! |
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