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trendy31
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 Posté - 29 mai 2015 : 12:31:36
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Bonjour,
Nous venons d'avoir une AG au cours de laquelle a été voté le remplacement du système de production d'eau chaude collectif d'un des bâtiments de notre copropriété par des équipements individuels (cumulus) à installer dans les appartements.
Le futur chantier va donc concerner à la fois les parties communes (démontage de l'ancienne installation collective, création de colonnes d'évacuation supplémentaires) et les parties privatives (fourniture et pose du cumulus, raccordement au tableau électrique de l'appartement, raccordement au réseau d'eau... pour chaque logement).
Le syndic a fait voter la répartition des dépenses correspondantes selon la grille de millièmes bâtiment du bâtiment concerné. Ce bâtiment incluant des logements du studio au T5, la grille est très hétérogène. Les propriétaires des grands appartements vont donc devoir supporter une dépense qui va au delà du total "contribution aux travaux sur les parties communes + valeur réelle de l'installation en partie privative" (le surcoût dépasse pour certains les 1000 €). Est-ce normal ? J'ai étudié la notion de travaux d'intérêt collectif en parties privatives, mais la liste des opérations rentrant sous cette appellation est très claire et ne correspond pas à notre cas.
D'autre part, la question du mode de répartition a été signalée avant le vote par le président de séance mais aucune mention n'a été inscrite au PV. Les copropriétaires présents ont donc voté en connaissance de cause, mais pas les représentés. Quant aux absents, ils ne sont bien entendu pas au courant. Dans ces conditions, quels sont les risques de contestation encourus (immédiats ou à plus long terme) ? Y a-t-il un risque pour le président de séance qui n'a pas fait porter de mention au PV?
Sachant que le 1er appel de fonds nécessaire a été fixé au delà du délai de contestation de 2 mois, un copropriétaire peut-il accepter la résolution telle quelle maintenant, puis refuser ensuite de régler la quote-part telle que calculée par le syndic au moment des travaux, au prétexte qu'il n'est pas d'accord avec la répartition appliquée ?
Enfin, que devient dans le futur un tel système financé comme un équipement commun ? En cas de remplacement d'un cumulus individuel, qui devra payer : le propriétaire de l'appartement où il est posé ou l’ensemble du bâtiment, c'est-à -dire en gros la copropriété ? Le syndic nous assure qu'on peut décider à la fin du chantier que tout ce qui aura été installé dans les appartements devient privatif, mais je reste sceptique devant un tel tour de passe-passe. Qu'en pensez-vous ?
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Trendy31
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Gédehem
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Posté - 31 mai 2015 : 09:45:52
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"Le syndic a fait voter ...."
100 fois sur le métier ..... : le syndic ne fait rien du tout. C'est le pdt de séance qui "fait voter", à condition qu'il le sache.
La responsabilité du pdt de séance sur des erreurs ou fautes qui lui seraient imputables ? Elle est pleine et entière.
Une modalité de vote ne présage en rien de la modalité de la répartition.
S'agissant de réaliser des travaux collectifs, ces derniers le sont selon les tantièmes prévus, généraux ou spécifiques si c'est le cas.
S'agissant de réaliser des travaux privatifs, le seraient-ils collectivement afin principalement d'en réduire le coût, leur répartition individuelle ne peut s'appuyer sur des 'tantièmes de parties communes" .
Sauf si le RDC le prévoit (généralement pour un ravalement de façades), ou si l'AG le décide expressément par une résolution dans ce sens lors du vote des travaux.
Il ne faut donc pas inverser les choses.
Dans la mesure où l'AG n'a pas décidé d'une modalité de répartition pour ces travaux privatifs, en retenant par exemple les tantièmes généraux, c'est la règle de l'unité "lot" qui s'applique, chacun supportant les travaux privatifs qui le concerne.
Autrement dit, double répartition : aux tantièmes pour ce qui est "collectif", à l'unité "lot" pour ce qui est exclusivement privatif. |
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trendy31
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 2
Posté - 02 juin 2015 : 11:03:47
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Bonjour Gedehem, et tout d'abord merci pour votre réponse puisque vous êtes le seul pour l'instant à vous être penché sur ce problème un peu compliqué.
