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Henri2
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 Posté - 28 mai 2015 : 16:17:08
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Bonjour à tous,
L'année dernière en mai 2014 j'avais posté un sujet sur "Justificatifs de charges des années antérieures.." et comment les obtenir. Après 3 LRAR nous avons obtenu auprès du gérant gain de cause et après avoir pu consulté les justificatifs sur 3 ans 2010 - 2011 - 2012 notre solde de charges 2012 a été régularisé de ces trois années et réduit de 47%.
Cette année pour l'exercice 2013, rebelote 2 charges indues réapparaissent (Télé-alarme de l'ascenseur et contrat de dératisation + remplacement complet de l'électricité des parties communes avec détecteur de présence pour la minuterie, passée en maintenance !) .. donc nouvelle LRAR et demande de contrôle des justificatifs, avons rdv dans une semaine..
QUESTIONS :
Le remboursement des charges indues nous ayant été fait sur 3 ans, avec par exemple, la TEOM imputable à la loge de la gardienne qui nous était imputée à 100% alors que d'après son crt et les impôts celle-ci était à sa charge, ou le crt Entretien de l'ascenseur qui nous était aussi imputé à 100% au lieu de 73%.
1°)Comment se fait-il que ces remboursements n'apparaissent pas en régularisation dans le Relevé de Charges de la copropriété qui nous a été transmis pour ce nouvel exercice 2013 ?
Où le syndic a t-il pris l'argent pour nous rembourser ?
Une comptabilité en partie double ne devrait-elle pas faire apparaître cette régularisation des années antérieures sur l'exercice 2013 ?
Comment peut-on contrôler si le syndic a bien fait ces régularisations en comptabilité et savoir par exemple qui paie maintenant la TEOM de la loge de la gardienne..?
2°) Pour le contrôle de la rémunération de notre gardien/concierge Cat B, on nous a signalé après avoir relevé quelques BS lors de notre contrôle des justificatifs l'année dernière et ne tombant pas sur les montants inscrits sur le Relevé de charges, que le salaire du gardien/concierge en 641002 était le salaire brut auquel était déduit les avantages en nature et que les charges qui apparaissaient après étaient des charges salariales ..??
Comment savoir si les avantages en nature sont AUSSI déduits des cotisations et des 75% récupérables à notre charge ?
Les avantages en nature du gardien/concierge déduits du net de son BS, ne devraient-ils pas apparaitre en classe 7 dans un compte de produits "réduction des charges" au lieu d'être déduits du brut tant pour les copropriétaire que pour les locataires qui en règlent 75% ?
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Édité par - Henri2 le 28 mai 2015 19:17:32 |
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 Posté - 28 mai 2015 : 16:32:19
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citation: 1°)Comment se fait-il que ces remboursements n'apparaissent pas en régularisation dans le Relevé de Charges de la copropriété qui nous a été transmis pour ce nouvel exercice 2013 ?
Où le syndic a t-il pris l'argent pour nous rembourser ? Vous avez un seul interlocuteur visiblement, mais il a deux casquettes:
1/ Syndic de la copropiété
2/ Mandataire de votre bailleur.
Vous le connaissez en tant que mandataire de votre bailleur;
Les 47% que vous 'cherchez' étaient passés dans la poche soit du bailleur soit du mandataire, mais ne sont pas retournées au sydnicat.
En revanche, votre bailleur paye le sydnicat tous les trimestres, et une régul une fois par an, lui aussi. Mais iul paye plus que vous, ce qu'il vous demnde de rembourser, plus ce qui est a sa charge (et les 47% en font partie)
POur vous rembourser, le mandataire a donc repris dans la poche du bailleur.
Le sydnic lui ne vous doit rien. |
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Henri2
Contributeur débutant
75 message(s)
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 2
 Posté - 28 mai 2015 : 17:49:16
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MERCI pour votre réponse aussi rapide.
« Vous avez un seul interlocuteur visiblement, mais il a deux casquettes:
1/ Syndic de la copropiété
2/ Mandataire de votre bailleur.
Vous le connaissez en tant que mandataire de votre bailleur; »
TOUT A FAIT EXACT !
« Les 47% que vous 'cherchez' étaient passés dans la poche soit du bailleur soit du mandataire, mais ne sont pas retournées au sydnicat.
