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BBH
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 Posté - 18 juil. 2015 : 18:11:51
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citation: Initialement posté par JPM
faudra-t-il se référer au critère qualité/prix et tenir compte des quelques prestations que certains syndics incluront en plus dans le forfait, par exemple gestion des charges locatives récupérables et de la TVA
Qu'entendez-vous par gestion des charges locatives? En principe d’intérêt seulement pour les bailleurs...merci |
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mfld
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 22
 Posté - 18 juil. 2015 : 18:57:45
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@BBH : en théorie, oui, mais en pratique, la mauvaise (?) habitude a été prise de faciliter la tâche des bailleurs / sociétés en créant des sous-comptes "récupérable" / "non-récupérable", comme d'indiquer la TVA. Mais de là à dire comme JPM que ça justifie un complément d'honoraires pour déplacer le curseur de la souris entre deux comptes à la saisie des factures, faut pas pousser quand même ! |
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| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
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JPM
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23
Posté - 18 juil. 2015 : 23:14:27
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Les bailleurs sont des copropriétaires. Ce ne sont pas forcément des sociétés et ils sont parfois moins fortunés que leurs locataires.
Bref, le syndicat leur doit des indications rendues nécessaires par un mode d'exploitation du lot prévu par le règlement de copropriété. Il ne faut pas aboyer après les bailleurs.
Il y a des spécialistes qui depuis cinquante ans déterminent le coût de chaque prestation d'un syndic. Les associations de consommateurs ne l'ignorent pas. Elles n'ignorent pas non plus que dans le passé l'insuffisance des honoraires a engendré des pratiques néfastes pour tous les intéressés.
Avec le contrat tout sauf nous avons une chance de pouvoir comparer raisonnablement les prétentions des syndics. Si l'on veut faire le ménage dans les mauvaises pratiques il faut admettre la décence de la rémunération par les voies éclairées.
Tout cela n'est pas réglé au millimètre mais il est réellement possible d'arriver en deux ou trois ans à des résultats potables et permettant l'accès de la profession à des indépendants.
Une occasion à ne pas gâcher.
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BBH
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Posté - 19 juil. 2015 : 12:42:56
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citation: Initialement posté par mfld
@BBH : en théorie, oui, mais en pratique, la mauvaise (?) habitude a été prise de faciliter la tâche des bailleurs / sociétés en créant des sous-comptes "récupérable" / "non-récupérable", comme d'indiquer la TVA. Mais de là à dire comme JPM que ça justifie un complément d'honoraires pour déplacer le curseur de la souris entre deux comptes à la saisie des factures, faut pas pousser quand même !
Tout à fait d'accord avec vous. Parfois les syndics sont aussi administrateurs de biens pour les bailleurs et c'est aux bailleurs de payer pour ses services pas à la copropriété. |
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ALH14U
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Posté - 23 août 2015 : 21:01:16
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Vous avez naturellement un faux compte séparé, dont l'intitulé émetteur est frauduleux (tromperie en mettant deux entités différentes ) !
Il faut mettre une fin à cette création de faux comptes séparés (compte individualisé ou sous compte) de syndicat au lieu et place d'un vrai compte séparé :
Se rappeler qu'un professionnel qui truande (fait truander à la banque) un chéquier sur l'identification de l'émetteur pour faire passer un sous compte pour un vrai compte séparé : SDC Les naifs Chez Syndic X au lieu de Syndic X est susceptible de pas mal d'autres délits lors de sa gestion des prestataires, des travaux !
C'est la qualité des prestations qui compte et non le coût des honoraires versées !
Voir si vous avez accès aux informations du compte et à toutes les informations.
Si problème, il faut vérifier qui signe les chèques et si cette personne est habilitée à manier les fonds du syndicat ou au moins d'une copropriété et connaitun peu votre immeuble et copropriétaires (renseigner auprès du gestionnaire de copropriété, puis des membres du CS et si impossible des bureaux des professions immobilières, ..)
et que les sanctions pénales prévues au code monétaire et bancaire en cas d'utilisation frauduleuse et de mauvaise foi du compte parceque l'emeteur est identifié frauduleusement et pénalise une copropriété
La Loi est tellement contournée en France (voir articles sur la création de faux comptes séparés) par avec complicité avec les agences de certains banquiers voire d'avocat ... de syndicat,.... (nullité du contrat !)
