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nuance
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 Posté - 03 juin 2015 : 08:47:48
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Bonjour,
Nous avons un compte séparé ouvert au nom de sync copro SPC les pigeons chez Pierre Durand adresse syndic.
Sur la demande d'ouverture de compte, il est dit que:
:conformément aux accords verbaux passés avec la banque, toutes les opérations entreront dans un compte courant indivisible, générateur , le cas échéant d'un solde unique, bien que les diverses opérations puissent faire l'objet d'une comptabilisation distincte, cette distinction purement matérielle étant établie tant pour la clarté des écritures que pour notre commodité réciproque
l'attestation de non fusion des comptes est ainsi libellée:
nom de la banque
désignation du sociétaire; pierre DURAND( le syndic) adresse du syndic
est titulaire dans les livres de l'agence du compte GESTION N°xxxxxxx ET des comptes dont la liste jointe.
Dans cette liste jointe , on trouve "Syndic copro les pigeons, ainsi que toutes les autres copro gérées par le syndic ainsi que d'autres comptes du syndic
A votre avis , ce compte est-il un vrai compte séparé?
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Posté - 03 juin 2015 : 10:05:40
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tel que vous le décrivez, j'ai un doute..... mais il est toujours aussi difficile d'avoir une certitude dans un sens comme dans l'autre d la part des syndics et/ou des banques.
Avez vous récupéré un RIB ? par exemple, pour effectuer les virements de vos charges  ...
Si vous etes avec un compte non séparé et que votre copro fait plus de 15 lots, votre syndic prend un grand risque.... mais encore faut-il arriver à le prouver.   |
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nuance
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Posté - 03 juin 2015 : 15:57:19
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moi aussi , j'ai un doute bien que l'on m'assure du contraire.
copropriété de plus de 200 lots , BP 232000
Au 31/ 12/ 2014 :44000 euros de factures parvenues et non parvenues, 5000 euros de vendeurs créditeurs au 450, travaux 2013 terminés mais non apurés,
il y a deux ans, j'ai du intervenir fermement en AG pour que la réserve travaux soit placée sur le livret.
La réserve travaux (72000 euros)n'a pas été utilisée pour les travaux votés en AG 2014. résultat 26000 euros d'appel supplémentaire et j'en passe et des meilleures.
Je suis simple copropriétaire et mes constatations sont issues uniquement des 5 annexes....
Je n'ai pas de RIB..
on dirait, si on était médisant, que ce syndic fait de la trésorerie.Pourquoi? |
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JB22
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Posté - 03 juin 2015 : 16:55:35
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"on dirait, si on était médisant, que ce syndic fait de la trésorerie. Pourquoi?"
Non ce n' est pas de la médisance, mais un constat, le syndic perçoit des intérêts sur les fonds qu'il détient, et tous les moyens sont bons pour détenir le maximum de fonds.
Que le TITULAIRE soit désignée comme CLIENT ou SOCIETAIRE ne change rien :" toutes les opérations entreront dans un compte courant indivisible, générateur , le cas échéant d'un solde unique,"
Un compte unique, fusion de tous les comptes du syndic, est tout le contraire d' un "compte séparé".
"5000 euros de vendeurs créditeurs"
Il faudrait connaitre à quand remontent ces comptes créditeurs ?
"La réserve travaux (72000 euros) n'a pas été utilisée pour les travaux votés en AG 2014"
C'est à l' A.G. de décider de l' utilisation de l'avance travaux. Le syndic n' a pas mis cette résolution à l' ordre du jour, toujours dans le même but, conserver un maximum de trésorerie.
De rambouillet:
"votre syndic prend un grand risque.... "
Il le sait, mais pour cela il faut que un ou plusieurs copropriétaires engagent une action au T.G.I., avocat indispensable et frais à engager sans garantie de résultat...dans un, deux ou trois ans...
et la sanction, si sanction il y a, ne sera applicable que pour ce seul syndicat, il peut donc courir le risque.
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nuance
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Posté - 03 juin 2015 : 18:00:52
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Merci mille fois de me répondre ; je me sens moins isolée.
certains vendeurs créditeurs sont au 450 depuis avant 2007.
j'ai demandé au comptable de les passer ligne à ligne au 462, mais il n'est pas partisan de cette solution! ils sont plus visibles au 450!!!( c'est pour ça qu'on les garde précieusement)
certains vendeurs sont toujours dans la copro et eux non plus ne sont pas remboursés, alors qu 'au 450, leur 2 lots se suivent ( le vendu et l'autre).il parait que c'est extrêmement difficile d'obtenir les adresses des vendeurs
Cette année, une vente laisse un solde débiteur de 200 euros.Le comptable n'a pas pu me donner d'explication;ça risque de se terminer par une compensation entre comptes deb et cred, comme l'année dernière.
Ils n' ont peur de rien et savent qu'ils ont le soutien inconditionnel du CS.