Voici le texte de la résolution proposée (et finalement adoptée) : https://www.dropbox.com/s/sy966yxt9...ent.jpg?dl=0
Cette résolution comporte bien une décision sur la modalité de répartition des dépenses qui contredit votre point de vue (et le mien également).
Le RdC prévoit bien une répartition des frais d'entretien et de remplacement du système collectif actuel selon les millièmes bâtiment, mais cette disposition ne s'applique pas aux systèmes individuels à venir (et pour cause, il n'en était pas question à la construction de la résidence il y a 20 ans !!).
Quant au déroulement de l'AG, je suis d'accord avec vous, ce n'est pas le syndic qui fait voter, mais c'est pourtant ainsi que les choses se sont déroulées. Au vu de l'ordre du jour, le président de séance a posé une question sur cette répartition avant le vote. Le syndic a répondu au vu et au su de tous que, s'agissant d'un système au départ collectif, les dépenses pour l'installation des nouveaux systèmes individuels devaient être réparties selon la grille de millièmes bâtiments.
Voyant qu'aucun des présents ne contestait, le président, ne faisant pas partie du bâtiment concerné et n'ayant donc ni avantage ni désavantage dans le mode de répartition choisi, n'a pas fait inscrire de réserve sur le PV.
Je me demande donc à présent :
- si une personne ayant voté pour la résolution proposée pourrait refuser de payer selon la répartition indiquée le jour où les appels de fonds arriveront
- ce qui se passera le jour où un des éléments installés dans les appartements devra être remplacé (dépense collective ou individuelle ?).
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Trendy31
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Gédehem
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Posté - 03 juin 2015 : 10:25:51
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L'assemblée a décidé d'engager ces travaux et d'en répartir le cout global selon les tantièmes généraux. Ce qui n'est pas irrégulier.
La résolution était sans doute prévue dans la convocation ?
Les copropriétaires l'ayant approuvé ne sont pas recevables d'une contestation.
Cela ne change rien au fait que l'installation dans chaque lot est privative, et que son entretien ou sa réfection future sera à charge de chaque propriétaire, qui devra en faire son affaire personnelle..
La prochaine fois, si prochaine fois il y a sur un cas similaire, il faudra être plus attentif.
On a là le type même d'affaire qui montre combien les copropriétaires sont ignorants. Ils épluchent en sortant leur lunette l'étiquette des boites de petit pois pour voir s'il y a du E machin ou comparer les prix pour quelques centimes, mais restent passifs devant une montagne qu'ils ont sous les yeux .....  |
Édité par - Gédehem le 03 juin 2015 10:36:02 |
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trendy31
Contributeur actif
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4
Posté - 03 juin 2015 : 12:18:43
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C'est tout à fait çà Gedehem, la résolution proposant cette répartition aux millièmes était dans la convocation (Cf. lien dans mon précédent message). Quelque chose me dit que le syndic a mis en avant cette option pour se faciliter la vie au moment des appels de fonds et de la régularisation des dépenses correspondantes à ce chantier.
Seuls les absents non représentés étant susceptibles de contester, il y a peu de chance que ce soit le cas, puisque ces absents sont surtout propriétaires des plus petits lots du bâtiment, à qui la répartition aux millièmes est favorable. Ils n'auront donc pas intérêt à le faire.
Comme vous le dites, les copropriétaires sont ignorants, mais dans certains cas, cette ignorance frise la bêtise : les différences consécutives aux 2 façons de répartir les dépenses liées aux travaux, clairement indiquées en séance, n'ont suscité aucune question de la part des personnes concernées !!
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Trendy31
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Gédehem
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Posté - 03 juin 2015 : 12:29:20
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Pour que les défaillants puissent contester, il faudrait qu'ils mettent en avant une irrégularité.
Sur ce que vous exposez il n'y en a pas : la résolution était prévue à l'ODJ.
L'assemblée peut valablement décider de travaux en partie privatifs (cas aussi lors d'un ravalement de façades) et adopter ponctuellement un mode de répartition de ces travaux.
Sur l'abêtissement frisant la débilité des personnes au seul fait qu'elles soient copropriétaires, le phénomène est bien connu. |
Édité par - Gédehem le 03 juin 2015 12:32:40 |
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