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rajah
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 Posté - 25 mai 2015 : 11:58:13
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bonjour,
le montant de fonds de réserve doit-il être modifié suivant les débits d'impayés qui perdurent?
merci
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Posté - 25 mai 2015 : 12:06:12
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vous parlez de fonds de réserve, mais on suppose que vous parlez d'avances de trésorerie... 
L'avance de trésorerie est votée par l'AG ou définie par le RdC et ne peut dépasser 1/6 du budget :
"Article 35 du décret :
Le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
..."
L'avance de trésorerie n'a rien à voir avec des impayés |
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9720fm
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Posté - 25 mai 2015 : 19:29:05
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citation: L'avance de trésorerie n'a rien à voir avec des impayés Si tout de même. Si les impayés perdurent et que l'avance est en partie consommée, le syndic ne peut plus payer les fournisseurs dans le délai normal. Le CS doit surveiller de près le syndic sur chaque dossier impayé et sur le respect des dates d'émission des appels de fonds. Le CS doit proposer de reporter les travaux qui peuvent attendre. L'AG doit augmenter l'avance de trésorerie et doit être prudente sur les travaux à lancer (sur budget courant ou sur appel de fonds spécifiques). |
Édité par - 9720fm le 25 mai 2015 21:03:29 |
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Posté - 25 mai 2015 : 19:46:59
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l'avance de trésorerie ne sert pas à couvrir des impayés, mais surtout pour couvrir des charges non régulières (comme le chauffage, l'eau, etc...) face à des rentrées d'argent qui elles sont régulières mais pas forcément phasées avec les dépenses...
Les impayés doivent être traitées par des actions du syndic, qui souvent pur s'éviter du travail "tape" dans l'avance  |
Édité par - rambouillet le 25 mai 2015 19:47:22 |
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Posté - 25 mai 2015 : 23:00:49
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Effectivement, la réserve prévue au règlement de copropriété, appellation officielle du "fonds de roulement", n'est pas faite pour remédier aux impayés.
Cependant, même un syndic 100% efficace ne peut empêcher que des impayés mettent la copropriété en difficulté de trésorerie. Il faut inlassablement répéter que le décret du 17 mars 1967 a pourvu le syndic de deux outils pour financer correctement le SDC : il faut pour cela relire les 2 derniers alinéas de l'article 45-1 :
"- sont nommés avances les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l'assemblée générale, à constituer des réserves, ou qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d'entre eux.
"Les avances sont remboursables".
Le premier est la réserve du règlement de copropriété (voir l'article 35). Etant dans le règlement, il n'a pas à la faire voter.
Le deuxième est "emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d'entre eux" sur décision d'assemblée.
Tout est dit. Pourquoi "certains d'entre eux" ? Parce qu'il est absurde d'emprunter auprès des débiteurs ! Il faut emprunter auprès de tous les autres...
Le syndic qui ne propose pas cette solution engage sa responsabilité. Sinon, c'est aussi sa responsabilité d'appliquer l'article 29-1 A de la loi :
"Lorsqu'à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le juge d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc. Pour les copropriétés de plus de deux cents lots, le pourcentage des impayés déclenchant la saisine est fixé à 15 %."
Si la situation est suffisamment grave et que les copropriétaires refusent l'emprunt, il doit tirer l'échelle en actionnant les articles 29-1 et suivants (administration provisoire).
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JPM
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Posté - 26 mai 2015 : 00:13:42
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Il faut rappeler que les fonds versés par les copropriétaires au titre du fonds de roulement (pour utiliser l'expression connue des copropriétaires) sont confondus dans la trésorerie avec ceux qui viennent au titre des appels de provision sur charges courantes ou exceptionnelles.
La tenue ponctuelle des opérations comptables est l'unique moyen de suivre l'emploi de ces différents moyens. Le syndic doit y veiller car il ne doit pas utiliser les fonds provenant d'une provision sur travaux afin de payer des dépenses courantes.
Le fonds de roulement n'a pas d'affectation précise. Il sert à payer ce qui doit l'être mais prioritairement des dépenses courantes. Le syndic ne doit pas non plus payer des dépenses sur travaux exceptionnels quand il a oublié de faire un appel de provision.
Tout cela montre que la tenue fantaisiste de la comptabilité porte atteinte à la gestion elle même.
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andre78fr
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 Posté - 26 mai 2015 : 00:30:48
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En Belgique, lorsqu'il y a un fonds de réserve il doit obligatoirement être déposé sur un compte bancaire distinct du fonds de roulement...
C'est sans doute la meilleure garantie pour ne pas utiliser la réserve pour compenser des impayés et financer les opérations courantes. |
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Posté - 26 mai 2015 : 08:00:55
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les français vont rejoindre les belges au plus tard le 01/01/2017 :
"article 18 :
...