L AG va avoir lieu dans quelques jour et mon problème c'est le vote de l'approbation des comptes;
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nefer
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 Posté - 03 juin 2015 : 18:43:09
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le syndic doit indiquer dans l'état daté le solde du par le vendeur (que ce soit sur l'exercice en cours ou l'exercice antérieur)
si le notaire ne règle pas le solde du lors de la mutation, le syndic doit faire opposition dans le délai de 15 jours
s'il ne le fait c'est à lui de prendre en charge le montant non réglé... |
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JB22
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Posté - 03 juin 2015 : 20:30:16
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"L AG va avoir lieu dans quelques jour et mon problème c'est le vote de l'approbation des comptes;"
Vous pouvez faire des réserves sur ce compte débiteur de 200 € mais cela ne servira à rien. En copropriété les minoritaires ont tord.
"Ils n' ont peur de rien et savent qu'ils ont le soutien inconditionnel du CS."
Vous pouvez voter contre lors de l' élection des membres du C.S. mais si les autres copropriétaires ne vous suivent pas, c' est un coup d' épée dans l' eau. |
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Gédehem
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Posté - 03 juin 2015 : 22:18:54
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Sur le 'compte séparé', voir :
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=18567
La convention d'ouverture de compte est sur le fond sans grand intérêt. En cas de litige (banque, syndic), le juge retient l'intitulé du compte bancaire tel que mentionné sur les chéquiers ou un RIB
- titulaire du compte (Syndicat, SDC X)
- domiciliation. (mandataire du compte : le syndic) |
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nuance
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Posté - 04 juin 2015 : 06:11:16
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Vous pouvez faire des réserves sur ce compte débiteur de 200 € mais cela ne servira à rien. En copropriété les minoritaires ont tord.
Donc, je ne peux demander aucune rectification de tout ce que j'ai constaté au sujet de cette comptabilité? Le syndic n'est pas obligé de rectifier ses erreurs, si une seule personne (non membre du CS) le demande .
En cas de litige (banque, syndic), le juge retient l'intitulé du compte bancaire tel que mentionné sur les chéquiers ou un RIB
Les syndics et les banquiers ont encore de beaux jours devant eux....ILs n'ont pas finis de nous rouler dans la farine, avec le blé qu'ils se font sur notre dos. |
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JB22
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Posté - 04 juin 2015 : 09:31:42
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"Donc, je ne peux demander aucune rectification de tout ce que j'ai constaté..."
Demander, OUI, obtenir.....
Les comptes sont approuvés, ou amendés, à la majorité des copropriétaires présents ou représentés. |
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nuance
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Posté - 04 juin 2015 : 09:49:28
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Ok merci;
Je sais par avance que je serai en minorité, et dans ce cas, est ce que mes réserves seront inscrites sur le PV ?(ce qui aurait pour effet d'informer les copropriétaires absents.....qui lisent le PV d'AG. |
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BBH
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Posté - 07 juil. 2015 : 19:45:18
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Bonsoir, une question: j'ai entendu dire que la tenue d'un compte séparé de copropriété n'est pas payant? Est-ce exact? merci |
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Posté - 08 juil. 2015 : 07:10:19
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je ne sais pas ce que vous entendez par "non payant" mais on peut dire ceci :
* le syndic peut compter cette activité dans le montant de ses honoraires mais le syndicat ne s'en aperçoit pas car cela est inclus dans le forfait de ses honoraires dûment votés.
* la banque elle-même peut prendre des "frais de gestion" de compte ; mais l'importance dépend de la banque elle-même : pour ma part je connais de 0 €/mois à 38 €/mois, mais il y a peut-être mieux.... |
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nuance
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Posté - 08 juil. 2015 : 07:18:51
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La loi Alur impose au syndic l'ouverture ,sans dérogation possible, d'un compte bancaire séparé pour les copropriétés de plus de quinze lots. Cette prestation faisant partie du forfait de base , ne peut donner lieu à des honoraires supplémentaires.
Pour les copropriétés de moins de quinze lots qui ne votent pas la dérogation, c'est pareil.
A vous de bien négocier votre contrat de syndic. |
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Posté - 08 juil. 2015 : 08:21:29
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L'obligation de compte séparé vient se télescoper avec d'autres changements qui obligent les syndics à remettre à plat leur tarification et notamment à réajuster leur forfait : nouveau contrat limitant certaines facturations supplémentaires, immatriculation à venir des copropriétés, obligation d'extranet, obligation de formation continue de tous les personnels, etc. Les honoraires de base devront d'autant plus augmenter que pour beaucoup ils sont déjà trop bas. Reste à savoir de combien : 5% c'est raisonnable, 25 à 30% comme le disent certains, ce serait un rattrapage à justifier sérieusement... |
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JPM
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Posté - 08 juil. 2015 : 10:52:34
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à l'appui des observations d'universimmo :
Un accord paritaire inséré dans la CCN des concierges, gardiens et employés d'immeubles en décembre 2013 a créé une obligation de mise en place d'un régime complémentaire santé et prévoyance pour le personnel avec paiement partagé 50% patronal/ 50% salarial.
