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C_Killer
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 Posté - 27 mai 2015 : 10:10:54
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bonjour,
Je prépare actuellement la convocation d'AG de mon immeuble et j'aurai quelques questions.
1 / Un copropriétaire demande une mise à jour du règlement de copropriété, il présente le devis d'un géomètre pour un montant de 2k€
Si le devis est accepté, la dépense doit elle prise par défaut sur le budget annuel ou sur un appel de fond spécifique?
J’imagine que la formulation de la résolution doit permettre d’éviter les doutes
2 / répartition des frais de ravalement
d'une manière générale les tantièmes des rez de chaussé et caves sont'ils concernés par les frais de ravalement ?
je m'explique, jusqu'à présent les travaux étaient réparti selon la clef de charge générale. C'est pratique, cela me semble être une bonne solution mais cela peut aussi être contestable.
Par ailleurs, le règlement de copropriété précise : le propriétaire du 1er lot n'interviendra en aucun cas aux travaux extérieur d de l'immeuble (peinture, installation de chauffage central), et ne participe pas aux frais d'entretien des parties commune de l'immeuble, mais devront participer dans les travaux concernant le gros œuvre de l'immeuble et prendre entièrement à leur charge l'entretien de leur devanture.
- soit je prend la clef de répartition général
- soit j’exclue les 2 lots du rdc (une boutique et un appartement) et ceux du sous sol (plusieurs caves)
- soit j'applique le règlement de copro et je n’exclue que la boutique du rdc (un appartement situé au rdc paiera le ravalement, pareil pour les caves).
Les solutions me semblent toutes 3 logiques mais aussi facilement contestable.
comment éviter les contestations ? Faut'il faire plusieurs votes : 1-choix des devis, puis 2-répartition et enfin 3-budget (selon l'archi le prix des devis +8% de marge de sécurité) et calendrier des échéances
3/ loi alur, dois je faire une ou des résolutions liée à la loi alur (vu sur un pg d'ag d'un autre immeuble)
compte séparé : c'est déjà le cas, dois je remettre une résolution chaque année ?
fond W : je vais faire voté un ravalement donc le fond travaux me parait hors de propo
mise en concurrence des contrat de syndic : j’imagine que c'est pour les syndic pro ?
immatriculation des copropriétés : en attente de décret donc j’imagine que ça peut attendre 1 an ?
création fiche synthétique : en attente de décret donc j’imagine que ça peut attendre 1 an ?
diagnostique technique global : à partir du 1er janvier 2017 donc j’imagine que ça peut attendre 1 an ?
pas loi alur mais un peu dans le même genre
rappel de l’arrêté du 5 février 2013 qui interdit les détecteurs de fumée dans les parties commune mais qui oblige les propriétaires à en installer dans les parties privative
question : ce genre de question sans vote a t'il un intérêt ?
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Édité par - nefer le 27 mai 2015 11:42:31 |
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1
Posté - 27 mai 2015 : 10:37:33
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Pour répondre à la question 1, il faudrait savoir sur quoi porte cette mise à jour....
Pour la question 2, d'abord bien vérifier qu'il n'y a pas des petites phrases concernant le ravalement, quelquefois elles sont glissées au milieu d'autres ....  En l'absence de "petites phrases" je ferai payer tout le monde même le propriétaire du 1er lot car il est écrit "mais devront participer dans les travaux concernant le gros oeuvre de l'immeuble", en effet des travaux de ravalement ce n'est pas seulement de la peinture, cela concerne la remise en état du gros oeuvre par la réfection de l'ETANCHEITE de l'immeuble dont le propriétaire du 1er lot est propriétaire indivis !
Sur le même principe pas d'exclusion pour les propriétaires de cave, le bâtiment leur appartient aussi en indivis.
Pour la question 3, si vous êtes syndic non pro (Je prépare actuellement la convocation d'AG de mon immeuble), la question du compte séparé ne se pose pas, il est obligatoire.
vous devez inscrire :
*-de soumettre au vote de l'assemblée générale, à la majorité de l'article 24, la décision de souscrire un contrat d'assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. En cas de refus de l'assemblée générale, l'assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application de l'article L. 112-1 du code des assurances ;
*-de soumettre au vote de l'assemblée générale, à la majorité de l'article 25, la décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat. Une telle décision ne peut donner lieu à aucune rémunération complémentaire au profit du syndic ;
*-de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi ; (si les 3 ans sont passés)
En ce qui concerne, la mise en concurrence, je dirai non ; c'est au président du CS de faire ou à un copro de proposer.