-d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il a choisi ou que l'assemblée générale a choisi pour le compte mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l'article 14-2. Ce compte bancaire ne peut faire l'objet d'aucune convention de fusion, ni d'une compensation avec tout autre compte. Les virements en provenance du compte mentionné au troisième alinéa du présent II sont autorisés. Les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci ;" |
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rajah
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Posté - 26 mai 2015 : 10:58:13
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merci beaucoup pour vos réponses très instructives.
mais ma question était:
"lorsque les impayés dépassent le fond de réserve qui luireste fixe, est-ce normal, ou bien devrait-il être à moins X"
exemple: fonds de réserve=100, impayés= 130, doit-il rester à 100... ou ???
merci |
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andre78fr
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Posté - 26 mai 2015 : 11:18:56
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Le montant de l'avance de trésorerie ne change pas ; il est prévu par le règlement de copropriété et peut être augmenté ou diminué par une décision d'AG mais autrement (en cours d'exercice) c'est un montant comptable, au crédit du 103100, qui n'a pas vocation à varier (exactement comme le capital social d'une entreprise, ce sont des fonds propres stables).
Ce qui diminue quand les impayés augmentent c'est la trésorerie (les comptes bancaires), jusqu'au jour où il n'y a plus assez pour payer les factures !!! |
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Posté - 26 mai 2015 : 11:29:06
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lorsque les impayés dépassent les fonds de réserve/avance de trésorerie, cela signifie que après avoir "tapé" dans ce fonds de réserve, vous etes dans le "rouge" au niveau bancaire, donc agios, etc....
ou alors, si vous voulez parler de théorie : relation entre fonds de réserve/avance de trésorerie et montant des impayés, il n'y a pas de relations, donc votre exemple ne s'applique pas.
certes un syndic pourrait se simplifier la vie en faisant voter une augmentation de l'avance de trésorerie pour pallier les impayés, mais ceci a plusieurs inconvénients :
* le syndic ne fait pas son travail de recouvrement des impayés
* il augmente la dette des débiteurs qui ne paieront pas cette avance
* les copros payeurs augmentent l'immobilisation de leur argent pour couvrir les dettes de certains, c'est anormal...
* il n'y a plus de réserves pour pallier l'utilisation normale de cette avance qui est "lisser" les irrégularités des paiements de certaines factures.
Donc situation tout à fait anormale, il ne faut pas rentrer dans ce système. Mais certes on peut concevoir que même si le syndic fait son travail, les impayés ne rentrent pas assez vite et dans ce cas il faut faire voter une "autre avance" que j'appelle de solidarité, que JPM appelle emprunt/prêt, ou autre appellation, mais surtout qui sera bien identifiée et sera remboursée dès que la situation sera assainie. |
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Posté - 26 mai 2015 : 12:08:49
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On vous l'a deja écrit mais on va le réécrire, c'est soit la réserve, soit le fond de roulement, mais pas le fond de réserve
Votre problème est un problème de trésorerie que même la présence d'une réserve ne suffit pas à assurer du fait d'impayés.
Le syndic doit donc agir pour appeler de la trésorerie comme expliqué par d'autres et récupérer les impayés. Il a deux obligations donc.
Il importe que le conseil syndical suive de près l'affaire; il est par ailleurs crucial que le montant des impayés ne dépasse pas 25% du budget de fonctionnement auquel cas la loi impose d'autres procédures. |
Édité par - ribouldingue le 26 mai 2015 12:20:05 |
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andre78fr
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Posté - 26 mai 2015 : 12:15:37
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On peut tout à fait parler d'un fonds de réserve par opposition au fonds de roulement, il s'agit de la même distinction entre opérations courantes et travaux & opérations exceptionnelles. L'avance permanente de trésorerie est alors un élément de ce fonds de réserve global avec d'autres (avances travaux, provisions pour risques...).
On n'oublie pas non plus que le fonds prend un "s" lorsque l'on parle d'argent et non de la profondeur ;-)
Edité : sur la nature de l'avance de trésorerie et avant de partir dans de grands débats, je rappelle juste l'article 35 du décret :
«
Le syndic peut exiger le versement :
1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ; »
En Belgique (et bientôt aussi en France comme rappelé par rambouillet) le fait d'avoir deux comptes bancaires qu'on appelle "fonds de roulement" et "fonds de réserve" implique de déposer les provisions sur le fonds de roulement et les avances (de toutes sortes) sur le fonds de réserve... |
Édité par - andre78fr le 26 mai 2015 12:35:06 |
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Posté - 26 mai 2015 : 12:32:21
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Non, la distinction n'est pas entre les fonds du puit et le fond du commerce, il est entre les fonds LES SOMMES d'ARGENT ou EN COMPTE et le fonds FONDUS (le fonds dE commerce)
On va voir le fonds assyrien au musée du Louvre mais on appelle les fonds (au pluriel ce coup-ci)
En revanche au singulier avec un S (le S terminal de fonduS) on peut utiliser le mot FONDS qui signifie réserve, un fonds commun de placement ou le fonds monétaire internationale, mais on n'écrit rarement une réserve de réserve
(Donc: Pas vraiment de fonds de réserve, c'est du même genre que le fameux au jour d'aujourd'hui).