Date d'application prévue 1er juin 2015.
Cette mise en place impose aux syndics une charge de travail relativement importante. Il s'agit d'une prestation ni prévisible ni surtout récurrente.
Rien n'a été prévu à ce titre dans le contrat décret. D'autres situations identiques se présenteront . Il faudra attendre 2 ans + de nombreux mois pour la mise à jour des listes.
Cette charge de travail risque d'être alourdie parce que beaucoup de salariés pourvus d'une complémentaire rechignent à devoir résilier leur mutuelle pour adopter celle imposée dont les garanties risquent d'être inférieures.
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Posté - 08 juil. 2015 : 11:21:09
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Exact ! Et ce n'est pas tout : les employeurs de gardiens et employés d’immeuble, propriétaires bailleurs, et – es qualité – administrateurs de biens ou syndics de copropriété, vont avoir d’ici février 2016 une nouvelle tâche à accomplir, impliquant une charge de travail importante : en vue de revaloriser les métiers de gardiens, concierges et employés d’immeubles, les partenaires sociaux ont, en effet conclu un avenant (n°86 du 12 février 2015) réformant les modalités de classification des emplois, mieux adaptée à la réalité des postes occupés, obligeant à conclure un avenant au contrat de travail de chaque salarié. L’accord laisse une période de mise en œuvre aux entreprises pour adapter les contrats de travail, jusqu’à fin février 2016. Signé par 5 organisations patronales et tous les syndicats de salariés à l’exception notable de la CGT, il induit un bouleversement radical, avec suppression des coefficients traditionnels 255, 275 etc.
Les syndics ont la possibilité de négocier des augmentations de forfait temporaires pour tenir compte de ces prestations qui ne sont pas prévues dans le décret du 26 mars... Il faut juste qu'il y pensent et qu'il le fassent en temps utile ! |
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BBH
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Posté - 17 juil. 2015 : 15:55:43
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citation: Initialement posté par rambouillet* le syndic peut compter cette activité dans le montant de ses honoraires mais le syndicat ne s'en aperçoit pas car cela est inclus dans le forfait de ses honoraires dûment votés. * la banque elle-même peut prendre des "frais de gestion" de compte ; mais l'importance dépend de la banque elle-même : pour ma part je connais de 0 €/mois à 38 €/mois, mais il y a peut-être mieux....
Ok, merci. Il se trouve que le syndic vient d'annoncer des frais de gestion pour la tenue du compte séparé mais j'avais l'impression d'avoir lu quelque part que les banques n'étaient pas autorisées à pratiquer ses frais et me demandais si quelqu’un ici était au courant de cette réglementation. |
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Louis92
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Posté - 17 juil. 2015 : 16:39:26
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BBH citation: le syndic vient d'annoncer des frais de gestion pour la tenue du compte séparé mais j'avais l'impression d'avoir lu quelque part que les banques n'étaient pas autorisées à pratiquer ses frais Quand un syndic parle de frais de gestion pour tenir un compte séparé, il s'agir de la gestion par le syndic du compte séparé par référence à sa gestion via compte unique. La banque peut se faire payer des frais de compte, mais c'est négligeable (de 0 à moins de 50 € pour 12 mois) sauf anomalie (qui ferait que le syndic change de banque).
Cdlt. Louis92. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 18 juil. 2015 : 00:03:48
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Désormais la situation est claire, réserve faite des petits immeubles :
A l'occasion de toute nouvelle désignation, le syndic doit ouvrir un compte bancaire séparé si le syndicat n'en est pas encore doté.
Il n'a pas à indiquer un coût spécial en ce qui le concerne. La gestion par compte séparé est incluse dans le montant global forfaitaire de l'honoraire de gestion courante.
Ce montant forfaitaire est totalement libre. Comme les prestations de gestion courante sont désormais listées c'est en principe le jeu de la concurrence qui permettra de limiter les excès. Encore faudra-t-il se référer au critère qualité/prix et tenir compte des quelques prestations que certains syndics incluront en plus dans le forfait, par exemple gestion des charges locatives récupérables et de la TVA
Il doit seulement préciser les frais demandés par la banque qui doivent être très modestes, parfois même inexistants.
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nuance
Contributeur actif
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Posté - 18 juil. 2015 : 08:53:08
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A l'occasion de toute nouvelle désignation, le syndic doit ouvrir un compte bancaire séparé si le syndicat n'en est pas encore doté.
Et qu'en est -il des copropriétés qui ne sont pas dans le cas d'une nouvelle désignation, qui n'ont jamais voté de dispense d'ouverture de compte bancaire séparé et qui fonctionnent , sans le savoir , avec un sous -compte (du compte unique du syndic).
Les honoraires forfaitaires de ces syndics sont souvent très bas, faisant ainsi une concurrence déloyale aux syndics qui appliquent la loi.
Piégés par le durcissement de la loi Alur , ces syndics vont perdre la "manne financière" que représentaient les sous- comptes et seront tentés d'augmenter leurs honoraires pour compenser.
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compte séparé 