Pour le diagnostique global, cela peut attendre en effet, mais vous pouvez aussi mettre
Pour les détecteurs de fumée, pas d'obligation à mettre à l'OdJ.... |
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 2
 Posté - 27 mai 2015 : 21:36:57
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citation: pas loi alur mais un peu dans le même genre
rappel de l’arrêté du 5 février 2013 qui interdit les détecteurs de fumée dans les parties commune mais qui oblige les propriétaires à en installer dans les parties privative
question : ce genre de question sans vote a t'il un intérêt ? C'est surtout que cela ne regarde pas le syndicat d'abord, et qu'en suite il n'y a aucune décision a prendre.
Rien ne vous empêche en revanche de rappeler l’obligation aux copropriétaires.
Au fait la vraie phrase c'est : la loi interdit les détecteurs dans les parties communes, PUISQUE ils sont dans les parties privatives. Rappelez donc en fion d'AG dans les questions générales que... ben.. il faut qu'ils y soient, chez eux. |
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C_Killer
Nouveau Membre
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3
Posté - 30 mai 2015 : 19:44:24
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Q1 : il y a un problème avec les caves, elles ont été refaite il y a + de 20 ans, il y a eu des échanges, des murs déplacé, des morceau de parties communes "intégré" ... tout cela sans passage devant notaire. conséquence, une vente n'a pas pu se faire il y a un an et il faut régulariser car tout les copropriétaire ayant une cave (soit les 2/3) sont impacté.
La résolution porte sur le mesurage des caves par un géomètre, ce n'est que la 1ere étape
Vu que c'est une mise en conformité, je dirai article 24
Q2 : merci ça me semble être la solution la plus pertinente
Q3 :
pour l'assurance, c'est déjà évoquer dans mon contrat de syndic
pour les archives, l'idée c'est que je mette la résolution qui concerne les archives, qu'elle soit rejeté et que je puisse les garder chez moi ? |
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Gédehem
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4
Posté - 31 mai 2015 : 14:54:41
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Sur la question 2 (exonération de charges), mon petit doigt me dit qu'on aurait là une clause illicite.
Le principe édicté L.art.10 al. 2 : tout le monde participe aux charges d'entretien de conservation et d'administration de l'immeuble.
Pas d'exclusion possible, sauf à prévoir des parties communes spéciales.
Il n'y a que sur les services et équipements communs qu'il est possible d'exonérer de charges les lots qui n'en ont aucune "utilité" objective, matérielle. Classique pour l'ascenseur.
Ce qui n'est pas le cas du chauffage commun, le lot pouvant )à tout moment y être relié.
S'agissant du ravalement des façades, tous y participent en raison de la propriété du lot, pas de son usage, de sa destination, ni même de son occupation effective.
S'agissant de la façade/devanture d'un lot commercial, il est admis que son propriétaire puisse procéder à sa réfection sans passer par l'AG, et à ses frais. |
Édité par - Gédehem le 31 mai 2015 14:58:59 |
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JPM
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5
Posté - 31 mai 2015 : 22:12:48
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Mais le lot commercial participe aux frais de ravalement en fonction de ses tantièmes comme tous les autres lots.
Il supporte par ailleurs les frais relatifs à sa devanture.
Attention toutefois : une clause contraire s'applique tant qu'elle n'est pas été annulée et remplacée par une clause licite.
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Gédehem
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6
Posté - 31 mai 2015 : 22:18:47
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D'où la nécessité d'une 'mise en conformité", qui dépasse la question de la redistribution des caves. |
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C_Killer
Nouveau Membre
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Posté - 29 juin 2015 : 06:50:12
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donc si je comprend bien pour la Q1, je devrais faire un appel de fond spécifique de 2K€
j'ai 2 autres questions :
- un copropriétaire m'a donné un pouvoir en indiquant mon nom : le pouvoir doit ne pas être pris en compte pour cause de nullité (c'est mon avis), ou le président du CS pourra t'il le donner à un autre copropriétaire au moment de la distribution des pouvoirs au motif qu'en tant que syndic je ne peux pas l'accepter
- pour l'envoi des pv d'ag, c'est toujours un envoi en LRAR pour les absents et les opposants & abstentionnistes ?
j'ai compris qu'on était en attente de la publication d'un décret de la loi alur qui permettrait l'envoi en courrier simple
je me souviens également avoir lu quelque part qu'il était possible de faire signer une feuille par les copropriétaires qui acceptent l'envoi par courrier simple (ou peut être que c'était pour l'envoi de la convocation) |
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Posté - 29 juin 2015 : 06:59:03
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Sauf avis contraire, un mandataire peut subdéléguer un pouvoir qu'il a reçu vers un autre personne.