qu'il ne faut pas éventuellement hésiter à une dénonciation pénale au titre de l'Article L163-3 du code monétaire et financier :
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...000020861843
• Modifié par Ordonnance n°2009-866 du 15 juillet 2009 - art. 2
Est puni d'un emprisonnement de sept ans et d'une amende de 750 000 euros le fait pour toute personne :
1. De contrefaire ou de falsifier un chèque ou un autre instrument mentionné à l'article L. 133-4
2. De faire ou de tenter de faire usage, en connaissance de cause, d'un chèque ou un autre instrument mentionné à l'article L. 133-4 contrefaisant ou falsifié ;
Un identifiant unique ( émetteur unique sans tromperie le syndicat et non l'agence !) s'entend d'une combinaison de lettres, de chiffres ou de symboles indiquée à l'utilisateur de services de paiement par le prestataire de services de paiement, que l'utilisateur de services de paiement doit fournir pour permettre alternativement ou cumulativement l'identification certaine de l'autre utilisateur de services de paiement et de son compte de paiement pour l'opération de paiement ;
C'est une tromperie qui révèle par ailleurs de contrôles et de sanctions par la DDPP que n'importe qui peut solliciter !
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ALH14U
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Posté - 23 août 2015 : 22:58:50
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ALH14U
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Posté - 24 août 2015 : 06:55:13
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En vertu de l’arrêté du 29 juillet 2009, relatif à l’obligation d’information des utilisateurs des banques, vous pouvez demander en cas de refus de communication du double de la convention de compte, en cas de doute sur la rédaction de celle-ci, sur une éventuelle attestation frauduleuse, ou un libellé d’émetteur ambigu sur vos chèques et chéquiers de syndicat de copropriété , un accès au médiateur ou au procureur de la République à l’occasion d’une dénonciation pénale (gratuite)
Qui pourra trancher s’il s’agit d’un compte de dépôt client syndicat de copropriété ou un simple sous compte du professionnel agence de gestion immobilière et s’il s’agit d’un fait délictuel unique ou répétitif.
Sanctions pénales prévues.
Arrêté du 29 juillet 2009 relatif aux relations entre les prestataires de services de paiement et leurs clients en matière d'obligations d'information des utilisateurs de services de paiement et précisant les principales stipulations devant figurer dans les conventions de compte de dépôt et les contrats-cadres de services de paiement
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...gorieLien=id
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Posté - 24 août 2015 : 08:28:05
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il faut aussi arrêter de prendre les syndics et les banques comme des filous (certes, il en existe...), car il y a maintenant un texte de loi clair.
est ce que quelqu'un va vérifier le dosage : sable, ciment, gravier et eau d'un maçon... au besoin on demande une attestation et on attend que le mur s'écroule. Il y a beaucoup de maçons honnêtes et quelques filous...
maintenant, s'il existe encore des faux comptes séparés ou si on a des doutes, on saisit la justice et on porte plainte !!!
mais attention aux retours de bâton, si le doute ne repose sur rien (avocat, art 700, dépens, voir DI....) |
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JPM
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29
Posté - 24 août 2015 : 11:27:33
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Bonjour à nuance qui écrit : citation: Piégés par le durcissement de la loi Alur , ces syndics vont perdre la "manne financière" que représentaient les sous- comptes et seront tentés d'augmenter leurs honoraires pour compenser.
Ces copropriétaires ne se sont pas beaucoup souciés de la gestion de leur copropriété jusqu'à présent !
Le syndic va demander une augmentation en adoptant le compte séparé ? Bien sur. Même l'ARC admet 20 %.
C'est la condition nécessaire pour que puisse jouer pleinement la concurrence, à raison de la qualité du service à titre primordial.
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Posté - 24 août 2015 : 12:30:56
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citation: Le syndic va demander une augmentation en adoptant le compte séparé ? Bien sur. Même l'ARC admet 20 %.
et cela leur rapportera plus que le 1% d'interets (environ) actuels des dépots...  |
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ALH14U
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31
Posté - 24 août 2015 : 22:50:30
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Rambouillet,
J'ai actuellement une plainte pénale adressée au Procureur de Paris en décembre 2012 !!
Le service de la délinquance astucieuse n'a même pas parcouru mon courrier, ni lu mon PV de déposition fait au Commissariat !
et m'a simplement répondu (au bout de plusieurs mois d'enquête avec l'implication d'inspecteurs de deux commissariats !!) :
"L'abus de confiance n'existe pas au code pénal !" !!! (un des articles pénal que je citais pour obtenir une sanction vis à vis de cette délinquance astucieuse de cols blancs )! nous classons sans suite sous réserve d'une nouvelle saisie du Procureur Général près de la Cour d'appel,
La prescription joue en faveur des délinquants notoires !