En revanche, votre bailleur paye le sydnicat tous les trimestres, et une régul une fois par an, lui aussi. Mais iul paye plus que vous, ce qu'il vous demnde de rembourser, plus ce qui est a sa charge (et les 47% en font partie)
Pour vous rembourser, le mandataire a donc repris dans la poche du bailleur. »
En tout cas sur la copie du Rélevé du bailleur (copropriétaire) au 27 mai 2014 qui nous a été transmis par le mandataire du bailleur (syndic), ça part du Solde antérieur au 01/02/2014 avec en plus l'appel de provision du trimestre 01/04 au 30/06/14, un règlement du bailleur au 29/04/14, les charges de l'exercice 2013 au 27/05 (correspondantes selon ses tantièmes à ceux de la copropriété), le remboursement de ses provisions appelées, avec le Net à payer, avec la mention "Somme prélevée directement sur les revenus de gérance", mais en aucun cas on ne voit le détail de cette régularisation qui nous a été remboursée !
Peut-être sur un Relevé de gérance transmis au bailleur..?
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Édité par - Henri2 le 28 mai 2015 18:24:35 |
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3
Posté - 28 mai 2015 : 20:05:55
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Oui, ca doit apparaitre sur le relevé de compte de la gérance, que le mandataire remets au bailleur chaque moi ou chaque trimestre selon leur contrat |
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Henri2
Contributeur débutant
75 message(s)
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4
Posté - 29 mai 2015 : 07:45:25
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bonjour,
Concernant ma 2°) question.
Pouvez-vous me confirmer si le salaire en nature doit être déduit dans les Charges récupérables sur la rémunération du gardien/concierge Cat B ainsi que sur ses cotisations salariales et patronales pour le locataire à hauteur de 75% ?
Dans le Décret N°87-713 du 26 août 1987
Modifié par Décret n°2008-1411 du 19 décembre 2008 - art. 2
Pour l'application du présent décret :
b) Les dépenses de personnel récupérables correspondent à la rémunération et aux charges sociales et fiscales ;
c) Lorsque le gardien ou le concierge d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles assure, conformément à son contrat de travail, l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 75 % de leur montant, y compris lorsqu'un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus dans les clauses de son contrat de travail, ainsi qu'en cas de force majeure, d'arrêt de travail ou en raison de l'impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d'effectuer seul les deux tâches..
Les éléments suivants ne sont pas retenus dans les dépenses mentionnées dans les deux premiers alinéas :
- le salaire en nature ;
- l'intéressement et la participation aux bénéfices de l'entreprise ;
- les indemnités et primes de départ à la retraite ;
- les indemnités de licenciement ;
- la cotisation à une mutuelle prise en charge par l'employeur ou par le comité d'entreprise ;
- la participation de l'employeur au comité d'entreprise ;
- la participation de l'employeur à l'effort de construction ;
- la cotisation à la médecine du travail ;
Et dernière question :
Lors du contrôle des justificatifs de charges , je sais que l'on ne peut contraindre le syndic même à nos frais de nous fournir une photocopie d'un justificatif de charges, mais peut-on nous interdire de photographier avec par exemple son portable, un justificatif comme un Bulletin de Salaire afin de pouvoir mieux l'analyser après ?
Y a t-il une jurisprudence à ce sujet ?
Encore grand Merci pour vos réponses.
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Édité par - Henri2 le 29 mai 2015 07:58:17 |
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Posté - 29 mai 2015 : 08:21:55
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Que voulez vous que nous vous disions DE PLUS que la loi, que vous avez de plus recopié????
Ce n'est pas le syndic qui va vous laisser consulter les pièces mais le gérant même s'il se trouve que ici c'est le même. Personne ne peut puvs mepecher de faire une photo. |
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Henri2
Contributeur débutant
75 message(s)
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6
Posté - 29 mai 2015 : 11:38:05
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Que voulez vous que nous vous disions DE PLUS que la loi, que vous avez de plus recopié????
Ce n'est pas le syndic qui va vous laisser consulter les pièces mais le gérant même s'il se trouve que ici c'est le même. Personne ne peut puvs mepecher de faire une photo.
J'avais un doute sur les charges sociales vu comment cela est présenté sur le relevé des dépenses de la copropriété, celles-ci sont bien calculées d'après le Brut avantages en nature inclus et donc les 75% de ces charges sociales et fiscales qui sont imputables aux locataires sont erronées puisque les avantages en nature ne sont pas déduits et ce depuis 2010, date de notre entrée dans les lieux !
Pour les photos la comptable nous en a empêché l'année dernière, donc cette année je ne demanderai même pas l'autorisation. Photos de quelques BS nous serviront de preuve si nous devons aller auprès du juge de proximité pour nous faire rembourser encore ces autres charges indues.
Merci bien ribouldingue |
Édité par - Henri2 le 29 mai 2015 11:45:43 |
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Remboursement de charges indues et régularisation 