Mais dans le cas où ce pouvoir est nominativement à votre nom (syndic), vous n’êtes donc pas juridiquement mandataire donc vous ne pouvez subdéléguer quelque chose que vous n'avez pas le droit de recevoir ; il faudrait demander à ce copro de refaire un autre pouvoir ce serait plus sur....
PS : pour des questions de rapidité, les pouvoir reçus par mail sont autorisés...
Pour les PV : c'est toujours envoi en LRAR aux opposants et aux défaillants (pas les abstentionnistes...). Il n'y a rien de prévu actuellement et officiellement d'envoi simple ou remise en mains propres ; ce qui est en projet c'est l'envoi par courrier électronique, mais rien de concret pour l'instant sur les modalités à respecter. |
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Gédehem
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Posté - 29 juin 2015 : 19:03:19
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Avant de vous lancer tête baissée sur la proposition d'un géomètre, il faudrait y regarder à 2 fois voire 3 sur cette histoire de caves.
Les tantièmes affectés aux caves à l'origine ne changent pas au motif qu'il y a eu des regroupements.
L'aliénation de bouts de parties communes doit impacter quelques caves, au plus. Pourquoi tout "remesurer" ??
Si une cave est affectée de 30/10.000°°° (par exemple), un bout de partie commune en plus va chercher dans les 2 ou 5/°°°°° au plus, soit 32 ou 35/°°°°.
Les tantièmes supplémentaires étant ajoutés : 30/10000° passent à 35/10.005°. S'il y a 2 caves votre syndicat comptera 10 tantièmes de plus, soit 10.010/10.010°.
Les autres lots ne changent pas.
S'il y a mise en conformité, ayez d'autres propositions concurrentes, après étude de votre RDC pour savoir ce qu'il convient de mettre en conformité.
Pour le ravalement des façades, tous les lots participent selon leurs tatièmes généraux |
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C_Killer
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Posté - 29 juin 2015 : 20:03:57
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citation: Initialement posté par Gédehem
Avant de vous lancer tête baissée sur la proposition d'un géomètre, il faudrait y regarder à 2 fois voire 3 sur cette histoire de caves.
Les tantièmes affectés aux caves à l'origine ne changent pas au motif qu'il y a eu des regroupements.
L'aliénation de bouts de parties communes doit impacter quelques caves, au plus. Pourquoi tout "remesurer" ??
Si une cave est affectée de 30/10.000°°° (par exemple), un bout de partie commune en plus va chercher dans les 2 ou 5/°°°°° au plus, soit 32 ou 35/°°°°.
Les tantièmes supplémentaires étant ajoutés : 30/10000° passent à 35/10.005°. S'il y a 2 caves votre syndicat comptera 10 tantièmes de plus, soit 10.010/10.010°.
Les autres lots ne changent pas.
S'il y a mise en conformité, ayez d'autres propositions concurrentes, après étude de votre RDC pour savoir ce qu'il convient de mettre en conformité.
Pour le ravalement des façades, tous les lots participent selon leurs tatièmes généraux
Je vais donner des précisions sur le problème des caves :
Il ne s'agit pas à proprement parler de regroupement.
Les caves ont été entièrement refaite en 1992, tous les murs et couloir ont bougés, le commerce du RdC en a profiter à l'époque pour ce faire un grand sous sol (en échange, il a financé un grosse partie des travaux). La surface des autres caves à globalement été divisés par 2.
L'actuel propriétaire du commerce a essayé de vendre son bien il y a un peu plus d'un an, son notaire a refusé (celui là même qui l'avait représenté lors de l’acquisition).
Le motif du refus est le suivant : son sous- sol intègre ma cave, celle d'un autre copropriétaire (M. F), et un bout de partie commune.
Dans la pratique, j'occupe une autre cave situé en dehors du sous sol de la boutique, M. F aussi. |
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Gédehem
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11
Posté - 30 juin 2015 : 12:04:41
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Il est ahurissant que cette réorganisation en 1992, librement décidée et financée par décision d'AG, n'ai pas fait l'objet de ma modification EDD/RDC correspondante, l'un n'allant pas sans l'autre.
en particulier : "son notaire a refusé (celui là même qui l'avait représenté lors de l’acquisition)."
Il n'a pas soulevé la question auprès du syndic lors de cette acquisition ?
Il ne pouvait passer un acte de mutation (ici vente) pour des locaux qui n'existaient pas.
La modification de l'EDD/RDC précède l'établissement des actes de mutation.
C'est le grand classique lors de la vente du logement du concierge : création d'un nouveau lot privatif (d'où modif EDD/RDC) > vente de ce lot, ces 2 actes étant liés.
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Édité par - Gédehem le 30 juin 2015 12:06:07 |
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