J'ai rassemblé devant le déni des principales administrations concernées (théoriquement !) : Parquet, DDPP, Préfectures,... comme de certaines associations encore à ce jour : ARC UNARC, CLCV, Que Choisir, AFUB,... un certain nombre d'attestations de citoyens et Présidents d'associations qui j'espère avec le soutien de certaines associations permettra de traiter pénalement ces délinquants banquiers qui de façon sans doute habituelle détourne les décisions des copropriétaires.
Je crois avoir déjà informé le site !
Il y a une grande réforme à faire en matière de Justice, de respect et d'application des Lois et de sanctions efficaces vis à vis de délinquants, surtout les délinquants en cols blancs (ou robes noires) !
En matière de copropriété, le règlement des litiges et l'arrêt d'abus (comme la substitution dans certaines agences connues et dénoncées d'un compte séparé par un sous compte d'agence) est inaccessible par mise en cause des responsabilités et dossier d'assurance !
Aller en Justice (pénale, civile,..) comme vous le signalez c'est un risque certain (déni +++ et incompétence manifeste +++) et il faut du courage et de l'abnégation pour les quelques personnes qui se risquent à œuvrer pour l'intérêt général.
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Posté - 25 août 2015 : 08:09:18
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je ne porte pas de jugement sur l’intérêt de votre démarche de 2012, mais depuis mars 2014, le compte séparé est obligatoire et ne souffre pas de dispense sauf pour les copros de moins de 15 lots.
ces dispositions sont connues, normalement, des syndics et des banquiers.... donc partons à priori que tous les acteurs jouent le jeu. Je vois mal plusieurs intervenants se mettent d'accord pour faire des choses contraires à la loi (peut-être mais où serait l’intérêt pour le banquier...)
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ALH14U
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Posté - 26 août 2015 : 21:58:23
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Voir l'article récent paru en juillet dans la revue de l'ARC signalant les attestations de complaisance des banques (le terme est très gentil, puisqu'il s'agit d'une fraude pénale !).
Il ne s'agit pas de dispense, mais de fraudes, de délit pénal comme je l'indique par complicité de certains banquiers et certaines banques avec des agences, activité frauduleuse protégée par certains avocats (ma dénonciation bien médiatisée non contredite et faisant partie d'un assignation contre l'Etat pour dysfonctionnements judiciaires et policiers !),....
Suite à un audit de l'ARC effectué dans notre copropriété, montrant en 2011 une absence de compte séparé, il y a eu contestation de l'audit par l'ex agence (agence sortante en 2013) puis contestation d'un avocat me reprochant de me mêler de ce qui ne me regardait pas et de harceler les membres du conseil syndical, l'agence et le personnel de la banque qui m'avait en fait envoyé en juillet 2012 une fausse attestation puisque à la date d'ouverture de notre compte mai 2008 (en fait individualisé) cette agence n'avait aucun mandat de notre syndicat qui était sous administration judiciaire (histoire encore rocambolesque !)!
J'ai dénoncé lors de l'enquête pénale en 2013 les 2 banquiers (d'une banque française) ayant fait une fausse attestation de compte séparé, ils sont "encore" à ce jour protégés malgré un détournement financier également signalé aux enquêteurs (OPJ) du service de la délinquance astucieuse du Procureur de Paris et également aux inspectrices de la DDPP de Paris à laquelle je me suis adressé plusieurs fois pour une rectification du rapport (bidon) de contrôle qu'elles avaient effectuées concernant notre ex agence.
Ce détournement existe bien sûr quelque soit la taille des copropriétés, ce que vous dites est relativement absurde et ne concerne pas seulement les petites copropriété qui auraient choisi une gestion financière avec un véritable compte séparé !
Il faut dénoncer ces enquêtes bidons avec protection des délinquants astucieux en cols blancs ou robes noires cela car il faut craindre que ce détournement d'émetteur et de propriétaire véritable du compte existant dans certaines banques ne concerne malheureusement pas que le secteur de la copropriété mais touche certains particuliers vulnérables !!!
C'est le pourquoi de la chape de plomb et de l'omerta au niveau des Procureurs et des associations comme l'ARC, la CLCV, Que Choisir, qui font des audits de gestion et qui sont régulièrement informés par certain(e) contestataires ou adhérents (comme moi).
Un grand coup de balai dans certaines administrations judiciaires et policière est nécessaire actuellement pour le bien des salariés d'agence honnêtes et les millions de copropriétés concernées.
Merci de vous associer à ce dur combat.
Dans cette attente.
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Posté - 27 août 2015 : 07:26:30
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vous nous racontez des choses de 2011, 2012, 2013 que je ne mets pas en doute...
perso, je vous parle de maintenant : 2015 et depuis 2014, le compte séparé est obligatoire....
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JPM
Modérateur
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Posté - 27 août 2015 : 08:54:23
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Rambouillet a raison.