C'est donc le Fonds de roulement ou biens leS fonds de réserve.
le premier explique que la réseeve sert a assurer la trasorerie quotidienne
La seconde expression sighnifie: l'argent, les billets, les sommes qui sont dans la réserve; |
Édité par - ribouldingue le 26 mai 2015 12:37:43 |
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andre78fr
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Posté - 26 mai 2015 : 12:38:44
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Posté - 26 mai 2015 : 12:48:35
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En effet, en revanche, j'ai mal écrit le fonds de roulement, j'avoue...
Le meilleur bon exemple est celui du professeur JPM:
...Il faut rappeler que les fonds versés par les copropriétaires au titre du fonds de roulement.....
On y met des s partout. |
Édité par - ribouldingue le 26 mai 2015 13:05:59 |
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andre78fr
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Posté - 26 mai 2015 : 13:24:24
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Le fonds du savoir s'enrichit sans cesse ;-)
Encore une fois, le manque de précision de certains termes et concepts et leur utilisation souvent variable dans les textes ne fait qu'ajouter de la confusion et des doutes à ces questions financières et comptables ; le poids de l'histoire et des habitudes (le vieux "fonds de roulement" et les "appel de charges"), les intitulés peu cohérents (les comptes 102 qui s'appellent provisions mais ont le statut d'avances...), les amalgames entre des fonds réels (banques) et comptables (avances)...
La question initiale de la discussion est cependant intéressante car elle concerne en fait la notion de besoin en fonds de roulement qui elle est bel et bien un concept dynamique et qui varie avec le niveau des créances (copropriétaires en retard / impayés) et des dettes (fournisseurs à payer).
BFR = créances - dettes
http://fr.wikipedia.org/wiki/Besoin...de_roulement
Pour arriver à cette définition du fonds de roulement, qui dans le fond se fond avec le fonds de réserve :
FR = BFR + Trésorerie.
Autrement dit si on regarde une annexe 1 : le bloc en haut à droite des "avances et provisions" est égal à la trésorerie en haut à gauche + les créances en bas à gauche - les dettes en bas à droite. Et pour résumer les réponses, le bloc "réserve" ne change qu'avec une décision d'AG alors que tous les autres bougent au jour le jour...
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Posté - 26 mai 2015 : 13:47:27
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Je partage entièrement tout ce que vous dites, André.
Hormis le côté comptable que vous explicitez, il y a deux soucis, l'implication réelle du CS, et la connaissance que peut en avoir le CS ou même le copro lambda de la nécessité physique réelle, qui elle change de jour en jour, comme vous le mentionnez et n'est pas la résultante de la seule lecture des docuements annexes
D'ou mes questions sur le conseil syndical; |
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JPM
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Posté - 26 mai 2015 : 16:45:21
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Je rectifie mon indication relative au défaut d'affectation du fonds de roulement.
Cela est exact jusqu'à l'arrêté du 14 mars 2005.
Cela est donc exact pour la très grande majorité des règlements de copropriété comportant une clause relative à l'existence d'un fonds de roulement (ou avance de trésorerie ).
L'arrêté évoque les " sommes réservées pour faire face aux dépenses courantes imprévues "
Ce faisant, l'auteur de l'arrêté a apporté une modification pas négligeable au statut sans qu'on soit bien certain qu'il en ait eu le pouvoir dès lors que l'article 35 du décret ne comporte pas cette précision.
De toute manière il est évident qu'il serait absurde de ne pas toucher au fonds de roulement pour couvrir l'impayé important d'un copropriétaire et de demander à l'assemblée l'autorisation d'effectuer un emprunt du syndicat auprès de certains copropriétaires.
L' emprunt du syndicat auprès de certains copropriétaires est le terme statutaire pour désigner ce qu'on appelait jusqu'à présent un appel de couverture d'insuffisance de la trésorerie.
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Posté - 27 mai 2015 : 21:53:19
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Et aussi ce beaucoup de syndics appellent, avec une maladresse qui relève de la pulsion suicidaire, un "fonds de solidarité" !  |
Édité par - rédaction Universimmo le 27 mai 2015 21:53:54 |
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rajah
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Posté - 28 mai 2015 : 10:46:23
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Bravo pour vos "élucubrations"... qui ne me donnent encore pas la réponse souhaitée.
Je vous parle de fonds de réserve... 1ère demande que le syndic vous envoie dès que vous arrivez en tant que copro dans une copropriété et que vous récupérez lors de la revente de votre appartement..
Ce fonds sert à des imprévus, tels que charges impayées. Lorsque le montant des charges impayées, 15000€ dépasse le montant du fonds de réserve 10000€, ce montant de 10000€ doit-il apparaître modifié sur le papier??? OUI ou NON???
Ais-je été claire?
merci |
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