Mais en 2015 certains syndics proposent aux assemblées de conserver pour le compte séparé le numéro de l'ancien compte unique.
On peut s'interroger, surtout quand on voir le CS valider cette proposition.
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ALH14U
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Posté - 27 août 2015 : 19:17:17
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Je ne comprend pas vos affirmations,
Il s'agit de décisions d'AG qui étaient bafouées quelque soit la taille du syndicat de copropriété,
Aujourd'hui les copropriété de plus de 15 lots me semble t'ils devront avoir (comme le dit la loi) un compte séparé,
Pour comprendre votre raisonnement et surtout optimisme sur ce sujet il faudrait si l'on suit votre raisonnement, qu'à chaque décision d'AG soit institué par nos députés et sénateurs un texte de loi !!
Rien n'a particulièrement changer, les fraudeurs peuvent exister, et la chasse aux fraudeurs aussi passoire je ne pense pas que ce texte de loi (y a t'il des sanctions associées ,) soit vraiment utile et règle le dysfonctionnement observé dans de nombreuses banques,
Petit à petit ce texte aidera sans doute à apurer, si effectivement les membres des conseils syndicaux sont tenaces, (peuvent ils avoir les documents probants, on voit bien que non même dans de grandes copropriété) ... ce qui n'est pas souvent le cas car ils privilégient souvent leurs intérêts ou magouilles !
L'accès à ce genre d'information devrait parvenir à l'ensemble des copropriétaires.
Je ne suis pas pessimiste, mais lucide, ... vos affirmations béates et admiratives vis à vis de nos politiques mériteront d'être vérifiées et contrôlées.
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ALH14U
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Posté - 27 août 2015 : 19:28:53
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Je viens de regarder le texte de Loi :
un ridicule pas possible au niveau des sanctions
"Si le syndic ne se plie pas à cette obligation, la nullité de plein droit de son mandat est encourue dans les trois mois suivant sa désignation. Dès réception des relevés de comptes, le syndic met une copie à disposition du conseil syndical. Les intérêts produits par le compte sont alors acquis au syndicat"
C'eût été l'occasion encore ratée par les politiques de sanctionner de vrais délinquants astucieux en cols blancs par exemple ceux qui font de fausse attestations (banquiers, salariés d'agence, avocats,..) encore une fois on propose au syndicat le dilemme absurde de déclencher une nullité de mandat (avec des documents probants impossibles à avoir !)
C'est assez incroyable de légiférer sans associer de sanctions aux contrevenants,... ! quelle société !
Est ce la même chose qui sera proposée avec d'autres professionnels ou contrats, échanges avec des commerciaux ? Pauvre consommateur ! Les association de consommateurs n'ont rien dit,... il s'agit en matière de réparation des préjudices et de la morale d'une régression dans le droit des contrats !
Cela induit à mon avis une société complétement perverse qui s'accommodera dans la plupart des cas de fraudes suspectées des contournements de la loi !
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Posté - 27 août 2015 : 19:34:19
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ALH14U :" Je ne suis pas pessimiste, mais lucide, ... vos affirmations béates et admiratives vis à vis de nos politiques mériteront d'être vérifiées et contrôlées."
Le " TOUS POURRIS" est votre fond de commerce.
Est-ce cela la lucidité sur le comportement réel de vos voisins, médecins, policiers, juges, avocats, syndics, politiques, ...... Vos affirmations et vos liens avec des assoc. extrémistes méritent d'être aussi vérifiées et contrôlées !!  
Faire de votre cas et de la gestion de votre seule syndicat une généralité n'est pas honnête. |
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ALH14U
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Posté - 27 août 2015 : 21:01:46
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Merci philippe de reconnaître que ce CAS existe !
D'autres administrations, médias, associations sont dans le déni !
Si ce cas existe,...... il y en a d'autres !
Merci Philippe, toujours constructif devant les problèmes médiatisés d'une copropriété !
Je crois que vous favorisez l'extrémisme, la fraude organisée de quelques uns et pas l'apaisement !
Personne à part moi ne vous le dit ?
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Posté - 28 août 2015 : 08:33:54
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en cas de fraude du syndic, comme vous l'écrivez, si elle existe et si elle est prouvée, la sanction existe : le changement de syndic décidé par les copros eux-mêmes.
PS : pour rappel, on peut aussi changer de syndic, même s'il n'y a pas fraude...
perso : je m'arrête sur ce sujet qui déborde sur un autre plus général qui n'a plus rien à voir avec les réponses à ceux qui sont avec des questionnements sur le fonctionnement de leur syndicat... |
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compte séparé 
